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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　102年度訴字第742號 　　原　　　告　王舒揚 　　訴訟代理人　黃正明 　　被　　　告　三宗建設有限公司 　　法定代理人　蔡同臨 　　　　　　　　蔡林金線 　　　　　　　　蔡清安 　　兼　法　定 　　代　理　人　游惠能（原名蔡游惠芳） 　　兼　法　定 　　代　理　人 　　及上 一 人 　　訴訟代理人　蔡清瀅（原名蔡清隆） 上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國103年4月18日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告三宗建設有限公司應將坐落高雄市○○區○○段○○○○○ ○○○○○○○號土地上，依序如附圖一至三斜線部分所示未保 存登記建物拆除後，將占用部分土地返還原告。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告三宗建設有限公司負擔。 事實及理由 壹、程序部分 一、本件原告起訴時（本院卷第3 頁），本以訴外人鄭光志、余 慧茹及被告游惠能（原名蔡游惠芳）為被告，嗣原告以其與 鄭光志、余慧茹達成訴訟外和解（參本院卷第77-78 頁和解 書）為由，撤回對鄭光志、余慧茹之訴訟。後原告又因訴訟 進行中調查證據之結果（詳下述），以高雄市○○區○○段 ○○○ ○○○○ ○○○○ ○號土地（下稱系爭土地）上如附圖一至 三斜線部分所示地上物（下稱系爭地上物）之事實上處分權 人，可能包括游惠能之訴訟代理人蔡清瀅（原名蔡清隆）及 三宗建設有限公司（下稱三宗公司）為由，追加蔡清瀅及三 宗公司為被告（本院卷第73頁），均經游惠能、三宗公司、 蔡清瀅到庭辯論而無異議，依民事訴訟法第255 條第2 項及 第1 項第1 款之規定，應以原告上開訴之追加為合法。 二、次按公司法第113條規定，有限公司清算，準用無限公司有 關之規定。而公司法第79條則規定，無限公司之清算，以全 體股東為清算人。經查：三宗公司前經主管機關於民國97年 10月7 日廢止公司登記，然未選任、陳報清算人，業經本院 核對三宗公司登記卷宗無誤，依上開規定，應以全體股東為 清算人，並擔任三宗公司於本件訴訟之法定代理人。 貳、實體部分 一、原告主張：系爭土地原為游慧能所有，原告於100 年11月間 因強制執行拍賣取得系爭土地所有權。原告拍定前，系爭土 地上業有如附圖一至三斜線部分所示之沒有完工，僅有基本 結構，未接通水電，沒有門窗之建物結構體之系爭地上物， 依照建造執照所載，起造人為鄭光志、余慧茹、游惠能（下 合稱游惠能等3 人），本應以游惠能等3 人為系爭地上物之 所有權人。若系爭地上物係蔡清瀅以三宗公司名義開支票支 付建築費用，擔任實際起造人等情屬實，則系爭地上物之實 際所有權人應為蔡清瀅或三宗公司。惟不問系爭地上物實際 係由被告中之何人出資興建，均致原告之系爭土地所有權之 行使受有妨害，原告自得請求該被告拆除系爭地上物返還系 爭土地。爰依民法第767 條之規定，聲明：被告應將系爭地 上物拆除，將占用部分土地返還原告。 二、被告則以：系爭地上物實際上係由蔡清瀅指定游惠能等3 人 之名義為起造人，委由建築師申請建造執照施工建造，蔡清 瀅於建築過程中財務不繼，為解決積欠提供建材的混凝土廠 、鋼鐵廠，以及鐵工程包商、板模承包商之貨款與工程款債 務，業與上開廠商達成和解，將系爭地上物所有權讓與上開 廠商，被告並非系爭地上物之所有權人，無權處理系爭地上 物等語置辯。聲明：原告之訴駁回。 三、兩造對下列事項並不爭執（本院卷第72、73、210-211 頁） ，堪信為真實： ㈠系爭土地原均登記為游惠能所有；嗣原告於101 年11月16日 ，經本院100 年度司執字第14283 號強制執行事件拍賣程序 ，取得系爭土地之所有權。 ㈡系爭地上物坐落於系爭土地上，未完工，沒有門窗、水電， 僅有基本結構體，未辦理保存登記。 ㈢高雄市○○區○○段○○○ ○號土地上之未保存登記建物之建 造執照係記載鄭光志為起造人，高雄市○○區○○段000 地 號土地上之未保存登記建物之建造執照則記載余慧茹為起造 人，高雄市○○區○○段○○○ ○號土地上未保存登記建物之 建造執照則記載游惠能為起造人。 四、本件爭點為：系爭地上物為何位被告所有？若原告請求拆除 系爭地上物為有理由，應由何位被告負拆除系爭地上物及返 還系爭土地之責任？茲敘述本院得心證之理由如下： ㈠按房屋建築之程度，結構業已完成，僅門窗尚未裝設及內部 裝潢尚未完成，此項尚未完全竣工之房屋，已足避風雨，可 達經濟上之使用目的，即成為獨立之不動產。該房屋依民法 第758 條規定，自須辦理所有權移轉登記手續，始能取得該 房屋之所有權，不能以行政上變更起造人名義之方式，取得 該房屋之所有權，有最高法院70年台上字第2221號判例要旨 可資參照。經查：系爭地上物尚未完工，沒有門窗、水電， 僅有基本結構體等情，雖為兩造所不爭執，然本院檢視系爭 地上物照片（本院卷第11頁、100 年度司執字第14285 號卷 鑑定報告），堪認系爭地上物已經完成之基本結構體，業足 避風雨，可達經濟上使用目的之程度，應認系爭地上物為獨 立之不動產，而有單獨之所有權。依上開說明，系爭地上物 之所有權必須依民法第758 條之規定辦理所有權移轉登記始 得讓與。而系爭地上物尚未竣工申請使用執照，業據據證人 即辦理系爭地上物建造執照申請事宜之黃冠勳建築師陳述在 卷（本院卷第102 頁），並經本院核對系爭地上物建造執照 卷宗無誤，亦堪認系爭地上物尚未辦理保存登記，無從逕依 民法第758 條之規定移轉所有權。 ㈡次按不動產物權依法律行為而取得者，非經登記不生效力， 固為民法第758 條所明定，如非依法律行為而取得者，雖不 以登記為取得所有權之要件，但其取得所有權之原因如經相 當確實之證明，而認為有所有權之存在，自得據以排除強制 執行。而房屋之原始取得，係指出資建築房屋，不基於他人 既存權利，而獨立取得房屋所有權而言，並不以登記為生效 要件（最高法院89年度台上字第1480號判決要旨參照）。建 造執照僅係行政機關管理建築之方法，並非取得所有權之法 定證據，未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權屬 於出資興建之原始建築人，與起造人及納稅人名義誰屬無涉 （最高法院85年度台上字第247 號判決要旨參照）。是關於 系爭地上物之所有權，究由何人原始取得，自應以實際出資 興建之人為斷。經查： 1.據證人黃冠勳證稱：系爭地上物實際上係由蔡清瀅攜帶游惠 芳等3 人之資料前來，委託伊申請建造執照等語（本院卷第 102-103 頁），足見被告辯稱，游惠芳等3 人並非系爭地上 物之出資興建人，僅係名義上之起造人，與系爭地上物之所 有權無關等語，尚非無稽，則游惠芳等3 人不能原始取得系 爭地上物之所有權，應堪認定。然蔡清瀅自82年8 月24日起 ，業經三宗公司全體股東推舉為董事，執行業務並對外代表 三宗公司，直到三宗公司廢止登記為止，均未再改選等情， 業據本院查核三宗公司登記卷宗無誤，則蔡清瀅到場委託黃 冠勳申辦建造執照之行為，既與三宗公司章程所定之興建國 民住宅出售業務相關（參公司登記卷三宗公司章程第2 條） ，即未必可遽認係蔡清瀅個人之行為；再者，系爭地上物所 有權之原始取得，係以實際出資興建之人為準，亦不能僅憑 蔡清瀅係親自委託建築師辦理申請建造執照，即認系爭地上 物之所有權應由蔡清瀅原始取得，仍應審認系爭地上物究係 由蔡清瀅或三宗公司實際出資興建，以確認系爭地上物所有 權之原始取得人究為何人。 2.次查，蔡清瀅僅辯稱，系爭地上物之建造，均開三宗公司的 票等語（本院卷第152-153 頁），並未就其有實際提供興建 系爭地上物之資金等情，提出任何證明，已難認蔡清瀅個人 為實際出資興建系爭地上物之人。再對照證人即提供系爭地 上物鐵材之肯一鋼鐵股份有限公司（下稱肯一公司）負責人 劉方展香證稱：是三宗公司向肯一公司購買系爭地上物之鐵 材等語（本院卷第116 頁），證人即提供系爭地上物混凝土 之東遠股份有限公司（下稱東遠公司）實際負責人高如峰亦 證稱：當初蔡清瀅有一家三宗公司，是用三宗公司的名義向 東遠公司訂購建材，而蔡清瀅是接洽人等語（本院卷第123 、161 頁），以及證人即承包系爭地上物之捆筋工程之高振 順亦證稱：蔡清瀅是建商，伊是承包商等語（本院卷第132 頁），足見系爭地上物之興建，係三宗公司購買建材，並由 三宗公司開票支付建造費，且提供建材、勞務之肯一公司、 東遠公司與高振順均認知其交易對象為三宗公司，而非蔡清 瀅個人。復參酌系爭地上物之建造執照，最早係發給三宗公 司等情（參建造執照卷宗內註銷前建造執照），則出資建造 系爭地上物之人，應為三宗公司，而非蔡清瀅個人，應堪認 定。從而，系爭地上物所有權，係由三宗公司原始取得，亦 堪認定。 ㈢復按尚未向地政機關辦理所有權登記之建物，非不得為讓與 之標的，讓與人負有交付其物於受讓人之義務，受讓人因受 領交付而取得事實上處分權（最高法院102 年度台上字第14 72號判決要旨參照）。從而，未保存登記建物之讓與，除不 能登記外，仍須由讓與人與受讓人就特定標的物達成讓與所 有權之合意，並由讓與人交付其物與受讓人，受讓人始取得 事實上處分權。經查：關於三宗公司是否有與肯一公司、東 遠公司、高振順等人達成讓與系爭地上物之全部或特定某戶 之所有權之合意乙節，證人高如峰雖證稱：當時三宗公司跳 票，蔡清瀅找伊、劉方展香、還有另外兩個人等人，說系爭 地上物要讓給伊等抵債，意思是系爭地上物給彼等之後就不 欠錢了，依照當時的狀況，是不可能蓋好，伊等基於無奈， 不接受也沒辦法，也曾集資100 多萬想把房子蓋好，但後來 劉方展香與另外兩個人認為要花很多錢，無能為力，最後不 了了之等語（本院卷第123 、161 頁），然對照證人劉方展 香證稱：三宗公司跳票，蔡清瀅叫彼等去協調，只說系爭地 上物讓彼等去蓋，後來就沒有繼續處理，伊也不記得有集資 100 萬元的事情，也不覺得自己有拿到一間沒有蓋好的房子 ，剩下的伊都不記得等語（本院卷第115-120 、159-160 頁 ），則就蔡清瀅曾召集債權人協調三宗公司之欠款如何處理 ，於協調時曾提議將系爭地上物交由債權人自行續建乙節， 與高如峰所證相符之外，其餘關於在場之債權人有無同意蔡 清瀅之提議，有無自行集資續建，及有無受領系爭地上物之 全部或特定某戶等節，均與證人高如峰所證不能互相勾稽， 尚難僅憑高如峰所證，認定蔡清瀅有代表三宗公司，就系爭 地上物全部或特定某戶之所有權或事實上處分權，讓與債權 人乙節，與債權人達成合意，以及包括肯一公司、東遠公司 在內之債權人，曾有受領系爭地上物之事實。本院復對照證 人高振順證稱：蔡清瀅叫彼等去，意思是要彼等一人分一間 ，自己出錢把房子蓋好，他再配合過戶給彼等，蔡清瀅也沒 有說哪一戶要分給伊。當時伊未表示同意或反對，因為之前 的工程款都還沒有給，蔡清瀅又要叫伊拿錢出來，伊不知道 蔡清瀅講的是不是真的，所以沒有表示，伊的意思是，如果 蔡清瀅真的要做，再來進一步來談，結果蔡清瀅只有講一次 就沒有再來了，伊也不覺得有取得系爭地上物之所有權等語 （本院卷第132 頁），則與證人劉方展香所證較為相符，本 院復參酌證人高如峰亦證稱：後來蔡清瀅就改名，找不到人 等語（本院卷第123 、161 頁），以及蔡清瀅辯稱：伊找債 權人和解後，就沒有繼續開協調會等語（本院卷第136 頁） ，則蔡清瀅雖有代表三宗公司召集債權人協調，但於協調時 ，提議由債權人各分配一戶自行興建完工，僅係表達無力償 債，若債權人願意一人一戶自行續建完工，再找伊配合辦理 過戶之意思，隨即放下所有事務避不見面，而無意確認債權 人是否有同意以受讓系爭地上物之所有權或事實上處分權之 方式以抵償三宗公司之欠款，並未就系爭地上物之全部或特 定某戶，與各債權人達成讓與所有權或事實上處分權之合意 ，亦無將系爭地上物交付債權人，均堪認定。被告又辯稱： 蔡清瀅與肯一公司、東遠公司、高振順及另一板模承包商間 達成之和解書，均未保存，無法提出等語（本院卷第72頁） ，自無從為有利於被告之認定。是本院無從就蔡清瀅或三宗 公司確曾與債權人就系爭地上物之全部或其中特定部位達成 讓與所有權或事實上處分權以抵償三宗公司欠債之合意，以 及曾將系爭地上物全部或特定部分交付債權人受領等節，獲 得有利於被告之心證，被告復辯稱：系爭地上物所有權，因 和解讓與營造廠、鋼鐵廠、鐵工承包商、板模承包商，被告 非所有權人云云，均無足採。系爭地上物仍為三宗公司所有 ，應堪認定。 ㈣末按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之。對於 妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767 條第1 項前段 、中段定有明文。經查：三宗公司既非系爭土地之所有權人 ，即無權以其所有之系爭地上物占用系爭土地，而三宗公司 除抗辯其非系爭地上物之所有權人外，並未抗辯其有合法占 有系爭土地之權利，則原告基於其對系爭土地之所有權，請 求三宗公司拆除系爭地上物，返還系爭土地，揆諸上開說明 ，即有理由。至蔡清瀅僅係三宗公司之董事，而非出資興建 系爭地上物之人，游惠能等3 人僅為出名擔任起造人之人， 非系爭地上物之所有權人，自難認有何無權占有系爭土地或 妨害系爭土地所有權之情形，原告尚無從請求蔡清瀅及游惠 能拆除系爭地上物，返還占用部分土地。 五、綜上所述，本件原告依民法第767 條第1 項前段、中段之規 定，請求三宗公司應將其所有，坐落原告所有之系爭土地上 ，依序各如附圖一、二、三斜線部分所示之系爭地上物拆除 ，將占用部分土地返還原告之範圍內，為有理由，逾此範圍 之請求，為無理由，應予駁回。 六、結論：本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事 訴訟法第79條，判決如主文。 中 華 民 國 103 年 5 月 22 日 民事第一庭法 官 張凱鑫 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 5 月 23 日 書記官 莊琇晴