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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　 102年度簡字第22號 原　　　告　楊信慧 訴訟代理人　劉家榮律師 複代理人　　林易志律師 被　　　告　黃怡珊 訴訟代理人　呂靜芳 被　　　告　滿慶資產管理顧問有限公司 法定代理人　郝麗娟 訴訟代理人　林夫榮 上當事人間減少買賣價金事件，本院於民國103 年5 月15日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張：伊於民國99年10月11日，透過被告滿慶資產管理 股份有限公司（下稱滿慶公司）與被告黃怡珊簽訂不動產買 賣契約（下稱系爭買賣契約），以總價新臺幣（下同）285 萬元向被告黃怡珊購買坐落高雄市○○區○○段0 ○段000 地號土地權利範圍257/10000 ，及其上同段919 建號權利範 圍全部即門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 號7 樓之1 建物 （下合稱系爭房地）。依系爭買賣契約第2 點之記載，系爭 房地係包含編號1 、2 號共2 個升降停車位，詎伊於101 年 間欲將系爭房地出售時，始發現系爭房地並無任何停車位得 使用，嗣經向系爭房地所屬之南屏書香大樓（下稱系爭大樓 ）查明後，雖確認伊尚有編號1 號之車位可使用，惟被告黃 怡珊仍有1 個車位尚未交付，系爭房地確有交易價值減少之 瑕疵，而當地停車位之市價約為50萬元，伊自得依民法第35 9 條規定請求被告黃怡珊減少價金；又被告滿慶公司為伊仲 介購得系爭房地，竟未善盡調查之義務，致不知系爭房地並 無停車位而未予告知，自屬債務不履行，亦應對伊負損害賠 償責任。為此爰依民法第227 條、第354 條、第359 條及不 動產經紀業管理條例第26條之規定，聲明求為判令：㈠、被 告黃怡珊應給付原告50萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息5%計算之利息。㈡、被告滿慶公司應給付原 告50萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5% 計算之利息。㈢、被告其中一人為給付行為對他被告亦生清 償效力。㈣、願供擔保請准宣告假執行。 二、被告黃怡珊係以：伊係於98年11月間，經由法院拍賣購得系 爭房地，當時原屋主即訴外人劉惟臻曾向伊表示系爭房地確 附有2 個停車位，而伊於取得系爭房地之所有權後，曾在該 處居住約1 年之久，期間亦確認編號1 、2 號停車位並無他 人使用，且伊雖未使用該2 停車位，但每月均繳交2 個停車 位之管理費200 元，再經比對系爭大樓專有部分相同面積之 建物謄本，其中無停車位之同棟3 樓之1 共同使用部分（92 3 建號）持分為185/10000 ，有1 個停車位之同棟4 樓之1 共同使用部分持分為495/10000 ，即每一停車位占共同使用 部分持分310/10000 ，而系爭房地之共同使用部分持分為80 5/10000 ，亦足證確包含2 個停車位（195 ＋310 ＋310 ＝ 805 ），故伊所給付之系爭房地並無瑕疵，原告應另行向占 用其車位之人請求，原告主張伊應負物之瑕疵擔保責任並無 理由，爰聲明求為判決：原告之訴駁回；如受不利之判決， 願供擔保請准免予假執行。 三、被告滿慶公司則以：伊僅與被告黃怡珊簽定仲介契約，與原 告間並無仲介契約關係存在，而當初伊受被告黃怡珊委託出 售系爭房地時，就系爭房地有無停車位及其權利狀況等節， 均已依產權說明書詢問被告黃怡珊，並經被告黃怡珊出示該 停車位之管理費繳交收據，且依系爭房地之土地及建物登記 謄本，其共同使用部分之持分確較無停車位或僅有1 個停車 位者為多，足認伊已盡調查之義務，並無原告所指未盡契約 義務之情事，再原告早於99年10月11日即已簽立系爭買賣契 約，竟未即時查明停車位有無遭人占用，而遲至102 年1 月 3 日始提起本件訴訟，亦已逾侵權行為之2 年時效，其請求 均無理由，爰聲明求為判決：原告之訴駁回；如受不利判決 ，願供擔保請准免予假執行。 四、兩造不爭執事項如下： ㈠、原告於99年10月間透過被告滿慶公司，於同月11日以285 萬元向被告黃怡珊購買系爭房地，並簽定系爭買賣契約。 ㈡、系爭買賣契約書第2 條記載「停車位標示：本停車位為地 上（面、下）第一層機械式升降車位，編號第1 、2 號車 位，共2座」等語。 ㈢、本院簡字卷第105 頁所附房屋平面圖、地下室平面圖（下 稱原始平面圖）為當初建商出售時所分配之各編號停車位 所在位置。 五、本院得心證之理由： ㈠、被告所交付之系爭房地有無短少停車位之情事？ 按「民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證 之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實 ，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有 疵累，亦應駁回原告之請求」，最高法院17年上字第917 號著有判例意旨可資參照。本件原告主張其向被告黃怡珊 購買系爭房地後，發現系爭房地並無任何停車位，嗣經向 系爭大樓管理人員確認後，雖已取回1 個停車位，惟仍有 短少1 個停車位之瑕疵情形云云，而此為被告所否認，則 原告就系爭房地並未包含2 個停車位之使用權利乙節，自 應負舉證之責任。經查： ⒈按同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所有人實 際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區 分所有人共有，但若有部分區分所有人不需使用該共同使 用部分者，得予除外，而該共同使用部分之所有權，應於 各相關區分所有建物所有權移轉時，隨同移轉於同一人， 並不得單獨移轉於非區分所有人，此觀84年7 月12日修正 前之土地登記規則第72條第1 款、第2 款（修正後為第75 條第1 款、第80條）之規定自明，因此各區分所有權人就 各種共同使用部分之應有部分，並非必然按其區分所有建 物即專有部分之面積與共同使用部分之面積比例計算，此 於公寓大廈之地下室停車位，尤為顯然，蓋各區分所有人 有需停車位者，有不需停車位者，需停車位者於買受其專 有部分時，得一併買受地下室停車位，即共同使用部分之 應有部分，未買受停車位者即予除外而無該共同使用部分 之應有部分，且地政機關於建築改良物登記簿上就共同使 用部分係另編建號，詳列各區分所有人就共同使用部分之 權利範圍（即應有部分），故作為停車位之地下室，即共 同使用部分並非當然屬於全體住戶所共有，若買賣契約已 載明未買受地下室停車位，地政機關就地下室即共同使用 部分所登記之權利範圍亦因其有無買受停車位而有差異， 而無依民法第799 條規定「推定」為各區分所有人共有之 餘地，最高法院86年度台上字第1655號著有判決意旨可參 。查系爭大樓與系爭房地專有部分面積相同之門牌號碼高 雄市○○區○○路○○○ 號3 樓之1 、4 樓之1 、5 樓之1 、6 樓之1 之共同使用部分（923 建號）乃分別為185/10 000 、495/10000 、185/10000 、185/10000 ，而系爭房 地之共同使用部分持分則為805/10000 乙節，此有高雄市 政府地政局楠梓地政事務所函覆之建物登記謄本附卷可稽 （見訴字卷第74至83頁），因上開各戶之專有部分均相同 ，故共同使用部分之持分差額310/10000 應可推認係因有 無購買停車位所致，即未購買車位之共同使用部分持分為 185/10000 ，而購買1 個車位之共同使用部分持分則為49 5/10000 ，本件系爭房地之共同使用部分持分為805/1000 0 ，確含有2 個停車位之持分差額（185/10000 ＋310/10 000 ＋310/10000 ＝805/10000 ），是被告黃怡珊辯稱系 爭房地確包含2 個停車位，應屬有據。 ⒉被告黃怡珊復辯稱其於系爭房地之所有期間，每月均繳納 2 個停車位共200 元（即每車位100 元）之管理費，故於 簽定系爭買賣契約時，主觀上亦認為自己確有2 個車位等 語，並提出收據2 紙為證（見訴字卷第47頁），又系爭大 樓並未設立管理委員會，僅係由住戶輪流收取每年管理費 用，本院經依職權向系爭大樓現任管理人員查詢結果，該 大樓之停車位收費標準係未停車者每車位每月100 元，有 停車者每月500 元，而被告黃怡珊並未停車，截至其出售 系爭房地前，確係繳納2 個停車位之管理費，原告搬入後 ，因有停車，每月繳納500 元乙節，亦有本院電話紀錄附 卷可參（見訴字卷第159 頁），被告黃怡珊上開所辯，並 非無憑。 ⒊本院另依職權向系爭大樓管理人員函詢該大樓編號1 、2 號升降停車位之使用人及使用權利如何分配等資料，經該 大樓住戶陳先生答覆以：大樓地下一樓共有9 個車位，每 個車位均有使用權利證明書，1 號車位之使用權利證明書 要問262 號7 樓之1 屋主，2 號車位原使用權利人係訴外 人張陳月春（於83年12月2 日購買262 號6 樓之2 號房屋 及該車位），惟其於101 年5 月23日已將房屋及地下室停 車位使用權利出售予訴外人藍○○；又該大樓並未成立管 理委員會，其係自101 年起義務負責收費，現有繳車位管 理費者為262 號4 樓之1 、4 樓之2 、6 樓之2 、7 樓之 1 、7 樓之2 、264 號3 樓之1 、4 樓之1 、5 樓之2 ， 但其不知各住戶係繳納何編號之車位，大樓現只有4 、5 輛車停放，且均係不固定之車輛在停放等語，此有其回函 及本院電話紀錄在卷可憑（見訴字卷第71、72、146 、14 8 頁），另比對卷附系爭大樓區分所有權人清冊內容，有 車位之所有權人亦與上述繳納車位管理費之住戶相同，惟 並無任何車位數量及編號之記載（見簡字卷第130 至133 頁），則依上開答覆及所有權人清冊，系爭大樓固於83年 興建完成時，曾由建商發給車位使用權利證明書，惟各原 始區分所有權人所購得之停車位編號為何並無任何資料可 資參酌，而嗣後各停車位係由何人使用、是否曾經移轉或 變動、該變動係車位權利人私下移轉或另與全體區分所有 權人重新達成分管約定，均未可知，又系爭大樓現今繳納 停車位管理費之戶數僅8 戶（其中被告黃怡珊係繳納2 個 車位之費用）、有人使用之停車位則僅4 、5 格，則似有 有部分車位係無人使用而應屬原告所有，是被告黃怡珊辯 稱其確有2 個車位之使用權利，尚非全然無憑。 ⒋原告主張被告黃怡珊所出售之車位如系爭大樓地下室現況 所繪1 、2 號車位位置云云，惟本院經會同兩造及實際繳 納停車位管理費之其他住戶即受告知人蔡○○（262 號4 樓之1 ）、林○○（262 號4 樓之2 ）、藍○○（262 號 6 樓之2 ）、陳○○、陳○○（2 人共有262 號7 樓之2 ）、高○○（264 號3 樓之1 ）、邱○○（264 號4 樓之 1 ）、陳○○（264 號5 樓之2 ）至該大樓地下一樓履勘 ，其中面對樓梯之右側空間，依建商規劃原係屬編號7 、 8 、9 號車位（如本院簡字卷第105 頁），惟現況地面及 牆壁均無任何車位標線、編號之記載，據受告知人陳○○ 、高○○、邱○○表示編號7 、8 、9 號車位分別由其3 人使用，並無任何糾紛等語；而面對樓梯之左側空間，依 建商規劃原應為編號2 、3 、4 、5 、6 號車位（如本院 簡字卷第105 頁），該處地面雖仍遺有部分原始車位格線 之痕跡，惟現場已另繪有編號1 、2 、3 號車位之停車格 標線，且與原始平面圖之車位位置並不相符而有交錯重疊 之情形；另地下一樓配電室前方之空間，原係由建商規劃 為編號1 號車位（如本院簡字卷第105 頁），然現況地面 已無任何車位標示，現係由受告知人陳○○停車使用等情 ，是系爭大樓地下室各停車位之分配及使用情形，歷經20 餘年業已變更而與原始平面圖迥異。又證人即系爭大樓 262 號6 樓之2 號住戶藍○○到庭證稱其於101 年5 月23 日購買該屋，附有編號2 號車位之使用權，當初前手有交 付車位使用證明書，其便依該編號使用，而現地下室停車 位之標線係其購買時便已畫好，並非其所畫等語在卷（見 本院簡字卷第26至28頁、第126 頁），而受告知人林○○ 陳稱其當初係向建商購買編號3 號之停車位（購屋時間83 年8 月17日，見本院訴字卷字104 頁），並取得原始平面 圖1 紙，但因其不住在該棟大樓，所以並未使用，其不清 楚現在的車位標線是何人所畫，其認為車位分配仍應以原 始平面圖為準等語；受告知人蔡○○係稱當初其購屋時（ 購屋時間100 年10月14日，見本院訴字卷第77頁）前手只 跟他說車位在柱子旁邊，沒有說編號，其個人也從未使用 過，故不知地下室車位分配情形等語；受告知人陳○○則 稱其自買受房屋以來（購屋時間99年10月26日，見本院訴 字卷第107 頁），就使用配電室前方之位置停車，其不知 道地下室有無重新畫線，也不知道車位編號，當初前手並 未交付任何車位使用證明等語，此有勘驗筆錄、原始平面 圖、現場照片及現場圖在卷可參（見本院簡字卷第96至 106 頁），而本院經詢問兩造及全體受告知人，均無人知 悉現有之車位標線係何人、於何時所繪，則兩造於簽定系 爭買賣契約時，是否已有該標線存在而得具體特定車位所 在位置，已非無疑，原告主張系爭買賣契約所約定之車位 係現況編號1 、2 號車位位置，即難採信；況本院向高雄 市政府工務局函調系爭大樓之竣工圖說，其就地下一樓停 車位所規劃之位置雖與原始平面圖相同，惟編號亦不相符 （見本院簡字卷第143 頁），則系爭大樓之住戶究就各編 號停車位所在位置究係為如何分配使用之約定？其後是否 曾經變更？該變更有無經全體住戶同意？其他停車位使用 人所使用之車位位置是否正確？有何依據？均尚屬未明； 而兩造間系爭買賣契約並無任何附圖，則系爭買賣契約所 標註之編號1 、2 號車位究係位於何處尚難認定，故原告 主張被告黃怡珊應交付之車位所在位置已難認有據，遑論 依上開各車位使用人所陳述之使用情形，確非無誤用或占 用他人車位之可能。本件原告就其未能使用之第2 個車位 究在何處、其無法使用之原因究係遭何人否認其使用權利 ，或係遭他人無權占用等節，於本院審理過程中始終未能 陳明，則其主張被告黃怡珊出售之系爭房地僅有1 個停車 位云云，本院尚難遽為採信。 ⒌末查，本件系爭房地確包含2 個停車位之共同使用部分持 分，而原告亦自陳若被告黃怡珊確能給付2 個車位，則不 論編號為何對原告均無損失可言等語在卷（見本院訴字卷 第28、29頁），而原告就其是否確短少1 個車位不得使用 ，及其無法使用之情形為何，並未提出證據使本院信其主 張為真實，是其主張被告出售之系爭房地有短少1 個停車 位之瑕疵，自無足採。 ㈡、原告得否請求被告黃怡珊減少價金、被告滿慶公司負債務 不履行損害賠償責任？ 本件原告既未能證明系爭房地確有短少1 個停車位之瑕疵 存在，則其主張其因短少1 個停車位致受有價值減損之損 害，而請求被告黃怡珊依民法第359 條之規定減少價金50 萬元即屬無據，而其既未受有損害，其依民法第227 條之 規定請求被告滿慶公司負損害賠償責任，亦屬無憑，均不 應准許。 六、本件被告所出售之系爭房地並無停車位短少之瑕疵存在，原 告依民法第359 條、第227 條請求被告黃怡珊、滿慶公司給 付50萬元，為無理由，不應准許。其訴既經駁回，假執行之 聲請亦失所附，爰併予駁回之。 七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後認對本判 決結果不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。 八、結論，原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第436 條第2 項 、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 103 年 6 月 6 日 民事第四庭法 官 謝 雨 真 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 6 月 6 日 書記官 解 景 惠