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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　 101年度訴字第58號 原　　　告　蔡建夆 訴訟代理人　楊申田律師 複代理人　　吳淑靜律師 被　　　告　涂蛉葳 訴訟代理人　張耀聰律師 複代理人　　梁世樺律師 上列當事人間請求酌減違約金事件，本院於101 年3 月5 日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新台幣叁拾玖萬陸仟壹佰叁拾捌元及自民國一百 年十一月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。 本判決得假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告主張：伊於民國100 年2 月21日以新台幣（下同）700 萬元向被告購買坐落高雄市○○區○○段第1457號土地應有 部分萬分之70，及其上門牌號碼高雄市○○區○○街○○號房 屋（建號6721【含共同使用部分建號6863應有部分萬分之32 】，下合稱系爭不動產），兩造簽訂不動產買賣契約（下稱 系爭買賣契約），又兩造共同委由僑馥建築經理股份有限公 司（下稱僑馥建經公司）將各期買賣價金信託存放於中國信 託銀行敦南分行之履約保證專戶（戶名：僑馥建經公司不動 產價金履約保證專戶，專屬帳號：00000-000000000 號，下 稱系爭專戶），並簽立不動產買賣價金履約保證書（下稱系 爭履約保證契約），伊依系爭買賣契約將買賣價金第1 期款 70萬元及第2 期款30萬元匯入系爭專戶，尚餘尾款600 萬元 ，嗣被告以伊未於100 年4 月8 日給付尾款而解除系爭買賣 契約，並沒收伊已匯入系爭專戶之價金100 萬元，並由僑馥 建經公司將100 萬元撥付被告，惟伊非惡意違約，實因政府 於100 年4 月起宣告打房政策及訂定奢侈稅條例，致銀行就 貸款金額及資格審核要件嚴格，審核速度亦緩慢，況現銀行 已核准通過貸款，伊可依約給付尾款，而被告沒收價金100 萬元作為違約金，超過系爭買賣契約總價14％，顯然過高， 請求依民法第252 條規定酌減違約金為30萬元，被告應返還 70萬元。並聲明：㈠被告應給付原告70萬元及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；㈡願 供擔保，請准宣告假執行。 二、被告抗辯：民法第252 條酌減違約金屬法院職權，未賦予債 務人形成權，原告應不得提起本件訴訟，又伊以存證信函向 原告解除系爭買賣契約後，僑馥經建公司亦曾通知原告將依 約沒收100 萬元，原告均未表示反對，亦未提起訴訟或申請 調解，僑馥建經公司遂於100 年6 月8 日將扣除相關手續費 後之996,138 元匯入伊帳戶，違約金既已依約給付，法院核 減之職權即消滅，原告不得再請求酌減，且尾款應於100 年 4 月8 日給付，系爭買賣契約則於100 年4 月26日解除，依 系爭買賣契約第5 條第4 款及第10條第2 款計算，被告應給 付遲延17日之違約金51,000元（6,000,000 元×5/10000 × 17 日 ），又因原告違約不履行，被告受有減價出售之損失 20萬元，且需另行委託仲介支出仲介費15萬元，另行委託地 政士支出費用8,000 元，且受有100 年4 月至6 月間持續繳 納銀行貸款78,667元之損害，另原委託地政士之費用及上開 僑馥建經公司扣除之手續費，原告均應負擔一半即分別為 6,000 元、1,931 元，綜上，原告違約致被告受有損失共計 444,598 元，原告請求酌減違約金為30萬元，顯依法無據。 並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。 三、兩造不爭執事項如下： ㈠兩造於100 年2 月21日就系爭不動產簽訂系爭買賣契約，並 共同委由僑馥建經公司將各期買賣價金信託存放於系爭專戶 ，並簽訂系爭履約保證契約。 ㈡依系爭買賣契約第5 條約定，買賣雙方應於產權移轉登記完 畢，並辦妥相關他項權利登記或塗銷作業無誤後辦理點交（ 如因相關作業遲延，最遲不得逾100 年4 月8 日），買方應 同時給付全部價金（包括貸款核撥入專戶或完全代償作業或 存入賣方指定帳戶），又依該契約第10條第1 款約定，買賣 雙方若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定7 日以上 期間催告仍未履行，雙方同意由僑馥建經公司進行最終催告 ，仍未履行或認證後，買賣契約即生解除效力，並由僑馥建 經公司執行專戶價金之撥付作業，另依該契約第10條第2 款 約定，買方若有違約情事致買賣契約解除時，除應負擔賣方 損害之賠償外，並同意將已支付之價金作為懲罰性違約金給 付賣方，由僑馥建經公司將結算餘額交付賣方。 ㈢原告已依買賣契約約定，將買賣價金第1 期款70萬元及第2 期款30萬元，匯入系爭專戶。 ㈣被告業已於100 年4 月12日，以高雄82支局第150 號存證信 函，催告被告限期於7 日內給付買賣價金尾款600 萬元，並 於同年4 月25日以高雄新興郵局第1980號存證信函，解除系 爭買賣契約，僑馥建經公司扣除手續費3,862 元後，已將結 算餘額996,138 元匯付被告。 ㈤兩造同意被告不另請求損害賠償，由本院就被告於系爭買賣 契約所生之損害，於本件請求酌減違約金事件一併審酌。 上開事實並有不動產買賣契約書、不動產買賣價金履約保證 書、不動產買賣履約保證價金存會提示卡各1 份、存證信函 2 份、存摺節本、筆錄各1 份附卷可稽（詳本院卷第7 至12 頁、第14至19頁、第64頁、第82頁）。 四、就兩造爭執事項之判對： ㈠原告得否訴請酌減違約金： ⒈按民法第252 條規定之違約金核減權，係屬法院職權，該條 規定並未賦與當事人以形成權，債務人自不得提起形成之訴 ，僅得提起確認或給付之訴，於該訴訟中請求法院核減，此 有最高法院85年度台上字第2995號判決意旨可資參照，又所 謂形成判決係指原告有可致某法律上效果之權利，而使生此 項效果之判決，該判決在裁判之範圍內，有使法律關係發生 、變更或消滅之效力，從而依上開最高法院裁判意旨所示， 係指關於違約金之酌減，不得訴請法院以形成判決，判認違 約金應酌減為一定之金額，僅得訴請確認違約金酌減至一定 之金額，或提起給付之訴，而由法院於該訴訟程序中判斷違 約金應否酌減及減至何金額。而本件依原告所主張固略為「 請求依民法第252 條規定酌減違約金為30萬元，被告應返還 70萬元」，但其僅聲明「被告應給付原告70萬元（及利息） 」，即訴請為給付判決，並未訴請為使法律關係發生、變更 或消滅之形成判決，而係藉訴請給付判決之過程，請法院就 攸關應否返還已付價金及返還金額之違約金應否酌減爭執事 項為判斷，甚為明確，被告辯稱原告不得提起酌減違約金之 形成訴訟，尚屬誤解。 ⒉次按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252 條定有明文，至於是否相當，即須依一般客觀事實，社 會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準，且約 定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付 ，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍 得依前開規定，核減至相當之數額，此亦有最高法院79年台 上字第1915號判例可供參酌。而本件如上所述，係僑馥建經 公司逕依系爭買賣契約之約定，將原告已付之價金100 萬元 作為懲罰性違約金，扣除手續費3,862 元後，將結算餘額 996,138 元匯付被告，非原告基於自由意思任意給付，則原 告訴請將應否酌減違約金及酌減之金額作為爭執事項判斷後 ，判決返還被當作懲罰性違約金之已付價金，依上開最高法 院判例所示，尚無不合，被告辯稱違約金已依約給付，原告 不得再請求酌減，亦屬誤解。 ㈡原告得訴請返還之金額： ⒈被告就其抗辯依系爭買賣契約第5 條第4 款約定，原告若有 遲延給付價金情事，每逾1 日應按遲延價金萬分之5 計付違 約金，尾款600 萬元應於100 年4 月8 日給付，卻於100 年 4 月26日解除契約，依上開約定，被告應給付遲延17日之違 約金合計51,000元（6,000,000 ×5/10000 ×17＝51,000） 之事實，已提出不動產買賣契約書1 份、存證信函2 份為證 （詳本院卷第7 至10頁、第14至19頁），且為被告所不爭執 ，堪信為真實。 ⒉被告就其抗辯因原告違約不履行，受有減價出售之損害20萬 元之事實，已提出不動產買賣契約書1 份為證（詳本院卷第 50至60頁），且原告就上開事實並不爭執，亦堪信為真實， 而原告雖主張被告非不得以原價或高出原價之價格另為出售 ，短少之20萬元價金不應由其負責云云，惟查，出售不動產 時之情形不盡相同，有人雖得於無壓力狀況下緩慢進行出售 行程，但亦有人因類於利息負擔或出借者催討等壓力，急於 將不動產儘速出售，且在原已售出之情形下，資金之運用、 另覓屋居住使用等均已就緒，驚覺需解除原契約另覓買主， 其間各人壓力之差異當更懸殊，而在上開壓力下，通常之人 可能大多以較低之價格儘速出售，此為一般之經驗法則，從 而本院認減價出售既為事實，上開減價出售之損害，當認係 原告違約所致，原告主張不應由其負責，尚無可採。 ⒊被告就其抗辯因另行出售而支出仲介費用15萬元之事實，已 提出服務費收據1 份為證（詳本院卷第60頁），且為原告所 不爭執，堪信為真實，至原告雖主張我國並無強制仲介規定 ，出售房屋非必支出仲介費云云，惟查，隨經濟發展後各行 各業專營本身業務之發展，坊間請仲介業者出售房屋已成趨 勢，出售房屋雖非必委請仲介業者代勞，可由屋主親自操作 販售之相關事宜，但於此情形下，屋主仍需花費一定心力， 即如親人受傷時不僱請看護照顧，由親人照護時之情形一般 ，仍需考慮親人所支出之看護心力，原告主張可自為出售不 必支出仲介費，自無可採。又被告雖另抗辯因原告為仲介人 員，系爭買賣契約如順利履行，其出售系爭不動產無需支出 仲介費，但為原告所否認，主張系爭買賣契約原由被告透過 21世紀公司仲介辦理，依約被告需負擔仲介費為買賣總價4 ％即28萬元（700 萬×4 ％＝28萬），經查，依系爭買賣契 約書之記載，該買賣確係透過21世紀公司辦理，有該契約書 附卷可稽（詳本院卷第7 至10頁），則系爭買賣契約係透過 21世紀公司仲介之事實，應可認定，且原告主張賣方即被告 應負擔以買賣總價4 ％計算之仲介費，與一般仲介業者之約 定並無明顯不符，況被告對該約定費率亦未加以爭執，自堪 信為真實，則被告另行出售支出之仲介費15萬元，既低於依 系爭買賣契約需支出之28萬元，加計在原系爭買賣契約違約 情形下，可能仍需負擔之部分仲介費用，堪認本件被告並未 因解約及另行出售受有額外支出仲介費用之損害。 ⒋被告抗辯如依系爭買賣契約履行，其需支出之地政士費用為 12,000元之1/2 即6,000 元，但因原告違約，其支出全部費 1,200 元，且因另出售而額外支出地政士費用8,000 元，合 計多支出地政士費用14,000元（12,000×1/2 ＋8,000 ＝ 14,000），惟為原告所否認，主張系爭不動產尚未辦理移轉 登記，無需繳交原約定之地政士費用12,000元，且另行出售 所支出之地政士費用與其無關。經查：⑴依系爭買賣契約書 第8 條第4 款約定，代書業務執行費用為買賣雙方均需負擔 之費用（詳本院卷第9 頁），且原告就被告所辯地政士費用 約定之金額並無爭執，是被告所為依系爭買賣契約之約定， 地政士費用12,000元應由兩造共同支出之所辯，堪認與事實 相符，雖堪採信，但被告不爭執系爭不動產因原告未依約繳 交尾款，嗣後並未辦理移轉登記，衡情自無可能繳付原約定 地政士費用之全額，且被告並未提出相關資料以證明移轉登 記前之代書業務已為如何程度之進行，則尚難認代書業務業 已有高比例之進行，故就系爭買賣契約即使仍支付地政士費 用，亦難認需支付高比例之費用，況被告就原告主張其所提 出地政士收據，非系爭買賣契約承辦地政士所出具之事實， 並無爭執，則亦難依被告提出之收據，推認其支出該12,000 元之地政士費用，併予敘明；⑵被告就系爭不動產既有另行 出售之事實，以不動產產權移轉所需辦理之相關程序而論， 有一定之專業性，則所辯委由地政士辦理，尚合常情，且被 告所指稱之地政士費用8,000 元，亦合常情，均難認有何不 合，至被告提出之收據所繕寫代辦費用12,000元，雖高於被 告所稱另行出售支出之地政士費用8,000 元，但因該收據所 示之代辦範圍非必僅系爭不動產，是亦難認有何不合，從而 被告因系爭不動產另行出售，支出地政士費用8,000 元之事 實，應可認定；綜上，系爭買賣契約原約定之地政士費用 12,000元，因大部分應辦手續尚未辦理，無可能收取原約定 之高比例費用，而被告另行出售支出之地政士費用為8,000 元，則堪認被告確因本件解約另行出售額外支出地政士費用 約數千元（8,000 ＋解約前原約定部分費用－12,000×1/2 ）。 ⒌被告就其抗辯因解除契約另行出售，受有額外支出100 年4 月至6 月間繳交銀行貸款78,667元損害之事實，雖提出存摺 節本1 份為證（詳本院卷第63頁），但為原告所否認，主張 被告係因向銀行借貸始需償還本息，與系爭買賣契約有無解 除無關云云，經查，原告如未違約，被告於約定之100 年4 月8 日前，即可取得系爭不動產買賣契約之尾款600 萬元， 被告原積欠之上開銀行貸款即可獲得清償，當無需再支付貸 款利息，是支付貸款利息部分難認與本件違約無關，但依上 開存摺節本所示，被告支付者為貸款之本息，即除利息外， 部分係清償本金，本金部分無論違約前或違約後，被告均有 清償之責，該貸款原本之清償自難認與本件違約與否相關， 且被告最遲既可於100 年4 月8 日前給付尾款，被告該日前 所繳交之利息，亦難認屬原告違約所致之損害，從而應認被 告因本件解除契約另行出售系爭不動產，受有100 年4 月9 日至同年6 月之貸款利息損害。 ⒍如上所述，僑馥建經公司係於確定解除系爭買賣契約後，就 原告已繳之第1 、2 期款合計100 萬元，扣除手續費3,862 元後，將結算餘額996,138 元匯付被告，被告所得違約金金 額為996,138 元，非100 萬元，且以996,138 元論計違約金 之結果，上開手續費均係由原告已繳交之價金扣付，被告即 無另需論計負擔該手續費1/2 之必要。 ⒎綜上，審酌被告因原告違約未繳付600 萬元尾款，需以存證 信函催告限期繳付，並於未依催告期限繳付後，需另以存證 信函解除契約，並需另覓仲介業者辦理再次出售，辦理期間 被告身心所受之沈重壓力，及實質所受減少價金20萬元、額 外支出地政士費用數千元、額外支出100 年4 月9 日至同年 6 月之貸款利息之損害（被告未額外支出仲介費，亦未支出 僑馥建經公司手續費，詳如上述），另依系爭買賣契約約定 ，原告可請求被告給付遲延17日之違約金51,000元，然兩造 同意被告不另請求損害賠償，由本院就被告於系爭買賣契約 所生之損害，於本件請求酌減違約金事件一併審酌，及本件 屬懲罰性違約金，依一般社會通念，當罰之金額原應較高， 以使違約者受有一定之懲罰，且日前因政府打壓投資客炒作 房地產，對於銀行貸款有一定影響，但影響較顯著者應屬台 北市及新北市，對南部影響較為有限，又資金取得原屬買方 風險等一切情狀，認本件約定被告可沒收已繳第1 、2 期款 扣除僑馥建經公司手續費後之996,138 元確屬過高，本件違 約金應酌減為總價5 ％加計上開減少價金、額外支出地政士 費用及利息費用之損害約25萬元，即以酌減為60萬元（700 萬×5 ％＋25＝60萬）為適當。 五、綜上所述，原告訴請被告返還酌減後溢領之違約金70萬元及 利息，就396,138 元（996,138 －600,000 ＝396,138 ）部 分及自起訴狀繕本送達翌日即100 年11月8 日起至清償日止 ，按週年利率5 ％計算之法定遲延利息，依法尚無不合，應 予准許，超過上開範圍之請求，依法尚無所據，應予駁回。 又原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，就原告勝訴部分，因 本件所命給付未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第 5 款規定，應依職權宣告假執行，則原告上開所陳，應認係 對職權宣告假執行之敦促，另原告敗訴部分，假執行之聲請 已失所依附，應併予駁回。 據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第389 條第1 項第5 款，判決如主文。 中 華 民 國 101 年 3 月 19 日 民事第六庭 法 官 鄭峻明 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須 附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 101 年 3 月 19 日 書記官 何慧娟