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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 102年度訴字第2146號 原　　　告　滿慶地產有限公司 法定代理人　郝麗娟 訴訟代理人　陳永祥律師 被　　　告　陳曉君 訴訟代理人　陳姿君律師 上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國104 年1 月28日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣貳拾伍萬貳仟元，及自民國一０二年八月 十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。 本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣貳拾伍萬貳仟元為原 告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告主張：被告前將其所有坐落高雄市○○區○○段○○○號 土地（權利範圍萬分之56），及其上同段3050建號建物（門 牌號碼為高雄市○○區○○○○路○○○ 號11樓，權利範圍全 部）（下統稱系爭房地），委託原告代為銷售，兩造並於民 國101 年11月2 日簽立「一般委託銷售契約書」（下稱系爭 委託契約），其中第10條第2 項明訂買賣契約成立後，因可 歸責於委託人之事由或買賣雙方合意，而解除買賣契約者， 視為受託人已完成仲介之義務，委託人應支付銷售總價6 ﹪ 計算之服務報酬。嗣經由訴外人即原告之業務人員盧家齊、 吳宗翰之仲介，被告與訴外人劉煥騰達成以新臺幣（下同） 1050萬元買賣系爭房地之合意，於101 年12月15日簽訂買賣 契約（下稱系爭買賣契約），被告並書立服務報酬給付同意 書，同意給付以成交價4 ﹪計算之42萬元服務報酬予原告。 嗣劉煥騰因故反悔不買，原告乃建議被告依系爭買賣契約之 違約規定，就劉煥騰所簽發以支付第一期價金之本票，向法 院聲請本票裁定後據以強制執行，劉煥騰隨即提起抗告，並 對被告等人向同法院提起確認本票債權不存在訴訟（案號： 102 年度苗簡字第68號），詎被告於該案進行中竟與劉煥騰 私下達成協議，而合意解除系爭買賣契約，已構成系爭委託 契約第10條第2 項所訂之違約情形，原告自得依系爭委託契 約第10條第2 款約定，請求被告給付以系爭房地買賣總價6 ％計算之違約金63萬元。退步言之，被告已簽立願給付服務 報酬42萬元之服務報酬給付同意書，為此先位依系爭委託契 約第10條第2 項約定，備位依服務報酬給付同意書，提起本 訴，先位聲明：㈠被告應給付原告63萬元，及自支付命令送 達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈡願供 擔保請准宣告假執行。備位聲明：㈠被告應給付原告42萬元 ，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計 算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以︰ ㈠先位之訴：否認系爭委託契約書之形式上真正，系爭委託契 約書之簽名筆跡非被告所為，印文係被告與劉煥騰簽約當日 ，將印章交予代書用印，遭原告業務人員趁隙持以盜蓋，伊 並未委託原告代為銷售系爭房地，僅委託訴外人江清木代為 銷售，自不受系爭委託契約書約定條款之拘束。又系爭委託 契約書第10條第2 項所稱「買賣雙方合意解除」，解釋上應 限於因「可歸責於委託人之事由」而合意解除，伊與劉煥騰 之所以合意解除契約，乃因原告之業務員盧家齊未詳細瞭解 劉煥騰之履約能力，且未充分告知劉煥騰資訊，給予購買房 屋之考慮時間，劉煥騰簽約隔天更拒絕其父劉有宏要求看屋 ，導致劉煥騰認為購買系爭房屋過程受到不當誘導，而反悔 不願購買，劉煥騰之父劉有宏多次至被告家中拜訪要求和解 ，並不斷申請消基會調解及申訴，更對被告提起訴訟，被告 不堪其擾，始同意解除契約，系爭買賣契約之解除非可歸責 於被告，被告自無須支付違約金63萬元。 ㈡備位之訴：系爭買賣契約簽訂後因劉煥騰反悔不買，原告並 未完成銷售仲介服務，自不得向被告請求給付報酬，且劉煥 騰在與被告合意解除系爭買賣契約前，已寄發存證信函予被 告撤銷買受之意思表示，系爭買賣契約業因撤銷而消滅，原 告向被告請求服務報酬之基礎事實即失所附麗，且得撤銷之 情事係可歸責於原告，原告對被告主張給付服務報酬顯屬權 利濫用。再者，原告之業務員盧家齊未詳細調查劉煥騰之履 約能力，亦未充分告知劉煥騰相關資訊，給予購買房屋之考 慮時間，甚至在劉煥騰未準備現金之情形下，告知買方只須 簽發本票作為定金即可購買系爭房屋，半強迫讓劉煥騰與被 告簽約，簽約後盧家齊更謊稱被告不在高雄，拒絕劉煥騰之 父劉有宏看屋，導致劉煥騰及劉有宏認其中有詐，寄存證信 函撤銷系爭買賣契約，後來原告就此一糾紛之調解亦未提供 任何協助，堅持要100 萬元違約金，原告未盡居間人之責， 依民法第571 條自不得請求報酬。退步言之，原告之業務員 就系爭房地之仲介，提供之服務僅有在網站上張貼廣告、業 務員盧家齊與劉煥騰聯絡、看屋後當天即簽約，發生買賣糾 紛後未再提供服務，是原告之業務員實際所任勞務之價值顯 較約定之報酬為低，應依民法第572 條之規定酌減其報酬。 ㈢聲明︰原告之訴駁回，如受不利之判決，願供擔保請准宣告 免為假執行。 三、兩造不爭執事項： ㈠被告欲出售系爭房地，遂透過訴外人江清木聯繫原告進行仲 介銷售。 ㈡嗣經由原告業務人員盧家齊、吳宗翰之仲介，被告與劉煥騰 達成以1050萬元買賣系爭房地之合意，於101 年12月15日簽 訂買賣契約，劉煥騰並簽發面額100 萬元之本票，作為第一 期價金之給付，被告並簽立本院卷第48頁之服務報酬給付同 意書，同意給付以成交價4 ﹪計算之42萬元服務報酬予原告 。 ㈢劉煥騰於簽約後，反悔不願買受系爭房地，被告於102 年1 月7 日向臺灣苗栗地方法院聲請本票裁定獲准（案號：102 年度司票字第17號），劉煥騰隨即提起抗告，並對被告等人 向同法院提起確認本票債權不存在訴訟（案號：102 年度苗 簡字第68號），被告於該案繫屬中之102 年3 月1 日與劉煥 騰合意解除系爭買賣契約。 ㈣本院卷第45至46頁一般委託銷售契約書上委託人簽章欄之印 文為真正，但簽名非被告本人親簽。 四、兩造爭執事項： ㈠原告提出之系爭委託契約書是否真正？兩造間有無成立系爭 房屋之一般委託銷售契約？ ㈡如為真正，第10條第2 項約定之性質為何？其要件為何？原 告請求被告依該條款給付63萬元，有無理由？被告以合意解 除契約非可歸責予伊而拒付及請求酌減，是否有理由？ ㈢如非真正，或原告上述請求無理由，則原告另請求被告依服 務報酬給付同意書，給付42萬元服務報酬，有無理由？被告 拒付及請求酌減，是否有理由？ 五、本院之判斷： ㈠先位之訴： ⒈原告提出之系爭委託契約書並非真正： ⑴按私文書之真正，如他造當事人有爭執者，則舉證人應負證 其真正之責。當事人已承認私文書上之印文為真正，僅否認 係其本人或代理人所蓋時，依舉證責任分配原則，應由為此 爭執之當事人負舉證責任（最高法院95年度台上字第1786號 判決意旨參照）。各當事人就其所主張有利於己之事實，均 應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其 主張，即不得不更舉反證。 ⑵原告提出以舉證之系爭委託契約，其真正既為被告所爭執， 本應由原告證明其真正，然被告已承認系爭委託契約書上之 印文為真正，僅主張遭他人盜蓋，此時即轉由被告就盜蓋之 事實負舉證責任。 ⑶被告主張其印文遭原告業務人員盜蓋乙情，業據證人即被告 委託銷售之代理人江清木於本院審理中證述：被告要我幫他 找仲介，我當時找很多間，原告是其中一間，應該每一間都 要跟被告簽委託銷售契約後再賣，但原告一直沒有來跟被告 簽委託銷售契約，後來買方反悔不買，要聲請本票裁定，被 告跟原告商談和解時，楊帛燕（按：原告之業務員）有跟我 說簽約當天才拿被告簽約提供的印章私下補蓋章，當初我是 因為楊帛燕的關係才將被告的房屋給原告銷售，楊帛燕也希 望原告跟被告和解，我們討論當初的委託銷售契約，她才跟 我講這個，被告簽約時，有將印章交給代書用印，代書有要 求印章先放她那裡沒有還，簽約過1 、2 天是我去原告公司 跟楊帛燕拿印章還給被告等語明確（見本院卷第197-198 頁 ）。徵諸系爭委託契約書上之被告印文，確與系爭買賣契約 書上之被告印文相同（見本院卷第46、10頁），而證人即參 與簽約之原告業務員盧家齊於本院審理中亦證述：正常情況 下，代書蓋完章就要還，但因為後續還會有不動產過戶及塗 銷抵押權，需要用到印章，所以代書一定會問這顆印章重不 重要，如果不重要就留給代書後續用印，如果重要就會徵得 買賣雙方同意代刻印章留用（見本院卷第183 頁），可見被 告及證人江清木所述因被告將印章留予代書使用，而遭盜蓋 ，乃非無可能。 ⑷證人楊帛燕於本院審理中雖否認曾告知江清木上情及返還印 章，證述：簽約過程我不會去碰任何印章，我沒有收過被告 的印章，也沒有還印章給江清木等語（見本院卷第240-241 頁），然其關於系爭委託契約書之被告簽名、印文為何人所 為，所證述內容：系爭委託契約書是我叫吳宗翰（按：原告 之業務員）製作，吳宗翰製作完有拿給我，我忘記被告簽名 、印文是何人、何時簽名、蓋印，是否為被告本人所簽名用 印，我忘記了，當初是我叫吳宗翰去找代理人簽，後來吳宗 翰拿給我看的時候，我看到的是委託人都已經簽好了，我看 到的時候只有簽名沒有印章，是否江清木所簽我忘記了，印 章何時蓋上去的我根本不知道，今天當庭才看到有印章（見 本院卷第239 、240 頁），竟與證人吳宗翰於本院審理時證 述：系爭委託契約書是我製作的，除了被告簽名外的，手寫 文字都是我寫的，我製作的時候委託人欄上都沒有簽章，我 製作完交給楊帛燕轉交屋主簽名，後來有無交給屋主簽名我 就不知道，這份契約後來就放在公司，沒有回到我這邊，也 沒有看過簽回來的樣子，無法確定簽名是何人所簽，也不知 道何人蓋章等語，明顯相互矛盾（見本院卷第191 、192 頁 ），且證人楊帛燕、吳宗翰均證述委託銷售契約書通常僅簽 名而不會蓋印，對系爭委託契約書之印文何來一無所知或語 焉不詳（見本院卷第240 、192 頁），加以兩造均不爭執其 上簽名非被告親簽，系爭委託書契約之簽名、印文究從何而 來，益啟人疑竇。 ⑸再參以證人楊帛燕於本院審理時曾證述：一般是先簽委託銷 售契約再銷售，也有事後補簽或沒簽委託銷售契約就在賣的 ，委託銷售契約對我們來說沒那麼重要，甚至是電話中就可 以決定，因為委託只是一個過程，重點是簽買賣契約是否為 本人，所以我當初也不會去管委託書是否為被告本人簽名（ 見本院卷第241-242 、243 頁），與證人江清木證述：有的 房仲會沒有取得委託銷售契約就銷售房屋，因為有些同業對 一般委託銷售會比較忽視等語恰相一致（見本院卷第200-20 1 頁），足見被告及證人江清木所述印文係事後持被告之印 章補蓋，確屬有據。被告就其主張印文盜蓋之事實，已盡相 當之舉證責任，原告倘欲否認，自應即更舉反證俾資證明， 惟經本院傳訊參與本件房屋買賣之原告業務員即證人盧家齊 、吳宗翰、楊帛燕，渠等皆無法明確證述系爭委託契約書上 之簽名、蓋印為何人所為，且相互間就何人將系爭委託契約 書交予被告簽名蓋印所述，亦見矛盾，原告復未能就系爭委 託契約書之真正更為其他舉證，自難認系爭委託契約書為被 告親自蓋印，無從採為本案認定事實之依據。 ⒉系爭委託契約書既非真正，未經被告簽名蓋印，被告自不受 契約條款之拘束，是原告依系爭委託契約第10條第2 項，主 張被告構成該條所示之違約情形，請求被告給付按買賣總價 6 ％計算之違約金63萬元，即屬無據。 ㈡備位之訴： ⒈按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契 約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上字 第1646號判例意旨參照）。原告已仲介促成被告與劉煥騰於 101 年12月15日以1050萬元之售價成立買賣契約，被告與劉 煥騰並簽訂系爭買賣契約，並分別簽立服務報酬給付同意書 ，表明願支付原告服務報酬各42萬元、21萬元等情，為兩造 所不爭執，並有系爭買賣契約、服務報酬給付同意書在卷可 稽（見本院卷第10-14 、47-48 頁），雖嗣後系爭買賣契約 因故解除，揆諸前揭判例意旨，原告仍得請求報酬。被告抗 辯原告未完成銷售仲介服務，不得向被告請求給付報酬云云 ，尚有誤解。 ⒉被告雖主張系爭買賣契約在合意解除前，已先經劉煥騰撤銷 買受之意思表示，並提出劉有宏、劉煥騰於102 年3 月28日 具名寄予被告之存證信函為證（見本院卷第63-65 頁），惟 被告僅提出內文提及「已於101 年12月21日發存證信函撤銷 買賣契約」之存證信函，該劉煥騰於101 年12月21日為撤銷 意思表示之存證信函則未見提出，則劉煥騰是否確有為撤銷 之意思表示，尚非無疑，亦無從判斷其撤銷之法律依據。又 被告及該存證信函雖均指摘原告之業務員盧家齊以不當行銷 手法，威逼利誘原告簽訂系爭買賣契約，教授購屋自理父母 無權插手，然劉煥騰於另案訴請被告確認本票債權不存在審 理中，對法官詢之如何遭威脅利誘時，乃答稱：「盧家齊、 吳宗翰還有1 個姓雷的人說如果買房子的話，在軍中日子會 比較好過，且他們說房子在美術特區，以後再賣的話，就會 有比較好的增值空間，盧家齊、吳宗翰都是單位同事，是學 長、學弟關係，我去買房子的時候他們3 人都已經退役，是 另一個同事介紹盧家齊給我認識，因為我同事跟盧家齊說我 要買房子」（見苗栗地院102 年度苗簡字第68號卷第14-15 頁），依其所述，其係本有購屋之意而受推銷，而盧家齊、 吳宗翰等人既已退役，非可直接影響劉煥騰軍中之待遇，尚 難認有何威脅利誘之情，又渠等以系爭房地在美術特區有增 值空間推銷，亦未逾推銷房屋之合理手段，況劉煥騰係00年 0 月出生，有其填載年籍資料之委任狀可憑（見本院卷第18 頁），於101 年12月15日簽發本票購買系爭房地時已年滿30 歲，有完全行為能力並應具相當之社會經驗，可獨立為購屋 之決定，對於是否購屋亦應有足夠判斷之能力，自無意思表 示錯誤或受詐欺、脅迫可言，故系爭買賣契約合意解除前， 劉煥騰縱有為撤銷買受之意思表示，因不合於民法第92條之 撤銷要件，不生撤銷之效力。 ⒊被告另抗辯原告未盡調查買方劉煥騰履約能力之義務，亦未 充分告知劉煥騰相關資訊，給予購買房屋之考慮時間，在劉 煥騰未準備現金之情形下，告知買方只須簽發本票作為定金 即可購買系爭房屋，半強迫劉煥騰與被告簽約，簽約後更拒 絕劉煥騰之父劉有宏看屋，導致劉煥騰及劉有宏認其中有詐 而反悔不買，有違民法第567 條第2 項之規定及誠信方法， 不得請求報酬等語。按居間人關於訂約事項，應就其所知， 據實報告於各當事人；對於顯無履行能力之人，或知其無訂 立該約能力，不得為其媒介；以居間為營業者，關於訂約事 項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務； 居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人 之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不 得向委託人請求報酬及償還費用，民法第567 條、第571 條 固有明文。惟觀諸劉煥騰在另案提出之購屋行程日誌摘要（ 見苗栗地院102 年度抗字第6 號卷第10頁），其係101 年12 月14日看屋，隔日即101 年12月15日即簽約，12月17日劉煥 騰之父劉有宏南下看屋，業務員盧家齊向其表示屋主出國無 法看屋，看屋前需支付頭期款100 萬元，另約12月21日看屋 ，12月20日劉有宏知悉劉煥騰購屋流程受罷凌行銷，12月21 日劉有宏看屋後認無內部裝潢與行情差距甚大，瑕疵點嚴重 ，嗣即要求撤銷及解除契約。劉煥騰做成購屋之決定雖屬倉 促，然其自承本有購屋之意願，證人盧家齊亦證述：之前劉 煥騰有看過其他美術館附近的房屋，也知道當地行情（見本 院卷第181-182 頁），是劉煥騰因本身看屋、購屋經驗而得 以迅速決定，亦不違常情，且參酌上開購屋流程，及證人劉 有宏於本院審理之證述：劉煥騰買房屋要用我的錢，所以簽 約隔天我就想去看屋，但仲介盧家齊說屋主出國無法看房子 ，當晚盧家齊又打電話跟我說有鑰匙，我就覺得有問題，後 來劉煥騰跟我說當初盧家齊跟他說，買屋在軍中會比較好過 ，我覺得這是罷凌，以我賣車20年的經驗，不能看屋，簽約 時又簽本票，覺得這是異常的交易，就去瞭解系爭房屋，後 來我認為系爭房屋不值得買，覺得買系爭房屋是被坑殺，所 以不願意買等語（見本院卷第204 頁），可知劉煥騰之所以 反悔不買，究其根本原因，仍係其父劉有宏簽約後看屋結果 ，認為系爭房屋售價過高而不願購買所致，與劉煥騰之履約 能力、付款能力較無關連，是本件買賣不成，尚難歸咎原告 未盡調查履約能力之義務。再被告所指摘原告為促成買賣之 其他不當作為，縱然為真，亦難認係有利於相對人即買方劉 煥騰，或有使相對人劉煥騰收受利益，與民法第571 條所定 居間人不得請領報酬之要件有間，從而被告援引民法第571 條規定拒絕給付報酬，仍非可採。 ⒋按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公 平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，為民法第57 2 條本文所明定。被告與劉煥騰於101 年12月15日簽訂系爭 買賣契約後，即無後續之履約行為，嗣並合意解除買賣契約 ，致無須辦理交屋事宜，原告因而無須協助辦理過戶、價金 給付事宜，可想而知節省人事、勞務費用，復依原告處理本 件買賣之相關業務員即證人盧家齊證述：我負責買方，當初 是由楊帛燕陪同我帶劉煥騰去看屋，劉煥騰看了有喜歡，當 天晚上就通知屋主談價格，當天就以1050萬元成交簽訂買賣 契約，劉煥騰的父親後來有去找被告和解，原告有派人有去 被告家2 次協助處理（見本院卷第180 、182 頁），及證人 吳宗翰於本院審理時證稱：我負責服務屋主，我開始服務是 被告來簽買賣契約那天，之前是楊帛燕負責，我沒有作特別 的服務，簽約後因為買方不買，就沒有繼續服務，有一次劉 煥騰的父親跑去被告家拜訪被告父母，原告公司包含我好幾 個人有去被告家，後來聽說還有對劉煥騰求償打訴訟（見本 院卷第189-190 頁），及證人楊帛燕於本院審理時證陳：就 系爭房地之仲介，我提供賣方的服務只有幫賣方做廣告，就 是上住商不動產官網、591 網站上PO廣告，沒有印書面DM， 買方不買之後，我就離職了，所以之後沒有提供協助等語（ 見本院卷第244 頁），亦見原告就系爭房地買賣付出之勞務 、服務，與一般順利成交之案件顯然有別，則被告請求酌減 報酬之給付，非無理由，爰斟酌前揭原告業務員所任勞務內 容，將報酬酌減40﹪至252,000 元（計算式：420,000 元× 60﹪＝252,000 元），以示公平。 六、綜上所述，原告先位依系爭委託契約第10條第2 項約定，請 求被告給付違約金63萬元，為無理由，備位依服務報酬給付 同意書，請求被告給付服務報酬252,000 元，及自支付命令 送達翌日即102 年8 月15日起至清償日止，按週年利率5 ﹪ 計算之利息部分，核屬正當，應予准許，逾此範圍之請求， 則屬無據，應予駁回。 七、被告雖另聲請傳訊劉煥騰及簽約之代書洪美琪，欲證明系爭 買賣契約是否已撤銷、有無無效或得撤銷之事由、及原告之 業務員有拿取被告印章盜蓋等事項，原告則另聲請傳訊簽約 之代書朱忠祥，欲證明無盜蓋之事，惟本案事證已臻明確， 上述待證事項皆經本院認定如前，無再為調查之必要，至兩 造其餘主張陳述及所提之證據，均與判決結果不生影響，爰 不一一論述，附此敘明。 八、本判決就原告勝訴部分，所命被告之給付金額未逾50萬元， 爰依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款之規定，依職權宣告 假執行，原告雖陳明願供擔保請准宣告假執行，然僅係促使 本院發動職權，爰就此部分不另為假執行准駁之諭知。被告 就原告勝訴部分亦陳明願供擔保，請准免為假執行，於法並 無不合，爰酌定擔保金如主文所示。至原告敗訴部分，其假 執行之聲請失所附麗，應予駁回。 九、據上論結，本件原告先位之訴為無理由，備位之訴一部有理 由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第 5款、第392 條第2 項，判決如主文。 中 華 民 國 104 年 2 月 13 日 民事第二庭 法 官 陳筱雯 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 2 月 13 日 書記官 彭帥雄