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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 102年度訴字第2176號 原　　　告　利妲科技有限公司 法定代理人　張長仁 原　　　告　張瓊分 共　　　同 訴訟代理人　林祺祥律師 被　　　告　當順行企業股份有限公司 法定代理人　林賞 訴訟代理人　林家璁 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國103 年11月12日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告利妲科技有限公司新臺幣貳拾叁萬壹仟叁佰柒拾 叁元，及自民國一０二年九月十七日起至清償日止，按週年利率 百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之三十五，餘由原告負擔。 本判決第一項得假執行，被告如以新臺幣貳拾叁萬壹仟叁佰柒拾 叁元為原告利妲科技有限公司預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告主張： ㈠原告利妲科技有限公司（下稱利妲公司）與被告於民國100 年8 月11日簽訂房屋租賃契約書，約定原告利妲公司向被告 承租門牌號碼高雄市○○區○○路○○號之廠房1 棟（下稱系 爭廠房），租賃期間自100 年8 月29日起至103 年8 月28日 止（共計3 年）、每月租金新台幣（下同）27,000元（下稱 系爭租約），被告並承諾租期屆滿後，如原告利妲公司願意 繼續承租，將可優先續租。詎原告利妲公司於被告交付系爭 廠房後不久，即發現系爭廠房於下雨時有漏水之瑕疵（下稱 漏水瑕疵），為避免因漏水造成損失擴大，因而減少使用系 爭廠房之空間約5 分之1 ，經原告利妲公司多次反映，被告 雖派人前來處理，然歷經1 年餘，仍未修繕完成，原告利妲 公司爰於102 年7 月26日以存證信函，通知被告自102 年7 月27日零時起終止系爭租約。 ㈡系爭廠房因漏水瑕疵，無法使用空間約5 分之1 ，每月租金 應減少5 分之1 ，即5,400 元（27,000÷5 ＝5,400 ），經 減少租金後，被告已受領之100 年8 月29日起至102 年7 月 27日止共23月之租金，其中124,200 元（5,400 ×23＝124, 200 ），即屬無法律上原因，原告利妲公司得請求被告返還 此部分不當得利；又原告為裝潢系爭廠房支出488,680 元， 因代表或受僱被告之林家聰怠於修繕漏水瑕疵，致原告利妲 公司必須提前終止租約，無法繼續使用裝潢設備，依裝潢設 備之耐用年數為5 年計算，原告利妲公司因此受有3 年無法 使用裝潢設備之損失293,208 元（計算式：488,680 元× 3/5 ＝293,208 元）；另系爭租約業已終止，原告利妲公司 亦於102 年7 月26日將系爭廠房騰空交還被告，嗣被告又系 爭廠房再行出租第三人，致原告利妲公司無法回復原狀，被 告返還押租金54,000元之條件已成就，原告利妲公司亦得請 求之。 ㈢原告張瓊分為原告利妲公司之實際負責人，因代表或受僱被 告之林家聰怠於修繕漏水瑕疵，致原告張瓊分為此疲於奔命 、身形逐漸消瘦，擔憂公司業績滑落，精神上飽受煎熬，被 告應負侵權行為損害賠償責任，給付原告張瓊分精神慰撫金 200,000 元。 ㈣為此依系爭租約第5 條、民法第28條、第179 條、第184 條 、第188 條、第195 條、第226 條第1 項、第227 條第1 項 、第2 項、第347 條準用第359 條前段、類推適用民法第35 4 條第1 項規定，提起本訴，請求本院擇一有理由為判決， 並聲明：⑴被告應給付原告利妲公司471,408 元、給付原告 張瓊分200,000 元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按週年利率百分之5 計算之利息。⑵願供擔保，聲請宣 告假執行。 二、被告則以：系爭廠房雖有漏水瑕疵，然原告利妲公司因此減 少使用空間若干，無法確定，原告利妲公司每次反映，被告 均有派人去處理，原告利妲公司裝潢系爭廠房，並未事先告 知，亦未經被告同意，是否確有其主張之價值，尚有疑問， 且被告並未於訂立系爭租約時，承諾將來續租之事，系爭租 約期限為3 年，租期屆滿後是否續租，仍屬未定，原告利妲 公司已承租1 年11個月，提前1 年1 個月終止租約，充其量 僅有1 年1 個月之損失，原告利妲公司以5 年計算並不合理 ，系爭租約終止後，原告利妲公司並未依約回復原狀，自不 得請求返還押租金，被告係降低租金將系爭廠房出租予原告 利妲公司，被告尚須負擔租賃所得之稅捐、地價稅及管銷費 用，原告張瓊分請求精神慰撫金，實不合理等語為辯，並答 辯聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，聲 請宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事實： ㈠原告利妲公司與被告於100 年8 月11日簽訂房屋租賃契約書 ，約定原告利妲公司向被告承租系爭廠房，租賃期間自100 年8 月29日起至103 年8 月28日止（共計3 年）、每月租金 27,000元。 ㈡系爭廠房有漏水瑕疵。 ㈢原告利妲公司於102 年7 月27日終止系爭租約，被告亦同意 終止。 ㈣被告尚有押租金54,000元未返還原告利妲公司。 四、本件爭點： ㈠原告利妲公司請求減少租金，是否逾除斥期間？如否，系爭 廠房租金因漏水瑕疵應減少若干為適當？原告利妲公司得請 求返還之金額若干？ ㈡原告利妲公司提前終止租約能否請求被告賠償裝潢設備損失 ？如可，金額若干？ ㈢原告利妲公司能否請求返還押租金？ ㈣原告張瓊分能否請求被告賠償精神慰撫金？ 五、得心證理由： ㈠原告利妲公司請求減少租金，是否逾除斥期間？如否，系爭 廠房租金因漏水瑕疵應減少若干為適當？原告利妲公司得請 求返還之金額若干？ ⒈按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人 ，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之 狀態，民法第423 條定有明文。次按民法債編各論關於買 賣之相關規定，於買賣契約以外之有償契約準用之，民法 第347 條亦有明定。是依民法第347 條準用同法第354 條 第1 項物之瑕疵擔保責任之規定，出租人除應交付合於約 定使用收益狀態之租賃物予承租人，並應擔保租賃物無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。另依民法第 347 條規定準用同法第359 條前段規定：買賣因物有瑕疵 ，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得 解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失 公平者，買受人僅得請求減少價金；準用第365 條第1 項 規定：買受人因物有瑕疵，而得請求減少價金者，其請求 權於買受人依第356 條規定為通知後6 個月間不行使或自 物之交付時起經過5 年而消滅。是以，租賃物若有瑕疵， 而出租人應負瑕疵擔保責任者，承租人得請求減少租金。 而此減少租金請求權一經行使，即生減少租金之效果，應 屬形成權之性質，是承租人減少租金請求權之除斥期間， 其期間經過時權利即告消滅。此項除斥期間有無經過，縱 未經當事人主張或抗辯，法院亦應先為調查認定，以為判 斷之依據。 ⒉系爭廠房有漏水瑕疵乙情，為兩造所不爭執，原告利妲公 司請求被告負瑕疵擔保之責，固非無據，然觀之起訴狀及 原告利妲公司於102 年7 月26日寄予被告之存證信函中均 提及：「承租上開廠房後不久即發現該廠房下雨時有漏水 之瑕疵，事後多次向被告反映請其前來修繕」、「1 年多 來長期漏水」等語（本院卷第3 頁背面、第23、24頁）， 足見，從原告利妲公司發現系爭廠房有漏水瑕疵，並通知 被告前來修繕，至102 年7 月26日寄發存證信函時，至少 已有1 年之久，而該存證信函中原告利妲公司並未請求減 少租金，遲至102 年8 月14日起訴時，顯逾6 個月之除斥 期間，此部分減少租金之形成權應已消滅，原告利妲公司 請求減少租金、返還不當得利124,200 元，即非有理，不 應准許。至於原告利妲公司主張因系爭廠房漏水瑕疵而無 法使用之空間比例，亦無庸再論，併予指明。 ㈡原告利妲公司提前終止租約能否請求被告賠償裝潢設備損失 ？如可，金額若干？ ⒈按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人 負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租 人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕 而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430 條定有明文。原告利妲公司主張承租系爭廠房不久後即發 現漏水瑕疵，並多次通知被告前來修繕乙節，被告未否認 之，另稱：不是沒有誠意要修，也花了不少錢請人來修， 但是修不好等語（本院卷第204 頁），足見，被告就系爭 廠房之漏水瑕疵，經原告利妲公司多次通知，雖曾修繕， 但未完成，難認已盡修繕義務，是原告利妲公司於102 年 7 月26日以存證信函，通知被告自102 年7 月27日零時起 終止系爭租約，應屬合法有據。 ⒉按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人 得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完 全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民 法第227 條定有明文。又出租人以合於所約定使用收益之 租賃物交付承租人後，不僅須消極的不妨礙承租人使用收 益，且須積極的在租賃關係存續中，保持其合於約定使用 收益之狀態，此觀民法第423 條之規定自明。故租賃物在 租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者 ，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之 行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於 約定使用收益之狀態。倘出租人怠於履行此項義務，致承 租人受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責任（最高 法院77年度台上字第2369號、86年度台上字第3490號判決 意旨參照）。經查： ⑴被告就系爭廠房之漏水瑕疵，經原告利妲公司多次通知 ，雖曾修繕，但未完成，難認已盡修繕義務，業如前述 ，被告對於未能修繕完成有何不可歸責於己之事由，並 未舉證證明之，而依本院會同兩造及證人蔡淑婷、林佳 興至系爭廠房勘驗結果，系爭廠房經裝潢而區隔為倉庫 、休閒區、組裝室、辦公區、會客室及樣品室，除辦公 區均無漏水情形外，其餘區域分別有漏水漫出、漏水、 地板滲水不一之情況，有勘驗筆錄、平面配置圖及照片 存卷可參（本院卷第98至118 頁），佐以原告利妲公司 提出之承租期間系爭廠房漏水情況之照片及影音畫面（ 本院卷第132 至142 頁），被告未予爭執，堪認被告就 漏水瑕疵未能修繕完成，以致原告利妲公司無法為圓滿 之使用收益，而必須提前終止租約，因此所受損害，被 告應負債務不履行之損害賠償責任。 ⑵原告利妲公司主張其為裝潢系爭廠房支出488,680 元乙 情，被告不爭執原告利妲公司於系爭廠房裝潢之事實， 惟以：原告利妲公司裝潢系爭廠房並未事先告知，亦未 經被告同意，且該裝潢是否確有達488,680 元之價值， 仍有疑問云云為辯。然衡情，出租人對於承租人承租之 目的及用途，通常會事先詢問並瞭解，而系爭廠房並無 隔間及裝潢，除有照片附卷可參（本院卷第132 、133 頁）外，由被告屢稱：原告利妲公司應拆除裝潢、清空 、回復原狀，始能退還押租金等語（本院卷第87、172 頁），亦可得證，是被告對於原告利妲公司承租後將會 裝潢乙情，應可預見；又據被告陳述：要處理漏水部分 ，必須拆除部分裝潢等語（本院卷第127 頁背面），足 徵，被告於租賃期間知悉原告利妲公司裝潢系爭廠房， 亦未明示反對之，非無默許原告利妲公司裝潢系爭廠房 之情；而原告利妲公司於100 年8 月26日與訴外人雅昕 實業有限公司簽訂工程合約書，約定裝潢系爭廠房，總 價508,200 元，嗣減價為488,680 元，並按施作進度， 陸續給付價金，於施作完成後，總計給付488,680 元等 情，業據原告利妲公司提出工程合約書、工程報價單、 傳真信函、網路銀行轉帳交易成功畫面、平面配置圖、 統一發票為證（本院卷第14、131 、144 至157 頁）， 此部分費用支出均係在租賃期間初期，信非臨訟捏造， 尚值採認，原告利妲公司裝潢系爭廠房裝潢支出488,68 0 元應無超出系爭租約預定之使用目的及範圍。 ⑶原告利妲公司支出裝潢費用，核屬其預定於租賃期限內 營業獲利所投入之成本，如租期提前終止，即無法繼續 享有部分投入成本之預期利益，是系爭租約因可歸責於 被告之事由提前終止，原告利妲公司請求被告賠償裝潢 設備損失，應以系爭租約期限3 年、提前終止之剩餘期 限比例計算。系爭租約於102 年7 月27日起終止，至系 爭租約期限末日103 年8 月28日，共13月又2 日，原告 利妲公司支出裝潢費用488,680 元，得請求減少使用13 月又2 日之裝潢設備損失177,373 元（488,680 ×13月 又2 日÷36月＝177,373 ，元以下4 捨5 入）。 ⑷原告利妲公司雖主張：訂立系爭租約時，被告曾承諾租 期屆滿後，如原告利妲公司願意繼續承租，將可優先續 租，故依裝潢設備耐用年數5 年計算，原告利妲公司因 此受有3 年無法使用裝潢設備之損失293,208 元云云， 被告固曾陳述：有承諾租期屆滿後，如原告利妲公司願 意繼續承租，將可優先續租等語（本院卷第48頁），然 租期屆滿後，原告利妲公司是否一定續租？並無客觀事 證可資確定，尚非單憑原告利妲公司於本訴訟中表達意 願即足，其次，續租之期間及其他續租條件等節，系爭 租約並無約定，仍應待兩造於租期屆滿後另行合意定之 ，始有拘束被告之效力，非被告曾經承諾上情即可。原 告利妲公司既與被告約定系爭租約期限3 年，而非5 年 ，則被告僅於租賃期限內，負提供租賃物之義務，要不 得在續租尚未確定之情況下，即以裝潢工程耐用年數計 算系爭租約提前終止致原告利妲公司無法使用裝潢設備 之損失，原告利妲公司此部分主張，並無可採。 ⒊按侵權行為，即不法侵害他人權利之行為，屬於所謂違法 行為之一種，債務不履行為債務人侵害債權之行為，性質 上雖亦屬侵權行為，但法律另有關於債務不履行之規定， 故關於侵權行為之規定，於債務不履行不適用之，最高法 院43年台上字第752 號民事判例可資參照，原告利妲公司 與被告間既有租賃關係存在，則被告怠於履行租賃物之修 繕義務，應屬債務不履行，而不另構成侵權行為，至於被 告之代理人或使用人本身，並非契約當事人，基於債之相 對性，對原告利妲公司並無修繕系爭廠房之義務或其他法 律上作為義務，縱怠於代被告履行修繕義務，對原告利妲 公司亦不構成侵權行為。是原告主張代表或受僱被告之林 家聰怠於修繕漏水瑕疵，構成侵權行為，被告應負法人侵 權行為或僱用人之損害賠償責任，均無可採，附此敘明。 ㈢原告利妲公司能否請求返還押租金？ 按系爭租約第5 條約定：乙方（即原告利妲公司）應於訂約 時，交於甲方（即被告）54,000元作為押租保證金，乙方如 不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租 保證金。系爭租約經原告利妲公司於102 年7 月27日合法終 止，已如前述，是依此條約定，被告應於原告利妲公司遷空 、交還房屋後，無息退還押租金。原告利妲公司主張已於 102 年7 月26日遷讓返還系爭廠房，被告並無爭執，雖以： 原告利妲公司尚未依約回復原狀前，不得請求返還押租金云 云為辯，然據原告利妲公司陳述：被告已經將系爭廠房另行 出租第三人，原告利妲公司已無從回復原狀等語，被告亦稱 ：（已經出租第三人使用中，是否還需要原告回復原狀？） 不用回復原狀等語（本院卷第203 、204 頁），可見，返還 押租金之條件，因被告行為致原告利妲公司無從履行，應視 為已成就，原告利妲公司請求被告返還押租金54,000元，核 係有理，應予准許。 ㈣原告張瓊分能否請求被告賠償精神慰撫金？ ⒈按侵權行為之成立，須有加害行為，即以自己之行為加損 害於他人為要件，而自己的加害行為，包括作為及不作為 ，其以不作為侵權行為者，原則上應以法律上有作為義務 為前提。 ⒉系爭租約存在原告利妲公司與被告間，被告怠於修繕漏水 瑕疵，亦僅對原告利妲公司負債務不履行之損害賠償責任 ，不另構成侵權行為，已如前述。原告張瓊分與被告、林 家聰間，均無契約關係存在，則被告、林家聰，對原告張 瓊分於法律上並無作為義務，縱被告、林家聰對於系爭廠 房漏水瑕疵有怠於修繕之情，其不作為，對原告張瓊分， 亦不構成侵權行為，原告張瓊分主張代表或受僱被告之林 家聰怠於修繕漏水瑕疵，致其受有非財產上損害，應負侵 權行為損害賠償責任，並無可採，原告張瓊分請求精神慰 撫金，洵非有理。 六、綜上所述，原告利妲公司依民法第226 條第1 項、第227 條 第1 項規定、系爭租約第5 條約定，請求被告給付裝潢設備 損失177,373 元、押租金54,000元，合計231,373 元，及自 起訴狀繕本送達翌日（即102 年9 月17日）起至清償日止， 按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許，逾 此範圍之請求，並無理由，應予駁回。 七、本件原告利妲公司勝訴部分，被告應給付之金額未逾500,00 0 元，爰依職權宣告假執行，被告陳明願供擔保，聲請宣告 免為假執行，核無不合，併酌定相當擔保金額宣告之。至於 原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗， 應駁回之。 八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第85條第1 項本文、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。 中 華 民 國 103 年 12 月 5 日 民事第二庭 法 官 陳宛榆 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 12 月 5 日 書記官 莊正彬