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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　102年度訴字第152號 原　　　告　朱錫銘 訴訟代理人　李明益律師 被　　　告　蔡麗水 　　　　　　楊靖玲 　　　　　　即同泰漆行 被　　　告　雙漢企業有限公司 法定代理人　廖志雄 被　　　告　永郁起重工程有限公司 法定代理人　邱玉誠 共　　　同　周村來律師 訴訟代理人　周元培律師 　　　　　　洪郁婷律師 上列當事人間請求給付租金事件，經本院於民國102 年4 月16日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告蔡麗水、楊靖玲應給付原告新臺幣壹佰貳拾柒萬貳仟柒佰柒 拾肆元，及自民國一百零一年十二月八日起至清償日止，按週年 利率百分之五計算之利息。 被告雙漢企業有限公司應給付原告新臺幣壹佰壹拾陸萬壹仟陸佰 參拾參元，及自民國一百零一年十二月八日起至清償日止，按週 年利率百分之五計算之利息。 被告永郁起重工程有限公司應給付原告新臺幣壹拾貳萬柒仟貳佰 伍拾陸元，及自民國一百零一年十二月八日起至清償日止，按週 年利率百分之五計算之利息。 訴訟費用由被告蔡麗水、楊靖玲負擔百分之五十、被告雙漢企業 有限公司負擔百分之四十五、被告永郁起重工程有限公司負擔百 分之五。 本判決第一項於原告以新臺幣肆拾貳萬元為被告蔡麗水、楊靖玲 供擔保，第二、三項於原告依序以新臺幣參拾捌萬元、新臺幣肆 萬元為被告雙漢企業有限公司、永郁起重工程有限公司供擔保後 ，各得假執行。但被告蔡麗水、楊靖玲如以新臺幣壹佰貳拾柒萬 貳仟柒佰柒拾肆元、被告雙漢企業有限公司、永郁起重工程有限 公司如依序以新臺幣壹佰壹拾陸萬壹仟陸佰參拾參元、新臺幣壹 拾貳萬柒仟貳佰伍拾陸元為原告預供擔保後，各免為假執行。 事實及理由 一、原告起訴主張：坐落高雄市○○區○○段○○○ ○○○○○○ ○號 土地（下稱系爭土地）原為訴外人許朝來所有，因許朝來積 欠張紅桃及吳家源債務，經本院以97年度司執字第65357 號 強制執行事件將系爭土地予以拍賣，嗣由上開債權人聲明承 受系爭土地，伊則於民國99年10月13日向上開債權人購買系 爭土地，並於同年月25日辦理所有權移轉登記完畢。而因被 告蔡麗水與楊靖玲即同泰漆行（以下合稱被告蔡麗水等2 人 ）、被告雙漢企業有限公司（下稱雙漢公司）、被告永郁起 重工程有限公司（下稱永郁公司）分別於系爭土地上興建門 牌號碼為高雄市○○區○○街○○○ ○○ 號、181 號、183 號 之建物，而各占用如附圖Ａ、Ｂ及Ｃ、Ｄ所示之土地，並經 本院以100 年重訴字第123 號（下稱前案）判決認定許朝來 與被告蔡麗水等2 人就附圖Ａ所示之土地確有訂立不定期租 賃契約，而附圖Ｂ、Ｃ所示土地上房屋係訴外人蘇新財經營 之公司，透過訴外人即許朝來之姪劉順發向許朝來租用基地 興建，嗣並售予被告雙漢公司，該租賃權隨同房屋移轉於雙 漢公司，另許朝來與被告永郁公司亦就附圖Ｄ所示土地部分 默示成立租賃契約，而伊因買受取得系爭土地，自應繼受上 開租約等情，又參以許朝來於前案訴訟程序所出具之證明書 ，其上已記載許朝來每月向被告蔡麗水等2 人、雙漢公司、 永郁公司分別收取租金新臺幣（下同）60,000元、54,000元 、6,000 元，如今伊既須繼受上開各租約，被告蔡麗水等2 人、雙漢公司、永郁公司即應按月各給付上開租金數額予伊 。然被告自99年11月起至10 1年10月為止，均未給付上開租 金，積欠租金已達2 年以上，經伊於101 年11月催告被告給 付，惟被告蔡麗水等2 人、雙漢公司、永郁公司卻僅分別給 付227,226 元、18 8,367元、22,744元等不足額之款項，經 加計被告就101 年11月份應給付之租金後，被告蔡麗水等2 人、雙漢公司、永郁公司尚分別積欠1,272,774 元【計算式 ：60,000×25-227,226＝1,272,774 】、1,161,633 元【計 算式：54,000×25-188,367＝1,161,633 】、127,256 元【 計算式：6,000 ×25 -22,744＝127,256 】之租金未給付。 又被告承租系爭土地均係作為經營廠房之營利使用，自無土 地法第97條第1 項規定之適用，亦無所謂原約定租金過高之 問題。為此，爰依租賃之法律關係提起本訴，並聲明：㈠被 告蔡麗水、楊靖玲應給付原告1,272,774 元，及自起訴狀繕 本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息； ㈡被告雙漢公司應給付原告1,161,633 元，及自起訴狀繕本 送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；㈢ 被告永郁公司應給付原告127,256 元，及自起訴狀繕本送達 之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；㈣願供 擔保請准宣告假執行。 二、被告則以：其等對於原告因買賣而成為系爭土地之所有權人 ，及其等於系爭土地上如附圖Ａ、Ｂ及Ｃ、Ｄ所示部分有各 自興建上開建物而占用系爭土地，以及兩造間就系爭土地確 有租賃之法律關係存在等情固不爭執。惟其等與許朝來約定 租用系爭土地之對價，乃係協助許朝來繳納系爭土地貸款之 本金及利息，並非約定由其等每月各支付60,000元、54,000 元、6,000 元特定數額之租金，故其等於代許朝來繳納完畢 上揭貸款本金及利息後，兩造就系爭土地之租金即應回歸法 定租金之計算方式，即以系爭土地之申報地價乘以占用系爭 土地之面積，再乘以年息百分之5 計算之，亦即被告蔡麗水 等2 人、雙漢公司、永郁公司自99年11月起至101 年10月為 止，應給付予原告之2 年法定租金各為227,226 元【計算式 ：68 8元×3302.71 平方公尺×0.05×2 ＝227,226 】、18 8,367 元【計算式：688 元×2737.89 平方公尺×0.05×2 ＝188,367 】、22,744元【計算式：688 元×330.58.71 平 方公尺×0.05×2 ＝22,744】，又縱認原告上開主張有理由 ，亦應斟酌兩造約定租金實屬過高，應酌減至土地法第97條 第1 項規定之申報總價百分之10計算之租金等語置辯，並聲 明；㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准免為 假執行宣告。 三、兩造不爭執事項及主要爭點： ㈠兩造不爭執事項： ⒈系爭土地原為許朝來所有，經本院以97年度司執字第65357 號強制執行事件拍賣系爭土地後，由許朝來之債權人於99年 2 月24日聲明承受系爭土地後，再於同年10月13日將系爭土 地出售予原告，並於同年月25日辦理所有權移轉登記完畢。 ⒉被告蔡麗水等2 人、雙漢公司、永郁公司分別於系爭土地上 興建上開建物而各占用系爭土地如附圖Ａ、Ｂ及Ｃ、Ｄ所示 部分之土地。 ⒊許朝來與被告間就系爭土地之使用業已成立租賃契約，而原 告買受系爭土地，應繼受上開租賃契約，成為系爭土地之出 租人。 ⒋被告蔡麗水等2 人、雙漢公司、永郁公司各已給付原告227, 226 元、188,367 元、22,744元之租金。 ㈡主要爭點： ⒈被告與許朝來間就使用系爭土地之租金有無具體約定？若有 ，金額若干？兩造是否應承受上開租金約定？ ⒉原告得否再請求被告分別給付不足之租金？金額若干？ 四、本院得心證之理由： ㈠原告主張系爭土地原為許朝來所有，嗣於拍賣時由許朝來之 債權人聲明承受，其再於99年10月13日買受之，並於同年月 25日辦理所有權移轉登記，而被告蔡麗水等2 人、雙漢公司 、永郁公司先前即分別於系爭土地上興建上開建物而各占用 系爭土地如附圖Ａ、Ｂ及Ｃ、Ｄ所示部分之土地，因許朝來 與被告就系爭土地之使用業經成立租賃契約，其既買受系爭 土地，故應繼受上開租賃契約而為系爭土地之出租人等情， 業經提出土地登記謄本、本院100 年度重訴字第123 號民事 判決為證（見本院卷第7 至22頁），且為被告所不爭執，自 堪信為真實。 ㈡原告主張其因繼受上開租約，故被告蔡麗水等2 人、雙漢公 司、永郁公司亦應依先前每月給付予許朝來租金60,000元、 54,000元、6,000 元之例，按月給付上開金額乙節，此為被 告所否認，並以上開情詞為辯。經查，系爭土地遭拍賣前， 被告蔡麗水等2 人、雙漢公司、永郁公司因各自使用系爭土 地上如附圖Ａ、Ｂ及Ｃ、Ｄ所示部分之土地，故按月繳納60 ,000元、54,000元、6,000 元之對價予許朝來，此觀諸被告 所提出由許朝來出具之證明書上各載有「茲證明…係本人於 民國八十二年，提供土地予同泰漆行興建並供其使用，貸款 本金及利息由同泰漆行按月支付陸萬元…」、「茲證明…係 本人於民國八十二年，提供土地予雙漢企業有限公司興建並 供其使用，貸款本金及利息由雙漢企業有限公司按月支付伍 萬肆仟元」、「茲證明…係本人於民國八十二年，提供土地 予永郁起重工程有限公司興建並供其使用，貸款本金及利息 由永郁起重工程有限公司按月支付陸仟元」之內容即明（見 本院卷第83至85頁），足見許朝來於82年間將系爭土地提供 被告使用時，業與被告具體約定使用系爭土地應支付之對價 分別為60,000元、54,000元、6,000 元無誤。雖被告均辯稱 其等租用系爭土地之對價乃係協助許朝來繳納系爭土地貸款 之本金及利息云云，並以各該證明書等有關記載為其依據。 然參以兩造於前案訴訟中，原告係主張被告無權占用系爭土 地，並否認被告與許朝來間有租賃契約存在，至被告則以其 等有向許朝來承租系爭土地，且有按期繳納租金，並非無權 占用為由以資抗辯（見前案卷第64頁），可見兩造於前案之 爭執重點在於被告是否係有權占用系爭土地，若為有權占用 ，究係有償抑或無償，蓋此涉及原告於前案訴訟中能否訴請 被告拆屋還地，而被告於前案訴訟中亟欲證明者，亦為其等 確有支付系爭土地之租金予許朝來之事實，而依被告於前案 訴訟中所提出之上開證明書及劉順發於前案言詞辯論程序到 庭所為之證詞內容（見另案卷第172 至174 頁）以觀，雖各 提及貸款本金及利息由被告按月支付、被告有幫忙繳納貸款 作為使用系爭土地之對價等情，惟以兩造於前案訴訟之主要 爭點而言，所側重者在於被告確係有償使用系爭土地而非無 償，至於當時之出租人許朝來就其收取之款項作何使用，本 非承租人之被告所得置喙，而上開關於貸款部分，僅止於說 明許朝來就其每月收取之租金係如何支配使用，以明金錢去 向而已，尚不影響許朝來與被告業已具體約定使用系爭土地 之租金乃分別為60,000元、54,000元、6,000 元之事實。本 件原告既主張其應繼受許朝來與被告所成立之租賃契約，且 被告於前案訴訟中亦為如此之抗辯，並為前案判決所採認而 為原告敗訴之判決，堪認兩造均認為雙方應繼受許朝來與被 告所成立之上開租約，則關於租金數額之約定，兩造自應一 併繼受，除非兩造事後就租金數額另行約定，否則為系爭土 地出租人之原告即有按月向被告收取60,000元、54,000元、 6,000 元之權利，身為承租人之被告則有按月支付上開數額 租金之義務。是原告上開主張即屬有據，被告所辯則非可採 。 ㈢被告復辯稱本件關於租金數額，應有土地法第97條第1 項之 適用云云。惟參諸土地法第97條之立法意旨為「城巿房屋供 不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題 ，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制 減定之，以保護承租人。」，是土地法第97條規定限制房屋 租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存 權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，並為保護 多屬經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以 避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住 宅使用之房屋，始有其適用，至營業用房屋，承租人原非均 為經濟上之弱者，且承租人係作為營業使用以獲取利潤，並 非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無 涉，自無立法介入加以限制租金額之必要，況租屋營業，租 金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業 利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，未免失衡，亦非立 法之原意，是以，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自 由之原則，回歸巿場機制以為決定，且以土地法第三編第三 章「房屋及基地租用」之立法結構觀之，同法第94條、第96 條規定所稱之房屋類皆指住宅而言，可見同法第97條第1 項 所指之「城市地方房屋」，已蘊含僅指「城巿住宅用房屋」 ，而摒除「城巿營業用房屋」在外之意，基於該規定之立法 目的及上開說明，土地法第97條第1 項規定有以「目的性限 縮解釋」補充之必要，而應解為不包括供營業使用之房屋， 以兼顧租賃雙方之利益，並契合本條之立法本旨（最高法院 93年度台上字第1718號、92年度台簡上字第20號裁判要旨參 照）。查被告租用系爭土地均係作為廠房營業使用，且上開 建物附近皆為工廠之事實，業經被告於前案言詞辯論程序陳 述明確（見另案卷第74、109 頁），並有前案100 年6 月10 日之勘驗筆錄在卷可佐（見另案卷第83頁），堪認被告承租 系爭土地興建上開建物，並非供作住宅使用，而係用以經營 事業，並且得利用附近工廠所形成之工業區域而生之特殊利 益以獲取經濟利潤，依上開說明，兩造關於租金之數額，自 無土地法第97條第1 項關於租金限制規定之適用，被告上開 辯解，洵無足採。 ㈣被告又辯稱因兩造約定租金過高，應酌減至土地法第97條第 1 項所定以申報總價百分之10計算之租金云云。惟承前所述 ，被告為興建廠房營業使用而向許朝來承租系爭土地，並已 約定應按月給付上開數額之租金，且因其情形尚無土地法第 97條第1 項規定之適用，故關於租金多寡應回歸市場機制， 並依私法自治、契約自由原則，由雙方當事人自行約定，已 如上述。而依一般市場交易情形，被告蔡麗水等2 人、雙漢 公司、永郁公司欲向許朝來承租系爭土地，自已將其等各欲 承租之土地面積大小、所承租位置是否為臨路之一側、資力 狀況、營運情形、成本效益及承租期間所使用土地價值增減 風險等一切情狀列入考量而詳為審慎評估，而其等於評估後 當係認有以上開金額承租系爭土地之價值，始同意與許朝來 簽立租約，其等自應受此約定之拘束，且若無其他特殊情事 ，自不得再事爭執。其次，被告於距今約20年前即願以上開 金額承租系爭土地，以臺灣土地價格普遍呈現上漲趨勢之今 日而言，系爭土地是否有因交易價格降低致上開租金數額已 悖於行情而屬過高之情事，被告並未舉證證明之，且被告復 未具體說明並證明其等與許朝來簽立租約後，迄由原告繼受 上開租約之期間，有如何之情事變更致原告若仍依原約定之 數額收取租金係顯失公平之情形存在，則被告欲背棄原已同 意給付之租金數額而請求本院予以酌減，自不可採。從而， 被告蔡麗水等2 人、雙漢公司、永郁公司仍應依原租約之約 定，按月各給付原告60,000元、54,000元、6,000 元之租金 。 ㈤基於上述，依兩造上開租約所定，自99年11月起至101 年10 月為止共計24個月，被告蔡麗水等2 人、雙漢公司、永郁公 司應給付原告之租金應各為1,440,000 元【計算式：60,000 ×24 ＝1,440,000 】、1,296,000 元【計算式：54,000× 24＝1,296,000 】、144,000 元【計算式：6,000 ×24＝14 4,000 】，然被告均未予給付，嗣經原告於101 年11月2 日 以存證信函對被告為催告後（見本院卷第23至31頁），被告 蔡麗水等2 人、雙漢公司、永郁公司僅各給付227,226 元、 188,367 元、22,744元之部分租金予原告（見本院卷第36、 41、46頁），經加計原告於101 年11月22日提起本訴迄今， 其中已到期之101 年11月份租金，被告蔡麗水等2 人、雙漢 公司、永郁公司尚應分別給付1,272,774 元【計算式：60,0 00×25-227,226＝1,272,774 】、1,161,633 元【計算式： 54,000×25-188,367＝1,161,633 】、127,256 元【計算式 ：6,000 ×25-22,744 ＝127,256 】之租金予原告。 五、綜上所述，原告依上開租賃契約之法律關係，請求被告蔡麗 水等2 人、雙漢公司、永郁公司應各給付1,272,774 元、1, 161,633 元、127,256 元及其法定遲延利息，均有理由，應 予准許。 六、兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行及免為假執行， 核其等聲請於法並無不合，爰分別酌定如主文第五項所示之 擔保金額各准許之。 七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第85條第1 項後段、第390 條第2 項，第392 條第2 項，判 決如主文。 中 華 民 國 102 年 4 月 30 日 民事第三庭 法 官 陳芸珮 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 102 年 4 月 30 日 書記官 林秀泙