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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 101年度簡上字第33號 上　訴　人　陳正貴 被上訴人　　民豐房屋仲介有限公司 法定代理人　陳文治 訴訟代理人　蔡善如 上當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國100 年11月29日 本院高雄簡易庭100 年度雄簡字第1710號第一審簡易判決提起上 訴，經本院於101年3月30日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、上訴人起訴主張：伊前經被上訴人僱用之經紀營業員即訴外 人蔡善如仲介，於民國100 年3 月1 日與訴外人蔡文已就其 所有門牌號碼高雄市○○區○○街1 段6 號之房屋及其坐落 土地（下稱系爭房地）簽訂不動產買賣契約書，雙方約定買 賣總價款為新台幣（下同）1,386,000 元，惟訴外人蔡文己 自承當初係以1,300,000 元之價格委託被上訴人出售，是被 上訴人已自本件買賣賺取86,000元之差價，違反不動產經紀 業管理條例第19條第1 項不得收取差價之規定，而伊業已依 約給付買賣價金1,386,000 元完畢，則被上訴人自應依上開 條文第2 項之規定依所收差價86,000元計算至100 年5 月30 日止之利息加倍返還，為此乃依民法第179 條、第184 條第 1 、2 項之規定，聲明求為判令：被上訴人應給付173,720 元及自支付命令繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算 之利息。 二、被上訴人則以：當初訴外人蔡文己係以賣清價1,300,000 元 （即不含稅金、過戶相關費用）委託伊出售系爭房地，而本 件買賣於扣除相關費用後，實際剩餘金額為1,311,090 元， 上訴人已交付之買賣價金目前均在履約保證專戶內，於扣除 上開各費用及訴外人蔡文己貸款結案後，餘額將直接匯入訴 外人蔡文己之帳戶，伊確無賺取任何差價，本件上訴人之主 張並無理由，爰聲明求為判決：上訴人之訴駁回。 三、原審審理結果，認上訴人請求無理由，判決其訴均駁回，上 訴人不服提起上訴，除援用原審主張及陳述外，並補充：被 上訴人於100 年6 月27日所提支付命令異議狀並未蓋公司章 ，其異議未完備，而其既未於法定期間內聲明異議，則原支 付命令業已確定，原審不得再予審酌，另系爭房地有瑕疵， 伊已提起損害賠償，被上訴人自不得向伊收取服務費，並於 本院聲明：㈠、原判決廢棄；㈡、被上訴人應給付上訴人17 3,720 元及自支付命令繕本送達翌日起至清償日止按年息5% 計算之利息。被上訴人除援用原審之主張外，另補陳：本件 上訴人所支付之買賣價金現皆在履約保證專戶中，須由買賣 雙方簽名後才會匯至訴外人蔡文己之指定帳戶，惟上訴人拒 不依交屋程序交屋，致訴外人蔡文己無法取得價款，而伊亦 迄未收受被上訴人應支付之服務費，本件原審判決並無違誤 ，上訴人之上訴為無理由，並於本院聲明求為判決：上訴人 之上訴駁回。 四、兩造不爭執事項： ㈠、上訴人前經被上訴人仲介，於100 年3 月1 日與訴外人蔡 文已就系爭房地簽訂不動產買賣契約書，雙方約定買賣總 價款為1,386,000 元。 ㈡、上訴人就買賣價金1,386,000 元已給付完畢，給付方式為 ：100 年3 月1 日第一期款（簽約款）138,600 元、100 年3 月3 日第二期款（備證用印款）138,600 元、100 年 3 月18日第三期款（完稅款）138,600 元、第四期款（尾 款）970,200 元。 ㈢、訴外人蔡文己當初委託被上訴人仲介出售系爭房屋時，係 約定以實拿130 萬元（已扣除相關過戶費用）為委託交易 金額。 ㈣、本件上訴人原係對被上訴人聲請本院核發100 年度司促字 第23050 號支付命令，於100 年6 月23日送達被上訴人， 嗣被上訴人法定代理人陳文治於100 年6 月27日以「民豐 房屋仲介有限公司負責人：陳文治」之名義提出異議狀。 五、本院得心證之理由： ㈠、本院100 年度司促字第23050 號支付命令是否經被上訴人 於期限內合法提出異議？該支付命令是否已確定？ 按「本法所稱公司負責人：…在有限公司、股份有限公司 為董事」、「董事就法人一切事務，對外代表法人」，公 司法第8 條第1 項、民法第27條第2 項前段分別定有明文 。本件上訴人固主張上開支付命令於100 年6 月23日送達 後，係由被上訴人法定代理人陳文治以個人名義於同月27 日具狀聲明異議，不能認係被上訴人所提，故該支付命令 業已確定云云，經查，陳文治為被上訴人之唯一董事並為 法定代理人乙節，此有公司變更登記表在卷可考（見原審 卷第39頁至第40頁），是被上訴人所為之訴訟行為，本應 由陳文治代表為之，而觀之本件支付命令異議狀內容，於 當事人稱謂欄之「聲請人（即債務人）」及文末之「具狀 人」欄均記載「民豐房屋仲介有限公司負責人：陳文治」 等語，而聲請人之身分證字號（或營利事業統一編號）亦 係填載被上訴人之公司統一編號而非陳文治個人之身分證 字號等情，此有該異議狀在卷可稽（見原審卷第46至48頁 ），則依上開填載方式及內容，已足認陳文治係以被上訴 人法定代理人之身分具狀。另佐以上開異議狀內文「聲請 人於100 年6 月23日收受貴院100 年度促字第23050 號支 付命令之送達，…出賣人蔡文己服務費為55,440（買賣成 交價1,38 6,000×4%＝55,440）故未賺取差價」等語與所 附證物即不動產買賣價金屢約保證專戶收支明細表暨點交 確認書，其事實、理由亦均基於被上訴人之立場所為陳述 ，與陳文治個人無涉。本件陳文治於異議狀已表明其係被 上訴人法定代理人之旨，並係代表被上訴人具狀聲明異議 ，本院自應認被上訴人已就上開支付命令聲明異議。上訴 人雖另以被上訴人未於異議狀蓋公司大章云云為辯，惟異 議狀內已載明法定代理之旨，該異議自已對本人之被上訴 人發生效力，業如上述，至異議狀上公司大、小章是否齊 備，僅係法院為免事後代理權之有無發生爭議，要求當事 人先行提出以利核對之作法，法院尚不得因當事人漏蓋大 章或小章，而逕予否認其異議之效力。故本院100 年度司 促字第23050 號支付命令確經被上訴人於法定期間聲明異 議而未確定，債權人即本件上訴人支付命令之聲請應視為 起訴，上訴人此部分主張實屬無據，並非可採。 ㈡、被上訴人是否就系爭房屋之仲介買賣賺取差價？上訴人請 求被上訴人給付173,720元有無理由？ 上訴人固主張本件訴外人蔡文己係以1,300,000 元之價格 委託被上訴人仲介出售系爭房地，後其以1,386,000 元購 得，足見被上訴人從中賺取86,000元之差價云云，惟證人 蔡文己於原審到庭證稱當初其委託被上訴人出售系爭房地 ，底價是1,300,000 元以上，意思是扣掉所有費用後其至 少要拿到1,300,000 元，本件買賣過程中被上訴人有打電 話告知其計算結果扣掉必要費用後，其可拿到131 餘萬， 既然已經超過1,300,000 元，其便同意出售等語在卷（見 原審卷第108 頁），是依證人蔡文己上開證述，其係以實 際取得1,300,000 元為最低條件，委託被上訴人出售系爭 房地，若嗣後售價較1,300,000 元為高，於扣除相關過戶 費用及被上訴人之服務費後，所餘款項仍均歸其所有，並 非被上訴人所得另行賺取之差額，上訴人前開主張顯屬誤 會；又上訴人與訴外人蔡文己迄未完成系爭房屋之交屋事 宜，故上訴人所支付之買賣價金1,386,000 元，於清償訴 外人蔡文己原有貸款後所餘款項，現均仍存放於履約保證 專戶內等情，亦為兩造所不爭執，該款項既未核撥，本院 自無從採認被上訴人已從中賺取差價之事實，上訴人此部 分主張難認有據。 ㈢、綜上所述，本件被上訴人於100 年6 月23日收受本院100 年度司促字第23050 號支付命令後，業於同月27日由法定 代理人陳文治陳明法定代理之旨，代表被上訴人具狀聲明 異議，故上訴人原支付命令之聲請即視為起訴而未確定； 又本件被上訴人並無自系爭房地價金出售價金中賺取差額 86,000元，則上訴人依不動產經紀業管理條例第19條規定 ，請求被上訴人給付173,720 元及其遲延利息，自屬無據 ，不應准許。原審判決駁回上訴人之訴，於法並無不合， 上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應 予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據， 經審酌後，核與判決結果無影響，爰不逐一論列，併此敘明 。 七、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 101 年 4 月 13 日 民事第四庭審判長法 官 劉 定 安 法 官 李 俊 霖 法 官 謝 雨 真 正本係照原本作成。 本判決不得上訴。 中 華 民 國 101 年 4 月 13 日 書記官 解 景 惠