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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 103年度訴字第1138號 原　　　告　陳嬡櫻 訴訟代理人　郭憲文律師 被　　　告　吳維裕 　　　　　　吳立文 　　　　　　呂純 上三人 訴訟代理人　蔡祥銘律師 　　　　　　蔡晉祐律師 上列當事人間損害賠償事件，本院於民國104年5月6日言詞辯論 終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣貳拾萬元，及自民國一百零三年五月十七 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新臺幣玖仟伍佰伍拾肆元由被告負擔四分之一，其餘由 原告負擔。 本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣貳拾萬元為原告預供 擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段○○段000 地號土地（ 權利範圍全部）為被告呂純所有；該土地上同段同小段4609 建號建物（門牌號碼為高雄市○○區○○○路○○○ 號，權利 範圍全部）為被告吳維裕、吳立文共有，權利範圍各1/2 。 原告前於民國103 年1 月18日與被告吳維裕就上述土地及建 物之1、2樓及夾層部分房屋（下合稱系爭房屋）簽定租賃契 約（下稱第1 份租約），嗣因被告吳維裕稱該份租約無被告 吳立文、呂純簽署且為避稅為由，再於102 年2 月19日簽訂 2 份有被告3 人用印之租約，月租分為新臺幣（下同）3 萬 元及7 萬元（下稱系爭房屋租約），故本件出租人為被告三 人，兩造約定租期自103 年5 月10日起至108 年5 月10日止 ，月租合計10萬元，原告並已於102 年12月28日及103 年1 月20日給付押租金計20萬元予被告吳維裕。原告承租系爭房 屋係為經營醫美診所使用，故原告於簽訂上述契約前，曾與 被告吳維裕協同至高雄市左營區衛生所詢問診所設置相關法 令，經承辦人員提供書面規範並告知房屋不得有違章建築， 又經原告向被告吳維裕確認，其稱系爭房屋並無違建，原告 依系爭房屋現況亦無從知悉系爭房屋有無違建存在。原告於 103 年1 月18日簽定第1 份租約後即僱工裝潢，因申請診所 設立及裝潢時均需房屋使用執照與平面圖，且設計師施工時 感覺怪異，遂請被告提出房屋使用執照及平面圖，而被告吳 維裕直至同年2 月25日始提出房屋平面圖，然於同年2 月26 日即有高雄市政府違章建築拆除大隊至系爭房屋現場勘查， 指如平面圖之1 、2 樓夾層後段臨電梯處，及1 樓後面增建 部分、2 樓陽台增建廁所等3 處均屬違建，當場通知定期拆 除，原告始知此情，因上述房屋違建隨時瀕將拆除，除違反 診所設定規定而不得設立外，亦減少部分使用面積，且房屋 廁所亦為違建，一經拆除即無廁所可用，致原告已無法使用 系爭房屋經營診所。查具有繼續性之契約，債權人原雖僅能 以終止權之行使以消滅將來之法律關係，然如債務人自始即 怠於履行契約者，債權人非不得依民法第254 條規定解除全 部契約，而本件被告明知系爭房屋有上述違建，且經原告告 知不得有違建以免無法設立診所後，仍隱瞞此情而將系爭房 屋出租予原告，顯係自始即未依債之本旨為履行，未依民法 第423 條規定提供合於契約所約定之租賃物，且兩造租賃始 期尚未發生，原告自得依民法第254 條規定解除全部契約。 原告為此已於103 年3 月21日以存證信函通知被告解除契約 ，故原告自得依民法第259 條、第260 條規定，請求被告返 還押租金20萬元，並賠償原告僱工裝潢（發現違建後停工） 之已施作項目費用合計624,500 元。再查，民法第423 條規 定者，為出租人之主給付義務，故如出租人交付之租賃物不 合於約定使用目的，或租賃關係存續中未保持合於約定使用 、收益狀態者，即與債之本質不符，承租人除得主張同時履 行抗辯以拒絕租金支付外，並得依債務不履行或瑕疵擔保責 任規定請求損害賠償。如認兩造之租約為繼續性契約，原告 仍得行使終止權終止租約，則原告自得依民法第227 條第1 項、第226 條第1 項、第260 條、第263 條規定，以起訴狀 繕本送達被告為終止租約之意思表示，請求被告賠償押租金 及上述裝潢費之損害。為此，提起本訴，並聲明：㈠被告三 人應共同給付原告824,500 元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告 假執行。 二、被告則以：系爭房屋一、二樓是原告陳嬡櫻租用，夾層部分 ，原告陳嬡櫻是代表畢是大有限公司來簽約，當時簽立契約 書時，被告並不知道畢是大有限公司尚未設立登記，關於夾 層部分租約，因畢是大有限公司沒有法人人格，契約沒有效 力。又原告僱請訴外人謝佳倫規劃設計，謝佳倫是專業設計 公司負責人，有與原告一同前來看房屋現況。鈞院審理中， 證人謝佳倫亦證述知道要把廁所蓋在2 樓陽台，也知道電梯 出來夾層的地方底下是用型鋼所加蓋等情形，是法規所不允 許，此部分與原告於偵查時所陳稱有對夾層跟陽台搭建廁所 提出質疑是相符合的，由此可判斷原告當時確實已知道有違 建之事實。被告自始並未隱瞞違建之事實，原告明知系爭房 屋違建之情況下，仍願意簽立租約，而違建會遭建管單位拆 除並非不可預見之事實，故本件被告並未有未依債務本旨履 行之情形。再者，原告於承租後在租賃物二樓砌磚搭蓋浴廁 ，該部分亦屬違建，故倘以相同標準檢視，原告在廁所搭蓋 完成後，仍不得合法設置診所。再則夾層部分減少10坪面積 不會影響原告使用目的等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴 及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保免為假執 行。 三、兩造間不爭執事項： ㈠坐落高雄市○○區○○段○○段 000地號土地之所有權人為 被告呂純，其上同區段4609建號建物（門牌號碼高雄市○○ 區○○○路○○○ 號）（下稱系爭房屋）為被告吳立文、吳維 裕共有（應有部分各2 分之1 ）。原告先與被告吳維裕就系 爭房屋之一樓、夾層及二樓於103 年1 月18日簽訂租賃契約 ，租賃期間自103 年3 月10日起至108 年2 月28日止、每月 租金10萬元，擔保金（押租金）20萬元（下稱系爭房屋租約 ）；嗣兩造又以系爭房屋一、二樓再於103 年2 月19日重新 簽訂租賃契約，租賃期間自103 年5 月10日起至108 年5 月 10日止，每月租金7 萬元，擔保金（押租金）20萬元（下稱 系爭第二份租約）；並於同日另就系爭房屋夾層部分簽訂租 賃契約，書面記載承租人為原告、畢是大有限公司，出租人 為被告三人，租賃期間自103 年5 月10起至108 年5 月10日 止，每月租金3 萬元（下稱系爭夾層租約）（卷一第3 、17 、23、142 、143 頁）。 ㈡原告已於102年12月28日、103年1月20日分別給付1萬元及19 萬元，共計20萬元之押租金予被告吳維裕（卷一第3 頁背面 、27、28頁）。 ㈢系爭房屋之一樓挑空及屋後之增建建物，經高雄市政府工務 局派員於103 年2 月26日現場勘查認定核屬違反建築法規定 ，未經許可發給執照即擅自建造，且不能補辦手續之違章建 築（卷一第4 、144 、150 頁）。 ㈣海邑室內裝修工程有限公司於103 年7 月7 日函覆以，其受 原告委託裝潢系爭房屋之一樓、夾層及二樓，嗣於103 年2 月26日因拆除大隊告之夾層違建而停工，依其製作之「工程 中斷預算表」已施作之工程費用為624,500 元，原告已付清 （卷一第99至101 頁）。 ㈤證人陳樹林施作系爭房屋裝潢之水電工程部分，施作費用總 計223,100 元，已向海邑公司請款（卷一第264 頁、卷二第 3 頁）。 四、兩造間爭執之事項： （一）系爭夾層租約是否成立生效？ （二）原告於系爭房屋租約及系爭夾層租約成立時，是否知悉系 爭房屋有一樓挑空之夾層及一樓屋後之增建、二樓陽台增 建之違建情形？被告是否未依債之本旨為給付？原告解除 或終止系爭房屋租約及系爭夾層租約，是否有理由？ （三）原告得否請求被告等共同返還押租金及賠償損害？ 五、得心證之理由： （一）系爭夾層租約是否成立生效？ 按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用 之辭句，民法第98條定有明文。又契約應以當事人立約當 時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切 證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。解釋當 事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，不得拘泥字 面，致失當時立約之真意（19年上字第 453號、19年上字 第58號判例參照）。系爭夾層租約上承租人欄為陳嬡櫻、 畢是大有限公司，本件原告主張原告陳嬡櫻與畢是大有限 公司並列承租人，租約是先寫承租人原告陳嬡櫻，再寫畢 是大有限公司，原告陳嬡櫻並不是畢是大有限公司的代表 人。原告原要以畢是大有限公司來經營醫美診所，但系爭 夾層租約已經解除、終止，畢是大有限公司因而未設立登 記，本件承租人是原告等語，為被告否認，並辯稱系爭夾 層租約承租人是畢是大有限公司，租賃契約書亦有畢是大 有限公司的印章，原告陳嬡櫻是畢是大有限公司代表人， 並不是承租人，系爭夾層租約為無效云云。查：畢是大有 限公司迄至本院言詞辯論終結尚未設立登記，兩造於103 年2 月19日就系爭夾層部分簽訂系爭夾層租約，嗣因系爭 房屋之夾層部分（即一樓挑空部分）及屋後之增建建物， 經高雄市政府工務局派員於103 年2 月26日現場勘查認定 核屬違反建築法規定等事實，為兩造所不爭執，且有系爭 房屋等3 份租約影本（本院卷第10～26頁）在卷可稽，足 認兩造就承租系爭房屋夾層部分之意思表示已達成合致， 被告現實上已依約交付系爭房屋供原告使用，原告亦依約 給付租金，此有提出租金給付之憑據（本院卷第27頁）， 系爭夾層租約有效成立，堪信屬實。系爭夾層租約承租人 欄雖列有畢是大有限公司，惟原告為契約之當事人，為被 告所知悉，畢是大有限公司未設立登記而無法人人格，自 應探求當事人立約當時之真意，不得拘泥於契約之文字認 系爭契約未有效成立，承租人欄既列有原告並由原告給付 租金，原告為契約之當事人，應堪認定。 （二）原告於系爭房屋租約及系爭夾層租約成立時，是否知悉系 爭房屋有一樓挑空之夾層及一樓屋後之增建、二樓陽台增 建之違建情形？被告是否未依債之本旨為給付？原告解除 或終止系爭房屋租約及系爭夾層租約（以下合稱系爭租賃 契約），是否有理由？ ⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契 約即為成立。民法第153 條第1 項定有明文。次按出租人 應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於 租賃關係存續中保持其合於約定使用收益之狀態，民法第 423 條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務，如 出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關 係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之 本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支 付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔 保責任之規定行使瑕疵擔保請求權。系爭租賃契約雖未載 有系爭房屋之租賃用途，原告欲合法經營醫美診所，而兩 造曾向左營區衛生所詢問醫療機構申請開業規定，房屋違 建不得申請營業面積，為兩造所知悉之事實，且為兩造所 不爭執，並有醫療機構申請開業、歇業等案件檢附文件在 卷可憑（本院卷第4 頁），故被告提供系爭房屋予原告經 營醫美診所，而系爭房屋之一樓挑空夾層部分及屋後之增 建建物為違建，不得申請為營業面積使用，雖為原告可預 見，惟遭拆除而減少10坪面積，核屬系爭租賃物得否達兩 造合意之使用收益目的，若租賃物面積因為違建拆除而不 合乎原告使用為經營醫美診所之目的，揆諸前開法條規定 說明，即屬原告得為終止契約之事由。 ⒉被告則辯稱系爭房屋有違建情形，簽約前原告有到現場， 依現場狀況，及與原告隨行之設計師謝佳倫均可知悉，而 原告於系爭房屋施作水療設施，未申請執造，亦係違建， 被告並無未依債之本旨為給付之情等語，經查：證人謝佳 倫證述：伊103 年1 月15日去現場，問房東一、二樓的廁 所為何還沒有處理好，房東說還要作像百貨公司的隔間牆 ，廁所的管路都已預留好了，但房東所要做的廁所與伊要 作的廁所不同，所以有變動，伊等有討論，房東一開始有 跟伊說廁所要怎麼作。伊到現場時不知道廁所是違建，當 時房東只有跟伊說設計就這樣，只是還沒有做好，所以伊 不知道有違建，伊只有拿到地籍圖，並沒有拿到房子的建 築圖。伊與原告陳嬡櫻看房子時，伊沒有問，也沒有聽到 原告陳嬡櫻問這個房子有無違建。2 月26日高雄市政府工 務局來拆時才知道，那時候伊正在跟原告陳嬡櫻談工程的 事情。本院卷第146 、147 頁之照片所示磚牆是伊公司做 的，因二樓要做水療室，所以需要二間廁所、浴室，廁所 跟浴室連在一起的。依照伊裝璜的專業，要作廁所、浴室 是要向主管單位申請，本件並沒有申請。原告陳嬡櫻交給 伊的款項是已經施作完的款項，全部施作完成的款項需要 二百萬元。要堆磚牆做廁所、浴室，後來被拆掉影響是夾 層的部分及一樓後面沒有廁所，二樓後面沒有廁所。水療 室的廁所是要供給水療室的客戶使用，不是供給一般客戶 使用。磚牆的部分施作時，被告有反對的意思，拆除大隊 來之前有發生糾紛，二月十二日就磚牆施作部分，被告有 來爭執，被告看到就說怎麼作這樣，馬上打電話給他家人 ，他家人就來跟原告陳嬡櫻發生糾紛，叫我們停工就停工 ，因為我們是施工的，不知道他們是否有達成。當初伊不 知道夾層是違建，因為夾層有電梯可以出入，當時有懷疑 地板不是ＲＣ磁磚，而是木地板，被告當時有跟伊說建築 師當時就這樣設計，後來選材時，伊有問為什麼材料不做 磁磚，房東說他們要設計超耐磨地板，從來沒有想到是違 建。被告是在原告要申請診所登記時跟被告要圖，他才去 建設局申請原來房屋建築圖給原告，二十六日拆除大隊當 天上下午各來一趟，是被告打電話給原告說拆除大隊來拆 除違建，當時伊正在跟原告討論工程，原告才拿原來房屋 的建築圖給伊看，伊才發現夾層是違建。拆除大隊下午又 來看，伊就叫現場的人叫拆除大隊等伊，伊跟原告過去， 拆除大隊說回去看建築圖才發現夾層是違建，說夾層是違 建的不能在上面行走，就停工。伊與陳嬡櫻間有訂立契約 ，伊就跟陳嬡櫻說，伊的設計費、現場已完成部分的施工 費用請陳嬡櫻付給伊。設計費18萬元，現場施工費用就是 陳報給本院工程款預算表所記載施工項目及費用。陳嬡櫻 已經分期給付完畢。伊當時看到這幾個地方，與房子結構 不同，只是針對使用的材料有懷疑，是否違建伊並沒有想 到。房東沒有跟伊說這是增建出來。後來拆除大隊來時， 房東沒有在現場。當天伊跟原告陳嬡櫻討論工程時，房東 有打電話來，原告陳嬡櫻說房東說夾層違建要如何使用， 要原告自己處理，那個夾層區域設計為接待區，因為那是 電梯可以到達的。伊不知道陽台是不能蓋廁所的。合法的 ＲＣ建築物內，是不容許加蓋型鋼的建物。夾層原本只有 一層木心板，下面是輕鋼架，因為跟前面磁磚有落差，所 以後來才施作超耐磨，是由伊公司施作。當時伊不知道是 違建，是看圖才發現圖面應該有一道牆跟窗戶，現場都沒 有，才發現違建，是在拆除大隊來時才知道的等語（本院 卷第243 頁至第251 頁）。證人為專業設計公司，依前開 證人所述，證人雖知道廁所蓋在二樓陽台以及電梯出來夾 層的地方底下是用型鋼所加蓋，是法規所不允許，惟謝佳 倫當時就被告所提供的房屋是否有違建之事實，尚且不能 認定，足徵原告就系爭房屋之一樓挑空夾層部分及屋後之 增建建物為違建部分亦不知悉。惟自另一方面言之，原告 明知系爭房屋廁所要蓋在二樓陽台，電梯出來夾層的地方 底下是用型鋼所加蓋之事實，卻於尚未查明是否係違建即 施作水療等違建設施，所受損害顯屬因自身行為所致，難 認與被告未告知系爭房屋一樓挑空之夾層及一樓屋後之增 建、二樓陽台增建之違建之事實，有因果關係，是原告依 債務不履行之法律關係請求被告賠償其所受損害，自無理 由。 （三）原告得否請求被告等共同返還押租金及賠償損害？按出租 人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外， 並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態 ，此觀民法第423 條規定自明。次按租賃關係存續中，因 不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租 人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就 其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約，民法第43 5 條定有明文。民法第263 條規定，第258 條及第260 條 之規定，於當事人依法律之規定終止契約者，準用之。是 同法第259 條契約解除後回復原狀之規定，於契約終止之 情形，並不在準用之列（最高法院102 年度台上字第2051 號判決可資參照）。契約終止無溯及效力，在契約終止以 前之契約關係，並不發生回復原狀之問題，終止以後則契 約消滅，其已發生之權利變動不因之失其效力（最高法院 95年度台上字第1604號判決可資參照）。承前所述，原告 知悉系爭房屋廁所要蓋在二樓陽台，電梯出來夾層的地方 底下是用型鋼所加蓋之事實，卻於尚未查明是否係違建即 施作水療等違建設施，所受損害顯屬因自身行為所致，難 認與被告未告知系爭房屋一樓挑空之夾層及一樓屋後之增 建、二樓陽台增建之違建之事實，有因果關係，是原告依 債務不履行之法律關係請求被告賠償其僱工裝璜支出之工 程款計624,500 元之損害，即無理由。又系爭房屋夾層部 分，已因違建拆除，不能供原告使用，系爭房屋因夾層拆 除短少10坪面積，為兩造所不爭執，則原告租用系爭房屋 雖分別訂立租賃契約，然減少10坪之使用面積，衡諸常情 ，當影響原告規劃使用，從而系爭房屋除夾層之其它部分 不能達原告租用系爭房屋為醫美診所使用之目的，尚堪認 定。揆諸前開規定說明，原告終止系爭房屋租賃契約，尚 屬有據。兩造間房屋租賃契約既經原告以起訴狀繕本送達 終止租約之意思表示，而發生租約終止之效力。被告受領 擔保金即押租金20萬元之部分，既係因擔保承租人即原告 於租賃契約存續中之債務，原告依民法第263 條規定，請 求被告返還受領之押租金20萬元，即屬有據，應予准許。 另原告主張依民法第254 條規定解除租賃契約，核屬無據 ，為無理由，應予駁回。 六、綜上所述，原告依民法第227 條第1 項、第226 條第1 項、 第260 條、第263 規定請求被告給付20萬元及自起訴狀繕本 送達翌日即103 年5 月17日（本院卷第76-78 頁）起至清償 日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准 許；原告依民法第227 條第1 項、第226 條第1 項、第260 條、第263 規定請求被告賠償624,500 元，及自103 年5 月 17日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息為無理 由，應予駁回。 七、兩造均陳明願供擔保，請准分別宣告假執行、免為假執行， 就原告前述勝訴部分，本件所命給付之金額未逾500,000 元 ，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款之規定，自應依職權 宣告假執行，此部分雖經原告陳明願供擔保，聲請宣告假執 行，惟其聲請不過促請法院職權發動，本院無庸就其聲請為 准駁之裁判，爰就被告聲請部分酌定相當擔保金額准許之。 至於原告其餘假執行之聲請，因原告其餘之訴遭駁回而失所 附麗，應併予駁回。 八、本件為判決基礎之事實已明，兩造其餘攻擊、防禦方法於訴 訟結果不生影響，爰不逐一論述，原告請求調閱高雄地檢署 103 年偵字第12636 號偵查卷宗資料，核與判決結果無何影 響，爰無調查之必要，附此敘明。 九、據上論結，本件原告之訴為ㄧ部有理由、ㄧ部無理由，依民 事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項 ，判決如主文。 中 華 民 國 104 年 5 月 25 日 民事第六庭法 官 朱慧真 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 5 月 26 日 書記官 顏宗貝