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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　103年度簡上字第374號 上　訴　人　李蔡玉 訴訟代理人　李茹芳 被 上 訴人　嘉新資產管理開發股份有限公司 法定代理人　張剛綸 訴訟代理人　李文禎律師 複 代 理人　黃君介律師 上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國103 年7 月29 日本院岡山簡易庭103 年度岡簡字第29號第一審判決提起上訴， 經本院於民國103 年11月12日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決關於命上訴人給付不當得利超過新臺幣貳萬貳仟柒佰玖拾 參元及自民國一○三年一月一日起至返還如附圖所示A 、B 部分 土地之日止按年給付新臺幣伍仟玖佰柒拾捌元之部分及該部分假 執行宣告之裁判均廢棄。 上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回 。 其餘上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、被上訴人起訴主張：坐落於高雄市○○區○○○段00000 地 號土地（係自同段380 地號土地分割而來，而同段380 地號 於地籍整理前○○○鄉○○○段○○○ ○號) （下稱系爭土地 ）為被上訴人所有，上訴人前於民國93年10月14日向被上訴 人承租系爭土地，租賃期間至98年12月31日止，承租面積 455 平方公尺，而於簽訂租約時，上訴人請求整建於系爭土 地上之原建物，經兩造於94年10月20日協議，上訴人願照原 建物所使用之範圍整建，惟建物設計圖需事先經被上訴人審 核同意，被上訴人遂同意上訴人為重新整建。而上訴人送交 被上訴人審查之建築設計圖，建物一樓總面積為267 平方公 尺，然嗣經地政機關實測後，上訴人所建門牌號碼高雄市○ ○區○○路○○○ ○○○○○○ ○○○○ ○○○○○○ 號之四棟相連二層 樓建物（即如附圖所示A 部分之建物，下稱系爭建物）之面 積竟達387.33平方公尺，且該建物高度亦較原設計圖高出1 公尺以上，上訴人顯有違約之情，是於98年12月31日租約屆 滿後，被上訴人即以上訴人違反兩造協議為由，不再與上訴 人續約，且自租約屆滿後，上訴人亦未再給付租金，故兩造 間之租賃關係業已消滅，上訴人即屬無權占用系爭土地，爰 依民法第767 條之規定，請求上訴人返還系爭土地上如附圖 所示編號A 、B 部份。又上訴人於98年12月31日租約屆滿後 繼續占用系爭土地，因而受有相當於租金之不當得利，爰依 民法第179 條之規定，請求上訴人給付自99年1 月1 日起至 102 年12月31日止之相當於租金不當得利23,915元（計算式 ：申報地價128 元×占用面積467.09平方公尺×10％×4 年 ＝23,915元），及自103 年1 月1 日起至返還系爭土地之日 止，按年給付相當於租金之不當得利5,978 元等語。並聲明 ：㈠上訴人應將系爭土地如附圖所示A 部份，面積387.33平 方公尺之之地上物拆除，並將土地返還予被上訴人，及將同 地號土地上如附圖所示B 部分，面積為79.76 平方公尺之土 地返還被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人23,915元，及自 民國103 年1 月1 日起至交還土地之日止，按年給付5,978 元。㈢願供擔保，請准予宣告假執行。 二、上訴人則以：伊之父親於民國50年間向訴外人朱萬成購買系 爭土地約面積2 分多（2000平方公尺），有同意書為證，僅 因故未辦理移轉登記，而伊長年使用系爭土地，部份用以耕 作，部分用作建築房屋。嗣因系爭土地登記為被上訴人所有 ，被上訴人即要伊承租系爭土地，伊則表示要讓伊重建房屋 才向被上訴人承租，而兩造於94年10月20日經租賃協調會， 被上訴人同意伊重建房屋，伊遂與被上訴人簽訂租賃契約， 而伊所重建之系爭建物於99年初興建完成，均係依照原建物 之位置、面積建造，即符合被上訴人之要求，被上訴人於興 建過程中亦有派人監工，詎料被上訴人趁伊房屋蓋好後，竟 欲拆屋還地，使伊無家可歸，且並通知臺灣電力公司將伊所 使用之電表收走，使伊自93年後均無電可用，被上訴人若拆 除系爭房屋，即應賠償伊16億元等語資為抗辯。並聲明：請 求駁回被上訴人之訴。 三、原審審理結果，認上訴人係無權占有使用系爭土地如附圖所 示A 、B 部分，而為被上訴人全部勝訴之判決。上訴人提起 上訴，除援用原審主張及陳述外，另補陳：伊已向訴外人朱 萬成購買系爭土地，系爭土地在當時為日本株式會社所有， 管理人為朱萬成，惟因法令限制農地不得部分轉讓，方未辦 理系爭土地之所有權移轉登記，然系爭土地應仍屬伊所有， 被上訴人如欲取得系爭土地，即應向伊購買系爭土地；且伊 重建系爭建物均係依建築圖而施作，之所以面積較建築圖為 多，僅係為避免下雨滴水而加作屋簷，並非未按圖施作；且 被上訴人與台電人員勾結不讓伊用電等語，並於本院聲明： ㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則 於本院答辯聲明：請求駁回上訴人之上訴。 四、兩造不爭執之事實： ㈠ 系爭土地登記所有權人為被上訴人，被上訴人前於93年10月 14日起至98年12月31日止將系爭土地出租予上訴人使用，承 租面積為455 平方公尺。 ㈡ 系爭土地現由上訴人占有使用並建有系爭建物。 五、得心證之理由： ㈠ 按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者， 非經登記，不生效力，民法第758 條第1 項定有明文。次按 依土地法所為之登記，有絕對效力，為土地法第43條所明定 。又稱稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他 方支付價金之契約，當事人就標的物及其價金互相同意時， 買賣契約即為成立，民法第345 條定有明文。是依上開規定 ，於因買賣之法律行為而取得不動產所有權之情形，應為不 動產所有權之登記方生移轉所有權之效力。 ㈡ 經查，被上訴人為系爭土地之登記所有權人，此有土地登記 謄本在卷可稽( 參原審卷第6 頁) ，則依前揭說明，系爭土 地應屬被上訴人所有。上訴人固主張其現所使用系爭土地部 分係由其父親向訴外人朱萬成購買，僅因礙於當時法令限制 而未為移轉登記，故其方為系爭土地之所有權人等情，並提 出朱萬成於54年2 月14日所簽署之同意書為證( 參原審卷第 29頁) ，惟查，朱萬成於簽署該同意書時並非系爭土地之所 有權人，其當時之土地所有權人為大崗山殖產株式會社，此 有台灣省高雄縣土地登記簿可參( 參原審卷第69頁) ，則此 既無證據顯示朱萬成為系爭土地之管理人，其是否有權出售 系爭土地已非無疑；再由該同意書之內容係謂：本人( 即朱 萬成) 願讓售予原告興建住宅等語，然並未記載讓售之金額 ，且復查無其他證據足資證明當時曾有約定讓售之金額，自 難認朱萬成已與上訴人之父達成買賣價金之合意，自無從依 該同意書逕得推認朱萬成與上訴人間必存有買賣契約，該同 意書亦可能僅屬朱萬成表達其出售意願之文件而已，況其後 亦未為移轉之登記，其自不得主張已為有效取得該所有權者 ，是上訴人主張其已因買賣而取得系爭土地之所有權云云尚 非可採。 ㈢ 再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之 虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。而以 無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存 在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權 人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其 取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上 字第1120號判決參照）。系爭土地為被上訴人所有業如前述 ，而上訴人現仍占有使用系爭土地，則依前揭說明，自應由 上訴人舉證證明其就系爭土地具有合法占用權源。經查，兩 造間之租賃期限係自93年10月14日起至98年12月31日止，此 為兩造所不爭執如前，則自99年1 月1 日起，上訴人既未再 與被上訴人訂立租賃契約，復未能提出其另有何合法占用系 爭土地之法律依據供本院審酌，應認上訴人係無權占用系爭 土地，則被上訴人依民法第767 條請求上訴人拆除系爭建物 並返還系爭土地，即屬有據。至上訴人固主張系爭建物均依 當時設計圖施作，且被上訴人並告知台電人員而不欲讓伊用 電云云，然核此均未能反推上訴人與被上訴人間仍存有租賃 契約或其他合法使用之法律關係，自仍難認上訴人具合法占 有使用系爭土地之正當權源。 ㈣ 再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其 價額，民法第179 條前段、第181 條後段定有明文。又無權 占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之 觀念，最高法院亦著有61年台上字第1695號判例意旨足參。 本件上訴人既無合法權源占有系爭土地，其即受有使用系爭 土地之利益，並致被上訴人受有損害，該項利益依其性質無 法返還，被上訴人自得請求上訴人償還相當於租金之利益。 而按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價額年息10% 為限，土地法第97條第1 項定有明文，所謂年 息10% 為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申 報價額年息10% 計算之，且尚須斟酌基地之位置，工商繁榮 程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及 社會感情等情事，以為決定。本院審酌系爭土地係位於高雄 市○○區○○路，與土地公廟、警局相鄰，且前鄰崗安路， 交通方便，此有勘驗筆錄在卷可佐( 參原審卷第27、28頁) ，足認系爭土地坐落位置交通尚稱便利，且商業、生活機能 佳，認被上訴人所得請求相當於租金之不當得利，應以系爭 土地申報地價年息10% 計算為適當，被上訴人主張按系爭土 地申報地價總價年息10% 計算，尚屬合理。又系爭土地於99 年之申報地價為120 元，102 年之申報地價為128 元，此有 高雄市○○○○○路竹地政事務所函文在卷可稽( 參本院卷 第30頁) ，則被上訴人自99年至101 年間所得請求之金額應 為16,815元( 計算式：120 元x467.09 平方公尺x10%x3年=1 6,815 元，元以下四捨五入) ，其於102 年1 月1 日起按年 所得請求之金額為5,978 元( 計算式：128 元x467.09 平方 公尺x10%=5,978元) 。從而，被上訴人依不當得利法律關係 ，請求上訴人給付自99年1 月1 日起至102 年12月31日止之 相當於租金之不當得利共22,793元( 計算式：16,815+5,978 =22,793)，及自103 年1 月1 日起至返還系爭土地之日止按 年給付5,978 元，為有理由，應予准許，至逾此部分之請求 ，則屬無據，應予駁回。 六、綜上所述，被上訴人依民法第767 條及第179 條等規定，請 求上訴人應將系爭建物拆除並返還系爭土地，暨給付自99年 1 月1 日起至102 年12月31日止相當於租金之不當得利22,7 93元，及自103 年1 月1 日起至返還系爭土地之日止按年給 付相當於租金之不當得利5,978 元，為有理由，應予准許； 至逾此部分之請求，則無理由，不應准許。原審就命上訴人 給付自99年1 月1 日起至102 年12月31日止相當於租金之不 當得利部分，其判決超過上開應准許之金額，並依職權為假 執行之宣告，尚有未洽，爰由本院就此部分予以廢棄改判如 主文第二項所示；至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴 判決並為假執行之宣告，依法核無違誤，上訴意旨就此部分 仍執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其 上訴。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第450 條、第 79條，判決如主文。 中 華 民 國 103 年 11 月 26 日 民事第三庭 審判長法 官 黃宏欽 法 官 陳芸珮 法 官 呂佩珊 以上正本係照原本作成。 本判決不得上訴。 中 華 民 國 103 年 11 月 26 日 書記官 鄧思辰