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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　104年度訴字第588號 原　　　告　蘇楠凱 訴訟代理人　何曜男律師 複代理　人　朱育男律師 被　　　告　商后企業有限公司 法定代理人　盧大裕 訴訟代理人　黃振銘律師 複代理　人　葉幸真律師 上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於中華民國104年10 月15日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣伍拾伍萬捌仟柒佰元，及自民國一百零四 年三月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣壹拾捌萬元為被告預供擔保後，得 假執行。但被告以新臺幣伍拾伍萬捌仟柒佰元為原告預供擔保後 ，得免為假執行。 事實及理由 一、原告主張：被告於民國102年4月間委託伊代為居間銷售被告 所有坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地 ），並約定居間報酬為實際銷售價格之2％，兩造因此成立 居間契約，嗣後，伊於103年3月10日前某日居間介紹訴外人 ＯＯ電子股份有限公司（下稱ＯＯ公司）向被告購買系爭土 地，雙方議價時，ＯＯ公司出價每坪新臺幣（下同）64,000 元，被告則出價每坪66,000元，伊為促成買賣成交，當場向 被告表示同意將其應付之居間報酬減為實際成交價之1％， 經被告應允，雙方最後協議以每坪65,000元成交，並於103 年3月10日簽訂不動產買賣契約，成交總價為5,587萬元，並 已於103年5月22日完成移轉所有權登記，詎被告卻拒絕依約 給付按成交總價1％計算之居間報酬558,700元。為此，爰依 民法第565條、第568條第1項、第570條規定，提起本訴，並 聲明：㈠被告應給付原告558,700元，及自起訴狀繕本送達 之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡願供擔保 請准宣告假執行。 二、被告則以：原告最初係以ＯＯ公司代理人名義找被告法定代 理人盧大裕之母ＯＯＯ協商，嗣後亦以相同身分與盧大裕父 親議定系爭土地之買賣契約，被告從未與原告就系爭土地之 買賣成立居間契約；另依不動產經紀業管理條例第22條第1 款規定，不動產居間契約為要式契約，兩造從未訂立書面居 間契約，故無有效居間契約存在；縱認兩造成立居間契約， 原告無法舉證證明被告自原告處受領居間勞務，且被告就系 爭土地出價1坪6.6萬元，惟系爭土地係以1坪6.5萬元成交， 原告為求能達成買賣之一己私利，違反忠實義務，為不利被 告之行為，未幫助被告以其所出價金成交，故被告與ＯＯ公 司就系爭土地成立買賣契約並非因原告居間，原告不得向被 告請求報酬等語置辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲明 均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項： 系爭土地原為被告所有，ＯＯ公司於103年3月10日前數日， 與被告之代表ＯＯＯ協議購買系爭土地，原告當時在場，雙 方最後以每坪65,000元之價格達成購買系爭土地之合意，並 於103年3月10日簽訂不動產買賣契約，成交總價5,587萬元 ，嗣於103年5月22日辦理土地所有權移轉登記予ＯＯ公司。 四、本院得心證之理由： 原告主張與被告間就系爭土地之出售成立居間契約，並約定 以實際成交價格1％作為居間報酬，為被告所否認，故本件 爭點應為：兩造是否就系爭土地之出售成立居間契約？原告 請求被告給付居間報酬，有無理由？ ㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其 報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565 條、第 568 條第1 項分別定有明文。申言之，委託人如因居間人報 告或媒介而與他人成立契約，即應給付居間人報酬。 ㈡經查，依證人即ＯＯ公司股東ＯＯＯ到庭證稱：ＯＯ公司向 被告購買系爭土地一事係由伊替ＯＯ公司洽談，ＯＯ公司係 透過原告仲介向被告購買系爭土地，伊於103年2月透過原告 與被告協商，第一次因被告開價過高沒有談成，之後3月初 再次協商，因價格很接近，原告就說為了讓交易成交，原本 被告要付的佣金是2％，其願意降到1％，被告公司老闆就以 電話請示老闆娘，之後被告就同意以每坪65,000元成交，一 般仲介費用賣方都是出2％，買方則出1％，ＯＯ公司事後也 有支付1％的佣金給原告等語（本院卷第71-74頁），而與證 人即ＯＯ公司之仲介人員ＯＯＯ證稱：伊係ＯＯ公司的仲介 ，ＯＯ公司先委託伊找土地，因伊與原告常合作，原告告知 有系爭土地，伊因此與原告一起去找被告公司法定代理人盧 大裕的父親談，協商過程中，被告原先開價1坪7萬後來降為 66,000元，但ＯＯ公司只願出到65,000元，原告就說要將2 ％的仲介費降成1％，盧大裕之父同意仲介費調成1％，並打 電話詢問其太太，之後就同意以每坪65,000元出售系爭土地 等語（本院卷第76-80頁）、及證人即ＯＯ公司仲介人員曾 浚祐結證：ＯＯ公司先前委託伊與ＯＯＯ尋找土地，伊等詢 問原告後，原告提到系爭土地要賣，伊因此約ＯＯ公司人員 去看地，第一次沒談成，第二次協商時與盧大裕的父親談， 雙方仍僵持不下，後來原告當著大家的面表示願意將原先要 求賣方的2％仲介費降為1％，盧大裕的父親便出去打電話， 回來後雙方就以65,000元成交等語（本院卷第82-84頁）， 就ＯＯ公司與被告間有關系爭土地買賣價格達成合意之主要 過程均大致相符，本院審酌上開證人關於第二次協商過程中 之證詞，有關買賣雙方先後出價之金額及在場人員等細節性 事項之證述雖略有不一，但斟酌證人均係於104年6月5日至 本院作證，距離103年3月10日前某日買賣雙方協商之日已歷 時1年有餘，證人對細節事項之記憶隨著時間的經過漸趨模 糊、淡忘本在所難免，且其等均與兩造無親戚或僱傭關係， 業經其等陳明在卷，亦無任何恩怨嫌隙，衡情應無為偏袒何 方而故為虛偽證述之必要，是其等於依法具結而須擔負刑法 偽證罪責之情形下，仍於本院為前揭證言，證言之可信性應 可獲得擔保，而足採信。 ㈢至證人即被告法定代理人盧大裕之母ＯＯＯ雖到庭證稱：伊 之前曾擔任被告之負責人約10年，之後將負責人職務交給盧 大裕，系爭土地出售事宜主要由伊負責，但被告公司沒有委 託原告出售系爭土地，與ＯＯ公司第二次協商當天因伊孫子 生病，因此交由其夫ＯＯＯ處理、議價，ＯＯＯ當天有打電 話問伊66,000元可否，伊不同意，之後又打一通電話說65, 000元，但介紹費不收，伊就同意了，但伊不知道介紹費是 指什麼云云（本院卷第112-116頁），而證人ＯＯＯ亦證稱 ：伊係被告之創辦人及第一任負責人，現在只是股東，被告 有授權伊處理出售系爭土地事宜，原告當初係代表ＯＯ公司 來找被告洽談購買系爭土地之事，被告沒有委託原告出售系 爭土地，ＯＯ公司與被告共洽商2次，第1次伊不在，第2次 就由伊負責洽談，當天兩邊討價還價，對方出的價格伊認為 蠻有誠意的，但伊沒有權限，所以就打電話給伊太太ＯＯＯ ，ＯＯＯ有出1個價格，但對方不同意，原告就對伊提議其 不要被告給介紹費，伊便再打電話給ＯＯＯ告知對方出價及 不收介紹費，ＯＯＯ就同意因此成交，因為一直係由原告出 面議價，故在伊認知裡，原告係代表買方，因此被告可以不 用給介紹費云云（本院卷第132-135頁），均謂被告並未委 任原告居間仲介出售系爭土地。然本院審酌證人ＯＯＯ及Ｏ ＯＯ曾先後擔任被告負責人之職，並為被告現任負責人盧大 裕之父母，其等所言難免有偏頗被告之虞，且其等就原告為 何於協商過程中對ＯＯＯ提及「介紹費」、及原告所稱「介 紹費」究指何事乙點皆稱不清楚，實有避重就輕之嫌，是以 ，其等之證述，尚難憑採。再者，證人ＯＯＯ及ＯＯＯ均證 稱第二次協商當日原告曾告知ＯＯＯ不收「介紹費」等語， 衡諸常情，若被告未曾委託原告居間仲介出售系爭土地，原 告僅是買方之仲介人員，其要無於協商過程中特地對被告代 理人ＯＯＯ提及被告應否給付介紹費之必要及可能，益徵原 告確有受被告委託居間仲介出售系爭土地。是故，被告否認 與原告就出售系爭土地一事成立居間契約云云，難認有據， 不足採信。 ㈣另被告抗辯兩造未依不動產經紀業管理條例第22條第1項規 定訂立書面居間契約，故無有效居間契約存在云云。惟按不 動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或 代銷者，不動產出租、出售委託契約書應由經紀業指派經紀 人簽章；又所稱經紀業，係指依本條例規定經營仲介或代銷 業務之公司或商號。不動產經紀業管理條例第22條第1款、 第4條第4款分別定有明文。可知不動產經紀業管理條例第22 條第1款規範之對象，乃指經營仲介或代銷業務之公司或商 號而言，而原告主張其未受僱於不動產經紀商，係以個人名 義從事不動產居間業務乙點，被告並未予爭執（本院卷第56 頁），堪信為真，是以，原告自不受上開不動產經紀業管理 條例第22條之規範效力所及。被告抗辯兩造間之居間契約因 未簽立書面契約而無效云云，難認有憑，亦無足採。 ㈤從而，原告主張受被告委託代為居間銷售系爭土地，並於10 3年3月10日前某日介紹ＯＯ公司向被告購買系爭土地，且於 雙方議價時，因原告當場向被告表示願意將被告原應給付之 居間報酬由原約定之成交價格2％減為1％，因此促成系爭土 地之買賣雙方達成合意等情，應屬有據。被告抗辯未與原告 成立居間契約，且系爭土地出售予ＯＯ公司非因原告付出居 間勞務所致云云，要屬無憑。是以，原告請求被告給付依實 際成交價1％計算之仲介報酬，應屬有理，而被告與ＯＯ公 司就系爭土地之買賣成交價格為5,587萬元，為兩造所不爭 執，是原告自得請求被告給付558,700元（計算式：55,870, 000元×1％=558,700元）。 五、綜上所述，原告依居間契約法律關係，請求被告給付558,70 0元及自起訴狀繕本送達翌日即104年3月17日（本院卷第24 頁）起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應 予准許。又原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核無不合 ，爰酌定相當擔保金額准許之，並依被告聲請宣告被告預供 擔保後得免為假執行。 六、兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院審酌後認均不足以影響 判決之結果，爰不予一一論述，附此敘明。 七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第39 0條第2項、第392條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 104 年 11 月 20 日 民事第六庭 審判長法 官 朱玲瑤 法 官 郭文通 法 官 徐彩芳 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 11 月 20 日 書記官 李聖章