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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　102年度簡上字第322號 上　訴　人　莊育程 訴訟代理人　夏武輝 被　上訴人　滿慶資產管理顧問有限公司 法定代理人　郝麗娟 訴訟代理人　陳永祥律師 上列當事人間請求給付仲介報酬事件，上訴人對於民國102 年6 月20日本院101 年度鳳簡字第621 號第一審判決提起上訴，本院 於民國103 年1月13日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟 法第386 條各款之情形，應依被上訴人之聲請，由其一造辯 論判決。 二、被上訴人起訴主張：上訴人委由被上訴人仲介購買坐落高雄 市○○區○○段○○○○○○ ○○○○○○○○○號土地暨其上之同段 1477建號、門牌號碼為高雄市○○區○○街○○○ 巷○ 號之房 屋（下稱系爭房地），經上訴人與訴外人即賣方黃ＯＯ斡旋 後，協議買賣價金為新台幣（下同）1,530 萬元，上訴人與 黃ＯＯ於民國101 年3 月28日簽訂不動產買賣契約書（下稱 系爭契約），上訴人並於同日簽立服務報酬給付同意書（下 稱系爭同意書），同意支付按買賣價金2 ％計算之仲介報酬 30萬6,000 元，然上訴人事後以本件不動產買賣價金為1,50 0 萬元，其已支付按買賣價金2 ％計算之仲介報酬30萬元為 由，拒絕給付報酬，經被上訴人定期催告，上訴人仍置之不 理，為此，爰依居間法律關係，請求上訴人給付報酬等語， 並聲明：（一）上訴人應給付被上訴人30萬6,000 元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之 利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。 三、上訴人則以：上訴人於101 年3 月28日與黃ＯＯ簽訂系爭契 約，同日雖有簽立系爭同意書，然系爭同意書係被上訴人所 製作之定型化契約，而被上訴人未給予30日以內合理審閱期 ，故上訴人不受系爭同意書關於報酬數額約定之拘束，又兩 造約定按買賣價金2 ％計算居間報酬，本件居間報酬應依實 際買賣價金1,500 萬元之2 ％計算為30萬元，而上訴人已給 付含居間報酬在內之1,530 萬元，被上訴人不得再向上訴人 請求等語，資為抗辯，並聲明：（一）駁回被上訴人之訴。 （二）願供擔保，免為假執行宣告。 四、原審經審理後，判決被上訴人全部勝訴，上訴人不服，提起 上訴，除援引原審主張及陳述外，並於本院補陳：依消費者 保護法第11條第2 項之規定，本件應將實際買賣價格解釋為 1,500 萬元，以有利於消費者即上訴人：被上訴人之受僱人 陳ＯＯ當時有告知上訴人，居間報酬已包含所給付價金在內 之1,530 萬元等語。並聲明：（一）原判決廢棄。（二）被 上訴人於原審之訴駁回。被上訴人則辯稱：原審判決已有認 定系爭同意書定型化約款部分，不構成契約內容，然其餘非 定型化契約條款部分即「支付叁拾萬陸仟元予貴公司」、「 立書人：莊育程」，仍為有效等語，以資抗辯。並聲明：上 訴駁回。 五、兩造不爭執事項：上訴人與黃ＯＯ經被上訴人居間後，被上 訴人於101 年3 月28日分別交付系爭契約、買賣價金履約保 證申請書（下稱履保申請書）、系爭同意書予上訴人、黃Ｏ Ｏ後，由上訴人、黃ＯＯ於同日簽訂系爭契約、履保申請書 ，上訴人並於同日簽訂系爭同意書。 六、本件之爭點： （一）系爭同意書有無違反定型化契約審閱合理期間而無效？ （二）系爭契約所載價金1,530 萬元，有無包含上訴人應給付之 報酬在內？ 七、本院得心證之理由： （一）系爭同意書有無違反定型化契約審閱合理期間而無效？ １、按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內 之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定 者，其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍 構成契約之內容。消費者保護法第11條之1第1項、第2項 固有明文。惟核該規定之立法目的，係為維護消費者知的 權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約 條款之機會，避免消費者匆忙間不及瞭解其依契約所得主 張之權利及應負之義務，致訂定顯失公平之契約而受有損 害；故僅於消費者因未於合理期間審閱某定型化契約條款 ，致無法充分瞭解該條款之內容，始得主張該條款不構成 契約之內容，非謂任何定型化契約均應給消費者30天之審 閱期間，亦非違反上開規定之契約即屬無效。又法並無明 文禁止消費者不得拋棄前開合理審閱期間之權利，企業經 營者如未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充 分了解契約條款之機會，且於充分了解後同意與企業經營 者成立契約關係，而基於其他考量選擇放棄審閱期間者， 要僅係消費者自行放棄權利，於私法自治及契約自由原則 之下，並無不可，消費者自不得於事後再以違反審閱期間 之規定為由，主張排除契約條款之適用。 ２、查上訴人與黃ＯＯ經被上訴人居間後簽訂系爭契約，系爭 契約並載明不動產買賣總價款為1,530 萬元，系爭同意書 係被上訴人交付上訴人所簽立等節，為上訴人所不爭執。 其中系爭同意書開頭係以電腦印刷文字記載「本人委託貴 公司居間仲介下表座落標的之不動產，已充分明瞭住商不 動產服務報酬之一般收費標準為賣方成交總價4 ％、買方 成交總價2 ％‧‧‧。但本人同意依下列約定以現金給付 服務報酬予貴公司，絕無異議。」，有系爭同意書在卷可 憑（鳳簡卷第14頁），顯見係上訴人為與不特定多數消費 者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款，為定 型化契約條款而為契約內容之一部，依消費者保護法第2 條第9 款規定，固屬定型化契約，而有上開審閱期間規定 之適用。惟依系爭同意書其餘記載「支付成交總價之『2 』％之服務報酬（新台幣『參拾萬陸仟』元）予貴公司。 簽約時給付新台幣（空白）元，尚餘新台幣『參拾萬陸仟 』元整」之內容，就服務報酬之成數『2 』及金額『參拾 萬陸仟』部分，均顯係另外書寫約定之內容，自非屬定型 化契約條款之內容，且其除就服務報酬之成數之約定，核 與上開定型化契約條款相同外，就不動產買賣總價款核算 該成數所得之金額30萬元6,000 元（1,530 萬元×2 ％＝ 30萬6,000 元），復與約定之服務報酬金額一致，上訴人 並已於系爭同意書下方簽名並按捺指印，其對此亦不爭執 ，而上訴人復未就被訴人有何妨礙上訴人事先審閱契約之 行為之情，舉證以實其說，足見上訴人已有充分了解契約 條款之機會，且於充分了解後同意與被上訴人成立契約關 係，並選擇放棄審閱期間，揆諸前開意旨，上訴人自不得 於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張排除契約條款 之適用。原審與被上訴人就此節所認，雖與本院審認之結 果不一致，但對本件最終結果之判斷不生影響。是上訴人 主張系爭同意書違反定型化契約審閱合理期間而無效云云 ，洵難採信。 （二）系爭契約所載價金1,530 萬元，有無包含上訴人應給付之 報酬在內？ １、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277 條前段定有明文。再按負舉證責任之 當事人，須證明至使法院就該待證事實獲得確實之心證， 始盡其證明責任。又主張法律關係存在之當事人，須就該 法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任。而此 特別要件之具備，苟能證明間接事實並據此推認要件事實 雖無不可，並不以直接證明者為限，亦即此經證明之間接 事實與要件事實間，依經驗法則足以推認其因果關係存在 者，即足當之。再按原告對於自己主張之事實已盡證明之 責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者 ，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責 任分擔之原則（最高法院18年上字第2855號判例意旨參照 ）。是請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發 生原因之事實外，依民事訴訟法第277 條前段之規定，應 先由原告就其主張之此項事實，負舉證之責任，若原告已 盡舉證責任後，被告於其抗辯之事實，亦應負證明之責任 。易言之，原告就其應為舉證事項已有相當之證明，被告 欲否認其主張者，即不得不更舉反證，證明其反對主張之 事實，倘被告未能提出確切之反證，則原告對其主張之事 實既已為相當之證明，應認原告之主張為真實。 ２、查黃ＯＯ於101 年3 月7 日與被上訴人就系爭房地簽立委 託銷售/ 出租契約內容變更同意書，約定將委託售價調整 為1,530 萬元，並註明服務費依成交總價4 ％計算，此有 被上訴人提出該變更同意書在卷可佐（鳳簡卷第16頁）， 復為上訴人於原審審理時所不爭執（鳳簡卷第38頁）：又 上訴人與黃ＯＯ於101 年3 月28日簽立系爭契約，契約上 並記載不動產買賣總價款為1530萬元，亦為上訴人所不爭 執，已如前述，此部分自堪信為真。核與證人即當時代理 黃ＯＯ處理賣賣事宜之黃ＯＯＯ於另案偵訊時結證：伊有 代理黃ＯＯ去處理系爭房地之仲介事宜，當時委託價格為 1,530 萬元，伊從未開價1,500 萬元，仲介服務報酬約定 係以委託價格1,530 萬元之4 ％計算，因計算結果並非整 數，陳ＯＯ稱零頭不用收取，故以60萬元收取本件賣方應 負擔之仲介報酬，最後伊收到的實際金額為1,470 萬元等 語相符（臺灣高雄地方法院檢察署101 年度他字第6678號 卷第24頁），足見上訴人與黃ＯＯ就系爭房地所約定之買 賣價格，確屬1,530 萬元無訛。佐以系爭契約內容，並未 記載被上訴人與上訴人及黃ＯＯ約定仲介報酬之成數及數 額，而係被上訴人分別與上訴人及黃ＯＯ簽立系爭同意書 及上開變更同意書，始各自約定仲介報酬。從而，被訴人 主張依系爭同意書之約定，以買賣價格1,530 萬元之2 ％ 向被上訴人收取30萬元6,000 元，自屬有據。 ３、上訴人雖依消費者保護法第11條第2 項有利消費者解釋之 規定，應認系爭房地買賣價格為1,500 萬元，且被上訴人 之受僱人陳ＯＯ已告知含居間報酬在內為1,530 萬元等情 置辯，然為被上訴人否認。經查： ⑴按定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋 ，消費者保護法第11條第2 項固有明文。然系爭契約第3 條記載：「一、不動產買賣總價款：新台幣『壹仟伍佰參 拾萬』元整」（鳳簡卷第7 頁），就金額記載『壹仟伍佰 參拾萬』，顯係另外書寫約定之內容，非屬定型化契約條 款，而上訴人與黃ＯＯ就系爭房地所約定之買賣價格，確 屬1,530 萬元，業經本院審認如前，是上訴人主張本件應 將實際買賣價格解釋為1,500 萬元，以有利於消費者即上 訴人云云，洵難採信。 ⑵依系爭契約第11條約定：「本約簽訂之同時，甲乙雙方同 意自履約保證專戶中，給付各自依約應負擔之仲介經紀（ 住商不動產加盟店）服務費用。」（鳳簡卷第10頁），及 履保申請書第3 條第3 項約定：「買、賣雙方應付之仲介 服務費：金額依滿慶資產管理顧問有限公司（即住商不動 產左營大中店加盟店）之通知撥付之。」（鳳簡卷第12頁 ），經相互對照並綜合判斷其文義結果，可解釋為上訴人 經被上訴人通知撥付仲介服務費後，可撥款至履約保證專 戶，以給付所應負擔之仲介服務費。亦即，前提仍須經被 上訴人通知撥付後，上訴人應為給付仲介服務費。參核證 人即處理本件房地買賣之代書林ＯＯ於本院準備程序時結 證：本件履約保證係伊處理，一般而言，成交價不會包含 服務費，除非公司另外與買方約定，否則成交價就是單純 的買賣價金，若有需要將服務費以匯款方式給付，伊會特 別跟當事人指明，當時本件被上訴人說還有2 ％之服務費 尚未給付，但上訴人說沒有，伊有叫上訴人與被上訴人確 認，這就表示當時上訴人還沒有匯服務費等語甚詳（本院 卷第65至67頁），而證人林ＯＯ與兩造並無利害關係，僅 係單純執行代書業務，所為證言自當可採，顯見被上訴人 通知代書林ＯＯ轉告被上訴人撥付仲介服務費後，始經林 ＯＯ通知被上訴人應撥款仲介服務費至履約保證專戶，足 認系爭房地之買賣價格1530萬元，並未包含買方之仲介服 務費，上訴人尚未就仲介服務費撥款至履約保證帳戶，上 訴人所辯，亦不可採。 ⑶系爭契約已載明系爭房地之買賣價金為1,530 萬元，系爭 同意書亦載明仲介服務報酬為30萬6,000 元，均係以書寫 方式記載，業如上述。倘1,530 萬元已包含仲介費用，則 上訴人僅簽立系爭契約即可，為何須另簽立系爭同意書， 以增加自己應負擔其他契約責任之風險？且書寫金額30萬 6,000 元之方式，與書寫30萬元尚有不同，上訴人簽立該 等資料時亦能辨認，若其認系爭同意書所載金額竟與陳Ｏ Ｏ所告知之報酬30萬元不符時，衡情應立即向陳ＯＯ確認 ，甚或拒絕簽章，豈能逕自簽章而使自己額外負擔6,000 元之理？況上訴人曾就此情對陳ＯＯ提出刑事詐欺告訴， 經臺灣高雄地方法院檢察署檢察官101 年度偵字第27554 號以犯罪嫌疑不足為不起訴處分確定在案。而證人陳ＯＯ 於本院準備程序時結證：當時已談妥1,530 萬元為買賣成 交價，且不含佣金，伊並沒有提及以1,500 萬元為買賣價 金、以30萬元給付予仲介等語甚明（本院卷第61、62頁） ，陳ＯＯ雖為被上訴人之受僱人，然上訴人復未就其與陳 ＯＯ有上開價金約定1530萬元已包含仲介費用之情，舉證 以實其說，本院審酌陳ＯＯ所為之上開證述，業經其於本 院準備程序時依法具結，係以刑事責任擔保其證言之真實 性，自無須甘冒偽證罪風險故為不實之證述之理，其所為 之證述，自堪採信。上訴人此情所辯，委無足採。 八、綜上所述，被上訴人依居間法律關係，請求上訴人給付30萬 6,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即101 年8 月15日 ）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，於法有據， 應予准許。原審判令上訴人應如數給付，並依職權為假執行 之宣告，並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改 判，為無理由，應予駁回。 九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及攻擊防禦方法（ 上訴人主張陳ＯＯ有違誠信原則），均核與判決結果無影響 ，爰不再予斟酌，併此敘明。 十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第463 條、第385 條第1 項前段、第449 條第1 項 、第78條 ，判決如主文。 中 華 民 國 103 年 1 月 27 日 民事第五庭 審判長法 官 張維君 法 官 秦慧君 法 官 饒志民 以上正本係照原本作成。 本判決不得上訴。 中 華 民 國 103 年 1 月 27 日 書記官 許白梅