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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　104年度訴字第134號 原　　　告　亞聯資產服務股份有限公司 法定代理人　林美華 訴訟代理人　周慶順律師 被　　　告　洪李惠貞 訴訟代理人　黃金龍律師 上列當事人間請求返還停車位事件，經本院於民國105年4月18日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用原告負擔。 事實及理由 一、原告主張：伊於民國97年7月30日向訴外人開發工銀資產管 理股份有限公司（下稱開發公司）購買ＯＯＯＯ大樓（下稱 系爭大樓）坐落於高雄市○○區○○段○○○段000地號土 地（下稱系爭土地，權利範圍為1/10000），及其上2872建 號建物（即門牌號碼為高雄市○○區○○○路○○○號地下層 ，下稱系爭2872建物，權利範圍為全部）、2942建號建物（ 建物（門牌號碼：高雄市○○區○○○路○○○號等112戶公共 設施，下稱系爭2942建物，權利範圍為1696/10000）取得所 有，並取得系爭大樓地下一層編號3及地下二層編號5之停車 位（下合稱系爭停車位）專屬使用權。而系爭大樓規劃大樓 住戶停車位專屬權情形為：若大樓區分所有權人購買1個停 車位者，共有部分即系爭2942建號建物較無購買車位者多出 權利範圍10000分之47。被告所有同段2913建號建物（門牌 號碼高雄市○○區○○○路○○○號14樓房屋），其系爭2942 建物之權利範圍為10000分之79，其僅有1個停車位專屬使用 權（即地下二層編號11），竟長期無權占用伊所有之系爭車 位，並受有每月相當於租金不當得利共計新臺幣（下同）5, 000元，爰依民法第767條及第179條等規定，提起本訴等語 。並聲明：被告應將系爭土地上系爭2942建物之系爭停車位 返還原告，並自98年10月1日起至返還上開停車位之日止， 按月給付原告5,000元。 二、被告則以：訴外人即伊父李Ｏ原係系爭大樓坐落之地主之一 ，因訴外人即原所有人樺鋼建設有限公司（下稱樺鋼公司） 尚有餘款未清，遂以系爭車位作價清償，於84年12月間由李 Ｏ指示樺鋼公司將系爭車位之專屬使用權利讓與伊，目前仍 由伊占有使用並向系爭大樓管理委員會繳納停車位管理費。 又原告係向其前手ＯＯＯ第五資產管理股份有限公司（下稱 ＯＯＯ公司）購買系爭2942建物，ＯＯＯ公司於93年12月10 日自原所有權人樺鋼公司拍賣取得系爭2942建物，而樺鋼公 司就系爭建物之分管占有使用情形，乃以地下室車位使用權 利證明書為據，此即共有人間之分管協議，乃公眾周知之事 實，且依原告起訴主張事實，應已知悉各該車位之使用分管 情形，自應受該分管協議之拘束，伊就系爭停車位自屬有權 占用，並非無法律上之原因等語置辯。並聲明：原告之訴駁 回。 三、兩造不爭執事項： （一）系爭土地上之系爭大樓之建物，由樺鋼公司所起造，於83 年9月5日以高雄市政府工務局（83）高市工建築使字第00 00號使用執照為第一次登記。 （二）如附表所示不動產（下稱系爭不動產）原為樺鋼公司所有 ，嗣因樺鋼公司積欠債務未償，經ＯＯＯ公司聲請本院以 93年度執字第13672號清償債務執行事件（下稱系爭執行 事件）受理後，由ＯＯＯ公司拍定取得，於93年12月10日 以拍賣為原因登記所有。 （三）嗣ＯＯＯ公司於：⑴95年2月6日將系爭土地（權利範圍為 22/10000）及附表編號2、3所示不動產出賣登記為訴外人 郭ＯＯ所有。⑵97年3月31日將系爭土地（權利範圍為1/1 0000）、系爭2872建物（權利範圍為全部）及系爭2942建 （權利範圍為1696/10000）出賣登記為訴外人開發工銀資 產管理股份有限公司（下稱開發公司），此部分再經由開 發公司出售予原告，由原告於97年7月30日以買賣為原因 登記所有。 （四）系爭地下一層編號3 停車位為法定停車位、系爭地下二層 編號5 停車位為獎勵停車位。 （五）原告就高雄市○○區○○段○○○段0000○號建物（門牌 號碼：高雄市○○區○○○路○○○號5樓，權利範圍為34/3 5），於99年5月10日以買賣為原因登記所有。 （六）若認原告主張有理由，對於計算系爭停車位每月相當於不 當得利租金為5,000元，兩造不爭執。 四、本件之爭點： （一）原告自開發公司取得系爭2872建物之所有時，有無系爭停 車位專屬使用權之適格？原告就系爭停車位有無專屬使用 權？ （二）被告是否無權占用系爭停車位？原告請求返還系爭停車位 及不當得利是否有據？ 五、本院得心證之理由： （一）按現行民法第799 條係於98年1 月23日修正，公寓大廈管 理條例（下爭本條例）係於84年6月28日公布，同年月30 日施行。系爭大樓建築竣工日期日為83年5月30日，於83 年8月3日核發使用執照，並於92年10月14日核准（83）高 市工建築變使字第00000-00號變更使用執照，有高雄市政 府工務局104年7月28日高市工務建字第00000000000號函 及所附使用執照資料在卷可稽（本院二卷第93、94頁）。 系爭大樓係於現行民法第799條規定修正公布前及本條例 施行前，即已建築完成並辦畢登記，雖本件係涉及區分所 有權及使用權等法律關係，究應適用民法舊法或公寓大廈 管理條例及修正後民法等不同時期生效的法源，實務上固 歸納為適用新法規定，或以新法規定作為舊法法理，抑或 有應適用行為時之舊法，不足而一，揆其原因，因有些舊 法時期之規範，並未因新法生效施行而被廢止，因此產生 新舊法皆可適用之情形。惟本院認為民法舊法強調區分所 有權之創制，公寓大廈管理條例著重在公寓大廈管理機制 ，民法新法則對私權法制進行統整及重述，惟除非立法者 於立法當時有以法律應溯及既往之例外明文或意旨，法律 應以不溯及既往為原則，而依84年6月30日所公布施行之 本條例，當時本條例除於第43條定有「本條例施行前已取 得建造執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織。 前項公寓大廈得不受第七條各款不得為約定專用部分之限 制。」，溯及條例施行前即84年前已取得建造執照之公寓 大廈亦有適用之規定外，並無其他溯及既往之明文規定， 另依民法物權編施行法第8條之5就此處並無溯及既往之特 別規定，本件自不得依當時尚未修正施行之民法規定及本 條例規定，作為本件認定事實之基礎（最高法院96年度台 上字第2025號、102年度台上字第103號及103年台上字第 900號等判決意旨，亦同此見解），合先敘明。 （二）又本條例於公布施行後對於專有部分（含約定專用部分） 及共用部分之使用收益處分均明訂其規範，並列舉不得為 約定專用部分之法定共用部分，然在本條例施行前，業者 間成立所謂讓售契約中同時設定專用使用權之方式甚為普 遍，此種約定多是於公寓大廈預售時，由出買人與買受人 於買賣契約中約定共同部分或基地之特定部分由某買受人 專用。詳言之，公寓大廈之原始出賣人（一般為建商、不 動產業者），於分批讓售時，一方面預先作成保留專用權 之定型化契約（附合契約），經買受人簽約同意放棄其對 所保留專用使用權客體之專用權，另一方面則與特定人締 結專用使用權契約，而使其取得專用使用權。是本條例實 施前，區分所有建築物之建築商，於出售其區分所有權時 ，以契約約定將該建築物之特定共用部分供特定區分所有 權人使用，倘無違反強制或禁止之規定，成立分管契約， 除受讓人不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形外，各 區分所有權人及其受讓人，應受其拘束。查系爭大樓為地 上14層、地下3層、1棟共112戶，均原屬起造人樺鋼公司 所有；法定停車輛數31輛、獎勵停車輛數86輛，實設停車 輛數117輛；地下1層為防空避難室兼停車空間，地下2層 及地下3層均為停車空間；系爭2942建物之建物門牌為自 由二路170號等112戶公共設施，其中記載地下層面積為 5285.52平方公尺，有使用執照存根等資料附卷可參（本 院二卷第94至104頁）。而系爭大樓E棟（即門牌號碼為明 華路105號所屬樓層）自85年起至87年止之管理繳納情形 ，亦據系爭大樓管理委員會（下稱管委會）104年12月Ｏ ＯＯＯ字第000000000號函及所附繳納名冊附卷可參（本 院三卷第105、111至113頁），依該繳納名冊可知，系爭 大樓確有區分所有權人未有停車位之專用權，顯見系爭大 樓係於本條例實施前，分層分戶出售系爭大樓之區分所有 建物，地下層固為該大樓各區分所有權人之共同使用部分 ，然出賣人即樺鋼公司分層分戶出售系爭大樓與各承購戶 時，係另行出售地下層停車位之專用權，堪認系爭大樓之 區分所有權人，於簽約購屋時，即可知悉系爭大樓有保留 地下層停車位之專用權，另行分別附隨於房屋出售之情形 ，而仍買受房屋，依前開說明，應視為各停車位由附購該 車位之特定區分所有權人專用之默示承認，此與共有物之 約定分管相類，且無違反強制或禁止之規定。 （三）次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責 任，民事訴訟法第277條前段定有明文。而民事訴訟如係 由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不 能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯 事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原 告之請求，業經最高法院17年上字第917號判例意旨闡釋 明確。原告主張其為系爭停車位之專用權人，被告無權占 用，乃本於所有物返還請求權及不當得利之法律關係，請 求被告返還系爭停車位及給付相當租金之利益，然為被告 所否認，並以前揭情詞置辯，揆諸前揭意旨，自應由原告 就此利己之事實，負舉證責任。而系爭執行事件就系爭不 動產委請陳聰凱建築師事務所鑑價時，並未就樺鋼公司於 系爭大樓是否有專用停車位一併鑑價，於拍賣公告或點交 時，亦未載明樺鋼公司於系爭大樓具何停車位之專用權， 業據本院本院調取系爭執行事件卷宗核閱明確。依上揭兩 造不爭執事項（二）、（三）所示，系爭不動產既係ＯＯ Ｏ公司自樺鋼公司拍賣取得所有，後由ＯＯＯ公司於97年 3月31日將系爭土地（權利範圍為1/10000）、系爭2872建 物（權利範圍為全部）及系爭2942建（權利範圍為1696/1 0000）出售予開發公司，再經由開發公司出售予原告。是 本件首應探求者，厥為ＯＯＯ公司拍賣取得系爭不動產時 ，是否即已自樺鋼公司取得系爭停車位之專用權？進始論 及原告有無系爭停車位專屬權之適格及具有專用權。經查 ： １、原告主張系爭大樓就停車位專屬權為大樓區分所有權人購 買1個停車位者，共有部分即系爭2942建號建物較無購買 車位者多出權利範圍10000分之47云云。惟查，系爭大樓 之建物均原屬樺鋼公司所有，而由樺鋼公司分層分戶出售 系爭大樓與各承購戶，是原告主張系爭大樓區分所有權人 有購買停車位專用權，系爭2942建物則多出權利範圍1000 00分之47等情，自應以ＯＯＯ公司取得系爭不動產所有權 時，系爭大樓中具有停車位專用權之住戶，與不具有停車 位專用權之住戶為比較，始能判斷原告所指是否為真。雖 據證人梁ＯＯ於本院審理時結證稱：伊曾任職於ＯＯＯ公 司，ＯＯＯ公司拍賣取得系爭不動產時，管委會有跟我們 確認哪些停車位是屬於我們的，且伊亦有比對公設比，故 知道我們應該有這個持分，我們當時確認後大部分停車位 都沒有爭執，沒有爭執的我們就做車擋，只有二個停車位 即系爭停車位有爭執，因為被告占住該停車位，故此部分 就沒有做車擋；本院二卷第25頁所附建物現況確認書為伊 所製作簽名，當時是由我們賣給開發公司，有爭議的系爭 停車位我們也一併賣給開發公司，但有問題的話則由他們 自行排除等語（本院二卷第175至179頁），然ＯＯＯ公司 當時根據何資料計算及判斷樺鋼公司具系爭大樓何停車位 專用權，依卷內事證尚無法得悉，而原告就此並未更為舉 證，自難單憑證人梁ＯＯ上開證述，逕為有利原告之認定 ，是其此情所指，自難憑採。 ２、本院為確認系爭大樓停車位歷年使用或繳費情形，經函請 管委會提供相關資料結果，固據管委會104年5月8日ＯＯ ＯＯ字第0000000000號及104年12月ＯＯＯＯ字第0000000 00號等函及所附90年管理資料、停車位使用表、95年7月 14日管理費收據、95年4月24日管理費收據、94年至103年 管理費名冊、94年2月4日未出售停車位公告、系爭大樓E 棟（即門牌號碼為明華路105號所屬樓層）自85年起至87 年止繳納名冊等在卷可佐（本院二卷第28至49頁、本院三 卷第105至111頁）。惟依上開85年起至87年止繳納名冊所 示（本院三卷第111至113頁），記載被告停車位收費情形 1個計300元；但依上開97年至103年管理費名冊所示（本 院二卷第44至49頁），卻又記載被告停車位收費包含系爭 停車位共3個計900元，前後並不相符，尚難以此據為有利 原告之認定。而ＯＯＯ公司拍定取得系爭不動產時，就樺 鋼公司是否具系爭停車位之專用權，已與被告發生爭執， 業經梁ＯＯ證述如前，則ＯＯＯ公司當時是否確已取得系 爭停車位之專用權，顯非無疑，而原告就此情並未更為舉 證，當難認其所主張為真。從而，原告主張其已自開發公 司取得系爭停車位之專用權，洵屬無據。 六、綜上所述，原告依民法第767條及第179條等規定，請求被告 應將系爭土地上系爭2942建物之系爭停車位返還原告，並自 98年10月1日起至返還上開停車位之日止，按月給付原告5,0 00元，均無理由，應予駁回。 七、本件為判決基礎之事證已臻明確，經逐一斟酌兩造所提其餘 攻擊、防禦方法，均與前開論斷之結果無礙，爰不再一一論 述，併此敘明。 八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。 中 華 民 國 105 年 5 月 10 日 民事第五庭法 官 饒志民 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 5 月 10 日 書記官 許白梅 附表 ┌──┬─────────────────┬──────┐ │編號│ 不動產坐落地號或建號 │ 權利範圍 │ ├──┼─────────────────┼──────┤ │ 1 │高雄市○○區○○段○○○段000地號 │23/100000 │ │ │土地 │ │ ├──┼─────────────────┼──────┤ │ 2 │高雄市○○區○○段○○○段0000○號│全部 │ │ │建物（門牌號碼：高雄市ＯＯ區ＯＯＯ│ │ │ │路000號10樓） │ │ ├──┼─────────────────┼──────┤ │ 3 │高雄市○○區○○段○○○段0000○號│20/10000 │ │ │建物（門牌號碼：高雄市ＯＯ區ＯＯＯ│ │ │ │路000號等112戶公共設施，同上建物共│ │ │ │同使用部分） │ │ ├──┼─────────────────┼──────┤ │ 4 │高雄市○○區○○段○○○段0000○號│全部 │ │ │建物（門牌號碼：高雄市ＯＯ區ＯＯＯ│ │ │ │路111號地下層） │ │ ├──┼─────────────────┼──────┤ │ 5 │高雄市○○區○○段○○○段0000○號│2730/10000 │ │ │建物（門牌號碼：高雄市ＯＯ區ＯＯＯ│ │ │ │路170號等112戶公共設施，同上建物共│ │ │ │同使用部分） │ │ └──┴─────────────────┴──────┘