臺灣高雄地方法院民事判決 102年度訴字第1234號
原 告 中信開發資產管理有限公司
法定
代理人 吳柏叡
訴訟代理人 施旭錦
律師
複代理人 陳炳彰律師
李淑妃律師
被 告 侯俊君
上列
當事人間請求
遷讓房屋事件，經本院於民國102 年8 月27日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號房屋騰空遷讓
返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、
本件被告經
合法通知，未於言詞辯論
期日到場，核無民事訴
訟法第386 條所列各款情形，
爰依原告之
聲請，由其
一造辯
論而為判決。
二、原告主張：伊於民國100 年11月24日與被告簽訂房屋
租賃契
約書，約定將門牌號碼高雄市○○區○○○路○○號房屋（下
稱
系爭房屋）出租予被告，租賃
期間自101 年2 月15日起至
111 年2 月14日止，每月租金新臺幣（下同）21萬元，租金
支付方法係由被告一次開立一年期支票12張交付原告，
按月
兌現（下稱系爭租約），
詎被告開立之102 年1 月份租金支
票，經提示竟遭
退票，應繳之102 年2 月份租金則未開立支
票，亦未支付現金，
迄至102 年3 月16日已連續積欠租金達
2 個月以上，經原告發函催告，然被告仍未前來繳納，被告
雖辯稱交屋遲延50餘天乙節，但此係因為被告裝潢工程進場
太晚，並
非原告遲延交屋，縱使真有遲延，被告102 年1 至
4 月之租金均無繳納，至遲於102 年4 月15日亦已達兩個月
未付租金，再以102 年7 月10日
準備書狀對被告為終止租約
之意思表示，因原告已合法依系爭租約之第陸條特別約定事
項第17點之約定終止
兩造租賃契約，原告自得請求被告返還
系爭房屋，為此爰依
民法第455 條、第767 條前段之規定，
提起本件訴訟，
並聲明：被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予
原告。
三、被告雖未於言詞辯論期日到庭，然具狀以：原告於101 年4
月底交屋，延後幾近50天，經雙方協調後，原告代理人林麗
雲表示公司會於第2 年度開始扣除1 個月租金，故計算至
102 年3 月15日應只1 期欠款，至同年4 月15日才達2 個月
未付租金。又伊實因承租系爭房屋所投資開立之診所於101
年11月中旬已實質停業，鉅額虧損致無力負擔租金，伊將儘
速騰空系爭房屋等語置辯，並聲明：
原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項如下：
原告於100 年11月24日與被告簽訂房屋租賃契約書，將系爭
房屋出租予被告。
五、本件爭點即為：系爭租約是否經原告合法終止？被告就系爭
房屋有無合法占有使用權源？茲敘述本院得
心證之理由如下
：
㈠原告主張依照系爭租約，租約應按月給付，被告未給付102
年1 月至3 月之租金，已於102 年3 月20日催告被告應於10
2 年3 月25日前給付102 年1 月之租金，並於同年月21日送
達，因被告遲未繳納，依照系爭租約第陸條第17點，若被告
積欠租金達2 個月以上，原告得終止租賃契約，伊已於102
年3 月28日依照
上揭約定以
存證信函對被告為終止租約之意
思表示乙節，
業據其提出相符之租賃契約書影本、高雄文化
中心郵局第60號存證信函及回執影本、高雄文化中心郵局第
76 號 存證信函及回執影本、房屋稅繳款書影本各1 份等件
為證，被告對於原告主張之上揭事實已於102 年5 月16日受
通知，但未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀爭執，應視
同
自認，是原告此部份主張
堪信為真。被告雖辯稱：因101
年4 月底交屋，延後幾近50天，原告同意扣除一個月租金
云
云，然此與系爭租約
所載不符，被告並無舉證
以實其說，所
辯
尚難憑採。
㈡按「承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣」
、「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人其期限內不為支付，出租人得終
止契約，租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之
租額，不得依前項規定，終止契約」，民法第439 條前段、
第440 條第1 、2 項定有明文。本件原告業已於102 年3 月
20日催告被告應於102 年3 月25日前給付102 年1 月之租金
，並於同年月21日送達，被告既未能提出給付102 年1 月租
金之證明，依照上揭
法律規定，原告自得終止租賃契約。又
原告已依約對被告為終止契約之意思表示亦經本院認定如前
，故被告自102 年3 月28日起起繼續居住使用系爭房屋，自
屬
無權占有，原告本於民法租賃關係及
所有物返還請求權之
法律關係，訴請被告騰空遷讓交還系爭房屋，
核屬有據。
六、本件判決之基礎
已臻明確，兩造其餘攻擊
防禦方法及舉證，
核與判決結果無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
據上論斷：原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第385 條第1項
前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 9 月 3 日
民事第三庭 法 官 黃宣撫
以上證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出
上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應判決送達後
10日內補提上訴理由書（須附
繕本）。
中 華 民 國 102 年 9 月 4 日
書記官 王美玲