臺灣高雄地方法院民事判決 101年度簡上字第282號
上 訴 人 黃龍雄
訴訟
代理人 陳世明
律師
被
上訴人 張簡邦玉
訴訟代理人 謝勝合律師
上列
當事人間請求返還定金等事件，上訴人不服民國101 年7 月
20日本院鳳山簡易庭所為101 年度鳳簡字第60號
簡易訴訟程序第
一審判決，提起上訴，本院於民國102 年3 月14日
言詞辯論終結
，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人第一審之訴及
假執行之
聲請均
駁回。
第一、二審
訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國100 年5 月9 日委託訴外人OK
不動
產鳳山總店即久傳國際企業有限公司（下稱OK不動產），以
新臺幣（下同）800 萬元之總價，接洽承購上訴人所有坐落
高雄市○○區○○段○○○ ○號及000 地號土地共二筆（下稱
系爭二筆土地），並於同日簽立「購買土地─買方意向書」
及「買賣議價委託書」，及交付10萬元議價保證金予OK不動
產之負責人姜繼堯。經姜繼堯於100 年5 月10日將該「買賣
議價委託書」及「買方意向書」傳真給上訴人委託辦理出售
系爭二筆土地之訴外人童銘杰（自稱「童鈞」，下同），童
銘杰於同日回傳有上訴人簽名之「買賣議價委託書」及「土
地買賣─賣方確認書」。
嗣伊於100 年5 月12日，依童銘杰
之要求補足金額為30萬元作為定金交予姜繼堯，並簽立「買
方定金收款憑證」。童銘杰亦於100 年5 月18日，將上訴人
簽名之「賣方定金收款憑證」傳真予姜繼堯，雙方並約定應
於100 年5 月20日簽立書面
買賣契約。
詎料上訴人遲未與伊
簽約，屢經伊發函催告，上訴人均置之不理，伊
乃以
存證信
函通知上訴人
解除契約。而OK不動產雖已返還伊所交付之定
金30萬元，
惟系爭買賣契約既係因可歸責於上訴人之事由致
不能履行，則依
民法第249 條第3 款規定，以及被上訴人所
簽立之「買方定金收款憑證」第5 條、上訴人所簽立之「賣
方定金收款憑證」第7 條約定，上訴人應加倍返還定金30萬
元等語。
並聲明：㈠上訴人應給付被上訴人30萬元，及自
起
訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，
按週年利率百分之5 計算
之法定
遲延利息。㈡被上訴人願供
擔保，聲請准予宣告假執
行。
二、上訴人則以：否認被上訴人所提出「買賣議價委託書」、「
土地買賣─賣方確認書」及「賣方定金收款憑證」等文件上
伊簽名之真正。被上訴人雖曾委託OK不動產代理購買伊所有
之系爭二筆土地，並交付30萬元予OK不動產，惟OK不動產
非
伊之受託人，並無代理伊收受定金之權限，是即便被上訴人
曾交付30萬元予OK不動產，對伊亦不生效力，且伊
迄今未曾
收取分文。再者，被上訴人所提出之「土地買賣─賣方確認
書」第5 條記載賣方應負責協調000 地號與鄰地000 地號地
主辦理協調分割，其費用應由賣方負擔等語，因伊所有000
地號土地，訴外人吳碧華所有000 地號土地，無共有關係，
無從分割，
所稱辦理協調分割，就分割方式亦未明確約定，
無履行可能，契約實無從成立。又系爭二筆土地之
所有權人
仍為上訴人，縱認
兩造間之土地買賣契約已成立，亦無給付
不能之情形，被上訴人依民法第249 條第3 款請求上訴人加
倍返還其所受之定金，並無理由等語，資為
抗辯。並聲明：
被上訴人之訴駁回；如受不利判決，願供擔保聲請准予
宣告
免為假執行。
三、原審判決上訴人應給付被上訴人30萬元，及自100 年12月23
日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。上訴人
不服提起上訴，並聲明：原判決廢棄；被上訴人在第一審之
訴及其假執行之聲請均駁回。被上訴人則聲明：
上訴駁回。
四、兩造對下列事項並不爭執（原審卷第73頁），
堪信為真實：
㈠被上訴人欲購買土地，而委託ok不動產為其尋覓土地。ok
不動產即為其覓得上訴人所有之系爭二筆土地，並與為上訴
人辦理出售系爭二筆土地之童銘杰聯繫。
㈡被上訴人於100 年5 月9 日出具「購買土地－買方意向書」
、「買賣議價委託書」，並交付10萬元議價保證金予ok不動
產之負責人姜繼堯。
㈢被上訴人於100 年5 月12日，補足定金至30萬元，並簽立「
買方定金收款憑證」交予姜繼堯。
㈣童銘杰與上訴人於100 年5 月17日，至高雄姜繼堯之辦公室
商談就系爭二筆土地與被上訴人之簽約事宜，上訴人並簽署
假扣押閱卷的
委任狀予姜繼堯。
㈤被上訴人於100 年6 月27日寄發存證信函催告上訴人於文到
後7 日內儘速履行合約內容，否則將逕行終止契約不另通知
，並請求加倍返還定金，經上訴人於100 年6 月28日收受；
被上訴人
復於100 年7 月8 日寄發相同內容之存證信函予上
訴人，經上訴人於100 年7 月13日收受。
㈥OK不動產已將所收受之30萬元退還被上訴人。
五、得
心證之理由：
被上訴人主張上訴人有違約情形，請求上訴人賠償與定金相
同之金額30萬元，為上訴人所否認，並以
前揭情詞置辯，是
本件之爭點
厥為：㈠上訴人是否有簽署「買賣議價委託書」
、「土地買賣－賣方確認書」、「賣方定金收款憑證」交付
姜繼堯？是否有收受定金30萬元？㈡上訴人是否有與被上訴
人簽訂系爭二筆土地買賣契約之義務？㈢被上訴人依賣方定
金收款憑證第7 條或民法第249 條第3 款請求上訴人給付與
定金30萬元相同之金額，作為賠償，是否有理由？茲分述如
下：
㈠
經查，被上訴人主張，於100 年5 月9 日出具「購買土地－
買方意向書」、「買賣議價委託書」，交予姜繼堯；於100
年5 月12日，簽立「買方定金收款憑證」交予姜繼堯，並交
付定金30萬元，有被上訴人提出之各該「購買土地－買方意
向書」、「買賣議價委託書」、「買方定金收款憑證」附卷
可憑（原審卷第6-8 、11頁），及姜繼堯證述於100 年5 月
10日收受其上有上訴人簽名之「買賣議價委託書」及「土地
買賣－賣方確認書」之傳真；於100 年5 月25日收受有上訴
人簽名之「賣方定金收款憑證」之傳真（簡上卷第80頁），
並經被上訴人提出「買賣議價委託書」、「土地買賣－賣方
確認書」、「賣方定金收款憑證」附卷（原審卷第9 、10、
12頁）。上訴人固爭執
上開「買賣議價委託書」、「土地買
賣─賣方確認書」及「賣方定金收款憑證」上其簽名之真正
，然兩造業已確認卷附之「買賣議價委託書」、「土地買賣
－賣方確認書」、「賣方定金收款憑證」與傳真原稿相符（
簡上卷第139 頁），此「買賣議價委託書」、「土地買賣－
賣方確認書」、「賣方定金收款憑證」上所記載之上訴人之
簽名，與上訴人所不爭執之委任狀上上訴人之簽名，經核其
「黃龍雄」三字之字體、筆畫式樣、分佈特徵均相一致，
堪
認卷附之「買賣議價委託書」、「土地買賣－賣方確認書」
、「賣方定金收款憑證」確為上訴人所
親簽，上訴人否認其
簽名之真正，為不足採。
㈡觀之上開買賣議價委託書前言係記載：「被上訴人特立此委
託書，交付保證金予受託人居間斡
旋，並同意依下列條款簽
立買賣契約」（原審卷第6 、9 頁）；「購買土地－買方意
向書」第7 條、「土地買賣－賣方確認書」第7 條均為：「
上開條件如賣方同意，請賣方保留買方有優先購買權利，故
買方願先付購買意向保證金，以保留買方有優先購買權利，
而賣方亦不得再將本不動產出售他人；倘賣方不同意按上開
條件出售時，則此意向保證金應無息退還委託方」（原審卷
第6 、10頁）。足見被上訴人所交付之保證金，原係斡旋金
之性質，且上訴人若不願意以被上訴人意向書所列條件出售
，僅負無息退還保證金之責任。再者，被上訴人於100 年5
月12日所簽立之買方定金收款憑證，將保證金補足至30萬元
，並改列為定金，於第2 條載明由OK不動產代表賣方收受，
然於第8 條載明「特約事項如買方意向書之內容」等語（原
審卷第11頁），則被上訴人所交付姜繼堯之30萬元，性質上
究為定金或仍為斡旋金，姜繼堯是否有代理上訴人收受定金
之權限，尚不能僅憑此買方定金收款憑證逕為認定。而證人
姜繼堯則證稱，伊到100 年5 月17日才見到上訴人本人，本
來當天要請上訴人直接於賣方定金收款憑證上簽名，但因為
上訴人的太太阻擋所以沒有簽，伊於10 0年5 月18日才傳真
賣方定金收款憑證給上訴人方，於100 年5 月25日收到回傳
的賣方定金收款憑證等語（簡上卷第79、80頁），足認被上
訴人於100 年5 月12日簽立買方定金收款憑證時，OK不動產
並未獲得賣方即上訴人授權收受定金，該買方定金收款憑證
第2 條
所載「由OK不動產代表賣方收受定金30萬元」等語，
尚屬無據。再觀之姜繼堯於100 年5 月25日所收賣方定金收
款憑證傳真第2 條係記載，上訴人同意OK不動產代收被上訴
人購買系爭二筆土地之定金30萬元等語，然第8 條亦將賣方
確認書之內容引用為特約條款。則就兩造之真意，該30萬元
究竟為定金或斡旋金，亦無從僅憑此賣方定金收款憑證逕為
認定。又觀之上開買方定金收款憑證之前言與第4 條雖記載
：因被上訴人訂購OK不動產代理銷售賣方系爭二筆土地，被
上訴人與OK不動產約定收受定金條款如下：……四、被上訴
人應於100 年5 月20日至OK不動產營業處所與賣方簽訂不動
產契約書等語（原審卷第11頁）。及上開賣方定金收款憑證
雖記載上訴人委託OK不動產代理銷售系爭二筆土地，然應簽
訂不動產契約書之時間欄位則為空白（原審卷第12頁）。又
據證人姜繼堯所證，被上訴人雖有簽立購買土地－買方意向
書、買賣議價委託書、買方定金收款憑證，然其至100 年5
月17日始見到上訴人夫婦及童銘杰，當時上訴人因太太阻擋
，沒有當場簽賣方定金受款憑證；姜繼堯本來想趁當天約被
上訴人來直接與上訴人洽談，但童銘杰說先談好買賣付款的
細節之後，再跟被上訴人聯絡，而當天上訴人夫婦與童銘杰
來找姜繼堯，僅是要姜繼堯去了解系爭二筆土地上有假扣押
的問題，就買賣付款之部分，除簽約金100 萬元之外，其他
部分都沒有提過，尚待雙方協議，姜繼堯就於100 年5 月18
日傳真賣方定金收款憑證，至100 年5 月25日才收到回傳，
且回傳的賣方定金收款憑證，並未填上簽訂買賣契約之日期
，印象中為了假扣押的事情，簽約也延後，後來假扣押
債權
人也有意見，事情又被搞亂，童銘杰也有請姜繼堯跟假扣押
債權人連絡；上訴人所委託之人為童銘杰等語（簡上卷第79
、80、82頁，原審卷第57頁），足見至100 年5 月25日證人
姜繼堯收受傳回之賣方定金收款憑證時止，上訴人均未委託
OK不動產出售系爭二筆土地，上訴人因系爭二筆土地尚受假
扣押之限制，又未談妥付款細節，而未能決定出售系爭二筆
土地與被上訴人，亦尚未決定簽約日期，況假扣押迄今仍未
經債權人撤銷，有土地登記謄本
可稽（原審卷第42至44頁）
，則兩造仍在磋商階段，均堪認定。從而，上訴人與被上訴
人雖各自簽立了「定金收款憑證」，因兩造買賣條件尚未談
妥而未達最後簽立書面契約之階段，仍不能認為上訴人係以
擔保將來契約之簽訂而授權OK不動產代受定金之意思。則縱
使被上訴人認買賣已達簽約階段，而有以擔保契約成立之目
的交付定金之意思，因兩造並無定金契約之意思
合致，亦無
從成立定金契約。從而，OK不動產所受被上訴人交付之30萬
元，依各該定金收款憑證第8 條之約定，仍停留於如買方意
向書與賣方確認書第7 條所示之斡旋金之階段，
應堪認定。
則如上訴人不同意出售系爭二筆土地，亦僅生上訴人應將該
30萬元金錢無息返還被上訴人之效力，上訴人別無應加倍返
還金錢之責任。而被上訴人發函終止契約後，OK不動產已將
所收受之30萬元退還被上訴人，為兩造所不爭執，上訴人無
再為給付之義務；被上訴人主張兩造間有成立定金契約，上
訴人應依民法第249 條第3 款規定，以及兩造所簽立之「買
方定金收款憑證」第5 條、「賣方定金收款憑證」第7 條等
約定，加倍返還定金，為無理由。
㈢又兩造間既未成立定金契約，則上訴人有無違約不出賣系爭
二筆土地之情形，已無審酌之必要，併此敘明。
六、綜上，被上訴人依民法第249 條第3 款規定，以及兩造所簽
立之「買方定金收款憑證」第5 條、「賣方定金收款憑證」
第7 條等約定，請求上訴人給付30萬元及法定遲延利息，為
無理由，應予駁回。原審未予駁回，為被上訴人勝訴之判決
，並
依職權為假執行之宣告，容有未合，
上訴意旨指摘原審
判決不當，求為廢棄，為有理由。
爰廢棄原審判決，並改判
如主文第二項所示。本件事證已明，兩造其餘攻防方法及所
舉證據，於判決結果不生影響，爰不再論，併此敘明。
七、結論：本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3
項、第450 條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 4 月 1 日
民事第一庭審判長法 官 謝肅珍
法 官 譚德周
法 官 張凱鑫
以上
正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 102 年 4 月 1 日
書記官 莊琇晴