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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　102年度訴字第795號 原　　　告　呂岳庭 訴訟代理人　謝凱傑　　律師 　　　　　　呂姿慧　　律師 　　　　　　楊聖芬　　律師 被　　　告　林位秋 訴訟代理人　沈志純　　律師 被　　　告　佳昌房屋仲介有限公司 兼法定代理　楊金英 人 當事人間返還價金等事件，本院民國103 年7 月10日言詞辯論終 結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 甲、兩造爭執要旨： 一、原告主張： （一）原告於民國101 年9 月間透過被告佳昌房屋仲介有限公司 （下稱佳昌公司）之仲介，購買被告林位秋所有坐落高雄 市○○區○○段○○○○○號土地及其上18932 建號建物即門 牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 號7 樓之1 室（下稱系爭 房地），原告之代理人李秀媚與被告佳昌公司於101 年9 月19日簽訂系爭房地買賣意願書及權益確認書，約定買賣 契約成立時，原告應給付成交價金百分之2 服務報酬予被 告佳昌公司，原告並於101 年9 月20日與被告林位秋簽訂 不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定總價款為 新台幣（下同）2,100,000元，付款方式為簽約款200,000 元、備證用印款300,000 元，尾款1,600,000 元。嗣原告 已依系爭買賣契約約定給付上開價金予被告林位秋，並交 付被告佳昌公司仲介之服務報酬42,000元，兩造並於同年 10月25日完成交屋。詎李秀媚在同年10月底，經人告知系 爭房地漏水情形嚴重，且於同年11月間，因下雨而發現系 爭房地有滲水痕跡，故原告為確認漏水程度乃於頂樓放水 測試，未料系爭房地漏水情形相當嚴重，已出現滴水現象 。查原告在購買系爭房地前，曾委由代理人李秀媚至系爭 房地看屋，當時被告佳昌公司之店長即被告楊金英即已明 確向李秀媚表示系爭房地無漏水情形，同年9 月20日簽約 當日，原告因被告林位秋保證系爭房地絕無漏水及在標的 現況說明書上對於是否有滲漏水情形勾選否，始與被告林 位秋簽訂系爭買賣契約，是被告林位秋明知系爭房地早有 漏水情形存在，卻故意虛偽否認，致李秀媚因被告林位秋 之詐欺行為陷於錯誤而與被告林位秋簽立系爭買賣契約， 原告自得依民法第92條第1 項之規定撤銷其買受系爭房地 之意思表示，並依民法第179 條規定請求被告林位秋返還 價金2,100,000 元，及依系爭買賣契約第10條第5 項請求 被告給付2,100,000 元之違約金，另因被告林位秋之詐欺 行為已構成民法之侵權行為，原告亦可依民法第184 條第 1 項之規定，請求被告林位秋賠償所支出之損害71,764元 （含仲介服務費42,000元、地政士代辦費用17,442元、 101 年11月至12月之房貸利息5,590 元、辦理房貸需繳付 銀行之帳務管理費用5,000 元、辦理房貸而支出之系爭房 地火災保險費1,732 元）。又系爭房地早有漏水情形存在 ，被告林位秋依約應負瑕疵擔保責任，原告亦得依民法第 359 條規定解除系爭契約，並依民法第259 條第1 、2 款 規定及系爭買賣契約第10條第5 項規定，請求被告林位秋 返還價金2,100,000 元，及賠償2,100,000 元之違約金。 被告佳昌公司之經紀人員即被告楊金英對系爭房地有無漏 水瑕疵之情形應可輕易判斷，卻疏未調查，並據實告知原 告之代理人李秀媚，致原告買受顯有重大瑕疵之系爭房地 ，實已違反民法第567 條規定對原告之義務，故依不動產 經紀業管理條例第26條第2 項規定，被告佳昌公司與被告 楊金英對原告所受之損害即已支付之仲介服務費42,000元 ，應負連帶賠償之責。 （二）本案經高雄市土木技師公會鑑定之結果，已確定系爭房地 確實有滲漏水情形，且在系爭房地交屋前幾日，李秀媚在 系爭房地大樓公佈欄看到公告，其上載明：「屋頂露台滲 漏水案，說明一、依管委會決議：擬先採於七樓室內天花 板頂採EPOXY 低壓注射方式施作。二、請七樓住戶注意如 你的室內天花板有滲滴水現象者，請務必於10/25 前務必 向管理室登記，並切記留下你的聯絡電話及方便聯絡的時 間。三、由林素玉副主委協調所有住戶統一一個時間做全 面性的且唯一的『一次性』的施作。四、管委會基於經費 有限，故僅負擔該次施作費用。」當時李秀媚致電被告楊 金英詢問系爭房地是否有漏水情事，被告楊金英回答保證 沒漏水情事，之後被告林位秋向李秀媚稱其有向珍愛大樓 管理委員會（下稱管委會）登記系爭房地要施打防水針， 因施打是免費的，不打也是浪費等語，李秀媚因而相信其 說法，並依約完成交屋。嗣原告發覺系爭房地有漏水情形 後，曾向系爭房地所在之管委會詢問，管委會表示系爭房 地所在7 樓其他住家均有漏水情形，原告從管委會取得 101 年9 月9 日會議紀錄，亦發現被告林位秋原係管委會 委員之ㄧ，且該會議紀錄上明確記載：「二、屋頂露臺滲 漏水案。決議：由林素玉主辦，周銘祥及潘仁化協辦。如 果需全面翻修而金額超過10萬元時，則先確認施工工法後 再製訂統一報價規範後，於大樓公佈欄公告招標事宜，歡 迎大樓住戶邀請廠商前來領標及投標」，益證被告林位秋 早就明知系爭房地有滲漏水情形，卻仍惡意隱瞞。為此， 提起本訴，爰聲明求為判令：㈠被告林位秋應給付原告4, 271,764 元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按年息5%計算之利息；㈡被告佳昌公司及被告楊金英應連 帶給付原告42,000元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息5%計算之利息；㈢前項給付，如有任一被 告為給付時，其餘被告於該給付範圍內，免為給付之義務 。 二、被告林位秋辯稱：被告持有系爭房地期間，系爭房地並無任 何滲漏水之情形，原告在購買系爭房地前，多次委由李秀媚 自101 年9 月起看屋勘查，期間歷經梅雨及颱風季節，均未 見有滲漏水情事，原告始於同年月20日與被告簽訂系爭買賣 契約，被告林位秋並無任何欺瞞原告之情事，原告主張被告 林位秋故意詐欺致其陷於錯誤而購買系爭房地，顯非事實。 至原告所提之公告內容，僅係在促請七樓住戶注意天花板是 否有滲漏水情事，並非明確指明系爭房地確有滲漏水，原告 既自認其交屋前看到公告，顯見原告於交屋前即已經常前往 系爭房地查看天花板有無滲漏水情事，始同意交屋，並非受 原告詐欺所致。又觀諸原告提出之原證4 之照片，其中編號 1 至7 之牆壁或天花板並未有滲漏水現象，編號8 至10無法 看出是否係滲漏水，故原告主張系爭房地有滲漏水，顯非可 採。況依系爭買賣契約第14條明確約定「依現況交屋」，則 該等照片既係交屋前狀況，原告自不得再以系爭房地之狀況 ，主張系爭房地有瑕疵而撤銷或解除系爭買賣契約，並進而 請求被告林位秋返還買賣價金及請求給付違約金及賠償損害 。爰聲明求為判令：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡ 若受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。 三、被告佳昌公司、楊金英辯稱：被告林位秋於簽訂系爭買賣契 約時，並未保證系爭房地無滲漏水，僅告知原告其持有期間 並未有滲漏水，且系爭房地於85年購入自住外及出售前5 年 出租外，房屋均有居住，惟出租期間亦未聽聞房客說有滲漏 水情形。另被告楊金英係被告佳昌公司之經紀人員，於系爭 買賣契約簽訂前，亦未向原告保證絕無滲漏水情事，且依被 告林位秋所簽立勾選之標的現況說明書及現場勘查肉眼所視 ，均未有原告所指述滲漏水之情況，況原告從簽約到交屋亦 共看屋5 次，均未發現漏水情況，故被告楊金英實已善盡義 務及責任，並無故意或過失。從而，原告依經紀管理條例第 26條第2 項請求被告佳昌公司與楊金英負連帶賠償責任，自 無理由。為此，爰聲明求為判令：㈠原告之訴及假執行聲請 均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 乙、兩造不爭執事項： 一、原告與被告林位秋於101 年9 月20日就被告林位秋所有之系 爭房地簽訂系爭買賣契約，約定價金2,100,000 元，付款方 式為簽約款200,000 元、備證用印款300,000 元，尾款1,60 0,000 元，原告並已依系爭買賣契約約定給付上開價金予被 告林位秋。 二、系爭買賣契約係由被告佳昌公司仲介簽訂，原告與被告佳昌 公司於101 年9 月19日簽訂系爭房地買賣意願書及權益確認 書，約定系爭買賣契約成立時，原告應給付成交價金百分之 2 服務報酬予被告佳昌公司，原告並已交付被告佳昌公司系 爭仲介契約之服務報酬42,000元。 三、被告楊金英為被告佳昌公司所雇用之仲介人員，系爭買賣契 約之簽訂主要是由被告佳昌公司所雇用的仲介人員楊金英擔 任本件服務人員，有關系爭買賣契約相關看屋以及相關磋商 事項均由楊金英負責處理。 丙、得心證之理由： 一、本件首應審究者，乃系爭房地在出賣予原告之前有無滲漏水 之情事？如有，被告林位秋是否明知此情事卻故意隱瞞不告 知？被告林位秋是否對原告構成詐欺？原告得否依民法第92 條第1 項規定撤銷其買受系爭房地之意思表示，並依民法第 179 條規定請求被告林位秋返還價金2,100,000 元，依系爭 契約第10條第5 項請求被告給付2,100,000 元之違約金？原 告可否依侵權行為之規定，請求被告林位秋賠償所支出之損 害71,764元（含仲介服務費42,000元、地政士代辦費用17,4 42元、101 年11月至12月之房貸利息5,590 元、辦理房貸需 繳付銀行之帳務管理費用5,000 元、辦理房貸而支出之系爭 房地火災保險費1,732 元）？經查： （一）原告主張系爭房地在出售前即有滲漏水情事，雖據其提出 現場照片為證（本院卷第19-24 頁），然上開照片乃於系 爭買賣契約成立之後即102 年1 月16日所拍攝，且由該照 片中並未能明確看出有原告所指滲漏水現象。而原告所提 之管委會公告內容，其上雖載明：「屋頂露台滲漏水案， 說明一、依管委會決議：擬先採於七樓室內天花板頂採EP OXY 低壓注射方式施作。二、請七樓住戶注意如你的室內 天花板有滲滴水現象者，請務必於10/25 前務必向管理室 登記，並切記留下你的聯絡電話及方便聯絡的時間。三、 由林素玉副主委協調所有住戶統一一個時間做全面性的且 唯一的『一次性』的施作。四、管委會基於經費有限，故 僅負擔該次施作費用，而無法負擔分批施作之昂貴工資。 請珍惜自己的權益。」（本院卷第18頁），然其內容僅係 在促請七樓住戶注意天花板是否有滲漏水情事，並非明確 指明系爭房地確有滲漏水。又原告所提出之管委會101 年 9 月9 日會議記錄，其上雖記載：「二、屋頂露臺滲漏水 案。決議：由林素玉主辦，周銘祥及潘仁化協辦。如果需 全面翻修而金額超過10萬元時，則先確認施工工法後再製 訂統一報價規範後，於大樓公佈欄公告招標事宜，歡迎大 樓住戶邀請廠商前來領標及投標」（本院卷第108 頁）， 然其內容係有關屋頂露台滲漏水之修繕案，亦無法證明系 爭房地斯時已有漏水現象。 （二）經本院委由高雄市土木技師公會（下稱土木技師公會）鑑 定之結果，認為：「⒈經鑑定技師多次現場勘驗並進行檢 視後，系爭房屋確有滲漏水情形，惟觀測期間其滲漏水程 度尚屬輕微，未達嚴重狀態；且係101 年11月11日施作止 漏發泡劑後所觀測到之狀態。⒉依工程實務經驗，形成漏 水之原因非常繁雜，通常一有裂隙便容易產生水路徑，水 就容易滲漏進來，惟裂隙隨時均可能發生，如大小地震、 熱漲冷縮、材料疲乏、結構性施工縫、伸縮縫、冷縫.... 等，故不易針對該漏水情形存在時間做研判。僅依據管委 會施工廠商丞封企業有限公司之漏水修繕完工照片，若有 漏水現象約一週內可滲漏至屋內，故其漏水形成時間至少 在101 年11月11日施作前即已發生」，並指出：「鑑定技 師發現屋頂層防水表層已老化剝離，明顯失去功能，極易 於最頂樓（即七樓）屋內產生滲漏水情形，此與管委會公 告擬於七樓施作防水止漏工程不謀而合」，有土木技師公 會鑑定報告可佐（見外放鑑定報告，第4-5 頁）。依上開 鑑定報告，固然可證明系爭房地在101 年11月之前即有滲 漏水之情形發生，且此滲漏水可能與屋頂防水層有所關聯 ，然報告中也明確說明，滲漏水之情形隨時可發生，一但 有縫隙在一週內即可滲漏至屋內，故此鑑定報告亦無法證 明此滲漏水情形在系爭買賣契約成立之前即已存在。 （三）按民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意 示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院18 年上字第371 號判例參照）。又被詐欺而為意思表示者， 依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示 ，或依侵權行為之規定，請求賠償被詐欺而受之損害，然 為表示之當事人，應就受詐欺之事實負舉證之責任（最高 法院44年臺上字第75號判例參照）。再民法上之詐欺，必 詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤 而為不利於己之意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀 之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示仍與詐欺 之法定要件不合，無容其依民法第92條第1 項規定撤銷意 思表示之餘地（最高法院98年度臺上字第171 號判決要旨 參照）。如前所述，本件並無足夠之證據證明系爭房地滲 漏水之現象在系爭買賣契約成立之前即已發生，故原告並 未能證明被告林位秋明知系爭房地有滲漏水現象，卻故意 隱瞞不告知，是原告主張其因被告林位秋之詐欺行為，致 其與之成立系爭買賣契約云云，難信屬實。且依上開鑑定 報告之內容，可知該滲漏水現象非常輕微，鑑定技師經過 多次勘查，始於連續降雨之後發現屋內房間頂版有滴水現 象（見外放鑑定報告，第3 頁）；被告楊金英復辯稱原告 於簽訂系爭買賣契約之前，曾多次由其陪同前往看屋等語 ，此情亦為原告所不否認（本院卷第158 頁背面），可知 縱認該滲漏水現象確實在系爭買賣契約成立之前即已存在 ，也屬非常輕微，否則原告多次看屋豈會從未發覺？本件 被告林位秋並非土木建築專業人士，自難認其必然會發覺 此滲漏水現象，揆諸前開說明，縱認此滲漏水情形於系爭 買賣契約成立時即已存在，亦不能以被告林位秋曾在系爭 買賣契約書內所附之「標的物現況說明書」內「是否有滲 漏水情形」之問題，勾選「否」之選項，即認其有刻意隱 瞞或詐欺之情事。 （四）被告林位秋既無詐欺行為，原告即無從依民法第92條第1 項規定撤銷其買受系爭房地之意思表示，系爭買賣契約仍 有效存在，故原告依民法第179 條規定請求被告林位秋返 還價金2,100,000 元，並依系爭契約第10條第5 項請求被 告給付2,100,000 元之違約金，即屬無據。又本件並無證 據證明被告林位秋故意不告知系爭房地有滲漏水之瑕疵， 則原告依侵權行為之規定，請求被告林位秋賠償所支出之 損害71,764元（含仲介服務費42,000元、地政士代辦費用 17,442元、101 年11月至12月之房貸利息5,590 元、辦理 房貸需繳付銀行之帳務管理費用5,000 元、辦理房貸而支 出之系爭房地火災保險費1,732 元），亦難認有據。 二、本件次應審究者，乃原告可否依民法第359 條規定解除系爭 契約，並依民法第259 條第1 、2 款規定及系爭契約第10條 第5 項規定，請求被告林位秋返還價金2,100,000 元，及賠 償2,100,000 元之違約金？經查： 按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解 除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平 者，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條定有明文。如 前所述，本件並無足夠之證據證明系爭房地滲漏水之現象在 系爭買賣契約成立之前即已發生，故原告無從對被告林位秋 主張瑕疵擔保請求權。且縱認該滲漏水現象確實在系爭買賣 契約成立之前即已存在，也屬非常輕微，原告解除系爭買賣 契約亦顯失公平，僅得請求減少買賣價金（最高法院86年度 臺上字第1029號判決要旨參照）。故原告雖於起訴狀內為解 除系爭買賣契約之意思表示，惟其既不得請求解除系爭買賣 契約，則其上開所為解除系爭買賣契約之表示與法不合，自 不生解除系爭買賣契約之效力。是系爭買賣契約仍有效存在 ，故原告依民法第259 條第1 、2 款規定及系爭買賣契約第 10條第5 項規定，請求被告林位秋返還價金2,100,000 元， 及賠償2,100,000 元之違約金，亦屬無據。 三、本件末應審究者，乃被告佳昌公司或其所雇用之仲介人員即 被告楊金英是否未盡調查及告知義務？原告依照不動產經紀 業管理條例第26條第2 項規定，請求被告楊金英、佳昌公司 連帶賠償原告已支付之仲介費42,000元，是否有理由？經查 ： （一）按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事 人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人 ，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事 人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務；受僱人 因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人 連帶負損害賠償責任。但選任受僱人及監督其職務之執行 ，已盡相當之注意或縱加以相當之注意而仍不免發生損害 者，僱用人不負賠償責任。民法第567 條、第188 條分別 定有明文。又按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之 故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人 員負連帶賠償責任。不動產經紀業管理條例第26條第2 項 亦有明文。 （二）如前所述，本件並無足夠之證據證明系爭房地滲漏水之現 象在系爭買賣契約成立之前即已發生，自難認被告佳昌公 司與被告楊金英未盡調查及告知義務。且縱認該滲漏水現 象確實在系爭買賣契約成立之前即已存在，然因情況非常 輕微，原告多次看屋亦從未發覺，而仲介業者至現場勘察 ，至多亦係從外觀觀之，不可能就細部詳加探究，且被告 佳昌公司、楊金英亦提出標的現況說明書，由被告林位秋 填寫系爭房地現況，告知原告有關系爭房屋之情況，則被 告佳昌公司、楊金英於居間仲介系爭買賣契約時，實已盡 善良管理人注意義務，並已為調查及說明，亦無故意或過 失侵害原告之權益，故原告主張被告二人怠於履行調查義 務，導致原告買受有重大瑕疵之系爭房地云云，尚非有據 ，進而原告主張被告二人應依不動產經紀業管理條例第26 條第2 項規定，連帶賠償原告已支付之仲介費42,000元云 云，亦不可採。 四、綜上所述，原告請求被告林位秋返還系爭買賣契約價金2,10 0,000 元、給付2,100,000 元之違約金與賠償損害71,764元 ，及請求被告佳昌公司、楊金英連帶賠償仲介費42,000元， 均無理由，其訴應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之 聲請亦失所附麗，應併予駁回。 五、兩造其餘之攻擊禦方法及所舉未經援用之證據，經本院斟酌 後，認均與判決結果不生影響，爰不予一一論駁，附予敘明 。 六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第 78 條，判決如 主文。 中 華 民 國 103 年 7 月 23 日 民事第一庭法 官 管安露 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 7 月 23 日 書記官 顏妙芳