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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　104年度訴字第742號 原　　　告　　亞洲大戲院股份有限公司 法定代理人　　王貞淑 訴訟代理人　　邱南英律師 被　　　告　　高雄漢王洲際飯店有限公司 兼法定代理人　林富男 被　　　告　　陳文豹 上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國104 年11月3 日 辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、被告高雄漢王洲際飯店有限公司（下稱漢王飯店）、林富男 均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款事 由，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。 二、原告主張：伊為坐落高雄市○○區○○段○ ○○○○ ○號土地 之門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○ 號、265 號房屋之地 下室面積931.36平方公尺（下稱系爭地下室）所有權人。被 告陳文豹於102 年5 月27日不法占用系爭地下室，並與洪浮 得（已歿）簽立租賃契約後將系爭地下室交由洪浮得違法占 有，嗣後洪浮得再將系爭地下室出租予漢王飯店作為停車及 堆放雜物之用。洪浮得、漢王飯店及被告即漢王飯店法定代 理人林富男均明知陳文豹就系爭地下室尚在訴訟中並無所有 權，卻仍向陳文豹承租系爭地下室，顯屬共同侵害伊之所有 權，自應負共同侵權行為之損害賠償責任。系爭地下室現由 被告等人無權占有中，並獲有相當於租金之利益，致伊受有 損害，因此伊請求被告應返還系爭地下室，並應給付相當於 租金之不當得利金額如下：系爭地下室共有22個平面停車位 ，每月租金新臺幣（下同）3,000 元，因此伊每月受有相當 於66,000元租金損害，則自102 年5 月27日起至103 年9 月 27日止共16個月，共計1,056,000 元。爰依民法第767 條、 第179 條、第184 條第1 項、第185 條第1 項之規定，請求 擇一有理由判決等語。聲明：㈠被告應將系爭地下室全部騰 空遷讓回復原狀返還予原告。㈡被告應連帶給付1,056,000 元予原告，及自起訴狀繕本送達之翌日起按年利率5%計算之 利息。㈢被告應自103 年9 月27日起至返還系爭地下室之日 止，按月連帶給付原告66,000元。㈣前開第1 、2 項，願供 擔保，請准宣告假執行。 三、被告陳文豹則以：伊於83年1 月17日與訴外人萬森有限公司 （下稱萬森公司）王森本、王森泉、莊憲宗、原告及原告董 事長王萬金簽訂不動產買賣契約，買賣標的範圍：高雄市○ ○○路○○○○○ 號至265-10號1 樓係向萬森公司買受、○○○ 路000 號2 樓向王森泉買受、○○○路000 號3 樓係向莊憲 宗買受，並向原告當時董事長王萬金購買系爭地下室。上開 買賣關係，並經本院101 年訴字第1101號判決確認伊與原告 間就系爭地下室之買賣關係存在，且對系爭地下室有使用收 益之權。又原告當時之法定代理人王萬金於歷次訴訟中均承 認本件系爭地下室係伊所購買占有之財產，足證伊為系爭地 下室所有權人，並非無權占有等語置辯。聲明：㈠原告之訴 駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免予假執行。 四、被告漢王飯店及其法定代理人林富男未於最後言詞辯論期日 到場，惟據其等先前陳述及書狀則以：伊就系爭地下室於10 2 年7 月1 日與洪浮得訂立租賃契約，並按時給付租金。嗣 後洪浮得死亡後，伊於103 年6 月1 日再與陳文豹就系爭地 下室簽訂租賃契約，並依約給付租金予陳文豹，因此系爭地 下室之租賃關係仍存在，伊並無違法占有及不當得利之情事 等語置辯。聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利益判決，願 供擔保請准宣告免予假執行。 五、兩造不爭執事項： ㈠陳文豹於83年1 月17日與原告、萬森公司、王森泉及莊憲宗 ，簽訂不動產買賣契約，買賣價金為9,950 萬元，買受位於 系爭大樓地上1 樓至3 樓（是否包括系爭地下室，兩造有爭 執），及建物坐落基○○○區○○段○ ○號土地（萬森公司 、王森泉、莊憲宗3 人權利範圍各為10000 分之900 ）。而 上開建物地上1 樓（即同上段40建號，門牌號碼為高雄市○ ○○路○○○ 號、265 之1 號至265 之10號）原係萬森公司所 有，地上2 樓（即同上段41建號，門牌號碼為高雄市○○○ 路○○○ 號2 樓）原係王森泉所有，地上3 樓（即同上段42建 號，門牌號碼為高雄市○○○路○○○ 號3 樓）原係莊憲宗所 有。 ㈡陳文豹於簽訂上開買賣契約時，原告為系爭地下室未辦理保 存登記之所有權人。 ㈢陳文豹於100 年6 月20日向高雄市政府地政局鹽埕地政事務 所（下稱鹽埕地政所）申請登記系爭大樓建物所有權第一次 測量登記，經該事務所於100 年7 月27日以高市鹽測字第00 00000000號駁回申請，陳文豹向高雄市政府提起訴願，於10 1 年1 月19日經高雄市政府第00000000000 號駁回訴願。 ㈣系爭地下室共有22個平面車位，自102 年5 月27日起為高雄 市漢王洲際飯店有限公司使用中。 ㈤陳文豹另案訴請確認與原告間買賣契約法律關係存在，經本 院以101 年度訴字第1101號、雄高院以102 年度上字第176 號判決認定陳文豹與原告間就系爭地下室931.36平方公尺部 分有買賣法律關係存在（上訴第三審中，尚未確定，下稱前 案）。 ㈥系爭地下室坐落○○○區○○○路○○○ 號、265 號，鄰近五 福橋、高雄情人碼頭、駁二藝術特區，附近商業發達、交通 便利，生活機能佳。 六、本件爭點如下： ㈠原告主張被告無權占有系爭地下室，有無理由？ ㈡原告主張被告共同侵害原告權利，有無理由？ ㈢若有，原告主張被告應連帶給付相當於租金之不當得利，有 無理由？其金額以若干為適當？ 七、原告主張被告無權占有系爭地下室，有無理由？ ㈠按違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記，而不能為不動產 所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認 為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。未辦 保存登記建物雖因無法辦理所有權移轉登記，僅得以事實上 處分權為讓與，然受讓人所取得之事實上處分權，與所有權 人之權能，實屬無異。查陳文豹抗辯：其已自原告受讓系爭 地下室之事實上處分權等語，業據其提出83年1 月17日由原 告清算人王萬金署名，並於備註欄第六點載明「本棟大樓地 下一樓全部使用面積及權利由原起造人亞洲大戲院股份有限 公司同意於本件買賣契約成立後，同時移轉歸甲方（即陳文 豹）所有」等語之不動產買賣契約書為證（本院卷第101 至 106 頁）。而王萬金就上開不動產買賣契約書之內容及簽名 之真正未予否認等情，業據原告前清算人王萬金於另案偵查 中證稱：伊是原告負責人，地下一樓停車場由原告管理，契 約書有約定面積及使用權利移轉買受人，賣給陳文豹就由陳 文豹管理等語明確（本院卷第108 至109 頁）。足認系爭地 下室之事實上處分權於上開不動產買賣契約成立時，應已讓 與陳文豹，洵無疑義。 ㈡原告雖主張陳文豹所提出之不動產買賣契約書與訴外人王森 泉所持有之不動產買賣契約書（本院卷第319 至329 頁）內 容不同，陳文豹所提出之不動產買賣契約書應係偽造等語。 然上開2 份契約書均屬真正之事實，業據證人即代書鄧淑芳 於前案審理中證稱：同一天所簽訂之買賣契約有4 至5 份， 自己留存1 份，1 份給陳文豹，其他3 份給賣方這邊的人， 陳文豹與王森泉提出之買賣契約均是伊所寫，印象中王萬金 在簽契約書時不在場，後來才去陳文豹那裡補章，當時在場 的人很多，沒有引導他們簽哪裡，他們拿了就簽，備註欄第 6 點關於地下室一樓的使用權規原告所有，陳文豹與王森泉 所持有的契約書內容是一樣的，因為地下室一樓沒有所有權 狀，只有使用權，當時王萬金有講，地下一樓使用權賣給陳 文豹所有等語綦詳（前案一審卷二第190 頁、刑事雄高院更 二卷第162 至165 頁）。且觀諸上開2 份契約書內備註欄所 記載之事項，內容均相同，且衡諸常情合約書如係以複寫紙 書寫，會因書寫之力道過小，致複寫部分不清楚，而在複寫 不清楚處，重新謄寫，或複寫時紙張滑動，而字跡位置不同 之情形。又契約書通常會與當事人人數相等，並交付契約各 當事人1 份收執，藉以留存為證，是證人鄧淑芳所證應屬可 信。故陳文豹與王森泉所持之合約書，縱使部分字跡比對位 置不同，並不能認兩份合約內容即屬不同，且本件買賣契約 因書立多份，且有部分當事人不在場，而係事後補行簽章， 致各當事人所取得之契約簽名蓋章有所不符，尚難否認陳文 豹持有之系爭買賣契約為真正。 ㈢又原告主張縱使上開不動產買賣契約為真正，然王萬金未經 原告董事會同意即讓與公司主要資產，該法律行為違反公司 法第185 條第1 項法律強行規定而無效等語。惟按公司法第 24條規定解散之公司除因合併、分割或破產而解散外，應行 清算。第25條規定解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解 散。第26條之1 規定公司經中央主管機關撤銷或廢止登記者 ，準用前3 條之規定。第322 條第1 項規定公司之清算，以 董事為清算人。但本法或章程另有規定或股東會另選清算人 時，不在此限。可知公司經主管機關撤銷登記時，應行清算 ，於清算範圍內，公司視為尚未解散。又公司法第185 條第 1 項第2 款所謂讓與主要部分之營業或財產，係指該部分營 業或財產之轉讓，足以影響公司所營事業之不能成就者而言 （最高法院著有81年台上字第2696號判決可參）。又受讓之 相對人難以從外觀得知其所受讓者是否為公司營業之主要部 分或全部，如相對人於受讓時係屬善意，公司尚不得以其無 效對抗該善意之相對人，用策交易安全（最高法院97年度台 上字第2216號裁判要旨可參）。查原告所營事業固為放映電 影、上演戲劇、出租戲院及店鋪及前開有關事業之經營及投 資為業，然原告於81年12月15日經高雄市政府建設局以高市 建設二字第70790 號函撤銷公司登記在案，有股份有限公司 變更登記卡在卷可稽（前案一審卷第11頁）。查本件原告於 81年12月15日經高雄市政府建設局以高市建設二字第7079 0 號函撤銷公司登記，惟依臺灣高雄地方法院100 年11月30日 雄院高民行字第49894 號函略以，該院迄今未受理該公司聲 報清算事宜等情，此有高雄市政府第000000000 號訴願決定 書、高雄高等行政法院101 年度訴字第146 號判決可稽（前 案一審卷一第47頁、卷二第126 頁），則原告雖已於81年12 月15日即撤銷公司登記，惟因該公司迄今仍未辦理清算，故 於清算範圍內，視為尚未解散，法人格仍屬存續，並未消滅 。又原告撤銷登記時，當時公司負責人為王萬金，有高雄市 政府103 年1 月16日函可證（前案二審卷二第356 頁），則 王萬金為公司清算人，自得為清償公司債務目的，將公司財 產予以換價處分。而原告所營事業係為放映電影、上演戲劇 、出租戲院及店鋪及前開有關事業之經營及投資為業，系爭 地下室主要做為停車場使用，是否屬讓與公司全部或主要部 分之營業或財產，已非無疑。參之上開不動產買賣契約書備 註欄第七點所載，買賣價金應代償出賣人積欠銀行貸款及民 間貸款，可見原告於買賣當時確需資金週轉，為清償債務， 而將財產出售被上訴人，取得價金以清償債務，應屬清算事 務範圍，為法之所許。且上開不動產契約書簽訂時，王萬金 既為原告之董事長，一般人外觀上均會認為原告已合法授權 王萬金為處分資產行為，且難以知悉系爭地下室為公司之主 要部分營業或財產，陳文豹主張其係善意受讓系爭地下室， 應屬可信，從而，上開買賣縱令未經原告董事會及股東會之 特別決議，亦不得以其無效對抗善意之陳文豹，以保障交易 安全。原告主張上開買賣契約應屬無效等語，尚非可採。 ㈣是陳文豹業已因其向原告購得系爭地下室之事實上處分權， 而非無權占有之事實，堪以認定。又漢王飯店、林富男既均 自有權處分之人處取得系爭地下室之使用權，自亦非無權占 有，亦可認定。 八、原告主張被告無權占有系爭地下室或共同侵害原告權利，有 無理由？ ㈠按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 ；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任； 不能知其中孰為加害人者，亦同。造意人及幫助人，視為共 同行為人，民法第184 條第1 項前段、第185 條分別定有明 文。依上揭規定，行為人負侵權行為之損害賠償責任，必以 主觀上具有故意或過失，客觀上行為具有不法性並致他人權 利受損害為要件，若其中任一要件有所欠缺，即無所謂侵權 行為可言，不得依上開規定訴請損害賠償。次按未辦建物所 有權第一次登記，須出資之原始建造人始能取得所有權，現 占有人必直接或輾轉自原始建造人處受讓該房屋，始得認其 有事實上處分權（最高法院97年度台上字第2158號判決要旨 參照）；而未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅 得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較 之所有權人之權能，實屬無異，所謂「所有權讓與」，解釋 上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處 分權之情形，始符法意（最高法院99年度台上字第1723號判 決要旨參照）。準此，未辦保存登記建物之所有權應歸屬於 出資建造人或受讓事實上處分權之人。未辦保存登記建物之 所有權人，將建物之事實上處分權讓與他人後，其雖名為所 有權人，然實際上已不得對該建物主張權利，而事實上處分 權人，其享有之權能實質上即等同於所有權。 ㈡經查： ⑴陳文豹業於83年1 月17日與原告成立買賣契約，於原告處受 讓系爭地下室之事實上處分權之事實，業經認定如前，則原 告既將其就系爭地下室之事實上處分權讓與予陳文豹，則陳 文豹占用系爭地下室，原告即不得據其對系爭地下室之所有 權對陳文豹及經陳文豹授權使用之漢王飯店、林富男主張所 有權受侵害，應可認定。 ⑵原告雖主張系爭地下室未經交付，陳文豹並不得以自力救濟 之方式強行占有系爭地下室等語。然按出賣人依民法第348 條第1 項之規定，負有交付其物於買受人，並使其取得該物 所有權之義務。所謂物之交付即為移轉占有，除現實交付及 簡易交付外，尚得以占有改定及指示交付（讓與返還請求權 ）代替（民法第761 條第3 項規定）。此規定於占有之移轉 亦準用之（民法第946 條參照）。故買賣標的物惟未保存登 記之建物，出賣人與買受人得訂立契約，使受讓人因此取得 間接占有，以代現實交付。承上所述，原告與陳文豹於備註 第六點既已載明本棟大樓地下一樓全部使用面積及權利由原 起造人亞洲大戲院股份有限公司同意於本件買賣契約成立後 ，同時移轉歸陳文豹所有，業經認定如前，則陳文豹業已占 有系爭地下室，不因原告自始未現實交付而失其效力。是原 告主張陳文豹係以自力救濟之方式無權占有系爭地下室，亦 非可採。 ㈢從而，原告此部分主張，亦屬無據，堪以認定。 九、原告主張被告應連帶給付相當於租金之不當得利，有無理由 ？其金額以若干為適當？ 承上所述，原告主張被告等人無權占有系爭地下室或共同侵 害原告之權利，既均無理由，業經認定如前，則原告主張被 告應連帶給付相當於租金之不當得利或侵權行為損害賠償， 即均屬無據。 十、綜上所述，原告依民法第767 條、第179 條、第184 條、第 185 條等規定，請求被告遷讓返還系爭地下室、連帶給付1, 056,000 元及法定遲延利息部分，並自103 年9 月27日起至 遷讓返還系爭地下室止，按月給付66,000元，均為無理由， 均應予駁回。而原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請即失 所附麗，應併予駁回。 十一、本件事證已明，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決 結果不生影嚮，爰不一一論述。 據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。 中 華 民 國 104 年 11 月 24 日 民事第六庭 法 官 謝文嵐 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 11 月 24 日 書記官 李祥銘