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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　104年度重訴字第185號 原　　　告　立昌紙業股份有限公司 法定代理人　陳靖庸 訴訟代理人　許銘春律師 　　　　　　黃叙叡律師 被　　　告　賀德股份有限公司 法定代理人　歐乃綺 訴訟代理人　洪佩君律師 上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國104年12月1 6日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張：兩造於民國102年7月19日簽訂買賣契約（下稱系 爭契約），約定買賣總價金新臺幣（下同）91,693,000元， 由被告出賣其所有坐落高雄市○○區○○○段000000000地 號土地（下合稱系爭土地）予原告，而原告已於102年9月18 日將上開價金全數付訖，並於同年9月26日辦妥系爭土地所 有權移轉登記。又被告明知原告購買系爭土地之目的係為興 建廠房，且於訂約時提供高雄市鳥松區公所函（區公所函） 作為契約附件，保證系爭土地為乙種工業區，可做興建廠房 之用。詎原告於102年12月上旬向高雄市政府工務局（下稱 工務局）申請建造執照時，經工務局表示系爭土地為（69） 高縣0000000000000000號使用執照之法定空地，應 併同該等執照基地範圍檢討建蔽率及容積率，致原告無法申 請建造執照。原告就此依民法第356條之規定，於103年5月 15日將上情通知被告並請其於7日內出面協商解決方案，然 被告遲至103年6月24日始提出方案，且仍無法解決建造執照 申請問題，原告遂於103年9月3日寄發存證信函予被告，以 系爭土地有無法興建廠房之瑕疵為由解除系爭契約，惟被告 不同意解除契約，且迄未返還買賣價金及附加利息。查系爭 土地位於乙種工業區卻無法興建廠房，依通常交易觀念，顯 然欠缺應具備之效用或品質，自屬給付之瑕疵，且被告具有 可歸責事由，原告自得依民法第359條前段規定解除契約， 又系爭契約既經合法解除，原告自得依民法第259條第2款規 定，請求被告返還買賣價金及附加自102年9月18日起至清償 日止按年息5％計算之法定遲延利息；另原告因計畫興建廠 房而預先支出廠房設計規劃費用470,000元、地質鑽探費用1 12,035元，及原廠房預定完工日為103年9月，然迄今無法開 工，致原告須另行承租廠房及員工宿舍，自103年9月起至10 4年7月止支出廠房租金1,217,580元、員工宿舍租金63,000 元，以上合計1,862,615元，均屬原告因被告瑕疵給付所受 損害，自得依民法第227條、第260條規定請求被告賠償。為 此提起本訴，並聲明：①被告應給付原告91,693,000元，及 自102年9月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息；②被 告應給付原告1,862,615元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息5%計算之利息；③願供擔保，請准宣告假 執行。 二、被告則以：系爭土地於原告申請時無法取得建造執照以興建 廠房之原因，係因工務局適用法律有誤或行政手續不備所致 ，非系爭土地存有不能興建廠房之瑕疵。而被告於接獲原告 通知工務局駁回其建造執照申請後，便立即向建築師、工程 顧問公司請求協助釐清系爭土地現況，並於103年6月24日提 出可行方案及相關資料，復多次向工務局承辦人員接洽，且 提出內政部101年11月16日內授營建管字第0000000000號函 釋，向其說明原告逕行申請建造執照係屬合法，工務局不應 予以駁回，豈料工務局仍不依前開函釋辦理，實乃工務局之 駁回處分違背法令，被告已積極協助原告處理建造執照申請 事宜，亦額外花費委請建築師及工程顧問公司，實已逾出賣 人應負之責。再被告雖有提供區公所函作為系爭契約之附件 ，然此僅因原告為確認系爭土地之使用分區係屬乙種工業區 而已，被告從未向原告保證系爭土地得興建廠房，且被告係 依現狀交付，系爭土地並無瑕疵，亦無欠缺保證品質，被告 自無庸負瑕疵擔保及不完全給付損害賠償之責等語置辯。並 聲明駁回原告之訴；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為 假執行。 三、兩造不爭執事項如下： ㈠兩造於102年7月19日簽訂系爭契約，約定買賣總價金91,693 ,000元，由被告出賣其所有之系爭土地予原告；而原告已於 102年9月18日將上開價金全數付訖，並於102年9月26日辦妥 系爭土地之所有權移轉登記。 ㈡原告於102年12月上旬申請建造執照時，經工務局以系爭土 地為（69）高縣建局建管字第17133號及第2467號使用執照 之法定空地，應併同上開執照基地範圍檢討建蔽率及容積率 為由，駁回原告申請。 ㈢原告於103年5月15日寄發存證信函，通知被告系爭土地有無 法申請建造執照情事，被告就此曾於103年6月24日提出解決 方案。 ㈣原告於103年9月3日寄發存證信函予被告，以系爭土地存有 無法興建廠房之瑕疵為由，解除系爭契約，請求返還買賣價 金及利息費用，經被告於翌（4）日收受。 ㈤被告知悉原告購買土地之動機乃為興建廠房；而系爭土地為 乙種工業用地，有系爭鳥松區公所函文可稽，兩造並以該函 作為系爭契約之附件。 ㈥原證1至12、14、15；被證1至12之真正。 ㈦如原告依民法第227條請求為有理由，被告就其請求之項目 、金額：建築師設計費470,000元、地質鑽探112,035元、廠 房租金761,880元，均無爭執。 四、本件爭點： ㈠系爭土地是否存有欠缺通常效用或契約預定效用之瑕疵？被 告有無向原告保證系爭土地得用以興建廠房？原告依民法瑕 疵擔保之規定主張解除系爭契約，是否有據？ ㈡原告得否請求被告返還買賣價金？得否請求被告負不完全給 付之債務不履行損害賠償責任？ 五、本院之判斷： ㈠系爭土地是否存有欠缺通常效用或契約預定效用之瑕疵？被 告有無向原告保證系爭土地得用以興建廠房？原告依民法瑕 疵擔保之規定主張解除系爭契約，是否有據？ 1.按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之規 定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無 滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，但減少之 程度無關重要者，不得視為瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣 人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約 或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受 人僅得請求減少價金，民法第354條第1項、第359條分別定 有明文。是依上開條文規定可知，買受人主張物之瑕疵擔保 責任解除買賣契約之要件有二：必須物確有瑕疵存在，以瑕 疵重大解除契約，非顯失公平，二者皆具備，買受人始得主 張解除契約。又所謂物之瑕疵擔保係指存在於物之缺點而言 ，須依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之 價值、效用或品質而不具備者，始為物有瑕疵。次按當事人 主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟 法第277條亦定有明文。 2.原告主張系爭土地存有不能興建廠房之瑕疵云云，無非係以 其於102年12月上旬向工務局申請建造執照時，經工務局以 系爭土地為（69）高縣建局建管字第17133號及第2467號使 用執照之法定空地，應併同該等執照基地範圍檢討建蔽率及 容積率為由，要求其補正後再行申請，並提出102年12月17 日高市工務建字第102A004331號函為據（本院卷第14頁）， 然已為被告否認，並以前詞置辯。經查，系爭土地所涉及之 （69）高縣建局建管字第17133號及第2467號使用執照，係 改制前建號為高雄縣○○鄉○○○段○○○○○○○○號之二筆建 築物，其起造人均為訴外人志能實業股份有限公司（下稱志 能公司），嗣志能公司已於75年6月23日辦理解散登記，又 該等建物亦於78年2月24日、同年6月5日滅失，並經改制前 高雄縣政府地政機關登記在案，有被告提出之前開使用執照 、仁武地政事務所第二類謄本及公司基本資料查詢附卷為證 （本院卷第75至81頁），而被告係於80年8月2日以買賣為原 因登記取得系爭土地之所有權，此有異動索引可憑（本院卷 第101至102頁），足見被告購得系爭土地時，其上即無前開 使用執照所示之二筆建築物之存在。又內政部101年11月16 日內授營建管字第0000000000號函示：「主旨：關於已領有 使用執照、未辦理保存登記之建築物或雜項工作物未經申辦 拆除執照即拆除完竣，嗣後拆除行為人以外之人於同一基地 申請建築許可之處理方式乙案。說明：一、按建築法（下稱 本法）第25條規定，略以：『建築物非經申請直轄市、縣（ 市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自 建造或使用或拆除。但合於第78條及第98條規定者，不在此 限。‥』；另關『建築物之拆除，違反建築法第25條規定者 ，依同法第86條第3款規定處1萬元以下罰鍰，並勒令停止拆 除，補辦手續。是以建築物未經申請核准給照許可，擅自拆 除者，縱令處以罰鍰，拆除完竣，依法仍應補辦手續。‥』 、『‥公有土地標售前，原土地管理機關未經申辦拆除執照 即將地上建築物拆除‥應查明違法拆除建築物之行為人，依 本法第86條‥規定辦理；至於標得土地之所有權人既非行為 人，應無代行補辦拆除執照手續之義務，又該土地上原有建 築物既已滅失不復存在，是標得土地之所有權人自得逕行申 請建造執照』，分別為本部74年1月15日台內營字第284802 號函及99年8月26日內授營建管字第000000000000號函明釋 在案。二、本案所詢旨揭未經許可擅自拆除之建築物或雜項 工作物，仍請按本部上開函示查明違法拆除建築物之行為人 ，依本法第86條規定課處罰鍰並勒令其補辦拆除執照手續。 至於同一基地申請建築許可之起造人，如經貴局認定無前揭 代行補辦拆除執照手續之義務，且土地上原有未辦理保存登 記之建築物已滅失不復存在者，該起造人得逕行申請建造執 照。三、（略）。」（本院卷第82頁），由上開函示可知， 建築物之拆除，須由拆除行為人依建築法之規定向主管機關 申請許可並發給拆除執照後，始得為之，且未經許可時，縱 令建築物已拆除完竣，拆除行為人仍須補辦應辦手續；惟倘 若同一基地上原有建築物已滅失不復存在，申請建築許可之 起造人亦無補辦拆除執照手續之義務者，即得逕行申請建造 執照。本件原告於102年9月26日向被告買受而取得系爭土地 之所有權登記時，系爭土地上志能公司所有之上開建築物早 已滅失，故原告並非該等建物之拆除行為人甚明，又原拆除 義務人志能公司已於75年6月23日辦理解散登記在案，法人 格已不存在，自無法重新補辦拆除執照手續，而原告既非違 法拆除建物之行為人，並無代行補辦拆除執照手續之義務， 依前開內政部函示，原告本得逕行申請建造執照，且依內政 部87年2月3日台內營字第0000000號函示意旨，本案拆除原 建物新建得就申請基地範圍予以檢討辦理，此亦經本院函詢 工務局明確，有工務局104年11月10日高市工務建字第00000 000000號函可稽（本院卷第222至223頁）。雖本案申請建造 執照時，工務局以前揭內政部101年11月16日內授營建管字 第0000000000號函示：「未經許可擅自拆除之建築物或雜項 工作物，仍請按本部上開函示查明違法拆除建築物之行為人 ，依本法第86條規定課處罰鍰並勒令其補辦拆除執照手續。 至於同一基地申請建築許可之起造人，如經貴局認定無前揭 代行補辦拆除執照手續之義務，且土地上原有未辦理保存登 記之建築物已滅失不復存在者，該起造人得逕行申請建造執 照」為據，因其尚無法認定補辦拆除執照之義務人，而認無 上開函示之適用，然嗣經被告於104年6月12日以拆除行為人 補辦拆除執照後，土地所有權人即得逕行依都市計畫法及建 築法相關規定申請建築執照等情，此經工務局前揭函文函覆 明確，並有被告提出之（104）高市工建築拆字第00193號拆 除執照存卷可佐（本院卷第162至163頁），足見系爭土地之 所有權人即原告現已得逕行依相關規定申請建造執照。益徵 系爭土地申請建造執照之過程，固因工務局就相關建築法規 、函釋之適用有所歧異，惟此僅屬申請建造執照之行政手續 問題，要難謂系爭土地本身存有不能興建廠房之瑕疵。 3.原告又主張被告曾向其保證系爭土地得作為興建廠房之用云 云，亦為被告否認。而證人歐怡蘭即被告方面關於本件買賣 之承辦人到庭證稱：系爭契約係伊代表被告與原告簽立，因 一開始原告就表示要蓋廠房，所以被告知道原告買系爭土地 是要蓋廠房，而系爭土地確實是乙種工業區，這是被告知道 的事情，所以認為沒有問題。被告從未向原告保證系爭土地 一定能興建廠房、取得建築執照絕無問題，因原告從未要求 被告要保證，且整個過程沒有想過會有問題，所以無人提到 要保證，相關過程中原告或仲介都沒有提到建築執照的問題 ，他們只有說要買乙種工業區，因為如此才可做廠房工業登 記。契約資料內所附鳥松區公所土地使用分區函，是伊跟仲 介說請他們去申請，確認被告賣給原告的土地是乙種工業區 沒錯等語（本院卷第183至184頁），核與證人朱日新即本件 仲介公司人員於本院審理中證述：簽約前伊有帶原告法定代 理人陳靖庸去現場查看土地，看了二、三次，每次停留五到 十分鐘。原告有提到是要買土地蓋廠房，被告應該知道原告 買土地是要蓋廠房，但在現場簽約時，賣方並無當場說保證 可以蓋廠房，沒有說到這個。簽約時有伊、陳靖庸、歐怡蘭 、許鳳珠，還有代書王𦆀環、仲介公司人員在場，當時賣方 均無人向買方保證可興建廠房，陳靖庸當時只有提到要蓋廠 房，注重這塊地是工業用地，並沒有提到保證蓋廠房的事， 所以也沒有記在契約條款中。鳥松區公所土地使用分區函是 伊公司候品姍申請的，是確定這塊土地是不是屬工業使用， 我們房地產接受地主委託仲介銷售，有義務查詢系爭土地的 產權狀況，所以主動去申請的，確認土地與謄本資料相符， 做為契約的一部分。簽約前查詢結果，系爭土地謄本上沒有 記載建物的資料，至於建照方面，仲介沒有查詢之義務等情 相符（本院卷第179至182頁）。再參以遍觀系爭買賣契約書 （本院卷第200至209頁），其上均無註明被告保證系爭土地 得興建廠房、申請建築執照絕無問題之任何文字，是綜合上 情，充其量僅能證明被告知悉原告購買系爭土地之動機，並 提供鳥松區公所函作為契約附件，以確認系爭土地之使用分 區確為乙種工業區而已，惟無法證明被告曾向原告保證系爭 土地得興建廠房、申請建築執照絕無問題等情至明。從而， 原告主張被告曾向原告為上開保證，故系爭土地欠缺出賣人 保證之效用、品質云云，即屬無據。至原告所引臺灣高等法 院90年度重上字第529號民事判決，既非終審判決之見解， 本無拘束本院之效力，且該案事實乃土地存有既存道路之瑕 疵，與本件事實顯有不同，無從比附援引，併予敘明。 ㈡原告得否請求被告返還買賣價金？得否請求被告負不完全給 付之債務不履行損害賠償責任？ 1.按所謂「不完全給付」，係指債務人未依債務本旨而為給付 而言，出賣人若依契約成立時買賣標的物之現狀交付，即屬 依債務本旨給付，尚不構成不完全給付。 2.承上，系爭土地既無瑕疵存在，被告就系爭土地復未保證得 興建廠房、取得建造執照無問題，原告即無從依民法關於物 之瑕疵擔保規定，取得單方解除系爭契約之權利，是縱令原 告曾於103年9月3日寄發存證信函解除系爭契約，亦不生合 法解約之效力，原告尚不得請求被告返還買賣價金及加計法 定遲延利息。再系爭土地並無存在給付瑕疵，亦未經被告保 證效用或品質，業經本院審認如前，則被告既係依契約成立 時買賣標的物之現狀交付，即屬依債務本旨提出給付，自不 構成不完全給付。從而原告依據民法227條、260條等規定， 請求被告賠償其所受之廠房設計規劃費用470,000元、地質 鑽探費用112,035元、另行支出廠房租金1,217,580元、員工 宿舍租金63,000元，合計1,862,615元之損害云云，即屬無 據。 六、綜上所述，系爭土地並無瑕疵，原告不得單方解除契約，則 原告依民法354條第1項前段、第2項、第359條前段、第259 條第2款及第227條、第260條等規定，請求被告返還買賣價 金91,693,000元，及自102年9月18日起至清償日止按年息5% 計算之利息；暨請求被告給付1,862,615元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，均無理由， 應予駁回。又其訴既經駁回，假執行之聲請已失所依附，應 併予駁回。再本件為判決基礎之事證已臻明確，原告再聲請 向工務局函詢「其係於何時、以及如何認定補辦拆除執照之 義務人」等節，核無必要，應予駁回；兩造其餘主張、陳述 及所提證據，經審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不 逐一論述。 七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。 中 華 民 國 105 年 1 月 13 日 民事第六庭 法 官 林韋岑 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 1 月 13 日 書記官 楊銘仁