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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　103年度簡上字第183號 上　訴　人　石震宇 被　上訴人　上玉不動產經紀有限公司 法定代理人　楊家濬 訴訟代理人　尤挹華律師 上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於民國103 年4 月2 日本院高雄簡易庭102 年度雄簡字第2609號第一審判決提起上訴 ，本院於104 年8 月12日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、上訴人主張：伊原為被上訴人員工，擔任不動產經紀人員。 緣訴外人高慶皮革有限公司（下稱高慶公司）於民國101 年 8 月16日簽立「專任委託銷售契約書」（下稱系爭專任委託 銷售契約書），委託被上訴人居間出售高慶公司所有、坐落 屏東縣○○區○○段○○○ ○○○○ ○號土地（下稱系爭土地） ，並由伊擔任該居間事務之承辦人。伊乃尋獲買主即訴外人 新勝鋼鐵有限公司（下稱新勝公司），新勝公司、高慶公司 並於101 年12月22日簽立買賣契約（下稱系爭買賣契約）。 系爭買賣契約既已成立，高慶公司即應依系爭專任委託銷售 契約書約定給付報酬新臺幣（下同）525,000 元予被上訴人 ，被上訴人則應依委任或承攬關係，給付伊報酬280,088 元 。惟高慶公司嗣因與新勝公司發生買賣糾紛，而向高雄市岡 山區公所（下稱岡山區公所）申請調解，調解過程高慶公司 、新勝公司協議解除系爭買賣契約，被上訴人之代表人即店 長徐榮風未徵詢伊意見，逕行免除高慶公司應給付之居間報 酬，被上訴人並據此拒絕給付伊報酬，伊乃依委任或承攬法 律關係，提起本件訴訟。並於原審聲明：被上訴人應給付上 訴人280,088 元，及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清 償日止，按週年利率5 ％計算之利息。原審判決上訴人敗訴 ，上訴人不服提起上訴，除引用原審主張及陳述外，另補稱 ：新勝公司於102 年1 月間因發現系爭土地有遭行政院環境 保護署（下稱環保署）檢測有無受污染之情，故要求高慶公 司提出相關檢測資料，然因高慶公司堅持雙方應繼續履行系 爭買賣契約，新勝公司故而主張同時履行抗辯，雙方因此而 生買賣糾紛，高慶公司並向岡山區公所申請調解。然高慶公 司代表人呂正雄自始即知悉系爭土地遭環保署檢測之情，其 為求順利出售系爭土地，而隱瞞上情，致伊在不知情之情形 下，居間新勝公司與高慶公司簽立系爭買賣契約。原審未審 酌呂正雄為求順利出售系爭土地，當然會對伊隱瞞系爭土地 遭檢測之情，逕行採信呂正雄證稱系爭買賣契約簽立前即有 告知伊系爭土地遭檢測之詞，並據此認定伊未將上情告知新 勝公司，未盡善良管理人注意義務，不得請求報酬，而駁回 伊請求，原審證據取捨，顯然悖於經驗法則，而不足採等語 。並於本院聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人 280,088 元，及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日 止，按週年利率5 ％計算之利息。 二、被上訴人則以：高慶公司代表人呂正雄於101 年10月間即告 知上訴人系爭土地有受環保署檢測之情，101 年12月22日新 勝公司、高慶公司簽立系爭買賣契約時，上訴人就此重要交 易事項隱匿未予告知，致買賣雙方肇生履約糾紛，上訴人未 盡其善良管理人注意義務，自不得請求報酬等語，資為抗辯 。並於本院聲明：上訴駁回。 三、兩造不爭執事項： ㈠、被上訴人於101 年8 月16日與訴外人高慶公司簽立系爭專任 委託銷售契約書，約定高慶公司委託被上訴人替其居間出售 系爭土地，上訴人並以承辦人之名義在系爭專任委託銷售契 約書上簽名。 ㈡、嗣上訴人尋得買主即訴外人新勝公司，高慶公司、新勝公司 並於101 年12月22日簽立系爭買賣契約。 ㈢、高慶公司因新勝公司未給付第二期以後之買賣價金，而於10 2 年1 月間寄發存證信函催告新勝公司給付價金，新勝公司 則發函催告高慶公司應提供系爭土地之土壤污染檢測資料， 否則主張同時履行抗辯。高慶公司乃以新勝公司、被上訴人 為相對人，向岡山區公所申請調解。102 年3 月14日調解當 日高慶公司代表人為呂正雄、新勝公司代表人為黃靖淳、被 上訴人代表人則為徐榮風，其等並達成調解協議，約定新勝 公司、高慶公司合意解除系爭買賣契約，各自回復原狀，高 慶公司毋需支付被上訴人仲介報酬。 ㈣、倘系爭買賣契約未予解除，高慶公司應給付被上訴人仲介報 酬525,000 元，被上訴人應給付上訴人報酬280,088元。 四、本件爭點： ㈠、兩造間之法律關係為何？ ㈡、上訴人請求被上訴人給付報酬280,088 元，有無理由？ 五、本院得心證之理由： ㈠、兩造間之法律關係為何？ ⒈ 按勞動契約與委任契約固均約定以勞動力之提供作為契約當 事人給付之標的。惟勞動契約係當事人之一方，對於他方在 從屬關係下提供其職業上之勞動力，而他方給付報酬之契約 ，與委任契約之受任人處理委任事務時，並非基於從屬關係 不同，是兩造間之法律關係究為勞動關係或委任關係，應視 其是否基於人格上、經濟上及組織上從屬性而提供勞務等情 加以判斷，而勞動契約之從屬性通常具有：⑴人格上從屬性 ，即受僱人在雇主企業組織內，服從雇主權威，並有接受懲 戒或制裁之義務。⑵親自履行，不得使用代理人。⑶經濟上 從屬性，即受僱人並不是為自己之營業勞動而是從屬於他人 ，為該他人之目的而勞動。⑷組織上從屬性，即納入雇方生 產組織體系，並與同僚間居於分工合作狀態等項特徵，初與 委任契約之受委任人，以處理一定目的之事務，具有獨立之 裁量權者迥然不同，最高法院97年台上字第1542號、96年台 上第2630號判決意旨可資參照。 ⒉ 經查，上訴人任職於被上訴人期間，被上訴人並無固定支付 底薪，而係以上訴人成交標的之金額、數量按比例計算當月 應給付之報酬，如上訴人當月無業績，尚須支付廣告費用等 情，業據上訴人陳述在卷，並有仲介報酬明細表在卷可參（ 原審卷第146 頁），是上訴人不僅無固定底薪，尚須自行負 擔廣告刊登費用，以促進案件曝光率增加成交量，可認兩造 間並無經濟上之從屬性。又關於被上訴人有無規定上下班時 間、遲到之懲處為何等節，則據證人曾勝宗於原審證稱：上 班不用打卡但要簽到，下班時間是彈性的等語（原審卷一第 113 頁）、原告自陳：如未準時上班則喪失值班機會，值班 係可增加客源等語在卷（見本院卷第78頁、第191 頁），足 見兩造就上訴人上下班時間之約定，要與一般勞動契約定有 固定時間、若未準時則予以扣薪等懲處情形並不相同，自難 認兩造間之契約存在人格上之從屬性，據此，兩造間之契約 關係並非僱傭契約乙情堪以認定。 ⒊ 又上訴人固任職於被上訴人，在其營業處所工作，然上訴人 係獨立處理不動產仲介事宜、獨立招攬客戶，於仲介事務交 易完畢後，始能向被上訴人請求報酬，若交易不成功則無法 請求報酬等情以觀，堪認兩造間之契約應屬委任及承攬混合 契約，關於處理事務部分，應適用委任之規定，關於請求報 酬部分，則應適用承攬之規定。 ㈡、上訴人請求被上訴人給付報酬280,088元，有無理由？ 上訴人主張其已居間高慶公司與新勝公司成立系爭買賣契約 ，被上訴人自應依承攬或委任之法律關係，給付其報酬280, 088 元云云，為被上訴人所否認，並稱：上訴人於101 年10 月間即知悉系爭土地受環保署檢測之情，就此交易重要事項 卻未告知新勝公司，致新勝公司於取得系爭土地相關檢測資 料前，拒絕給付價金，高慶公司復拒絕交付相關證明，系爭 買賣契約因此解除，顯係可歸責於上訴人未盡其善良管理人 注意義務所致，自不得請求報酬等語。經查： ⒈ 按「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事 人，對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人， 不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之 履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務」、「債務人之 代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應 與自己之故意或過失負同一責任」，民法第567 條、第224 條前段定有明文。又居間人關於訂約事項，如買賣標的物之 價值、效用、品質、瑕疵等，應就其所知，據實報告於各當 事人；其以居間為營業者，對於上開事項並有調查之義務， 此觀民法第567 條之規定自明。再不動產仲介業之業務，涉 及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買 賣事宜，而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收 取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查 之善良管理人注意義務（最高法院84年度台上字第1064號判 決意旨參照）。而所謂善良管理人注意義務，係指依交易上 一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意者而 言。經查，本件被上訴人與高慶公司簽立系爭專任委託銷售 契約書（原審卷第96頁），約定被上訴人替高慶公司居間出 賣系爭土地，上訴人並於系爭專任委託銷售契約書上承辦人 欄簽名，此為兩造所不爭執，可知被上訴人與高慶公司間成 立居間契約，被上訴人需負善良管理人注意義務，而上訴人 則為被上訴人之債務履行輔助人，若上訴人完成居間事務， 則被上訴人可向高慶公司請求居間報酬，上訴人再依其與被 上訴人間之承攬關係請求報酬。惟若上訴人就居間事宜未盡 善良管理人注意義務，被上訴人自應依民法第224 條規定承 擔上訴人之過失，不能向高慶公司請求居間報酬，同理，對 被上訴人而言，因上訴人對其未盡善良管理人注意義務，上 訴人亦不得基於承攬之法律關係向被上訴人請求報酬。是以 ，縱然高慶公司係與被上訴人間成立居間契約，然基於前述 理由，上訴人若欲向被上訴人請求承攬報酬，必以上訴人無 違反居間人之善良管理人注意義務為前提，從而，本院自應 審究上訴人處理系爭土地居間事務時，有無善盡居間人之善 良管理人注意義務。 ⒉ 次按「中央主管機關公告之事業所使用之土地移轉時，讓與 人應提供土壤污染評估調查及檢測資料，並報請直轄市、縣 （市）主管機關備查。」，土壤及地下水污染整治法第8 條 第1 項定有明文。又皮革業早於91年間即經行政院環境保護 署公告屬土壤及地下水污染整治法第8 條第1 項所規定之事 業，此有行政院環境保護署環署土字第0000000000號函文在 卷可憑（本院卷第308 至310 頁），而系爭土地之出賣人為 「高慶皮革有限公司」，公司名稱既已載明以皮革為業，自 屬上開規定之公告事業，徵諸上開說明，高慶公司出賣系爭 土地時，自應提供土壤污染評估調查及檢測資料予買受人即 新勝公司，以利辦理系爭土地所有權移轉，且此資料之提供 ，當屬交易之重要事宜，否則，系爭土地將無法辦理所有權 移轉，則上訴人就高慶公司有無辦法提供上開資料之能力， 有調查並催促其提出之義務，甚且經調查後得知高慶公司無 法提供，屬無履約能力之人，上訴人自不能替其居間。然查 ，上訴人居間兩造簽立系爭買賣契約時，並不知悉土壤及地 下水污染整治法第8 條第1 項規定，此據上訴人於原審中自 承：「（是否知道土壤及地下水污染整治法第8 條第1 項之 規定？）在買賣契約前並不清楚這規定，但買賣之前有與代 書討論有無其他須補充的書面及注意事項，代書並沒有提起 …」等語明確（原審卷第80頁），堪認上訴人於高慶公司、 新勝公司簽立系爭買賣契約時，並無告知其等此重要交易事 項，亦無調查高慶公司有無提供土壤檢測資料之能力，此由 證人即新勝公司負責人黃靖淳於本院中證稱：是簽立買賣契 約之後，銀行的鑑價人員跟我們說，我們才瞭解系爭土地移 轉時要檢附污染評估報告等語（本院卷第285 頁）亦可明證 。又新勝公司確因高慶公司無法提供系爭土地之檢測資料而 欲解除系爭買賣契約，雙方並因此為調解而協議解除系爭買 賣契約，為兩造不爭執，則系爭買賣契約既係因可歸責於上 訴人未盡上開善良管理人注意義務而解除，揆諸首揭說明， 上訴人自不得向被上訴人請求報酬，至為明確。 ⒊ 上訴人雖於原審辯稱系爭土地現況為廢棄已久之土地，沒想 到會是符合土壤及地下水污染整治法第8 條第1 項之土地云 云（原審卷第150 頁）。然前開規定係以事業為規範主體， 而非土地使用性質為規範主體，又系爭土地之出賣人為「高 慶皮革有限公司」，公司名稱既已明載「皮革」2 字，上訴 人實無諉為不知高慶公司為上開規定規範之主體，是其此部 分所辯，並無足採。至上訴人雖於本院中翻異前詞，改稱： 其知悉上開規定，且於簽立系爭買賣契約時，即有請高慶公 司提供土壤檢測資料云云（本院卷第206 頁背面），然上訴 人前後所陳不一，復無舉證說明，本不足採，況且，由其於 本院中陳稱：「買方即新勝公司簽立買賣契約後，於102 年 1 月3 日到系爭土地時，發現環保署在檢測，因為這樣，買 方的警覺性提高，要求賣方高慶公司提供系爭土地安全無虞 的檢測報告，但是買方當時都還有買的意願，只要土地是無 污染的，我有請呂正雄提供檢測報告，但因為呂正雄沒有提 供檢測報告，並表示買賣契約已經簽了，認為對造就要依照 履約保證的給付價金期程付款…」等語（本院卷第68頁）， 亦可反徵其並無告知高慶公司需提供檢測報告等資料，否則 ，高慶公司亦不會認為並無提出檢測報告資料之義務，從而 上訴人前開所述，乃避就之詞，亦不足採。 ⒋ 況且，因新勝公司主張於高慶公司交付系爭土地污染檢測資 料前，拒絕繼續履行系爭買賣契約，高慶公司乃向岡山區公 所申請調解，此有高雄市岡山區調解委員會調解事件卷宗在 卷可憑（本院卷第91至135 頁）。調解當日高慶公司除與新 勝公司達成解除系爭買賣契約之協議外，被上訴人並同意高 慶公司無須給付仲介費、代書費、違約金等，此有調解筆錄 在卷可憑（本院卷第134 頁），又調解筆錄上有上訴人之簽 名，此為上訴人所不否認，而調解當時上訴人確實在場，並 無人禁止其發言等情，業據證人即調解委員江正直於本院證 稱：上訴人有在筆錄上簽名，就代表他有在現場，當初雙方 協議房仲不收取報酬時，沒有印象有人為反對的意思等語（ 本院卷第163 、165 頁）、證人黃靖淳於本院證稱：調解當 天上訴人有在場，當時被上訴人的代表人即店長徐榮風說不 收仲介費時，上訴人沒有反對，他的意見跟店長一樣等語（ 本院卷第278 頁）、證人徐榮風於本院中證稱：伊當時同意 不向高慶公司收仲介費時，上訴人並沒有反對的意見等語（ 本院卷第225 頁）明確。若上訴人認其就系爭土地居間事宜 已克盡善良管理人注意義務，則其就被上訴人免除高慶公司 給付居間報酬乙事，因日後恐影響其對被上訴人之報酬請求 權，甚有可能影響其權益，理應當場為反對之意思，或當場 與被上訴人確認其日後能否請求報酬，然其卻無反對亦無為 任何陳述，由上訴人之反應亦可佐證其亦知悉己身有未盡善 良管理人注意義務之責。 ⒌ 綜上，被上訴人係受高慶公司委託居間出賣系爭土地，而上 訴人為被上訴人之債務履行輔助人，上訴人需盡善良管理人 注意義務，始能依其與被上訴人間之承攬法律關係請求報酬 ，又上訴人領有不動產經紀人執照，此為上訴人於本院中所 自陳（本院卷第26頁），則其對土壤及地下水污染整治法第 8 條第1 項規定自不能諉為不知，然其於高慶公司、新勝公 司簽立系爭買賣契約前，就高慶公司屬行政院環境保護署公 告之事業，依上開規定需提供土壤污染評估調查及檢測資料 ，始能辦理系爭土地所有權移轉之重要事項未予告知高慶公 司、新勝公司，復無就高慶公司有無能力提供上開資料等情 為調查，致新勝公司確因高慶公司無法提供上開資料而主張 解除系爭買賣契約，上訴人未盡善良管理人注意義務，至堪 認定，則其自不得依承攬法律關係請求被上訴人給付報酬28 0,088 元。 五、綜上所述，上訴人未盡善良管理人注意義務，其依委任或承 攬法律關係，請求被上訴人給付報酬280,088 元，均無理由 ，應予駁回。又本院所持理由，雖與原審未盡相同，然結論 並無不同。是原審駁回上訴人之請求，於法並無不合。上訴 意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回 其上訴。 據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第2 項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 104 年 8 月 31 日 民事第二庭審判長法 官 蘇姿月 法 官 張俊文 法 官 陳采葳 以上正本係照原本作成。 本判決不得上訴。 中 華 民 國 104 年 8 月 31 日 書記官 劉企萍