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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第1506號 原　　　告　財團法人基督教浸禮聖經會高雄會幕堂 法定代理人　林發恩 訴訟代理人　蔡祥銘律師 　　　　　　蔡晉祐律師 被　　　告　園城企業股份有限公司 法定代理人　陳園詠 訴訟代理人　王進勝律師 　　　　　　楊宗翰律師 上列當事人間拆屋還地事件，本院於106 年2 月8 日言詞辯論終 結，判決如下： 主 文 被告應將高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○號 土地上如附圖編號Ａ所示面積四點０五平方公尺其鋼筋混凝土柱 及紅圈所示處地上至空中之鐵皮牆並其餘空中鐵皮牆及鋼筋混凝 土版、編號Ｂ所示面積九點二一平方公尺空中鐵皮牆、屋頂鐵皮 集水槽、塑膠排水管、編號C1所示面積零點四九平方公尺空中鐵 皮通風孔罩、編號C2所示面積零點四七平方公尺空中鐵皮通風孔 罩拆除，並將坐落土地返還原告。 被告應給付原告新台幣壹拾貳萬肆仟捌佰玖拾玖元，及自民國一 百零五年五月十四日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新 台幣貳仟零捌拾貳元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔。 本判決於原告以新台幣貳拾萬元供擔保後，得假執行；但被告如 以新台幣壹佰萬元預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段○○○○ ○○○○○○ ○○○○ 號土地為原告所有，被告於上開土地旁搭蓋建物作為商場使 用，越界占用上開土地，因被告所占用之土地原為排水溝渠 ，清潔人員無法進入清理水溝，導致蚊蟲滋生，原告於民國 105 年2 月間，向高雄市新興地政事務所申請鑑界，始知悉 上開被占用之情，依民法第767 條規定，請求被告拆除越界 占用建物，將占用土地返還，另請求被告給付本件起訴回溯 前5 年及起訴後無權占用期間，相當於租金之不當得利。並 聲明：㈠被告應將高雄市○○區○○段○○○○ ○○○○○○ ○○○ ○ 號土地上如附圖編號Ａ所示面積4.05平方公尺其鋼筋混凝 土柱及紅圈所示處地上至空中之鐵皮牆並其餘空中鐵皮牆及 鋼筋混凝土版、編號Ｂ所示面積9.21平方公尺空中鐵皮牆、 屋頂鐵皮集水槽、塑膠排水管、編號C1所示面積0.49平方公 尺空中鐵皮通風孔罩、編號C2所示面積0.47平方公尺空中鐵 皮通風孔罩拆除，並將坐落土地返還原告；㈡被告應給付原 告新台幣（下同）208,199 元，及自105 年5 月14日起至返 還土地之日止，按月給付原告3,470 元；㈢願供擔保，請准 宣告假執行。 二、被告抗辯：其所有建物係坐落於高雄市○○區○○段○○○○ ○○○○○○ 號土地（下稱系爭鄰地），與原告所有上開土地相 毗鄰，其建物所坐落土地係向第三人承租後合法興建，依法 取得使用執照，並於81年4 月30日即完成第1 次所有權登記 ，其未占用原告土地，原告所訴於法無據，又其建物如有越 界占用，原告至遲於88年5 月18日鑑界測量時應已知悉，竟 未即提出異議，依修正前民法第796 條規定，原告已不得請 求移去或變更建築物，另拆除對被告之損害遠大於原告可得 之利益，不合整體社會利益，原告拆除之所訴，亦有權利濫 用之情，再者，原告主張以申報地價年息10% 計算不當得利 ，亦顯過高。並聲明：㈠原告之訴及假執行聲請均駁回；㈡ 如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造之不爭執事項： ㈠高雄市○○區○○段○○○○ ○○○○○○ ○○○○ 號土地（下稱系 爭土地）為原告所有，該第515-1 號土地係於93年6 月8 日 分割自第515 號土地（並有土地登記謄本附卷可稽，見本院 卷第9 至11頁）。 ㈡高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號建 物（門牌號碼分別為「高雄市○○區○○○路○○○ 號」、「 高雄市○○區○○○路○○○ 號2 樓」、「高雄市○○區○○ 街○○號」、「高雄市○○區○○街○○號2 樓」、「高雄市○ ○區○○○路○○○ 號公共設施」等建物（下稱系爭建物）為 被告所有，建築完成日期均為81年2 月26日，坐落於系爭鄰 地，主要建材均為鋼筋混凝土造（並有建物登記謄本附卷可 按，見本院卷第12至16頁）。 ㈢系爭鄰地為南和興產股份有限公司所有，於54年11月25日以 「土地重劃」為登記原因，登記為土地所有人，517-1 號土 地分割自517 號土地（並有土地登記謄本附卷可據，見本院 卷第89至90頁）。 ㈣高雄市新興地政事務所曾因原告之申請，於105 年2 月25日 通知原告，將於同年3 月8 日就高雄市○○區○○段○○○○ 號土地為鑑界複丈測量（並有定期通知書附卷可考，見本院 卷第40頁）。 四、就兩造不爭執事項之判斷： ㈠關於原告得否訴請拆除越界建物及返還土地： ⒈所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對 於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者 ，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。而系爭建 物（含增建部分，詳事實及理由欄四㈠⒈之③所述）為被告 所有（見兩造不爭執事項㈡），且該建物其中如附圖編號Ａ 所示面積4.05平方公尺其鋼筋混凝土柱及紅圈所示處地上至 空中之鐵皮牆並其餘空中鐵皮牆及鋼筋混凝土版、編號Ｂ所 示面積9.21平方公尺空中鐵皮牆、屋頂鐵皮集水槽、塑膠排 水管、編號C1所示面積0.49平方公尺空中鐵皮通風孔罩、編 號C2所示面積0.47平方公尺空中鐵皮通風孔罩部分，占用原 告所有之系爭土地，業經本院偕同地政人員履勘及測繪在案 ，有勘驗筆錄、高雄市政府地政局新興地政事務所函及檢附 之複丈成果圖附卷可稽（見本院卷第72頁、第74至75頁、第 111 至112 頁），則被告辯稱其所有之系爭建物未占用原告 所有之系爭土地，與事實不符，不足採信，被告所有系爭建 物有上開占用之情，應可認定。被告既有占用，且並未說明 其有何使用系爭土地之合法權源，堪認屬無權占用，則原告 訴請拆除該無權占用部分之建物，並將占用土地予以歸還， 依上開規定，尚難認無所據。 ⒉被告雖辯稱原告至遲於88年5 月18日鑑界測量時，應已知悉 ，竟未即提出異議，原告已不得請求拆除上開占用部分之建 物，原告則主張因之前被告將系爭建築物出租他人作保齡球 館使用，當時保齡球場的冷卻水塔會有水滴噴出到地面，影 響路人及鄰居，是當時僅針對該冷卻水塔RC柱進行鑑界測量 ，確實有越界情形，事後被告也將該RC柱移除（見本院卷第 60頁言詞辯論筆錄），經查： ①土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地 所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其 房屋，但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金 ；前項情形，鄰地所有人得請求土地所有人，以相當之價額 購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額由當事人 協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之；土地所有 人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院 得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變 更，但土地所有人故意逾越地界者，不適用之；前條第1 項 但書及第2 項規定，於前項情形準用之，98年1 月23日公布 修正之民法第796 條、第796-1 條分別定有明文，另依民法 物權編施行法第8-3 條規定，上開規定於上開修正前土地所 有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更其房屋 時，亦有適用。則無論在98年1 月23日民法物權編修正前或 後，越界占用鄰地之建物所有人，得主張支付或不支付償金 ，以使鄰地所有人不得請求移去或變更其房屋，或以相當價 額購買越界部分土地之前提，需合於「土地所有人建築房屋 」、「建築房屋時非因故意或重大過失而逾越地界」、「鄰 地所有人知建築房屋逾越地界而未即時提出異議」之要件， 另除非土地所有人故意逾越地界，否則鄰地所有人請求移去 或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或 一部之移去或變更。 ②越界占用系爭土地之系爭建物為被告於81年2 月26日所建造 完成，此有高雄市政府工務局建造執照附卷可稽（見本院卷 第105 頁），然該建物所坐落土地當時為南和興產股份有限 公司所有（見兩造不爭執事項㈢），與上開「土地所有人建 築房屋」之要件不符。另98年1 月23日公布修正之民法第 800-1 條固規定，同法第774 條至第800 條規定，於地上權 人、農育權人、不動產役權人、典權人、承租人、其他土地 、建築物或其他工作物利用人準用，但依民法物權編施行法 第1 條規定，上開規定於公布修正前不適用，而本件被告並 未辯稱越界建築部分建造於98年1 月23日之後，且就越界建 築之論述，僅及於98年1 月23日公布修正前之民法第796 條 ，不及於修正後，是堪認越界建築部分建造時間在98年1 月 23日之前，則如上所述，本件自無98年1 月23日公布修正民 法第800-1 條之適用，併予敘明。 ③依本件履勘測繪之複丈成果圖，比對系爭建物建造時向主管 機關提出之地盤圖（見本院卷第107 頁，該圖上之第515 號 土地包含現在之第515 、第515-1 號土地，見兩造不爭執） 可知，系爭建物上開占用系爭土地及靠近系爭土地部分，原 留有1 南北向寬3 公尺，長約33.5公尺之空地，足見上開占 用系爭土地之建物部分，非在上開建築申請之範圍內，而為 嗣後所增建之違建，此並為被告所不爭執（見本院卷第100 頁言詞辯論筆錄），應可認定。上開占用系爭土地之建物既 屬嗣後增建之違建，即難認建造時業已經含建築師在內之專 業建造人員所設計、規劃及監造，則本件越界占用之情，亦 難逕認合於上開「建築房屋時非因故意或重大過失而逾越地 界」之要件。 ④被告雖提出高雄市政府新興地政事務所88年5 月4 日鑑界之 地籍圖謄本1 份，辯稱該時原告已知悉本件建築房屋逾越地 界之情形，而未即提出異議，但該地籍圖謄本上，大致僅測 繪及註記「隔鄰越界之RC」（見本院卷第57頁），該測繪及 註記與原告上開該次僅測繪冷卻水塔RC柱之主張大致相符， 並不含本件之越界占用部分，且被告並未進一步提出對其所 辯有利之說明，亦未另提出對其所辯有利之證據，是堪認原 告之主張與事實相符，則本件越界建築亦難認合於上開「鄰 地所有人知建築房屋逾越地界而未即時提出異議」之要件。 ⑤由上開說明可知，本件越界建築與98年1 月23日公布修正民 法第796 條所規定被越界建築之鄰地所有人不得請求移去或 變更其房屋之要件不符，故被告自不得依該規定，辯稱可支 付或不支付償金，而使原告不請求拆除越界占用之系爭建物 （法院於鄰地所有人即原告訴請拆除本件無權占用建物時， 斟酌公共利益及當事人利益，應否免為全部或一部拆除之判 斷，詳後事實及理由欄四㈠⒊之③所述）。 ⒊被告雖辯稱拆除越界占用之建物，對其損害遠大於對原告之 利益，不合整體社會利益，原告屬權利濫用，但原告主張系 爭建物所占用之土地原為排水溝渠，因該建物之建造，清潔 人員無法進入清理水溝，導致蚊蟲滋生，該教會之教友多位 感染登革熱疾病（見本院卷第4 頁起訴狀所載、第117 頁言 詞辯論筆錄），經查： ①權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的 ，民法第148 條第1 項定有明文，又權利之行使，是否以損 害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益 ，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以 定之，倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社 會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的， 此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋，此亦有最高法院 71年台上字第737 號民事判例要旨可資參照。 ②原告雖未具體提出其教友罹患登革熱疾病之證據以證明，但 由如附圖所示複丈成果圖北方即三多一路方向，往系爭建物 方向拍攝之照片觀察，被告所有系爭建物與原告所有系爭土 地上相隔之圍牆間，距離甚為有限，清潔人員確實無法進入 清掃，此有照片2 張及照片拍攝方位對照說明1 份附卷可資 比對（見本院卷第17至18頁），對應系爭建物在該處設有多 處排水管（見本院卷19頁下側至21頁照片5 張），及該狹小 空隙另一端亦屬狹窄且堆滿雜物（見本院第22頁照片2 張） 等情，堪認因本件之越界建築，確使系爭土地之圍牆與系爭 建物間，形成環境清掃之死角，在高雄市多年登革熱盛行之 情形下，拆除系爭建物之越界建築部分，以利該處環境清潔 之維護，非僅對原告有不可言喻之利益，且對周遭居民之身 體健康，亦屬重大之福祉，從而應認原告訴請拆除越界部分 之建築，並未顯現上開最高法院所示之「權利人所得利益極 少而他人及國家社會所受之損失甚大」之情形，則被告辯稱 原告拆除之所訴屬權利濫用，顯難認與事實相符，不足採信 。 ③本院審酌上開越界建築部分，原非合法申請許可之建物，其 存在之適法性原有可議，且如上所述，該建物之存在已形成 環境死角，增加近年高雄市登革熱傳染病疫情之控制，對全 體市民之身體健康造成威脅，故斟酌整體社會公共利益及當 事人利益後，本院認本件並無依98年1 月23日公布修正民法 第796-1 條規定免為全部或一部拆除之必要，併予敘明。 ⒋綜上，被告確有越界建築占用原告所有系爭土地之情，該占 用並無合法權源，且被告所辯亦無可採，則原告訴請拆除越 界建物，並返還占用之土地，於法均屬有據，應予准許。 ㈡關於原告得否訴請給付相當於租金不當得利及其金額： ⒈無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 ，雖有法律上之原因，而其後已不存在者亦同，民法第179 條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之 利益為社會通常之觀念，是土地所有人自得請求無權占有人 返還相當於租金之利益，此有最高法院61年台上字第1695號 判例要旨可資參照。被告所有之系爭建物，既有越界建築占 用原告所有系爭土地之情，則原告訴請被告給付本件訴訟提 起前5 年起至拆除占用建物返還土地期間相當於租金之不當 得利，如上所述，於法有據。 ⒉城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價年息 10％為限，土地法第97條第1 項亦有明文；而非城市土地雖 非上開法條規範之對象，但土地因所處位置不同所影響其價 值之因素，已反應於申報地價之高低，即非城市土地因其申 報地價較低，適用上開租金計算規定之結果，不致使非城市 土地之承租人受有不利益，是非城市土地占用之相當於租金 不當得利之計算，自可參酌上開規定，另未建造房屋土地之 租金，可單獨以土地之申報地價計算，亦可參酌上開規定以 定相當於租金不當得利之計算，是不論系爭土地是否屬土地 法所規定之城市地方土地，均可參酌上開規定判斷本件相當 於租金不當得利之數額。 ⒊本件被告越界建築部分之範圍，主要為如附圖編號Ａ所示面 積4.05平方公尺、編號Ｂ所示面積9.21平方公尺（編號C1、 C2所示空中鐵皮通風孔罩大致亦在編號Ｂ所示範圍內），合 計占用面積為13.26 平方公尺，而占用處位於高雄市○○○ 路南側（見本院卷第112 頁複丈成果圖），該處距離三多商 圈不遠，交通便利，住家或商業之使用價值均高，相當於租 金不當得利之標準，自應以申報地價年息較高百分比計算， 而本件占用位置除高雄市○○區○○段○○○○ ○○○○○○ 號土 地外，亦含緊鄰之同區段第515 號土地，但占用第515 號土 地之面積較為有限，又上開2 筆土地及第515 號土地之105 年申報地價分別為每平方公尺26,912元、9,680 元，此有土 地登記謄本附卷可稽（見本院卷第9 至11頁），另該處屬市 區道路，近年之地價調整有限，綜上各情，本院認本件之相 當於租金不當得利數額，應統一依每平方公尺26,912元為基 準計算，但略微調降申報地價之年息百分比，即以每平方公 尺26,912元之年息7.5%計算為適當，則原告起訴前5 年間可 請求之相當於租金不當得利為124,899 元（26,912×13.26 ×7%×5 ＝124,899，小數點以下四捨五入），起訴翌日之 105 年5 月14日起至返還土地之日止，每月得請求之相當於 租金不當得利數額為2,082 元（26,912×13.26 ×7%÷12＝ 2,082 ，小數點以下四捨五入）。 五、綜上所述，被告確有越界建築占用原告所有系爭土地之情， 且該占用並無合法權源，被告所辯亦無可採，則原告訴請拆 屋還地部分，於法有據，應予准許，另原告訴請被告給付相 當於租金不當得利部分，於124,899 元及自105 年5 月14日 起至返還土地之日止，按月給付2,082 元之範圍，於法有據 ，應予准許，超過上開範圍之所訴，於法無據，應予駁回。 又原告及被告分別陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執 行，就原告勝訴部分，經核並無不合，爰分別酌定相當擔保 金額准許之；至原告敗訴部分，假執行之聲請已失所依附， 應併予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經 審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明 。 據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。 中 華 民 國 106 年 3 月 1 日 民事第五庭 法 官 鄭峻明 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 3 月 1 日 書記官 王居玲