臺灣高雄地方法院民事判決 103年度重訴字第381號
原 告 郭美伶
訴訟
代理人 顏宏斌
律師
被 告 潘興國
統南國際實業有限公司
法定代理人 黃勝源
上列
當事人間確認租賃關係不存在事件，本院民國104年6月11日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認被告潘興國與統南國際實業有限公司間就如附表所示門牌號
碼高雄市○○區○○○路○○○ 巷○ 號房屋之租賃關係不存在。
被告統南國際實業有限公司應自
上開房屋遷出，將房屋騰空交還
原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二項於原告以新台幣捌拾捌萬肆仟元供
擔保後得
假執行
。但被告統南國際實業有限公司如以新台幣捌佰陸拾伍萬叁仟壹
佰壹拾壹元供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：高雄市○○區○○○段○○段000000號土地及其
上門牌號碼：高雄市○○區○○○路○○○ 巷○ 號（建號同段
13598 號，下稱
系爭房屋），原為被告潘興國所有，因積欠
債務經本院103 年度司執字第25898 號
強制執行程序
拍賣，
由原告於103 年7 月8 日拍定取得，
惟被告統南國際實業有
限公司（下稱統南公司）於103 年5 月30日陳報與潘興國就
如附表所示房屋訂有自102 年1 月1 日起至106 年12月30日
止，每月租金新台幣（下同）25,000元之
租賃契約（下稱系
爭租約），拍賣公告因而載明不點交；惟103 年4 月1 日
查
封時潘興國或統南公司並無人在場，或有何使用、收益狀態
，
債權人臺灣銀行亦稱「執行標的現由
債務人自行使用，未
出租或出借予他人。」；103 年5 月20日警方現況調查亦載
「該址鐵門深鎖，查訪附近居民稱無人居住。」。潘興國顯
為妨害強制執行程序及拍定人使用權利，而虛偽訂立租約，
並無真正租賃關係，統南公司屬
無權占有。
爰依法提起
本件
確認之訴，並請求統南公司應自系爭房屋遷出。聲明：㈠確
認潘興國與統南國際實業有限公司間就系爭門牌號碼高雄市
○○區○○○路○○○ 巷○ 號之房屋租賃關係不存在。㈡被告
統南公司應自系爭房屋遷出，將房屋返還予原告。㈢就第二
項聲明部分，願供擔保，請准宣告假執行。（卷第75頁民事
陳報狀，變更聲明、第99頁筆錄）
二、被告則以：103 年4 月1 日查封時未收到通知而無法即時提
出租約；統南公司於系爭房地內設有神明廳及放置公司物品
作為倉庫之用，每日早晚均有人進出參拜神明或取用、放置
公司之物；統南公司現仍占有使用中，應有
民法第425 條
買
賣不破租賃之
適用，原告縱因拍賣取得
所有權，統南公司本
於租約仍得繼續合法占有使用，原告請求統南公司遷出並返
還並無理由（卷第79-80 頁）；統南公司確實有一次繳付現
金150 萬元予潘興國（卷第126 頁）等語。聲明：㈠
原告之
訴及假執行
聲請均
駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准
宣
告免為假執行。
三、
兩造不爭執事項及本件爭點：
不爭執事項：
㈠高雄市○○區○○○段○○段000000號土地及其上門牌號碼
高雄市○○區○○○路○○○ 巷○ 號（建號3598號）房屋，原
為潘興國所有，因潘興國積欠債務經本院103 年度司執字第
25898 號強制執行程序拍賣，由原告於103 年7 月8 日拍定
取得所有權。
㈡被告於上開執行程序進行中之103 年5 月30日具狀提出房屋
租賃契約書，陳稱被告間有租賃關係存在，請求拍定後不點
交。
㈢上開執行事件於103 年4 月1 日下午至現場查封
勘驗，查封
筆錄記載，債務人不在場，由轄區警員及鎖匠協同開門入內
執行，並由
債權人代理人在場陳稱由債務人自行使用，未出
租或出借予他人。
㈣上開執行事件經請警方派員查詢占有使用現況，高雄市政府
警察局苓雅分局103 年5 月23日以高市警苓分偵字第000000
00000 號載明，由警員方郁瑋於103 年5 月20日下午2 時至
系爭房屋查訪，該址鐵門深鎖，查訪附近居民稱無人居住。
有上開函文及房屋現況調查表附在執行卷
可證。
本件爭點：
㈠原告提起本件訴訟有無利益。
㈡被告間就系爭房屋所提出自102 年1 月1 日至106 年12月30
日之租賃契約，有無民法第425 條買賣不破租賃原則之適用
，得否對抗原告。
㈢原告訴請統南公司自系爭房屋遷出，將
房屋遷讓交還原告，
有無理由。
四、原告提起本件訴訟有無利益。
按法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害
之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即得
依民事訴訟法第247 條之規定提起確認之訴（最高法院52年
臺上字第1922號判例意旨
參照）。原告訴請確認被告對於系
爭房屋租賃關係不存在，被告則
抗辯其仍存有租賃關係，且
得以對抗原告，則被告就系爭房屋之租賃關係是否存在，即
不明確，並得以本件確認之訴
予以排除，故
上訴人訴請確認
被告系爭對於系爭房屋之租賃關係不存在，即有訴之利益而
為合法。
五、被告間就系爭房屋所提出自102 年1 月1 日至106 年12月30
日之租賃契約，有無民法第425 條買賣不破租賃原則之適用
，得否對抗原告。
㈠原告主張被告間之租賃關不存在，並否認被告所提租賃契約
之真正（卷第15-18 頁），主張潘興國係為妨害強制執行程
序及妨害原告使用系爭房地，實際並無租賃關係存在，被告
係無權占有；則被告間就租賃關係存在之事實，自應舉證證
明。
㈡系爭房屋與基地均由潘興國為抵押債務人與義務人而於95年
12月1 日向債權人台灣銀行設定抵押辦理抵押貸款，有抵押
設定契約書、其他約定事項及
他項權利證明書附於103 年司
執字第25898 號卷內
可參，兩造亦未為爭執；另由被告統南
公司法定代理人黃勝源、潘興國各簽發
本票面額分別為2,20
0 萬元、100 萬元之本票，本票則各由潘興國、黃勝源與劉
筱奐（即黃勝源前妻）分別於連帶
保證人欄共同簽發本票，
向謝孟融借款共2,300 萬元未清償，並以系爭房地設定第三
順位
抵押權，謝孟融聲明
參與分配上開強制執行事件，亦有
謝孟融103 年4 月22日所提民事聲明參與分配狀附於103 年
司執字第60034 號執行卷（併入103 年司執字第25898 號執
行）為憑，潘興國於上開執行事件亦未曾爭執其真正，被告
等人亦未表示意見（卷第150 頁筆錄），則以潘興國願以系
爭房地設定抵押並擔保黃勝源高達2,200 萬元本票債務之情
觀之，潘興國與黃勝源、劉筱奐間，應
非全無任何利害關係
或情誼存在。
㈡再證人即與黃勝源同住於系爭房屋對門4 樓鄰居之張哲宗證
稱「我不認識潘興國，但跟黃勝源是多年的老鄰居將近20年
了。」「據我所知，黃勝源是在報關行上班，我的感覺黃勝
源好像是報關行老闆之一，但我不確定。」「是一般公寓住
家的一樓，我們那裡是住商混合區，但大部分都是住家。」
「我看不出來，從來沒有。（指黃勝源有無在該址經營公司
業務）」「我沒有見過。（指有無卡車或貨物進出黃勝源家
門口）」「我所知道都是家人，印象中是黃勝源夫妻及二個
小孩。（看到黃勝源家是那些人出入？」「不知道，沒有看
到有掛任何公司或工廠的招牌。」「我太太跟我說，他的小
孩比較小的時候是住在該址沒錯，應該是黃勝源的女兒讀大
學時期，全家人都還住在該址。（指黃勝源是否長期居住該
址，抑或偶爾才在）」「我所知是沒有。我所知道的就是住
到黃勝源的小孩大學
期間為止。（指黃勝源的太太是否仍居
住該址）」「黃勝源的小女兒。應該畢業大約二年了。」（
卷159-162 頁筆錄）；是依證人所述，系爭房屋長期均由黃
勝源與其妻、女同住，且居住至約2 年前左右搬離未再實際
居住，且未曾以系爭房屋經營公司，足認黃勝源雖抗辯90年
間已與劉筱奐
離婚（卷第149 頁），惟其之後仍繼續與劉筱
奐及女兒同住，
縱有辦理離婚登記，亦
難認關係已非親密，
黃勝源
所稱系爭房地於出賣予潘興之前，其繳納租金及
押金
予劉筱奐之詞（卷第150 頁筆錄），既未提出任何確實繳納
租金或押金之證明，自難採信。
㈢又依統南國際實業有限公司之公司登記資料所示，劉筱奐長
期均為統南公司之股東（卷第108-122 頁經濟部函文及附件
），是否實際出租亦有疑義；又統南公司原名為統南麵包食
品有限公司，至99年2 月24日始更名為統南實際實業有限公
司，被告亦自陳向劉筱奐另承租林森二路71號4 樓為實際營
業處所，到現在仍在該處營業，但可能快要結束了（卷第66
頁筆錄，是否實際承租林森二路房屋與本件待證事項無關）
，黃勝源或統南公司有無同時使用二處所為營業處所，亦有
疑問。
㈣況被告提出之租賃契約記載租期102 年1 月1 日至106 年12
月30日元，每月租金25,000元，訂約日載為102 年1 月1 日
（卷第15-17 頁），黃勝源則提出其台灣銀行存摺於101 年
11月15日一次現金提領3,683,100 元之紀錄（卷第92-95 頁
），抗辯係因潘興國要求而一次交付現金1,500,000 元予潘
興國用以支付5 年期間全部之租金，衡情，租約既在102 年
1 月1 日始簽約，且租期亦同日開始，何有提前1 個半月即
一次提領3 百餘萬元，而以其中150 萬元作為之後租期方開
始之租金支付方式，況150 萬元之數額非少，黃勝源亦為有
相當歷鍊且任公司負責人多年，竟不選擇以轉帳或匯款方式
支付租金以保留付款證明，卻以現金方式一次交付，所為顯
然不合常理；被告等人抗辯難信為真。參以潘興國亦自陳之
前系爭房屋之租賃方式均採每年簽約，租金每月給付3 萬元
之方（卷第66頁），豈有於房屋遭強制執行拍賣後，方改為
一次交付現金150 萬元作為支付5 年租金之方式，所辯並不
足採，被告顯為避免強制執行點交房屋，而事後提出租賃契
約，不能認為被告間所提出之租賃契約為真正。
㈤綜上，被告間所提自102 年1 月1 日至106 年12月30日之租
賃契約，不能認為真正，被告不得以民法第425 條買賣不破
租賃原則為由對抗原告；原告訴請確認被告間就系爭房屋之
租賃關係不存在，為有理由。
六、原告訴請統南公司自系爭房屋遷出，將房屋遷讓交還原告，
有無理由。
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權
之虞
者，得請求防止之，民法第767 條定有明文。次按以無權占
有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有
權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於
被告無權占有之事實，無
舉證責任。被告應就其取得占有，
係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請
求為有理由（最高法院72年度
台上字第1552號判決意旨參照
）。
㈡原告為系爭房屋所有權人，
業據提出
不動產權利移轉證書、
民事
聲請狀、查封筆錄等為證，且為被告所不爭執，應認為
真正。被告統南公司就所辯非無權占有且與潘興國間有租賃
關係存在，不能認為真正。此外，統南公司未提出其他證據
資料證明有合法占有使用系爭房屋之權源，被告屬無權占用
原告所有之系爭房屋至明。
七、
綜上所述，原告訴請確認被告間就系爭房屋之租賃關係不存
在，並依所有物返還請求關係請求統南公司遷讓交還系爭房
屋，為有理由，應予准許。
八、原告陳明就遷讓交還房屋部分願供擔保，聲請為假執行，統
南公司聲請免假執行之宣告，經核均無不合，爰分別酌定相
當
擔保金額准許之。
九、因本件事證
已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經
核均與判決結果不生影響，爰不一一論述，
附此敘明。
十、據上論結：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、
、第390 條第2 項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 6 月 30 日
民事第四庭 法 官 林玉心
以上
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審
裁判費。
中 華 民 國 104 年 6 月 30 日
書記官 王立山
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│編號│建號│基地坐落 │建築式樣主│建物面積（平方公尺） │權利範圍│
│ │ │ │要材料及房│ │ │
│ │ ├───────┤屋層樓 ├──────┬─────┤ │
│ │ │建物門牌 │ │樓層面積合計│附屬建物主│ │
│ │ │ │ │ │要建築材料│ │
│ │ │ │ │ │及用途 │ │
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│ │ │高雄市三民區灣│住商用、5 │1 層：62.7 │陽台： │全部 │
│1 │821 │內段718-6 地號│層樓鋼筋滾│2 層：62.7 │27.77 │ │
│ │ │ │凝土造 │3 層：62.7 │ │ │
│ │ ├───────┤ │4 層：62.7 │ │ │
│ │ │高雄市三民區敦│ │5 層：31.72 │ │ │
│ │ │煌路80 巷1號 │ │合計：282.52│ │ │
├──┼──┼───────┼─────┼──────┼─────┼────┤
│2 │913 │高雄市三民區灣│ │1 層：5.88 │ │全部 │
│ │ │內段718-6 地號│ │合計：5.88 │ │ │
│ │ ├───────┤ │ │ │ │
│ │ │同上建物未保存│ │ │ │ │
│ │ │登記部分 │ │ │ │ │
└──┴──┴───────┴─────┴──────┴─────┴────┘