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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　101年度簡上字第235號 上　訴　人　陳正貴 被上訴人　　蔡文己 被上訴人　　民豐房屋仲介有限公司 法定代理人　陳文治 被上訴人　　蔡善如 上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國101 年5 月15 日本院100年度旗簡字第58號第一審判決提起上訴，本院於民國 101年10月24日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、上訴人起訴主張：伊於民國100 年3 月1 日經被上訴人民豐 房屋仲介有限公司（下稱民豐公司）之業務員即被上訴人蔡 善如介紹，向被上訴人蔡文己購買其所有坐落高雄市○○區 ○○段第1652-1、1652-8地號土地，及其上同段建號49號之 建物即門牌號碼為高雄市○○區○○街一段6 號之房屋（下 稱系爭房屋），約定價金為新台幣（下同）138 萬6,000 元 。蔡善如、蔡文己於伊簽署買賣契約（下稱系爭買賣契約） 前均未告知伊系爭房屋1 至4 樓因漏水而有壁癌、總電源開 關損壞、馬桶不通及3 樓浴廁磁磚1 塊破裂等瑕疵（下稱系 爭瑕疵），伊與蔡文己簽立系爭買賣契約後，蔡善如始於「 標的物現況說明書」（下稱系爭現況說明書）上勾選二樓窗 戶及牆壁有滲漏水情形，而系爭瑕疵修復費用預估為8 萬元 。且伊為首次購屋，心理上因此受有打擊，致身體健康權受 有非財產上8 萬元之損害。又系爭現況說明書為交易買賣之 重要文件，民豐公司未盡調查義務，且指派不具經紀人資格 之黃卿敏於系爭買賣契約內簽章，其所提供之仲介服務已不 符合專業水準，應賠償伊修復費用8 萬元之3 倍，共24 萬 元之懲罰性賠償金。爰依民法第184 條第1 項、第185 條第 1 項前段、第188 條第1 項、第227 條第1 項、第2 項、第 227 條之1 、第354 條第1 項、第2 項、第360 條、第567 條第1 項前段，及消費者保護法第7 條、第51條提起本件訴 訟。並聲明：㈠被上訴人應連帶給付上訴人16萬元及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之 利息；㈡被上訴人民豐公司應給付上訴人24萬元及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利 息。 二、被上訴人蔡文己則以：伊不願整修系爭房屋，故委託被上訴 人民豐公司出售系爭房屋時，已告知要以現況交屋之方式出 售，並願意以低於市價之金額賣出。上訴人簽約前曾親自前 往看屋，已知系爭房屋有系爭瑕疵，仍同意以現況買受系爭 房屋，故上訴人要求修繕費用為無理由等語置辯。 三、被上訴人蔡善如、民豐公司則以：被上訴人蔡文己委託出售 系爭房屋時，已言明為現況交屋，蔡善如於上訴人看屋前已 告知系爭房屋屋況不佳需要整修，故售價遠低於同地段房屋 。且上訴人於100 年2 月24日至看屋時委由友人3 人先行至 現場看屋，並由蔡善如在場陪同解說，上訴人隨後並亦至現 場看屋，當時房間、浴室門均為開啟，可清楚照見屋內狀況 ，上訴人對系爭瑕疵無法諉為不知，伊等自無再為告知之義 務等語置辯。 四、原審經審理後，認上訴人請求無理由，駁回上訴人之訴，上 訴人不服，提起本件上訴，並於本院上訴聲明：㈠原判決廢 棄；㈡被上訴人應連帶給付上訴人16萬元及自起訴狀繕本送 達翌日即100 年4 月9 日起至清償日止，按週年利率百分之 5 計算之利息；㈢被上訴人民豐公司應給付上訴人24萬元及 自起訴狀繕本送達翌日即100 年4 月9 日起至，按週年利率 百分之5 計算之利息。被上訴人均聲明：上訴駁回。 五、兩造不爭執事項 ㈠上訴人與被上訴人蔡文己於100 年3 月1 日簽訂系爭買賣契 約，蔡文己並簽署系爭現況說明書。 ㈡被上訴人蔡善如為被上訴人民豐公司員工。 ㈢如上訴人請求有理由，被上訴人就系爭房屋因物之瑕疵或不 完全給付應負擔之損害賠償金額以8 萬元計。 ㈣系爭房屋有壁癌、電源開關損壞、馬桶不通、3 樓主臥室浴 廁磁磚破裂1塊之瑕疵。 ㈤上訴人於100 年2 月24日有至系爭房屋看屋，當時系爭房屋 內沒有家具遮蔽。 ㈥上訴人與蔡文己約定系爭房屋為現況交屋之買賣。 ㈦慶永豐不動產有限公司（下稱慶永豐公司）於98年5 月21日 更名為民豐房屋仲介有限公司（即被上訴人）。 六、兩造爭執事項 ㈠被上訴人蔡文己應否負瑕疵擔保、不完全給付損害賠償責任 ？ ㈡被上訴人有無共同不法侵害上訴人身體、健康等人格權之行 為？ ㈢被上訴人民豐公司有無違反居間契約之據實說明義務？上訴 人依消費者保護法第7 條、第51條向被上訴人民豐公司請求 3 倍違約金共24萬元有無理由？ 七、得心證之理由 ㈠被上訴人蔡文己應否負瑕疵擔保、不完全給付損害賠償責任 ？ ⒈按民法第354 條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移 轉後始有適用，但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人 亦有拒絕受領瑕疵物之權利，則在特定物之買賣，依法律規 範之目的，物之瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示不 願為之者，應認為在危險移轉前買受人即得行使瑕疵擔保請 求權（最高法院89年度台上字第1085、91年度字第1315號裁 判意旨參照）。系爭房屋尚未交付予上訴人，出賣人即被上 訴人蔡文己則表示系爭房屋為現況買賣不願修補系爭房屋， 依上揭說明，上訴人於蔡文己交付系爭房屋前，亦得行使瑕 疵擔保請求權，先予敘明。 ⒉次按買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵 者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前 條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負 擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第355 條定有明文。查，系爭房屋存有系爭瑕疵為兩造所不爭執， 惟上訴人自承於100 年2 月24日曾親自前往看屋，當時光線 充足，1 至5 樓都有看過，廁所、房間門為開啟狀態，也沒 有擺設家具，有詳細看的話，很容易看清楚壁癌及磁磚缺損 等瑕疵；電源總開源在看屋當日，蔡善如就說壞了等語（本 院卷第25、60-61 頁），且系爭房屋壁癌面積非微，磁磚破 裂情狀明顯，有現場照片可考（原審卷第88-95 頁）。以上 訴人已從1 樓察看至5 樓天台，又無家具遮蔽妨礙上訴人看 屋，其亦可任意進出房間、浴室查看，系爭瑕疵顯而易見， 客觀上上訴人得以目視、簡易操作發覺系爭瑕疵，足徵上訴 人於系爭買賣契約成立時，即知有系爭瑕疵存在，依前引民 法第355 條第1 項規定，蔡文己自不負擔保之責。 ⒊至上訴人雖一再主張其於簽署系爭買賣契約後，民豐公司其 他人員稱2 樓漏水，並經蔡善如在系爭現況說明書上註記2 樓窗戶牆壁有滲漏，始知有系爭瑕疵存在云云。惟系爭瑕疵 明顯，毋庸他人指出，即得輕易覺查，業如前述，是上訴人 縱使不知，亦屬因重大過失而不知。且核閱系爭買賣契約書 ，並無蔡文己保證系爭房屋無瑕疵之任何約款或記載。又上 訴人於100 年2 月24日親往看屋時，系爭房屋內並無家具遮 阻，各房間及浴廁均開啟，亦經上訴人自承如前，故蔡文己 並無故意不揭露系爭瑕疵之情，亦甚顯然。至證人即上訴人 偕同簽約之代書曾素貞固於本院證稱：簽約後，上訴人有問 蔡善如怎麼沒有告訴他2 樓有漏水，之後蔡善如才在系爭現 況說明書上加註等語（本院卷第58、59頁），惟以系爭瑕疵 易於查見、未經隱飾，證人曾素貞前揭證詞至多可徵蔡善如 未向上訴人提示標明系爭房屋內某特定地點之瑕疵情況，無 從證明蔡善如係故意不告知有系爭瑕疵，更無從推論蔡文己 有故意不告知瑕疵之情事。揆諸前引民法第355 條第2 項之 規定，上訴人主張蔡文已應負瑕疵擔保責任賠償伊8 萬元修 理費云云，尚屬無據。另蔡善如、民豐房屋並非系爭房屋之 出賣人，上訴人請求其等負瑕疵擔保責任，亦屬無據。 ⒋再按，民法第277 條之不完全給付，係指契約成立前給付可 能，嗣後給付內容不符合債之本旨，始足稱之。查，系爭房 屋係屋齡15年、總面積53坪（總面積175.79平方公尺×0.30 25＝53，坪以下4 捨5 入）之4 樓透天厝（原審卷第74頁） ，上訴人與蔡文己約定買賣價金為138 萬6,000 元，有系爭 買賣契約書可稽（原審卷第10-13 頁），是系爭房屋售價顯 低於與同位於高雄市○○區○○路一段、屋齡約15年、44坪 之4 樓透天厝總價338 萬元甚鉅，有房屋仲介網路資料附卷 可參（原審卷第75頁），且上訴人與蔡文己約定以現況交屋 （原審卷第13頁），上訴人並已親自前往看屋，堪認上訴人 明知系爭房屋屋況欠佳而以低於市價之價額出售，故蔡文己 以存有系爭瑕疵之現況交屋，係符合出賣人之交屋義務及債 之本旨，並無不完全給付之情，原告主張被告蔡文己應負不 完全給付之損害賠償責任，不足採取。另蔡善如、民豐公司 並非系爭房屋出賣人，上訴人請求其等負不完全給付責任， 於法無據。 ㈡被上訴人有無共同不法侵害上訴人身體、健康等人格權之行 為？ 上訴人於100 年2 月24日由蔡善如陪同看屋時已可發現系爭 瑕疵，又以低於市價之售價買受系爭房屋，並與蔡文己約定 現況交屋，蔡善如亦告知總電源開關損壞，業如前述，是被 上訴人均無隱匿系爭瑕疵之情事，上訴人主張被上訴人故意 不告知系爭瑕疵而共同侵害其身體、健康等人格權云云，要 屬無憑。遑論，購得具有瑕疵之房屋衡情並不必然侵害買受 人之身體、健康等人格權，上訴人亦未能舉證證明其因購買 系爭房屋致人格權受有損害，故上訴人請求被上訴人連帶賠 償人格權受侵害之慰撫金8 萬元，要不足採。 ㈢被上訴人民豐公司有無違反居間契約之據實說明義務？上訴 人依消費者保護法第7 條、第51條向被上訴人民豐公司請求 3 倍違約金共24萬元有無理由？ ⒈上訴人係委託民豐公司（更名前為慶永豐公司）居間仲介購 買系爭房屋，有不動產買賣意願書為證（原審卷第45頁）， 故居間契約係存在於上訴人與民豐公司間至明。又原告於簽 約前，經民豐公司員工蔡善如介紹帶領看屋，蔡善如即屬民 豐公司履行居間契約之使用人。而看屋過程中，蔡善如未為 任何掩飾房屋瑕疵之行為，上訴人於看屋過程中已得知悉系 爭瑕疵之存在，俱如前述，是縱蔡善如未逐一告知上訴人系 爭瑕疵，衡情亦當不影響上訴人購買系爭房屋之決定，難謂 民豐公司有違反告知義務之情事。至系爭現況說明書雖僅記 載2 樓窗戶牆壁滲漏水，而未臚列系爭瑕疵，但原告既得知 悉系爭瑕疵存在，亦難認民豐公司有違反據實告知義務。故 上訴人主張民豐公司違反據實說明義務，應負居間契約之債 務不履行之責任，洵不足取。 ⒉民豐公司並無違反據實說明義務，如前所述。而民豐公司已 依其與上訴人間之居間契約，提供媒介買賣標的物、帶看屋 、斡旋價金及訂立買賣契約之服務，堪認已符合當時科技或 專業水準可合理期待之安全性。至上訴人主張代理民豐公司 與上訴人簽立前揭不動產買賣意願書之黃卿敏，其經紀人資 格證書業經主管機關於100 年2 月14日註銷云云，縱屬非虛 ，惟黃卿敏縱不具經紀人資格，亦非不得代理民豐公司與上 訴人訂立居間契約，且系爭房屋磋商買賣均由蔡善如、民豐 公司負責人陳文治為之，並非黃卿敏，黃卿敏有無經紀人資 格與民豐公司居間契約之履行無涉，附此敘明。是上訴人依 消費者保護法第7 條、第51條向被上訴人民豐公司請求系爭 瑕疵修補費用3 倍之違約金24萬元，要屬無稽。 八、綜上所述，上訴人依民法第184 條第1 項、第185 條第1 項 前段、第188 條第1 項、第227 條第1 項、第2 項、第227 條之1 、第354 條第1 項、第2 項、第360 條、第567 條第 1 項前段，及消費者保護法第7 條、第51條之規定，請求： 被上訴人應連帶給付上訴人16萬元，被上訴人民豐公司應給 付上訴人24萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按週年利率百分之5 計算之利息，為無理由。原審為上訴 人敗訴之判決，核無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予 廢棄改判，洵無理由，應駁回上訴。 九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 101 年 11 月 7 日 民事第二庭審判長法 官 甯 馨 法 官 王靖茹 法 官 楊詠惠 以上正本係照原本作成。 本判決不得上訴。 中 華 民 國 101 年 11 月 7 日 書記官 劉企萍