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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 102年度訴字第1604號 原　　　告　現代經典大廈管理委員會 法定代理人　洪千雯 訴訟代理人　周崇賢律師 被　　　告　金智資產管理有限公司 法定代理人　陳俊銘 訴訟代理人　陳炳彰律師 上列當事人間請求返還停車位事件，本院於民國103年6月12日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張：現代經典大廈（下稱系爭大廈）地上一樓編號第 17、18號法定停車空間（下稱系爭停車位），原係訴外人即 系爭大廈建商銘鹿建設股份有限公司（下稱銘鹿公司）所占 用。坐落高雄市○○區○○段○○○○○號土地（面積438 平方 公尺，權利範圍萬分之258 ）及其上同段4746建號建物即門 牌號碼高雄市○○區○○○路○○○ 巷○○號1 樓（權利範圍全 部）、共有部分4817建號建物（權利範圍萬分之725 ，以下 合稱系爭不動產）為銘鹿公司之保留戶，系爭不動產經本院 99年度司執字第87022 號強制執行事件（下稱系爭執行事件 ）拍賣後，由被告於民國100 年3 月29日拍定，經本院於同 年4 月8 日核發不動產權利移轉證書，被告並於100 年4 月 27日辦畢所有權移轉登記。系爭執行事件之拍賣公告，並未 將系爭停車位列為拍賣標的，故被告並未取得系爭停車位使 用權，詎其竟無權占有系爭停車位迄今。又依公寓大廈管理 條例第7 條第1 款規定，公寓大廈本身所占之地面，不得約 定專用，故系爭停車位不得約定專用，應由系爭大廈全體住 戶所共用，為此，爰依民法第767 條第1 項規定，提起本件 訴訟。並聲明：被告應將系爭停車位返還予系爭大廈全體區 分所有權人。 二、被告則以：系爭執行事件拍賣公告雖未載明被告得使用之停 車位編號，惟其於100 年4 月8 日取得系爭不動產後，曾多 次向銘鹿公司確認系爭停車位權歸屬，經銘鹿公司確認為被 告所有後，原告即於100 年7 月1 日核發停車位證明書予伊 ，並每月向其收取系爭停車位之清潔費，其確實有系爭停車 位之使用權，並非無權占有。又公寓大廈管理條例第7 條第 1 款所稱「公寓大廈本身所占之地面」，與建築技術規則所 稱「建築面積」同義，而依系爭大廈建物測量成果圖所示， 系爭停車位顯不在系爭大廈本身所占之地面範圍內，復依系 爭大廈使用執照所載，系爭大廈核准設立之室外停車位原為 2 輛，是系爭停車位係系爭大廈之法定停車位，並無公寓大 廈條例第7 條第1 款之情形，自得約定專用等語，資為抗辯 。並聲明：原告之訴駁回。 三、兩造不爭執事項： （一）系爭不動產原為銘鹿公司所有，經本院拍賣後由被告於10 0 年3 月29日拍定，並於100 年4 月27日辦理所有權移轉 登記為所有權人。 （二）系爭大廈為銘鹿公司所起造，系爭停車位於銘鹿公司申請 使用執照之竣工圖中，本規劃為編號17、18號之法定停車 空間。 （三）系爭不動產之管理費為920 元，系爭大廈關於停車位清潔 費1 位收取500 元。 （四）系爭停車位原為銘鹿公司提供予系爭大廈住戶停放機車， 現由被告占有使用中。 四、本件爭點為： （一）系爭停車位是否得約定專用？ （二）依系爭大廈之分管契約，系爭停車位是否為被告之前手所 專用？被告拍定買受之範圍是否含有無系爭停車位之使用 權？ （三）被告對於系爭停車位是否為無權占用？原告請求被告將系 爭停車位返還予系爭大廈全體區分所有權人，有無理由？ 五、本件得心證之理由： （一）按公寓大廈管理條例第7 條規定：「公寓大廈共用部分不 得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約 定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數 個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門○○ ○區○○巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱 、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法 令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區 分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。」經查： 1.原告主張：系爭停車位所在位置於系爭大廈所占地面，依 公寓大廈管理條例第7 條第1 款，不得約定專用云云，惟 參諸高雄市○○區○○段○○段0000000000號之測量成 果圖（見本院卷第7 、309 頁），堪認系爭停車位之位置 並不在系爭大廈所占地面上，而係坐落於系爭大廈外之空 地上，此亦有系爭停車位之照片足資參佐（見本院卷第10 9頁），其主張已屬無據。 2.又原告復陳稱：系爭停車位位於建築基地內，故不得專用 等語，然按建築法第11條第1 項規定：「本法所稱建築基 地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地 ... 」等語，足見「建築基地」係包含該「建築物本身所 占地面」及其所應留設「法定空地」，而公寓大廈管理條 例第7 條第1 款不得約定專用部分係指「公寓大廈本身所 占之地面」，兩者並不相同，故系爭停車位縱使位於系爭 大廈建築基地，惟其係坐落於系爭大廈前之法定空地，而 不在公寓大廈本身所占之地面上，原告將兩者混淆而稱其 不得專用，即無可採。 3.另參諸系爭大廈使用執照竣工圖說（見本院卷第6 、90頁 、卷外另存放），系爭停車位所在位置上標示有「法定停 車空間」、「No.17 」、「No.18 」等文字，足見系爭停 車位於初始起造設計規劃時本預計作為停車位之用，且為 系爭大廈法定停車位之一，足見其亦無公寓大廈管理條例 第7 條其他款項不得約定專用之情形，是原告主張：系爭 停車位必須提供全體區分所有權人共用，不得約定專用云 云，自不足採，系爭建物自得為約定專用之客體。 （二）次按區分所有建物之共同使用部分，性質上屬共有，且附 屬於區分所有建物，共有人將各相關區分所有專有部分之 建物移轉時，依84年7 月12日修正前土地登記規則第70條 第2 款規定，其共同使用部分之所有權，亦隨之移轉與同 一人。各共有人對於該共同使用部分之設施，雖可依其共 有部分之經濟目的，加以使用或約定分管，但使用權為所 有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣標 的。又地下室停車位共同使用部分，與建物專有部分，具 有密切不可分之主從關係，建物專有部分所有人，不得將 共同使用部分之車位使用權單獨出售他人，或保留車位使 用權而將建物專有部分出售他人（最高法院87年度台上字 第2199號、85年度台上字第569 號判決可資參照）。查系 爭不動產及其共用部分原為銘鹿公司所有，經系爭執行事 件公開拍賣後，為被告所標得，並已辦妥所有權移轉登記 一事，為兩造所不爭執，然系爭停車位是否在系爭執行事 件拍賣範圍一事，經原告主張：系爭停車位並不在拍賣公 告內，且未經點交，被告未取得系爭停車位之使用權云云 ，惟拍賣公告僅將其拍賣標的之所有權範圍列明，系爭不 動產之所有權人是否有法定停車位之使用權，乃區分所有 建物內區分所有權人間分管契約之約定，自不在其公告範 圍內，要無從以拍賣公告作為其主張之依據，至於點交係 解除現占有人之占有，交予拍定人占有，系爭不動產是否 點交，更與停車位之使用權無關，原告以此作為其主張之 佐證，已無足採。復參諸前開說明，足見停車位之使用權 與建物專有部分，具有不可分之主從關係，建物專有部分 所有人，若將其專有部分出售予他人，則其車位使用權亦 應一併隨同出售，是銘鹿公司若為系爭停車位之使用權人 ，則向銘鹿公司買受系爭不動產之被告，即應取得系爭停 車位之使用權，原告就此持相反之主張，陳稱：系爭停車 位並未併同拍賣，被告就車位並不能承繼銘鹿公司的地位 云云（見本院卷第135 頁），要無所據，洵無可採，是銘 鹿公司是否有系爭停車位之使用權，茲為本件之爭點。 （三）按公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大 廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別 有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有 人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將 其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於 分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管 契約之拘束，最高法院91年度臺上字第2477號判決意旨可 資參照。經查： 1.參諸證人即被告公司員工陳冠宇證稱：被告標到系爭不動 產後，當時原告主委卓婉玲曾對其是否有系爭停車位使用 權一事有所質疑，故卓婉玲、洪千雯曾一起去問建商，建 商回答系爭停車位是被告的，卓婉玲回來後還有把這件事 告訴我，後來原告主委換為陳文仙時沒有交接好，又來跟 我說車位有爭議，陳文仙的妹婿就跟我一起去問建商，建 商也說系爭停車位是30號住戶的，之前已經問過了，怎麼 又來問一次，現在的原告主委是洪千雯，就這件事情又告 訴我有爭議，我問她你之前不是確認過嗎，她說因為住戶 有意見，希望法院判決，大家就沒話說等語（見本院卷第 151 頁），此核與證人即原告前任主委陳文仙證稱：前主 委卓婉玲有派人去問過，銘鹿公司說系爭停車位是30號住 戶的，這任主委後來認為要看憑證，所以才要提起本件訴 訟等語相符（見本院卷第133 、135 頁），亦經原告法定 代理人洪千雯確認稱：我的確有跟卓婉玲去問銘鹿建設的 人，那個人我們都叫她是董娘，她說系爭停車位是30號住 戶的，陳冠宇所證述的內容均屬真實等語（見本院卷第 155 頁），堪認原始起造系爭大廈之銘鹿公司確實曾向原 告之歷任主委卓婉玲、陳文仙、洪千雯均表示系爭停車位 之使用權係屬於系爭不動產之所有權人所專用，被告辯稱 ：銘鹿公司銷售系爭大廈時，與購買系爭大廈之住戶約定 ，購買系爭不動產之人得專用系爭停車位，就系爭停車位 之使用權已成立分管契約等語，即屬可信。 2.又系爭不動產先前為銘鹿公司所有，自系爭大廈起造以來 即由銘鹿公司提供系爭停車位予系爭大廈住戶停放機車， 以抵銷銘鹿公司就系爭不動產應支出之管理費一情，業經 證人陳文仙證述在卷（見本院卷第133 、134 頁），此核 與原告所提出之系爭大廈管理費繳費記錄，其記載「162 巷30號銘鹿建設」之欄位均為空白或記載為「免費」，惟 至101 年記載為「金智資產162 巷30號」時，即記載為「 1920」（見本院卷第123-127 頁）乙節相符；而系爭不動 產之管理費為920 元，停車清潔費1 位為500 元，為兩造 所不爭執，被告自占用系爭停車位後，即每月向原告繳納 管理費及停車清潔費1,920 元，直至原告提起本件訴訟後 ，始拒絕向被告收取停車位清潔費一事，亦經證人陳冠宇 證述在卷，並有被告所提出之管理費收據及上開繳費記錄 可佐（見本院卷第41、123-127 頁），堪認依系爭大廈之 分管契約，系爭不動產之前所有權人銘鹿公司確實有系爭 停車位之使用權，原告當時亦對其具有使用權一事無爭執 ，否則銘鹿公司自無權以系爭停車位提供予系爭大廈住戶 使用一事，作為其免予繳納管理費、清潔費之對價，是被 告辯稱其按分管契約，其自銘鹿公司受讓系爭不動產之所 有權，即應取得系爭停車位使用權一事，即屬有據，堪予 憑採。 3.又原告雖提出系爭大廈之停車證及停車位收費明細等件（ 見本院卷第115-122 、148 頁），主張：被告無法提出上 開停車證，以證明其有系爭停車位之使用權云云。惟參諸 原告主委洪千雯陳稱：系爭大廈地下室有15個停車位，加 上地上有系爭停車位2 個，證物13之停車位收費明細是我 在95年左右製作的，是我請住戶提出停車證所填製，管委 會就是依這些資料來判斷使用權人，目前只有5 個車位能 確定使用權人是誰，其他都由管委會代管，之前的主委是 建商的人，他是萬年主委，收支也弄不清楚等語（見本院 卷第156 、280 、281 頁），及洪千雯所提出之系爭停車 位收費明細並未列有系爭停車位之編號，且原告提出之車 位證亦缺漏不全，格式不一等情觀之，足見原告並未保有 系爭大廈自起造以來關於停車位分管契約之資料，其對於 系爭大廈之停車位使用權誰屬一節亦不甚清楚，其資料亦 殘缺不全，是原告既無其他證明得主張系爭大廈有相左於 被告上開辯解之分管契約存在，或建商與各承購戶所約定 之分管契約，關於系爭停車位使用權之歸屬，嗣後有任何 變動或更改，是系爭大廈關於系爭停車位之使用權之分管 約定，自應以被告之辯解可採，而認係系爭不動產所有權 人所專用。 4.此外，因原告無法提出系爭大廈其他車位之使用權狀況， 復依被告提出之系爭大廈住戶之建物登記謄本觀之，系爭 大廈住戶是否有停車位使用權，亦難謂與各住戶共有部分 應有部分比例多寡有具體關連，惟84年7 月12日修正前土 地登記規則前之區分所有建物，共有人間分管協議作為區 別有無停車位使用權之表徵者，本可略分為以共有部分應 有比例多寡，或非以應有部分之比例多寡為表徵等二類情 形，後者雖無從僅由應有部分登記內容見其端倪，仍應受 前開停車位使用權轉讓法則之限制。是被告既已證明系爭 大廈之建商曾陳稱系爭不動產之所有權人有系爭停車位之 使用權，且其前手具有系爭停車位之使用權，原告徒以拍 賣公告上未記載作為其主張之舉證，自難採信，被告辯稱 其有系爭停車位之使用權，並非無權占有等語，即屬可採 。 （四）按「區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理 者，不生效力：...三、依第56條第1項規定成立之約定專 用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人 同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或 管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限。」公寓大廈 管理條例第33條第3 款定有明文。原告主張：系爭大廈規 約第2 條第2 款規定，本大廈法定空地，應供全體區分所 有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人決議， 不得約定為專用，第4 款規定停車空間應依與起造人或建 築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分， 無買賣契約書或分管契約書且為共同持分之停車空間，經 區分所有權人會議決議授權管理，委員會得將部分之停車 空間約定為約定專用部分，供特定區分所有權人使用云云 （見本院卷第288 頁），參諸系爭大廈為85年起造，而上 開規約係於區分所有權人於86年所制訂，又本件系爭停車 位約定專用部分之權源，並非經區分所有權會議決議通過 而來，而係原始起造人所規劃，此與區分所有權人會議決 議約定專用者有別，是系爭規約第2 條第2 款規定法定空 地之專用必須由「規約」或「區分所有權人決議」兩種途 徑取得，除此之外不得約定專用一情，其拘束範圍應係系 爭規約制訂之後另約定專用部分，自不含原始起造人所規 劃專用範圍，始不致使承購房屋之區分所有權人，因事後 區分所有權人會議多數決結果，而得剝奪其原先本已取得 專用之權利；而被告業已證明起造人明確表明系爭停車位 係由系爭不動產所有權人專用，已如前述，是原告以規約 第2 條第4 款規定，主張僅限於書面始能證明其專用之權 利，而無書面者即得由區分所有權人會議決議將車位提供 予特定區分所有權人使用，已顯然違反上開公寓大廈管理 條例第33條規定，其系爭大廈區分所有權人會議若有取消 約定系爭建物專用權限之決議，若未得使用該約定專用部 分之區分所有權人之同意，亦不生效力。 六、綜上所述，原告所舉之證據，均不足認被告係無權占有系爭 停車位，其依民法第767 條規定，請求被告應將系爭停車位 返還予系爭大廈全體區分所有權人，即無理由，應予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果 不生影響，不再一一論述，附此敘明。 八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。 中 華 民 國 103 年 6 月 26 日 民事第七庭 法 官 張琬如 得上訴