臺灣高雄地方法院民事判決 103年度訴字第772號
原 告 駿晟營造有限公司
法定
代理人 簡吟曲
訴訟代理人 許泓琮
律師
被 告 百立瀝青有限公司
法定代理人 王進發
訴訟代理人 張名賢律師
楊雅雯律師
上列
當事人間請求
遷讓房屋事件，本院於民國103年8月12日
言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及
假執行之
聲請均
駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告前於民國102 年3 月29日與原告簽立
租賃契
約書（下稱
系爭租約），承租原告所有門牌號碼為高雄市○
○區○○街○ 號之房屋及土地（即坐落高雄市○○區○○段
○○○○○號土地及同段70建號建物，權利範圍全部，下稱系爭
房地），約定租期自102 年3 月29日起至105 年3 月28日止
，每月租金新台幣（下同）51萬元，並由被告於簽約時簽發
36張支票予原告以為支付。
嗣被告要求另以票載
發票日分別
為102 年9 月17日、同年月20日之支票，換回原本所交付票
載發票日分別為同年7 月29日、同年8 月29日之支票，
詎其
所簽發之支票經原告遵期提示後均未獲付款，亦即被告自10
2 年7 月29日起之租金均未繳交。因被告積欠租金已達2 個
月以上，經原告催告履行未果，原告遂依
民法第440 條第1
項規定，委請律師於103 年1 月8 日寄發律師函，對被告為
終止系爭租約之意思表示，經於
翌日收受該函，則系爭租約
既已終止，被告繼續占用系爭房地
迄今即屬
無權占有，原告
自得依民法第455 條、第767 條第1 項規定，請求被告遷讓
返還系爭房地。為此，提起本訴，
並聲明：㈠被告應將門牌
號碼高雄市○○區○○街○ 號
房屋遷讓返還予原告；㈡願供
擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於100年9月15日邀訴外人王咭雄即王聰吉（
為被告原法定代理人）及王柏祥為連帶
保證人，向訴外人第
一商業銀行股份有限公司（下稱第一銀行）借款110,100,00
0 元，迄今尚積欠本金91,087,421元，另亦積欠訴外人臺灣
銀行65,243,998元、王寶羚約7 千萬餘元，被告為免所有土
地、房屋、機器設備遭
查封，且為能繼續使用系爭房地，遂
由原告法定代理人簡吟曲之父簡富松、男友陳奕今與王聰吉
通謀，使
兩造通謀虛偽訂立系爭房地
買賣契約及系爭租約，
此觀系爭房地（權利範圍全部）於100 年9 月13日即為第一
銀行設定最高限額
抵押權，且被告將系爭房地移轉登記予原
告時，原告未支付分文
等情可明。且被告於系爭房地之機器
設備已為訴外人中租企業合迪股份有限公司設定動產擔保交
易，借款數千萬元，被告實無由將系爭房地之機器設備以數
百萬元出售予原告。是系爭房地之買賣契約及系爭租約均屬
通謀虛偽而無效，原告未曾取得系爭房地
所有權，自無租金
請求權，亦無由據此請求返還系爭房地。
退步言之，縱認原
告得請求租金，
惟兩造業於102 年11月29日訂立
債權讓與協
議書，約定將被告對訴外人伸泰營造有限公司、灃億營造有
限公司之所有工程款
債權讓與原告，以抵償被告就系爭房地
未繳之102 年8 月至11月租金，依民法第319 條規定，原告
已受領他種給付以待原定給付，該等租金依
上開債權讓與協
議書已足敷受償，則兩造租賃關係仍存在，原告之所有權自
應受此限制，則原告主張終止系爭租約並請求返還系爭房地
，即無理由等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行聲請均
駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准
宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項如下：
㈠系爭房地於102 年3 月21日以買賣為原因登記於原告名下。
㈡被告前於102 年3 月29日與原告簽立系爭租約，內載約定被
告向原告承租系爭房地，租期自102 年3 月29日起至105 年
3 月28日止，每月租金510,000 元。
㈢被告於簽立系爭租約時，已簽發36張支票予原告用以支付租
金，嗣被告要求另以票載發票日分別為102 年9 月17日、同
年月20日之支票，換回票載發票日分別為102 年7 月29日、
同年8 月29日之支票。被告所簽發之支票經原告遵期提示後
均未獲付款。
四、得
心證之理由：
原告主張之事實，
業據其提出之土地登記謄本、建物登記謄
本
暨所有權狀、系爭租約、支票暨
退票理由單、律師函暨掛
號郵件執據及郵件查詢表、郵局
存證信函及收件回執等影本
各一份為證（見本院卷一第8 至21、52至55頁）為證，然均
為被告所否認，被告
抗辯其始為系爭房地之真正所有權人，
先前買賣契約為
通謀虛偽意思表示，移轉所有權之目的僅係
擔保借款等語。是
本件兩造之爭點在於究明兩造間就系爭房
地及高雄市○○區○○段○○○○○○○號土地所簽立之
不動產買
賣契約（下稱系爭買賣契約）是否為通謀虛偽表示，亦即原
告是否為真正所有權人、被告是否無權占有，原告得否依系
爭租約終止請求返還。
經查：
㈠
按「表意人與
相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示
無效。但不得以其無效，對抗善意
第三人。虛偽意思表示，
隱藏他項
法律行為者，
適用關於該
法律行為之規定」，民法
第87條定有明文。
㈡依據兩造與系爭買賣契約同日簽立之債務清償協議書（見本
院卷一第109 頁）所記載：「茲因甲方（即被告）為向乙方
（即原告）清償借款事宜，雙方達成協議條件如下：一、甲
方同意將名下所有之不動產以買賣方式過戶予乙方（詳附件
⑴買賣契約書，見本院卷一第110 至118 頁），並將高雄市
○○區○○段○○○○○○○○○○號等9 筆土地提供乙方設定抵押
作債權擔保。二、甲、乙雙方清算後之債權總金額新台幣5,
100 萬元正，由甲方自即日起3 年內無息分期償還乙方，甲
方並同意繼續向乙方承租高雄市○○區○○街○ 號房產（詳
附件⑵租賃契約書，見本院卷一第9 至11頁）。三、雙方約
定清償還款期限：3 年，期限屆滿時甲方若如期清償乙方借
款，乙方同意以原買賣價格將附件⑴之不動產，不另加價無
條件過戶返還甲方。四、甲方屆期若未能償還乙方借款，願
無條件放棄購回附件⑴之不動產，任由乙方自行處分，甲方
個人及公司在外之一切債務亦與乙方無關。五、雙方同意依
本協議書條款內容辦理之相關稅捐及費用，由甲方負擔。六
、雙方同意換票，乙方返還甲方之前所開立之到期及未到期
支票13張，甲方另開立合計債權總金額新台幣5,100 萬元正
本票3 張予乙方收執」等內容觀之。二造於移轉系爭房地前
確曾簽訂上述清償協議書，且在上述清償協議書中明確表明
被告係為向原告清償借款，而先以買賣方式之方式將系爭房
地過戶予原告，若兩造確有買賣系爭房地之真意，為何要簽
署上述協議書？可見被告抗辯兩造就系爭房地真意係「清償
借款」，
而非買賣等語，尚屬所據。再者，縱原告主張確實
其有給付買賣價金5,100 萬元予被告，並提出102 年3 月13
日高雄縣鳳山市農會匯款回條、被告簽收13張支票暨退票理
由單之簽收單、102 年3 月15日高雄銀行匯款回條、原告之
高雄銀行代收票據憑摺、土地增值稅繳款書、102 年4 月8
日高雄銀行匯款回條等影本附卷
可稽（見本院卷一第128 至
149 頁），惟原告所給付之款項與系爭買賣契約之買賣價款
收付
記錄所載並不相符。又若兩造間之系爭買賣契約為真，
並原告有給付買賣價金，則原告匯款或代繳相關稅款及退還
支票給被告後，被告對原告關於102 年3 月13日前之借款，
應已全部清償。惟根據上開債務清償協議書所載內容，被告
對原告仍有5,100 萬元之債務須清償，原告給付買賣價金後
，不僅取得系爭房地之所有權，同時被告尚須將高雄市○○
區○○段○○○○○○○○○○號等9 筆土地提供原告設定抵押權作
債權擔保，並被告須另開立債權總金額5,100 萬元之本票3
張交原告收執，此舉顯與一般買賣契約交易常態不相符。顯
見，即使原告有匯款或退回支票給被告之資金流程，惟此仍
屬被告對原告之債務，故原告之匯款或代繳相關稅賦並非給
付價金。從而，二造間之真意係消費借貸，系爭房地係於被
告不履行清償責任之擔保。
㈢此外，再衡以被告向原告所承租系爭房地之租金，依系爭租
約第4 條「自第2 年起雙方同意租金
可按月隨時重新調整計
算，甲方（即原告）同意乙方（即被告）以已清償甲方債務
之本金餘額（每月計收1%租金）至本租賃契約終止，甲、乙
雙方同意以換票方式繼續繳納租金」等語。惟按租金為使用
收益租賃
標的物之
對價，則依兩造間之約定，似指系爭房地
之使用收益會隨著被告清償借款而減少，此與一般租賃常態
亦不相符，
堪認兩造關於「租金」之約定，真意
乃為被告向
原告借款之利息甚明。
㈣末參以被告公司助理楊芷秋於103 年8 月12日到庭
具結後證
述：「（被告公司於102 年以前有沒有向原告借款？）有，
大約6 年多前就有向原告借款過」、「（在這6 年
期間，被
告公司都提供什麼擔保？）都是開客票，也有開公司自己的
支票」、「（102 年3 月左右，被告有沒有向原告借款？）
有，借錢是要還國稅局的稅款」、「（該次借款的時候，原
告有無要求提出什麼擔保？）本來被告是說可以廠房讓原告
設定抵押，但是原告說他們有被國稅局罰到稅款，所以希望
可以用過戶的方式」、「（在102 年3 月這次借款的時候，
被告欠原告公司多少錢？）2 千多萬元」、「（你是否可以
陳述當時設定或是過戶移轉過程？）包括借款2 千多萬及一
些幫我們清償別人的借款、稅款、代書費用、利息等，總共
算一算差不多5100萬元」、「（所以這5100萬元是你們又再
向原告借的嗎？）是的」、「（這筆5100萬元是否包含2 千
多萬元的借款？）有」、「（你對別人借款是否到期？否則
此時需要替你付清這些錢？）有的到期，有的還沒有到期。
因為被告公司有差欠國稅局稅金，所以要把全部的借款全部
釐清完，才能夠過戶，所以就將未到期的借款先清償，並退
一些利息錢」、「（當初為何不將土地賣掉來清償債務？）
因為公司還有在經營，不然將土地賣掉還債還有剩」、「（
於102 年3 月13日是否有簽立買賣契約書？）有簽，但內容
都是原告公司寫的」、「（你剛剛所述的5100萬元要如何還
款？利息如何計算？）本金3 年內清償，每個月利息51萬，
所以月息百分之一」、「（當時兩造有簽立債務清償協議書
，是不是有約定到時候被告公司可以用原來的價格買回廠房
及土地？）這都是原告公司寫的，寫說三年內可以以原價金
買回。」、「（該張是何人寫的？（提示被證五，見本院卷
一第210 至213 頁）原告公司簡先生寫的」、「（裡面紅色
框框的字是誰寫的？）王聰吉算的利息錢」、「（其餘綠、
藍、橘色的字跡何人寫的？）簡富松寫的。這張是已經全部
辦好之後，簡富松再把這張給我們的」、「（是給你們之後
，王聰吉才在紅色框框那邊計算利息嗎？）是的」等語（見
本院卷二第22至26頁）。楊芷秋僅係在被告公司擔任助理工
作，然其對於兩造間因系爭房地買賣而引生之
本案並無任何
利害關係，可見楊芷秋無刻意迴護任何一方之動機，或甘冒
觸犯偽證而為不實證述之可能，是其證述，應足採信。是此
，可見兩造訂立之系爭買賣契約雖名為買賣，系爭租約雖名
為租賃，然探其真意，實為以原告為貸與人，被告為借貸人
之消費借貸契約。
㈤據此，
足證原告簽立系爭買賣契約之真意並非支付價金取得
系爭房地，而其所支付之金額仍為對被告之債權，並再○○
○區○○段土地及本票作擔保，原告事實上並無支付價金之
真意。實際上兩造間所成立者為消費借貸契約，並以高雄市
○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地及同地段70建號建物為
擔保。綜上，二造間形式上之系爭買賣契約及系爭租約，係
屬通謀虛偽意思表示，依民法第87條第1 項規定自屬無效，
僅兩項契約中所隱藏之借貸契約有效（最高法院53年度
台上
字第1205號判決
參照）。縱被告屆期並未繳納租金，亦屬遲
延履行返還原告借款及其利息之問題。原告僅可本於消費借
貸債之關係請被告清償本息，尚不得主張所訂立之系爭買賣
契約、系爭租約為有效。是兩造間就系爭房地買賣為通謀虛
偽意思表示，業如前述，土地法第43條之規定僅是保護信賴
土地登記之第三人，真正權利人對登記名義人仍得主張，是
原告非為系爭房地之所有權人，被告亦非無權占有，兩造間
並無
使用借貸關係存在，則形式上原告固為系爭房地所有權
名義人、出租人，惟仍非取得所有權人、出租人地位，自
堪
認定，原告主張係系爭房地所有權人、出租人
云云，自非可
採。是原告之請求
核與民法第440 條第1 項、第455 條、第
767 條第1 項之要件不符，均無理由。
五、
綜上所述，原告依所有權及租賃契約
法律關係，主張被告應
將門牌號碼高雄市○○區○○街○號房屋遷讓返還予原告之
請求，於法
自屬無據，應予駁回。
六、原告本案之請求既經駁回，則其假執行之聲請亦
失所附麗，
爰併予駁回。
七、本件事證
已臻明確，至於未論述之爭點、兩造其餘之攻擊或
防禦方法、未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以
影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，
判決如主文。
中 華 民 國 103 年 8 月 29 日
民事第一庭 法 官 張茹棻
以上
正本係照原本作成。
如對本判決
上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審
裁判費。
中 華 民 國 103 年 9 月 1 日
書記官 吳書逸