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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第1017號 原　　　告　楊勝傑 訴訟代理人　黃君介律師 被　　　告　三木國際實業有限公司 法定代理人　林淑芬 訴訟代理人　王炯棻律師 　　　　　　黃永隆律師 上列當事人間返還買賣價金事件，本院民國106年5月10日言詞辯 論終結，判決如下： 主 文 原告之訴暨假執行之聲請駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張：伊於民國104年12月14日以新臺幣（下同）4290 萬元向被告購買其所有、坐落高雄市○○區○○段000000地 號土地（下稱系爭土地），及其上同段5873建號建物即門牌 號碼高雄市○○區○○○○路○○號房屋（下稱系爭房屋，與 系爭土地合稱系爭房地），雙方並於同日簽定買賣契約（下 稱系爭買賣契約）、價金履約保證書申請書、價金履約保證 書，伊同時簽發金額新臺幣（下同）430 萬元之支票做為簽 約金（下稱系爭簽約金），並存入雙方約定之信託財產專戶 （即訴外人合泰建築經理股份有限公司設立於兆豐國際商業 銀行思源分行、戶名兆豐國際商業銀行受託信託財產專戶、 帳號000000- 00000000之履約保證帳戶內）。詎雙方於洽談 過程中，伊已再三告知房仲即永慶不動產代銷業務，伊購買 系爭房地之目的係為開設補習班使用，需要確認系爭房屋整 棟建物是否皆能做為商業使用，亦於簽約當天要求被告提出 系爭房地所有權狀及使用執照以供確認得否合法設立補習班 ，被告亦保證絕無問題，日後會再補相關文件，卻遲至104 年12月28日始收到系爭房地之所有權狀、使用執照，此時才 發現系爭房屋僅一樓可做商業使用，顯與伊開設補習班之預 定效用不符，伊多次向被告表示解除契約，並請求返還系爭 簽約金均遭拒，茲以起訴狀繕本送達被告解除系爭買賣契約 ，則被告自應返還系爭簽約金，為此，爰依民法第354 條、 第359 條、第373條、第259條等規定，提起本件訴訟，並聲 明：（一）被告應給付原告430 萬元及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；（二） 願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：伊係委託永慶不動產高雄大順龍華加盟店代為銷 售系爭房地，並由訴外人即房仲梁佑欣承辦前開代銷業務， 因而本件系爭房地之買賣均由代銷業務梁佑欣出面與原告洽 談，伊不知原告有無告知該代銷業務購屋之目的係開設補習 班，況該代銷業務亦未轉告原告購買系爭房地之目的，直至 104年12月4日，雙方首次見面，並於當日完成簽約手續，簽 約時，原告並未提出指定系爭房地用途之要求，系爭買賣契 約亦未載明購買系爭房地之目的係供作補習班使用，被告自 不負保證系爭房地可供設立補習班用途之責任；再依系爭買 賣契約第4條約定，伊應於104年12月31日備齊一切過戶證件 資料，原告同時應給付備證用印款860萬元，而伊已於104年 12月28日交付，實無任何拖延未交付證件資料之情；嗣因原 告未依約給付備證用印款及完稅款價金，經被告於105年1月 15日以存證信函催告原告履行，仍無結果，復於105年1月22 日以存證信函向被告為解除系爭買賣契約，並沒收系爭簽約 金之表示，原告事後始請求返還系爭簽約金，洵屬無據等語 置辯，並聲明：（一）原告之訴駁回；（二）如受不利判決 ，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項 （一）原告從事補習文教業，並開設補習班，期間長達26年。 （二）被告為系爭房地之所有權人，並委託永慶不動產專任委託 銷售，並由古志豪、梁佑欣承辦銷售業務，古志豪負責與 原告聯絡買賣系爭房地事宜，梁祐欣則負責與被告聯絡買 賣系爭房地事宜（見院卷二第127頁）。 （三）兩造於104 年12月14日簽訂系爭買賣契約，約定買賣總價 款4290萬元，原告於同日將系爭簽約金，金額430 萬元存 入雙方約定之信託財產專戶（見院卷一第7 頁至第19頁； 第52頁至第59頁）。 （四）原告未依系爭買賣契約第4條約定，於104年12月31日給付 備證用印款860 萬元，復未依同條約定於稅捐機關核發稅 單後三日內即105年1月15日給付完稅款855萬元。 （五）系爭房地尚未移轉所有權予原告（見院卷一第42頁至第45 頁）。 （六）被告公司於105年1月15日寄發高雄大順郵局存證號碼25號 存證信函，催告原告應於文到7日內給付備證用印款860萬 元、完稅款855 萬元，計1715萬元，屆期未繳即解除系爭 買賣契約並沒收系爭簽約金；該存證信函於業105年1月18 日送達原告（見院卷一第62頁至第63頁反面）。 （七）被告於105年1月27日以原告未依限給付備證用印款860 萬 元、完稅款855 萬元，合計1715萬元為由，寄發高雄大順 郵局存證號碼000044號存證信函向原告解除系爭買賣契約 ，並沒收系爭簽約金之意思表示，上開存證信函於105年1 月28日送達予原告（見院卷一第64頁至第65頁）。 （八）系爭房地坐落於「內惟埤文化園區特定區計劃」範圍內， 使用分區屬「特定第五種住宅區」，依現行土地使用分區 管制要點第3條第2款之規定，可用於文教設施，但限於地 面第一層使用（見院卷一第82頁至第83頁反面；院二卷第 8頁至第9頁）。 四、兩造之爭點 （一）原告主張系爭房地具有無法開設補習班使用之瑕疵，而解 除系爭買賣契約，是否合法？ （二）系爭買賣契約是否經被告合法解除？被告得否全額沒入系 爭簽約金？ （三）原告依民法第259 條規定，請求被告返還系爭簽約金，金 額430萬元，有無理由？ 五、本院之判斷 （一）原告主張系爭房地具有無法開設補習班使用之瑕疵，而解 除系爭買賣契約，是否合法？ 1、按所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言。凡依通常交易 觀念，或依當事人之意思，認為物應具之價值、效用或品 質，而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者 為限。若出賣特定物其所含數量短少，足使物之價值、效 用或品質有所欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第11 73號判決參照）。 2、查系爭房地坐落於高雄市內惟埤文化區特定區計畫土地之 特定第五種住宅區，依該計畫土地使用分區管制要點第3 條規定，限地面第一層作為文教設施、社福設施、商場（ 店）、超級市場及飲食店使用，且該建物之使用執照登載 為地上五層建築物，全棟變更作為商業用使用違反前開規 定等情，有高雄市政府都市發展局105 年8月4日高市都發 規字第10532916000號函、105 年9月23日高市都發開字第 10533612200號函暨附都市計畫公告圖印、106 年3月30日 高市都發開字第10631072900 號函暨檢附計畫書在卷可憑 （見院卷一第82頁、院卷二第8頁至第9頁、第89頁至第92 頁反面），且為兩造所不爭執（見院卷二第80頁）；則系 爭房屋僅一樓可供商業用途，應足以減低系爭房屋經濟上 之價值，參酌前揭說明，可認系爭房屋應具有物之瑕疵無 訛。 3、次查證人即代銷業務梁佑欣證稱：系爭房地是由伊與同事 古志豪負責銷售，古志豪負責與原告聯絡，古志豪說過原 告要系爭房屋之權狀影本，伊回復產業調查報告裡已經有 提供電子謄本，且原告一開始並未說要開設補習班，也未 要求調查，直至簽約後，原告才說要開設補習班等語（見 院卷二第73頁至第75頁）；證人即代銷業務古志豪則證述 ：伊與原告接洽過程中，原告有要求交付系爭房屋之使用 分區資料，伊也有請屋主提出以便轉交，但原告沒有提及 購屋目的係開設補習班，僅詢問該屋有無增建，直到簽約 後，雙方聊天時，原告才提到購屋是為了開設補習班等語 （見院卷二第44頁至第46頁）；另觀諸證人梁佑欣提供之 系爭房地之不動產說明書，該說明書已有檢附系爭房地之 使用分區說明、系爭房地之土地、建物電子謄本（見院卷 二第94頁至第119 頁），且業經原告審閱內容並簽名確認 無訛（見院卷二第96頁），可見證人古志豪確實有依原告 之要求提供系爭房地之土地、建物登記謄本及使用分區說 明予原告，且原告未告知證人古志豪其購屋之目的是為開 設補習班，僅確認系爭房屋有無增建乙節，堪以認定。 4、再經本院勘驗簽約當天之錄影錄音光碟，簽約過程中，代 書有將文件遞交予原告及被告之代理人林淑真確認，雙方 簽約後，林淑真詢問原告做何行業，原告說做補教業，且 要在系爭房屋開設補習班，並提及變更作補習班使用需要 使用執照，且建築師需要去現場畫圖，並要求林淑真提供 系爭房屋權狀及使用執照，林淑真亦有與原告確認所需之 文件，並稱會告知胞姐即被告公司法定代理人林淑芬（見 院卷二第131頁至第132頁、第136頁至第137頁）；因此依 雙方交談之內容，顯然林淑真是簽約後與原告聊天，而得 知原告購屋目的係開設補習班，且於原告要求提系爭房屋 權狀及使用執照後，再次確認原告所需文件名稱，並表示 事後會告知林淑芬此事，而非向原告保證系爭房屋可做補 習班使用，再者被告亦於104 年12月28日將系爭房屋之使 用執照傳真予原告，有高雄市政府工務局(95)高市工建築 使字第396 號使用執照附卷可查（見院卷一第23頁至第25 頁），則原告主張被告應負擔保之責等語，尚難採認。 （二）系爭買賣契約是否經被告合法解除？被告得否全額沒入系 爭簽約金？ 1、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時，負遲延責任 。契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期 限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民 法第229 條第1項、第254條定有明文。又系爭買賣契約第 12條1項、第2項後段約定：「甲乙雙方（即兩造）其中之 一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定七 日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契 約，解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負 擔所有稅費。」、「如甲方毀約不買或有其他違約情事時 ，乙方於解除本契約後，得沒收甲方已給付之全部款項.. ...」，有系爭買賣契約在卷可稽（見院卷一第7頁至第15 頁）；則原告如有違反前揭契約約定情事，經被告催告後 仍未履行時，被告即得據以解除系爭買賣契約，並沒收原 告已給付之全部款項。 2、次按依系爭買賣契約第4 條約定，原告應於簽約時繳納系 爭簽約金，計430萬元，再於104年12月31日繳納備證用印 款860 萬元，待稅捐機關核發稅單後三日內，繳納完稅款 855 萬元，105年1月30日交屋時，原告應付清尾款（見院 卷一第11頁），而原告未遵期於104 年12月31日繳納備證 用印款860萬元及於稅捐機關核發稅單後三日內即105年1 月15日繳納完稅款855 萬元之事實，為兩造所不爭執（見 院卷二第79頁），堪認原告自104 年12月31日起即負給付 遲延責任；而被告嗣於105年1月15日寄發存證信函，催告 原告於文到七日內給付備證用印款860 萬元，該函文業於 105年1月18日送達原告（見不爭執事項（六）），惟原告 迄105年1月25日期間屆滿之日止，仍未付款，自可歸責於 原告，被告於105年1月27日以存證信函執此為由解除系爭 買賣契約，係屬有據。基此，系爭買賣契約於上開存證信 函送達原告時，即105年1月27日經被告合法解除（見院卷 一第64頁至第65頁反面），則被告依系爭買賣契約第12條 第1項、第2項後段約定，自得全額沒收原告已給付之系爭 簽約金，計430萬元。 3、原告固稱依系爭買賣契約第12條第3 項約定，被告應交付 證件予原告，而主張同時履行抗辯，自得拒絕給付備證用 印款等款項等語，然而在系爭買賣契約成立前，被告並無 義務交付系爭房屋之所有權狀及使用執照予原告，而是在 系爭買賣契約成立之後，被告自應依前述約定交付系爭房 地之產權證件予原告，而本件被告於簽約後確實依原告之 要求並於104 年12月28日交付系爭房屋之使用執照，業已 認定如前，則原告前揭主張，要難採認。 （三）原告依民法第259 條規定，請求被告返還系爭簽約金，金 額430萬元，有無理由？ 系爭買賣契約因可歸責於原告之事由，經被告於105年1月 28日合法解除，並依系爭買賣契約第12條第2 項後段之約 定，沒入原告給付系爭簽約金等情，業經本院審認如前， 則原告既非有權解除系爭買賣契約之人，即無從依民法第 259 條規定，請求被告回復原狀，返還原告已給付之系爭 簽約金及遲延利息，其主張為無理由。 （四）綜上所述，原告依民法第354 條、第359條、第373條、第 259條之規定，請求被告應給付原告430萬元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利 息，為無理由，自應予駁回。基此，原告既受敗訴判決， 則其假執行之聲請，即失所附麗，自應併予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審酌後認與判決結果不生影響，爰不再逐一論述。 據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。 中 華 民 國 106 年 6 月 14 日 民事第四庭 法 官 賴寶合 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 6 月 14 日 書記官 林志衡