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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　101年度簡上字第304號 上　訴　人　周惠琪 訴訟代理人　黃振銘律師 被上訴人　　大威不動產仲介經紀股份有限公司 法定代理人　王振芬 訴訟代理人　吳淑靜律師 上列當事人間請求給付服務費事件，上訴人對於中華民國101 年 7 月12日本院高雄簡易庭100 年度雄簡字第2549號第一審判決， 提起上訴，本院於102 年1 月31日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、被上訴人起訴主張：兩造於民國100 年3 月17日簽立專任委 託銷售契約書，約定上訴人將其所有坐落高雄市○○區○○ 段○○○ ○號土地及其上門牌號碼高雄市○○區○○路○○○○號 13樓房屋（下稱系爭房地）委託被上訴人銷售，委託價格為 新台幣（下同）890 萬元，銷售期間自簽約日起至同年6 月 30日止，服務報酬為成交總價之3 ％（下稱系爭委託契約） ；另為順利求售，兩造約定被上訴人得與其他仲介經紀商合 作流通銷售。嗣因市場價格因素，兩造於100 年4 月11日簽 立委託銷售內容變更同意書（下稱變更同意書），將委託銷 售價格變更為850 萬元，仲介服務費最高為5 ％，但上訴人 實拿至少須有800 萬元。嗣系爭房地由ＯＯ房屋仲介股份有 限公司（下稱ＯＯ房屋）成功仲介由訴外人李天明以850 萬 元買受，並於100 年4 月15日簽訂不動產買賣契約書（下稱 系爭買賣契約）。而扣除上訴人應支付之增值稅19,794元、 房屋稅8,040 元及成交總價最高5 ％之仲介服務費425, 000 元，上訴人實拿金額已達8,047,166 元（計算式：850 萬－ 19,794－8,040 －425,000 ＝8,047,166 ），則依變更同意 書之約定，上訴人應支付成交總價5 ％之仲介服務費 425,000 元（其中3 ％須支付給ＯＯ房屋）。而上訴人已給 付ＯＯ房屋255,000 元，尚應給付被上訴人17萬元（計算式 ：425,000 元－255,000 ＝17萬元）。爰依系爭委託契約、 變更同意書之法律關係提起本訴，並聲明：上訴人應給付被 上訴人17萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年 息5 ％計算之利息。 二、上訴人則以：系爭委託契約及變更同意書均由訴外人ＯＯＯ 為上訴人代理簽立。而依變更同意書之約定，兩造所約定之 服務費率並未固定，尚要依被上訴人的服務品質決定，上訴 人調高服務費率之上限，係用以激勵被上訴人將實際銷售總 價拉高等語，資為抗辯。並於原審聲明：被上訴人之訴駁回 。 三、原審法院判決上訴人敗訴並依職權宣告假執行，上訴人不服 ，提起上訴，除援引於原審所為陳述及主張外，另於本院補 稱：兩造簽立變更同意書時，買方已出價850 萬元，被上訴 人卻諉稱買方出價750 萬元，使上訴人因而陷於錯誤，為促 進成交而同意將委託銷售價格變更為850 萬元，上訴人至10 1 年4 月11日ＯＯＯ到庭證述時，始知悉上開詐術，爰並於 101 年6 月27日向被上訴人為撤銷變更同意書之意思表示， 變更同意書失其效力，則上訴人既已依系爭委託契約給付3 ％之服務費予被上訴人之代理人即信義房屋，即生清償之效 力，被上訴人已無權利再為請求等語。並聲明求為判決：㈠ 原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人於本 院補稱：簽立變更同意書當時ＯＯＯ確實出價750 萬元，議 價的過程並無施用詐術，變更同意書就是因為還要支付信義 房屋3 ％報酬而須提高，否則被上訴人完全沒有利潤不合理 等語，並答辯聲明：上訴駁回。 四、兩造爭執與不爭執事項： ㈠不爭執事項： 1.系爭委託契約約定將系爭房地委託被上訴人銷售，委託價 格為890 萬元，期間自100 年3 月17日起至同年6 月30日 止，成交時上訴人應給付被上訴人成交總價3 ％之服務費 ；並約定被上訴人得與其他仲介經紀商合作流通銷售。被 上訴人並與多家房仲經紀商合作，其中與信義房屋約定服 務費亦為成交價額3 ％。 2.兩造於100 年4 月11日簽立變更同意書，約定委託銷售價 格變更為850 萬元，仲介服務費最高為5 ％，但上訴人實 拿至少須有800 萬元。 3.嗣系爭房地由信義房屋成功仲介由李天明以850 萬元買受 ，並於100 年4 月15日簽訂系爭買賣契約書。本件扣除上 訴人應支付之增值稅19,794元、房屋稅8,040 元及成交總 價款最高5 ％之仲介服務費425,000 元，上訴人實拿金額 已達8,047,166 元，故依變更同意書之約定，上訴人確有 支付5 ％服務費之義務。 4.上訴人已給付3 ％服務費255,000 元予OO房屋，尚有2 ％ 即17萬元之服務費未向被上訴人給付。 5.上訴人業於101 年6 月27日之除斥期間內向被上訴人為撤 銷變更同意書之意思表示。 ㈡爭執事項： 1.被上訴人有無以諉稱買方出價750 萬元、實際上出價850 萬元之詐術，使上訴人為了促進成交而同意簽訂變更同意 書？ 2.上訴人於101 年6 月27日所為撤銷變更同意書之意思表示 ，是否發生撤銷之效力？上訴人有無支付17萬元服務費予 被上訴人之義務？ 五、本院得心證之理由： ㈠被上訴人有無以諉稱買方出價750 萬元、實際上出價為850 萬元之詐術，使上訴人為了促進成交而同意簽訂變更同意書 ？ 1.上訴人主張被上訴人施用詐術，致被上訴人簽訂變更同意 書等語，被上訴人否認，並以：出價的過程並無詐術施用 ，而係因出價與原委託銷售價格差距過大，且聯賣之ＯＯ 房屋仲介欲向被上訴人收取3 ％之服務費，必須將兩造原 本簽訂之3 ％服務費提高，被上訴人之代理人黃振銘表示 只要賣方實拿有800 萬元，即同意支付仲介服務費5 ％等 語為辯。經查，系爭房屋之承買人即證人ＯＯＯ於本院原 審審理中證稱：看屋當天是與ＯＯ房屋之ＯＯＯ接洽，當 天確有書立850 萬元之出價意願書向屋主談價，但在出價 前，確有提到其他數字，只是不記得是否提過750 萬元等 語（見原審卷第107 頁至第109 頁），及與ＯＯＯ接洽之 證人ＯＯＯ於本院審理中結證稱：系爭房屋買賣時，我負 責買方、鐘明宏負責與賣方接洽，李天明看屋時，先出價 700 萬元，ＯＯＯ很果斷的說不可能，看完屋後，ＯＯＯ 又出價750 萬元，因差距仍大，我請他一同回公司說明系 爭房屋之優勢，並請他再提高價格，ＯＯＯ表示上限是 850 萬但還要與家人討論，若800 萬元則比較確定，且不 願出斡旋金，只願簽立850 萬元的口頭要約出價證明，Ｏ ＯＯ回台中後，我就立刻與ＯＯＯ聯絡，因800 萬元較為 明確，直接請ＯＯＯ問屋主可否接受800 萬，至當晚6 點 開例行性晚會時才告知850 萬元之事，ＯＯＯ當下覺得因 850 萬元出價沒有斡旋金，對買方無拘束力，若出價成功 買方卻反悔，則無法交代，開完晚會後大約7 時許，ＯＯ Ｏ打電話給賣方，也是得到800 萬元無法成交，便決定隔 天上台中找ＯＯＯ，隔天在台中時ＯＯＯ終於同意以850 萬元的價格及開10萬元支票作為斡旋金等語綦詳（見本院 簡上卷第95頁至第100 頁），亦核與證人ＯＯＯ於原審中 結證稱：ＯＯＯ看屋完畢，立刻出價700 萬元，後來與之 議價結果只願出價750 萬元，我便立即向被上訴人法定代 理人ＯＯＯ報告，ＯＯＯ與屋主溝通後，當天晚上就跟我 說屋主願意用實拿800 萬元的價格賣，最後與ＯＯＯ以 850 萬元成交並約定星期五簽約等語（見原審卷第67頁） 均大致相符。而上訴人訴訟代理人於受委任為本件訴訟代 理人之前，曾以證人身分結證稱：ＯＯＯ看屋當日約傍晚 左右，ＯＯＯ到我的事務所，告知有人出價750 萬元，要 我把原底價890 萬元降低等語（見本院簡上卷第69頁）， 亦與上開證人ＯＯＯ、ＯＯＯ、ＯＯＯ等人所述情節並無 二致。 2.衡諸常情，一般人在購買房屋時，鮮少在一開始出價即可 成交，往往係由買方先出較低價格，待價格接近時，續由 賣方降價、買方提高價格，終至成交；而本件自證人ＯＯ 初次看屋至出價確定之過程，係先由買方向證人ＯＯＯ出 價後，向ＯＯＯ報告，再由ＯＯＯ向ＯＯＯ提出，ＯＯＯ 復與上訴人之代理人ＯＯＯ商議，其資訊交換必然會有時 間差，尚難期待處於末端之ＯＯＯ可即時取得最新出價資 訊。而本件上訴人主張簽立變更同意書之當日晚上，證人 ＯＯＯ迭出700 萬、750 萬、800 萬元等價格，終至下午 時（ＯＯ房屋晚會前），縱已出價達850 萬元，惟此價格 因未支付斡旋金而處於不確定狀態，直接接觸ＯＯＯ之Ｏ ＯＯ評估情勢，在第一時間亦僅告知ＯＯＯ出價結果為 800 萬元，截至當日晚上兩造簽立變更同意書時，證人Ｏ ＯＯ亦僅確定800 萬元（簽立變更同意書時，ＯＯＯ亦未 必可即時獲得此資訊），就850 萬元仍未確定，是足認上 訴人所稱：被上訴人諉稱買方出價750 萬元，實際上出價 850 萬元之方式施用詐術，方簽立變更同意書等語，尚屬 無從證明。而系爭房屋買賣議價過程，證人ＯＯＯ確係先 出價700 萬元，後逐次提高為750 萬元、800 萬元，變更 同意書簽立當時未確定係出價850 萬元，直至隔日才確定 等事實，應可認定。 3.又上訴人一再主張：係因受到詐騙而簽立變更同意書，5 ％係為激勵被上訴人提高買價，而被上訴人與信義房屋已 有內部交易，不需要為了提高服務費比例而簽立變更同意 書等語，惟信義房屋收取之服務費確為成交總價3 ％乙節 ，業經證人ＯＯＯ、ＯＯＯ證述一致（原審卷第67頁、本 院簡上卷第98頁），並有安信建築經理股份有限公司專戶 資金交易及利息結算明細表在卷為憑（見原審卷第13頁） ，上訴人空口主張被上訴人與ＯＯ房屋有內部交易，惟未 見其舉證以實其說，已難憑採。而不論有無提高服務費之 必要或兩造簽訂變更同意書之動機、目的為何，兩造終究 已達成變更同意書內容之合意，此為既定事實；復變更同 意書簽立時，被上訴人並無上訴人所主張之詐術施用等情 ，業經本院審認如前，是除有其他無效或得撤銷之事由外 ，兩造即應受變更同意書內容之拘束。上訴人一再爭執變 更同意書簽立之動機等語，實與本件有無給付義務判斷無 涉；又上訴人雖爭執ＯＯＯ、ＯＯＯ等人之證述不實，惟 其等既經具結作證，其證詞已受相當之擔保，且綜觀其當 日證詞，並無何偏袒被上訴人之處，且信義房屋業已收取 服務費完畢，兩造之紛爭實與其等無任何利害關係，其等 實無冒偽證罪之風險為被上訴人虛偽陳述之必要，均併此 敘明。 ㈡上訴人於101 年6 月27日所為撤銷變更同意書之意思表示， 是否發生撤銷之效力？上訴人有無支付17萬元服務費予被上 訴人之義務？ 1.承上，變更同意書簽立當時，既無上訴人所主張之詐欺情 事，自不得主張係受詐欺而主張撤銷之，應認變更同意書 之效力猶存，被上訴人請求依系爭委託契約、變更同意書 向上訴人請求再給付至少2％之服務費，核屬有據。 2.再變更同意書約定：「賣方支付之仲介服務費最高為5 ％ ，但賣方實拿至少須有800 萬元。」，依其文句，但書「 實拿800 萬元」應為本文取得5 ％仲介服務費之條件，而 黃振銘係律師，若兩造確有約定其餘條件，應可期待一併 記載於變更同意書中，以使法律關係趨於明確，而證人Ｏ ＯＯ亦結證稱：簽立變更同意書時，有表示若ＯＯＯ拉高 價格可以多給一些酬勞，當時是希望若可談到850 萬元， 約定最高5 ％，等成交時，看ＯＯＯ的努力程度，再來談 要給多少的報酬等語（見本院簡上卷第69頁），亦足認當 時提高價格之極大值為850 萬元，若能達到該極大值，自 應獲得服務費之最高5 ％服務費，至堪認定。從而，不論 依變更同意書之文義，或依證人ＯＯＯ之解釋，系爭房屋 之成交總價已達850 萬元，扣除相關稅費及5 ％服務費後 ，上訴人實拿已超過800 萬元，為兩造所不爭執，則被上 訴人既已達到變更同意書所約定之最大值，自屬最大之努 力，應依最高比例即5 ％計收服務費，方符上開文義及兩 造之真意。 3.而證人ＯＯＯ亦結證稱：成交之後1 週ＯＯＯ一直要與我 談服務費的事，ＯＯＯ表示本案他總共要付5 ％的服務費 ，他認為太多，問我ＯＯＯ這邊有無辦法縮減，ＯＯＯ當 天因為出國沒有到場等語明確（見原審卷第68頁），而上 訴人應支付5 ％之約定，與證人ＯＯＯ無涉，證人ＯＯＯ 若認服務費過高，卻不與被上訴人負責人ＯＯＯ商談服務 費之事，反先向不相干之ＯＯＯ尋求有無縮減之可能，是 足認上訴人於成交後，已然認知自己須支付5 ％之服務費 ，而欲利用ＯＯＯ不在國內之期間，向證人ＯＯＯ探詢有 無減收之機會，益證系爭房屋成交後，兩造已有共識，應 依變更同意書應支付5 ％服務費，可以認定。 4.綜上，被上訴人既未以買方出價850 萬元訛稱750 萬元之 方法施用詐術，兩造所簽訂之變更同意書，自無從因上訴 人行使撤銷權而失其效力，被上訴人自得據以向上訴人請 求支付5 ％之服務費。是本件上訴人應支付之服務費為42 5,000 元，扣除上訴人已給付ＯＯ房屋仲介服務費255,00 0 元後，被上訴人請求上訴人給付17萬元之服務費（計算 式：425,000 元－255,000 ＝17萬），為有理由，應予准 許。 七、綜上所述，被上訴人依系爭委託契約、變更同意書之法律關 係，請求上訴人給付17萬元，及自支付命令送達之翌日即10 0 年8 月19日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息， 於法有據，應予准許。原審就上開准許部分為被上訴人勝訴 之判決，並依職權准被上訴人為假執行之宣告，經核於法並 無不合。上訴論旨求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經 審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明 。 據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 102 年 2 月 27 日 民事第六庭審判長法 官 林玉心 法 官 周佳佩 法 官 呂明燕 以上正本係照原本作成。 本判決不得上訴。 中 華 民 國 102 年 2 月 27 日 書記官 李柏親