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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　101年度訴字第319號 原　　　告　吳宗龍 訴訟代理人　黃奉彬　　律師 被　　　告　友勁事業有限公司 法定代理人　林慶忠 上當事人間給付買賣價金事件，本院於民國100 年7 月11日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 甲、兩造爭執要旨 一、原告起訴主張： （一）被告於民國 100 年 5 月 16 日與原告簽訂買賣契約書（ 下稱系爭買賣契約），由被告以新台幣（下同） 3960 萬 元向原告購買座落於高雄市○○區○○段 200 小段，權 利範圍2729/100000 、同段185 小段，權利範圍2729/100 000 ，暨地上建物即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○號 14樓之1 、之2 、之3 之房屋（下稱系爭房屋），原告已 依約移轉土地、房屋之所有權予被告，兩造約定被告應於 100 年8 月31日前付清其所保留之尾款233 萬元，惟迄今 已逾月餘，被告均未依約給付，原告曾以板橋海山270 號 存證信函催告被告給付，惟被告仍置之不理，原告爰依買 賣契約之約定及民法第345 之規定，請求被告給付尾款。 （二）兩造於 100 年 5 月 30 日就本件不動產買賣契約簽訂有 補充事項，約定原告須保證負責本買賣標的之自來水通到 水錶、電通到電錶、瓦斯通到瓦斯錶，原告之後即向自來 水公司、台電公司、瓦斯公司辦理復水、復電、復氣之作 業。至於100 年 7 月 1日雙方雖另簽訂補充條款，並約定 保留未完成水、電、瓦斯工程款新台幣233 萬元，並憑收 據於二個月內（100.8.31前）結清，工程單項費用超過50 萬元以上．買方以簡訊通知賣方三天內雙方會同會勘，超 過時間，賣方即認同買方作為不得異議，惟此部分原告係 應被告之要求所為，因當時原告雖已告知被告相關復水、 復電、復氣之作業已然完成，但因系爭房屋原所有權人已 將三戶水、電、瓦斯表改為一個，而無法確認全部三戶之 水、電、瓦斯均已恢復可使用狀態（因尚未進行測試仍不 敢確定），故被告仍堅持應先保留233 萬元，原告因尚有 鉅額之房屋買賣價款未取得，只能順從被告之主張，但此 並不代表在7 月1 日簽立第二次補充協議時，原告尚未完 成復水、復電、復氣之契約義務。 （三）依據證人龔銘信及被告於本院101 年4 月19日審理時之證 詞及供述，可知被告估價後係先拿相關費用單據予原告審 視，惟原告表示無法認同，事後被告才於7 月25日發簡訊 予原告，而其簡訊內容所主張之修繕金額則與先前提示予 原告之資料相同，故原告即已事先否決被告之主張，事後 並於7 月27日以存證信函向被告表示，於收到本信函後， 應將水電、瓦斯申請書及繳款單費用金額影印一份寄予原 告，若有牽涉施工部分，請與原告連絡，原告即派專業人 員前往施工完成，表示原告對於被告所提出之施工費用有 意見，並要求被告必須與原告聯繫，故被告自不得引用兩 造所簽訂補充協議所稱以簡訊通知後，如買方三日內未回 應，即不得異議之主張。 （四）本件兩造買賣係以現況交屋為前提，而系爭房屋之現況為 原所有權人已將三戶之水、電錶由三個改為一個，因此本 於契約精神，原告所承諾將水通到水錶、電通到電錶，自 然係指通到原所有建物在被法拍之前所呈現之狀況，即三 戶共同使用一個水錶、電錶之狀況，故被告主張原告應回 復三戶三個水錶、電錶之狀態，不僅與現況交屋之精神不 符，亦與兩造當時之約定不符。而當時兩造之所以為上開 之約定，係因原告係透過法院拍賣程序購得系爭房屋，之 後才出售予被告，當時原告不清楚房屋狀況，因為裝潢已 經被破壞，無法試水電瓦斯有無通，以為可能有不通之清 況，所以才約定通到水電瓦斯表，而被告確實也知道三戶 原先是用同一個水電瓦斯表，且共用一個水電瓦斯表也可 以通三戶，是以本件原告確實已將相關水、電、瓦斯通到 水表、電表及瓦斯表，已盡契約應盡之義務，否則被告根 本不可能在系爭房屋內經營飯店，故被告無權扣減系爭不 動產買賣契約之尾款。 （五）兩造 7 月 1 日所簽訂之補充協議，明確載明裝潢變更項 目與賣方無關，當時原告即在預防被告藉由所謂保留未完 成水、電、瓦斯工程款之名義，任意向原告扣留尾款，乃 為上開文字之記載，而被告先前所提出之水、電、瓦斯估 價單僅係其自行估價之資料，且係屬建物內部配電、配水 、瓦斯設施之所需，另訴訟中所提出之水電費繳費單及工 程合約書，其中水電繳費單只能證明其有繳費之事實，核 與本案訟爭之事實無關，另所提出之工程合約書，其中電 氣整修部分，依合約書內記載之工程施作範圍，分別為 1. 既設電力配電盤整修工程、2. 線路盤箱整理舊有設備 、 3. 公共設施走道電力照明線路配設、4. 走道電力照 明線路配設，均係屬建物外部通電之後，其建物內部配電 之相關工程，與兩造之約定不符，另有關熱水、瓦斯管路 配管施工，亦屬屋內瓦斯配管之工程，同樣與原告之契約 義務無關，故上開部分之費用，並非原告所應負擔。再者 ，被告僅提出相關合約書，並無任何付款證明，亦無法證 明被告確實已支付相關款項，空言主張，難以採信。並聲 明： 1、被告應給付原告233 萬元正，及自100 年9 月1 日起至清 償日止，按年息百分之五計算之利息。 2、原告願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則辯稱： （一）兩造於 100 年 5 月 16 日就系爭房地簽訂買賣契約，由 於系爭房屋沒水、沒電、沒瓦斯，且水、電、瓦斯管均已 破壞怠盡，根本無法使用，兩造乃在 100 年 5 月 30 日 簽訂補充事項，約定自本買賣標的物所有權移轉登記之日 起 15 日內，買方需付清購屋尾款，賣方應同時點交房屋 。惟點交房屋時，賣方須保證負責本買賣標的之自來水通 到水錶、電通到電錶、瓦斯通到瓦斯錶。如可歸責於賣方 之原因，致水、電、瓦斯無法達到上述要求，買方有權延 遲交付尾款（本買賣標的有 3 戶，每戶之水、電、瓦斯 都須通至水錶、電錶、瓦斯錶）。詎賣方即原告無法順利 讓系爭房屋恢復水、電、瓦斯之正常使用，兩造遂於 100 年7 月1 日簽訂補充條款，約定：(1) 雙方已於100 年7 月1 日交付權狀予買方，並交付鑰匙點交系爭房屋。(2) 依約定事項保留未完成水、電、瓦斯工程款233 萬元，並 憑收據於二個月內（100 年8 月31日前）結清。(3)工程 單項費用超過50萬元以上，買方以簡訊通知賣方三天內雙 方會同會勘，超過時間，賣方即認同買方作為不得異議。 由上開補充條款可知，為完成系爭房屋之水、電、瓦斯工 程，兩造係約定買方（被告）先保留233 萬元之款項不予 支付，且兩造並約定由買方（被告）請廠商估價，若廠商 所估單項工程費用超過50萬元以上，買方即以簡訊通知賣 方，此時賣方應配合買方於三天內會同會勘，如賣方於三 日內不配合買方進行會勘，賣方即須同意買方請廠商估價 之金額，由買方請廠商施作，賣方並應給付該估價金額給 買方。此時買方除得以對賣方所擁有之上述工程款債權中 之233 萬元與保留之233 萬元之尾款債權抵銷外，金額超 過233 萬元之部分，賣方並應補足差額。由於雙方有上述 約定，買方乃委請廠商估價，經廠商估價結果，瓦斯工程 需813,385 元、水工程需51,914元、電工程需2,299,738 元，合計3,165,037 元，且被告亦已向欣高石油氣股份有 限公司( 下稱欣高公司) 申請配管裝置，並經欣高公司開 立金額分別為786,446 元、26,921元之二紙工程繳費通知 單，由於瓦斯工程及配電工程所需費用均超過50萬元，被 告乃依約於100 年7 月25日連發二通簡訊通知原告三項工 程之估價金額，並請原告三日內會同會勘協調處理，並向 原告提醒如逾三日，依約原告對被告之作為即不得異議。 原告於接獲手機簡訊後竟置之不理，被告乃於100 年8 月 1 日亦連發兩通簡訊向原告表示原告既逾三日未與被告協 調處理，依合約規定，即任由被告自行作為，不得異議， 並向原告請求支付扣除保留工程款233 萬元後仍不足之 835,037 元。 （二）系爭買賣契約簽訂時，當時水使用人為原告，自來水公司 登記日期為100 年4 月11日，當時水錶只通至14樓之2 這 一戶，其中14樓之1 、14樓之3 並沒有水錶；用電使用人 為原告，台電登記日期為100 年4 月18日，當時電錶只有 一個並沒有獨立分成14樓之1 、14樓之2 、14樓之3 ，各 自獨立成三個電錶；瓦斯用錶三戶完全沒有。故被告要求 水電瓦斯均需通三戶，即14樓之1 、14樓之2 、14樓之3 ，水、電、瓦斯各三戶及各自獨立每戶均須各一個水、電 、瓦斯獨立用錶。於100 年7 月1 日交屋時，原告還是對 100 年5 月30日所簽訂之補充條款，約定之水、電、瓦斯 均須通至14樓之1 、14樓之2 、14樓之3 ，水錶獨立三戶 、電錶獨立三戶、瓦斯獨立三戶，原告還是置之不理，只 想草草便宜行事，跑一下水公司、電力公司、瓦斯公司， 拿一些自圓其說之單據，號稱水、電、瓦斯之工程已恢復 完成，結果經被告求證事實，被告立即當場拆穿原告用一 些拼湊的單據及謊言之後，原告心虛自知理虧，所以雙方 於100 年7 月1 日在代書事務所於代書龔銘信見證下雙方 又簽訂第二次補充條款，根據雙方先前各自找水、電、瓦 斯之廠商估價之金額，再依較低之金額加以折衷，原告同 意保留233 萬元，讓被告自行找廠商施作恢復工程，金額 多退少補，被告擔心原告再次玩弄法律又置之不理，所以 才約定以簡訊通知原告作為雙方聯絡方式之證明，詎料原 告完全沒有恢復水電之誠意，反而濫行興訟，浪費司法資 源。 （三）按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者， 各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第 334條 定有明文。原告之尾款 233 萬元之請求權已在被告100年 8 月 1 日發簡訊向原告表示抵銷水電瓦斯工程款0000000 元中之 233 萬元時已消滅，今被告再次以本狀之送達重 申抵銷之意旨。又原告之上開價金請求權既已全數遭抵銷 完畢，原告對被告即已無請求權存在，反而是被告對原告 仍尚可請求給付835,03 7元之工程款，故原告對被告提起 本件訴訟，顯無理由。並聲明：駁回原告之訴。 乙、兩造不爭執事項： 一、兩造於民國100 年5 月16日就原告所有坐落於高雄市○○區 ○○段○○○ ○○○○ ○號土地及其上建物即門牌號碼高雄市○ ○區○○○路○○號14樓之1 、之2 、之3 之房屋（即系爭房 屋）簽訂買賣契約（即系爭買賣契約），約定買賣總價金為 39,600,000元。原告已依約移轉系爭房地予被告，並於100 年7 月1 日交付權狀、鑰匙予買方且已完成點交。 二、被告尚未給付系爭買賣契約尾款2,330,000 元。 三、兩造於100 年5 月30日就系爭契約簽訂補充事項，約定點交 系爭房地時，原告須保證系爭房屋之自來水通到水錶、電通 到電錶、瓦斯通到瓦斯錶，如可歸責於原告，致水、電、瓦 斯無法達到上述要求，被告有權遲延交付尾款。 四、兩造復於100 年7 月1 日簽訂補充條款，約定保留未完成水 、電、瓦斯工程款2,330,000 元，並憑收據於二個月內結清 ，且工程單項費用超過500,000 元以上，被告須以簡訊通知 原告三天內雙方會同會勘，超過時間，原告即認同被告作為 ，不得異議。 丙、得心證之理由： 一、原告主張系爭買賣契約係以現況交屋為前提，因此原告所承 諾將水通到水錶、電通到電錶，係指通到原所有建物在被法 拍之前所呈現之狀況，即三戶共同使用一個水錶、電錶、瓦 斯表之狀況云云，為被告堅決否認，被告並以前揭情詞置辯 ，故本件首應審究者，乃系爭買賣契約補充條款之真意為何 。經查： （一）系爭買賣契約之買賣標的即三多四路63號14樓之1 、之2 、之3 之房屋原先為法拍屋，經原告拍定後，與被告訂立 系爭買賣契約，將系爭房屋出賣予被告，而在系爭買賣契 約成立前，系爭三戶房屋即共用同一個水電瓦斯表等情， 為兩造所不爭執。根據原告自陳，其標得系爭房屋後，即 於100 年4 月間將水電瓦斯費繳清，而恢復供水、電、瓦 斯，並提出相關單據為證（本院卷，頁106-108 ），然兩 造於100 年5 月30日就系爭契約所簽訂補充事項約定：「 點交房屋時，賣方須保證負責本買賣標的之自來水通到水 錶、電通到電錶、瓦斯通到瓦斯錶。如可歸責於賣方之原 因，致水、電、瓦斯無法達到上述要求，買方有權延遲交 付尾款（本買賣標的有 3 戶，每戶之水、電、瓦斯都須 通至水錶、電錶、瓦斯錶）」，若兩造當時之真意為系爭 房屋能通水、電、瓦斯即可，在原告繳費恢復供應水電瓦 斯時，即已履行此義務，兩造又何須再為上述約定，且載 明「三戶都需通至水錶、電錶、瓦斯表」？ （二）兩造嗣後又於100 年7 月1 日另簽訂補充條款約定：「保 留未完成水、電、瓦斯工程款新台幣233 萬元，並憑收據 於二個月內（100.8.31前）結清，且工程單項費用超過 500, 000元以上，買方（被告）以簡訊通知賣方（原告） 三天內雙方會同會勘，超過時間，賣方即認同買方作為， 不得異議。」如前所述，系爭房屋之現狀即三戶共有水電 瓦斯表，若雙方約定之真意係只要三戶都能通水電即可， 所需費用應僅係復電、復水、復氣等費用，應無保留200 多萬元工程款之必要，更無可能單項工程即超過50萬元之 可能，故由該契約補充條款之文意以及內容觀之，應認系 爭買賣契約補充條款所約定通水電瓦斯係指買賣標的之三 戶房屋均有獨立之水電瓦斯表能通水電瓦斯，原告上開主 張，難認屬實。 二、依上開100 年7 月1 日兩造所簽訂之補充條款可知，為完成 系爭房屋之水、電、瓦斯工程，兩造係約定買方（被告）先 保留233 萬元之款項不予支付，並約定由買方（被告）請廠 商估價，若廠商所估單項工程費用超過50萬元以上，買方即 以簡訊通知賣方（原告）三天內雙方會同會勘。而該簡訊通 知之效力，依照契約內容觀之，應係指原告若未於三天內會 同會勘，且未表示異議時，即屬認可該估價金額之擬制同意 條款。惟查，兩造為上述約定後，被告即委請廠商估價，經 廠商估價結果，瓦斯工程需813,385 元、水工程51,914元、 電工程2, 299,738元，合計3,165,037 元，有各該單據在卷 可佐（見本院卷，頁31-37 ），又被告當時先持上開單據至 代書事務所供原告閱覽，原告看完後認為金額很高，隨即離 去，事後被告始於100 年7 月25日發簡訊予原告等情，業據 證人龔銘信於本院審理時到庭證述明確，並為被告所自承； 嗣原告並於7 月27日發存證信函向被告表示，於收到本信函 後，應將水電、瓦斯申請書及繳款單費用金額影印一份寄予 原告，若有牽涉施工部分，請與原告連絡，原告即派專業人 員前往施工完成，有原告提出之存證信函可佐。是由以上過 程顯示，原告自始至終均未同意被告之估價，並非單純之未 表示意見，故被告發簡訊予原告後，原告雖未會同會勘，亦 無法擬制原告有同意之意思，故被告辯稱原告未會同會勘即 表示同意被告估價之金額，亦不足採。 三、綜上所述，系爭買賣契約補充條款真意，乃約定原告保證負 責系爭買賣標的之三戶房屋均有獨立之水、電、瓦斯表能通 水、電、瓦斯，並保留尾款233 萬元供完成通水、電、瓦斯 工程款之用，待工程進行完畢後，被告再持相關單據於100 年8 月31日結清與原告結清款項，故在原告未履行上開義務 之前，實無權請求被告給付上開尾款。惟原告並不同意被告 之估價，已如前述，且系爭3 戶房屋目前仍共用水、電、瓦 斯表，各戶並無獨立之水、電、瓦斯表等情，亦為兩造所不 爭執，並有被告提出之相關單據可佐（本院卷，頁166-171 ），原告顯未履行兩造補充契約條款所約定之義務，故原告 依據系爭買賣契約之約定，請求被告給付尾款233 萬元，難 認有理，其訴應予駁回。 四、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦施所附麗，應併予駁 回。 五、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。 中 華 民 國 101 年 7 月 27 日 民事第一庭法 官 管安露 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 101 年 7 月 27 日 書記官 顏妙芳