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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　105年度訴字第700號 原　　　告　　沈美宜 被　　　告　　張惠玲 　　　　　　　宏業不動產經紀有限公司 法定代理人　　楊宏文 共　　　同　　阮文泉律師 訴訟代理人 被　　　告　　楊宏文 兼　上一人　　曾勝堂 訴訟代理人 上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國105 年7 月1 日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告張惠玲應給付原告新臺幣壹拾萬元，及自民國一○五年一月 十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告張惠玲負擔九分之一，餘由原告負擔。 本判決第一項得假執行。但被告張惠玲如以新臺幣壹拾萬元為原 告預供擔保，免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告起訴主張：被告楊宏文、曾勝堂分別擔任被告宏業不動 產經紀有限公司（下稱宏業公司）之負責人及店長職務，被 告張惠玲則委由宏業公司居間仲介出售坐落高雄市○○區○ ○段0 ○段000 地號土地及其上同小段4866建號建物即門牌 號碼高雄市○○區○○○路○○○ 號10樓之2 房屋（下稱系爭 房地）。伊於民國104 年12月4 日委託訴外人住商不動產加 盟店即昕居不動產有限公司（下稱昕居公司）透過宏業公司 向張惠玲表達購買系爭房地之意，同日在宏業公司址設高雄 市○○區○○○路○○○ 號營業處所簽定不動產買賣契約（下 稱系爭契約），約定買賣價金為新臺幣（下同）940 萬元， 伊當日已給付簽約金94萬元（10萬元現金及84萬元本票）。 詎楊宏文與曾勝堂利用伊與張惠玲簽約之際，另安排其他買 家購買系爭房地，藉此誘使該買家拉高買價後，曾勝堂再向 伊佯稱系爭契約未經宏業公司承認、用印，故該契約不成立 為由，要求伊與昕居公司仲介人員黃士維離開現場，致伊當 場有遭受羞辱之感。嗣伊知悉上情，而張惠玲亦於同日與他 人就系爭房地另簽署買賣契約，並辦理所有權移轉登記，顯 然已無任何履行系爭契約之意願，則張惠玲有毀約不賣之情 事，依民法第250 條規定及系爭契約第12條第3 項後段約定 ，被告應另交付依原所收款項即94萬元計算之金額予伊，以 為違約損害賠償。又楊宏文與曾勝堂共同所為上開行為係於 執行職務時，故意以違背公序良俗之方法，侵害伊取得系爭 房地之債權、財產權，宏業公司與楊宏文、曾勝堂應連帶負 損害賠償責任。關於伊受有94萬元之損害，係本於不同之法 律上原因，向張惠玲與宏業公司、楊宏文、曾勝堂請求損害 賠償，然被告給付目的既屬同一，應就伊所受損失負不真正 連帶賠償責任。為此爰依系爭契約第12條第3 項後段及民法 第250 條、第184 條第1 項、第185 條第1 項前段、第28條 與公司法第23條第2 項之規定提起本訴，並聲明：㈠張惠玲 應給付原告94萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止 ，按週年利率5 ％計算之利息。㈡楊宏文、曾勝堂與宏業公 司應連帶給付原告94萬元，及自追加被告狀繕本送達最後被 告之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈢前 任一被告為全部或一部給付，另一被告於該給付範圍內得免 給付義務。㈣願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：張惠玲委由宏業公司居間仲介銷售系爭房地，而 依據不動產經紀業管理條例第22條第1 項第6 款之規定，原 告與張惠玲就系爭房地所為之系爭契約應由宏業公司指派經 紀人簽章後，系爭契約始為成立，惟原告與張惠玲於簽約當 日仍在協商階段，因宏業公司認系爭契約所約定之買賣價金 對張惠玲不利，故不願在系爭契約上用印，宏業公司既未用 印，系爭契約即未成立，原告無權利受損。又縱系爭契約已 成立，然曾勝堂當日向原告表示無法在系爭契約上用印後， 原告當場表示不願購買，張惠玲遂退還簽約款予原告，故系 爭契約業經合意解除，則張惠玲另出售系爭房地予第三人， 即無毀約不賣之情事。再者，原告於簽約當日僅提出斡旋金 10萬元，並於簽約當日即已取回，原告未受有94萬元之損害 等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願 供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項： ㈠原告前向張惠玲購買系爭房地，約定買賣價金為940 萬元， 並於104 年12月4 日委託昕居公司透過宏業公司與張惠玲接 洽。 ㈡原告與張惠玲於104 年12月4 日在宏業公司營業處所簽立系 爭契約，並於其上簽名用印，宏業公司則尚未在系爭契約用 印。 ㈢倘本院審理後，認被告應負給付義務，張惠玲部分之利息自 105 年1 月19日起算。 四、本件爭點： ㈠系爭契約有無成立？倘系爭契約已成立，簽約當日是否業經 解除？ ㈡原告請求張惠玲賠償94萬元有無理由？ ㈢楊宏文、曾勝堂對原告有無構成侵權行為？宏業公司應否負 連帶損害賠償任？ 五、法院得心證之理由： ㈠系爭契約有無成立？倘系爭契約已成立，簽約當日是否業經 解除？ ⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支 付價金之契約，當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣 契約即為成立，民法第345 條定有明文。而當事人間合法締 結之契約，雙方均應受其拘束，除兩造同意或有解除原因發 生外，不容一造任意反悔請求解約（最高法院19年上字第98 5 號判例要旨參照）。經查，原告主張：伊當日與昕居公司 仲介人員黃士維一同至宏業公司營業處所與張惠玲簽約，當 時有代書何金鳳、宏業公司仲介人員戴榮凱在場，伊與張惠 玲合意約定買賣價金為940 萬元，並在系爭契約上簽名、用 印後，曾勝堂表示宏業公司無法在該契約上用印，張惠玲當 下沒有任何反應，伊很生氣離開，宏業公司仲介人員戴榮凱 就把10萬元丟給伊，伊將10萬元交給黃士維等語（見本院卷 第57至58頁），核與證人即負責系爭契約簽約過程之代書何 金鳳於本院證稱：簽約當日伊攜帶制式合約書到現場，並向 原告與張惠玲確定系爭契約之價金及內容，雙方均在系爭契 約上簽名，程序尚未完成，還在等宏業公司用印，曾勝堂表 示宏業公司不承認系爭契約，無法用印，原告很生氣的說不 買了，沒有印象張惠玲有何反應，後來原告要離開，並向伊 索討10萬元，伊有當著戴榮凱的面前將10萬元還給原告。依 照伊慣例會在簽約時就契約逐條向客戶說明，雖然簽約金記 載94萬元，但簽約當時原告僅交付10萬元；伊沒有印象原告 有簽發本票，也沒有印象伊有告訴原告，如果賣方不賣要賠 償94萬元等語（見本院卷第96至99頁）；暨證人即宏業公司 仲介人員戴榮凱於本院證稱：伊負責銷售系爭房地，原告與 張惠玲簽約當時伊有在場，雙方已經講好價錢是940 萬元， 也在系爭契約上簽名，原告有交付10萬元給代書何金鳳，但 沒有簽發本票，後來因為宏業公司有另一組買家出價較高， 所以不願在系爭契約上用印，張惠玲沒有什麼反應，伊記得 原告很生氣，並堅持仍要買系爭房地，這個過程中何金鳳有 將10萬元交給伊，伊再交給黃士維。伊認為宏業公司處理本 件買賣過程並不妥適，事後伊已離職等語（見本院卷第100 頁至第102 頁反面）大致相符，可知原告與張惠玲於簽約當 日確實在宏業公司就系爭不動產簽署買賣契約，約定買賣價 金為940 萬元；佐以原告與張惠玲當日所簽署之系爭契約， 係台慶國際股份有限公司制式不動產買賣契約書，其上明確 記載買方為原告，賣方為張惠玲，系爭契約第1 條亦載明買 賣標的為系爭不動產，第4 條記載買賣總價為940 萬元，且 原告與張惠玲均已在系爭契約上簽名、用印（見本院卷第14 2 至146 頁）等情相互以觀，足認原告與張惠玲就系爭契約 之標的物及價金互相同意，揆諸前揭規定，是以系爭契約業 已成立。 ⒉至被告辯稱：依據不動產經紀業管理條例第22條第1 項第6 款規定，系爭契約須經買賣雙方及宏業公司用印後始為成立 ，系爭契約未經宏業公司用印，即不成立云云。惟按不動產 之買賣，如委由經紀業仲介或代銷者，不動產買賣契約書應 由經紀業指派經紀人簽章，不動產經紀業管理條例第22條第 1 項第6 款雖定有明文，然依據該法條文義解釋，未明文規 範不動產買賣契約以經紀人員簽章為成立要件；且觀諸該條 立法理由係為建立不動產交易秩序、保障交易當事人之權益 ，而要求經紀人須於不動產買賣契約書上簽名蓋章以昭慎重 ，並無以之為契約成立要件之意。由此可知，宏業公司有無 於系爭契約上用印，無關買賣契約成立與否，而系爭契約業 已成立如前所述，縱宏業公司未於該契約上用印，系爭契約 仍成立、有效，被告上開辯詞委不足採。 ⒊又被告雖辯稱：系爭契約已於簽約當日經雙方合意解除云云 。惟經本院當庭勘驗簽約當日錄影光碟畫面，原告與張惠玲 、何金鳳、戴榮凱及黃士維在房間內進行簽約，曾勝堂走進 房間先向何金鳳表示：「這個案子我沒有辦法簽」、「我簽 了會出事情」等語，接著朝向原告稱：「沈小姐，不好意思 啦，我沒辦法簽，我只能告訴你們這樣子，沒有辦法，我簽 了就出事情，你們簽的合約沒有我公司蓋大、小章，我一律 不承認」等語，並與張惠玲隨同離開房間；原告聽聞後即表 示不滿，並稱：「不要再叫我，害我花了老半天，不要打電 話給我」，而一旁之黃士維則詢問何金鳳有關錢與身分證該 如何處理，何金鳳當場返還身分證予原告，並於原告欲離開 房間時，向原告表示「我要拿錢給你，你不要走，我要親自 交給你」等語，原告則回應「那你錢先給我」等情，有本院 勘驗筆錄（見本院卷第184 至185 頁）在卷可稽，可見曾勝 堂向原告與張惠玲表示無法在系爭契約上用印後，張惠玲未 有任何反應，旋即離開現場，而原告當下情緒雖有不滿，然 僅要求何金鳳返還已交付之身分證及金錢，未見有解除契約 之意思表示；且依據證人何金鳳、戴榮凱上開證詞可知，原 告與張惠玲簽約後，曾勝堂始向兩人表示宏業公司不承認系 爭契約，而張惠玲於離開現場前亦無任何反應，難認有向原 告表示解除或同意解除系爭契約之意思表示。則被告上開辯 稱云云亦不足採。是系爭契約於簽約當日業已成立，且未經 雙方合意解除，應堪認定。 ㈡原告請求張惠玲賠償94萬元有無理由？ ⒈張惠玲於簽約當日與原告簽署系爭契約後，又與第三人就系 爭不動產簽署買賣契約，並於104 年12月21日辦畢所有權移 轉登記乙節，有系爭不動產登謄本及異動索引（見本院卷第 31至37頁）附卷可參，且經張惠玲、曾勝堂自承在卷（見本 院卷第89頁、第108 頁反面），足認張惠玲與原告成立系爭 契約後，另將系爭不動產移轉登記予第三人，而有毀約不賣 之違約情事。又原告於105 年5 月27日所提民事準備狀內已 載明依據系爭契約第12條第3 項後段約定請求張惠玲賠償違 約損害，並經張惠玲當庭收受（見本院卷第118 至121 頁） ，顯見原告因張惠玲有違約不賣之情事，進而表示欲依系爭 買賣契約第12條第3 項約定解除系爭契約，並請求賠償。而 按兩造就系爭不動產已成立系爭契約，張惠玲自應受系爭契 約書所載條款拘束，且其確有毀約不賣、給付不能之情事已 如前述，則依據系爭契約第12條第3 項後段約定：「如乙方 （按指張惠玲）違約不賣或給付不能或不為給付或有其他違 約情事時，甲方（按指原告）除得解除本契約外，乙方應於 甲方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方， 並於解約日起十日內另交付依原所收款項計算之金額予甲方 ，以為違約損害賠償」（見本院卷第145 頁反面），是原告 依此得請求張惠玲返還已收之款項，併另依原收款項計算之 違約損害賠償金額，堪以認定。 ⒉原告主張：伊於簽約當日交付94萬元簽約金予張惠玲，包括 10萬元現金及84萬元本票，事後亦將該94萬元匯入昕居公司 帳戶，張惠玲應賠償94萬元云云，固提出原告於104 年12月 4 日所簽發票面金額84萬元、票號041719號本票影本1 紙及 104 年12月10日匯款申請書影本1 紙（見本院卷第26頁）為 證。經查，原告先陳稱：伊忘記簽約當日有無簽立84萬元本 票，當天伊被宏業公司趕出來之後，因昕居公司說系爭契約 已成立，故伊簽發票面金額84萬元、票號041719號本票交予 昕居公司云云（見本院卷第57頁反面），後改稱：伊不知道 84萬元本票在何人手上云云（見本院卷第182 頁），經核原 告關於簽約當日有無簽發84萬元本票及該本票由何人保管乙 節，其前後陳述不一，是否屬實已有可疑。其次，張惠玲於 本院陳稱：伊於簽約當日未收到原告所簽發之本票等語（見 本院卷第87頁反面），核與證人何金鳳、戴榮凱均證稱：沒 有印象原告有簽發本票等語（見本院卷97頁反面、第101 頁 ）相符，參以何金鳳僅係負責系爭契約簽約過程之代書，與 兩造無利害關係，而戴榮凱雖曾為宏業公司仲介人員，然業 已離職，與張惠玲亦無親屬僱傭等利害關係，衡情，何金鳳 、戴榮凱應無甘冒偽證罪責而捏詞偏頗被告之動機，則其等 上開證詞，應可採信，堪認原告於簽約當時並未簽發84萬元 本票交予張惠玲。佐以原告得知宏業公司不願於系爭契約上 用印，氣憤欲離開現場之際，原告與黃士維僅要求何金鳳返 還身分證及現金等情，有前揭勘驗筆錄（見本院卷第185 頁 ）在卷相互以觀，倘原告於簽約當時確實交付84萬元本票供 作簽約款項，則原告向何金鳳催討身份證及10萬元現金，理 應同時要求返還本票，豈有任憑他人持有票面金額高達84萬 元之本票，又另匯款84萬元予昕居公司？此顯與常情有違， 益徵原告於簽約當時僅交付10萬元現金，並未交付84萬元本 票供作簽約款，堪以認定。至證人黃士維於本院雖證稱：簽 約當時原告有交付現金10萬元及簽發84萬元本票予代書保管 。伊與原告離開時，戴榮凱有將10萬元拿給伊，伊與原告沒 有拿本票，沒有印象原告有問本票怎麼辦，後來因為昕居公 司認為系爭契約已成立，故要求原告將84萬元匯到公司帳戶 ，伊亦將上開10萬元轉交給公司。何金鳳於簽約當時有說如 果買方不買，必須賠償賣方94萬元，如果賣方不賣，亦需賠 償94萬元等語（見本院卷第92頁反面至第94頁反面），惟核 關於原告於簽約當時有無簽發、交付84萬元本票乙節，顯與 何金鳳、戴榮凱前揭證詞不符；再參諸黃士維任職之昕居公 司係受原告委託處理系爭不動產議價事宜，並陪同原告前往 宏業公司簽約，於離開之際尚有告知拿取身份證及現金等情 以觀，倘原告當日確實有簽發、交付84萬元本票之情事，黃 士維亦應提醒原告併同收回本票，其竟對此置之不理？顯與 常情有違，況昕居公司因本件買賣糾紛而與宏業公司間就仲 介費用拆算有利害關係，其證詞恐有迴護原告之虞，故黃士 維證稱原告於簽約當日有簽發84萬元本票云云尚難採信。自 難以此為有利於原告之認定。 ⒊再者，張惠玲於本院陳稱：伊將系爭不動產交給宏業公司的 戴榮凱銷售，並沒有授權其他仲介公司，至於宏業公司怎麼 處理，伊並不清楚等語（見本院卷第87頁），核與證人戴榮 凱證稱：張惠玲將系爭不動產交由宏業公司專任銷售，宏業 公司通知其他同業聯賣（見本院卷第101 頁）等語，暨證人 黃士維於本院證稱：伊不認識張惠玲，系爭不動產係宏業公 司的案件，經由宏業公司開發同仁同意後，由昕居公司與宏 業公司聯賣（見本院卷第91頁反面）等語大致相符，由此可 知，張惠玲係將系爭不動產專任委由宏業公司仲介銷售，未 曾接觸昕居公司仲介人員，至宏業公司將此銷售訊息告知昕 居公司或其他同業，並共同銷售系爭房地，係屬宏業公司與 其他同業間於將來銷售成功時如何拆算仲介費，尚難以此遽 認張惠玲有委託昕居公司銷售系爭不動產之情。參以原告所 提出其與昕居公司間買賣定金收款憑證、買賣議價委託書、 及確認書（見本院卷第25頁、第80至81頁）所載內容，可知 昕居公司係受原告委託居間代為處理系爭不動產議價事宜， 並收受原告所交付之斡旋金，則昕居公司於系爭不動產交易 過程中，係屬原告之受託人，與張惠玲無關，縱原告事後交 付94萬予昕居公司，亦無從以此認定張惠玲業已受領上開款 項。又系爭契約第12條第3 項後段已載明「乙方另交付原所 收款項計算之金額予甲方」，並未明文約定該「所收款項」 即指「簽約款」，縱系爭契約記載「簽約款」94萬元，尚難 以此推論張惠玲應賠償原告簽約款94萬元，則原告依據系爭 契約第12條第3 項後段約定請求張惠玲交付原所收款項計算 之金額以為違約損害賠償，即應視張惠玲於簽約當時所收款 項之金額為何。今原告於簽約當日既僅交付10萬元現金已如 前述，且張惠玲已返還該10萬元，是原告僅得再向張惠玲請 求另交付所收款項10萬元以為違約損害賠償。從而原告請求 張惠玲賠償10萬元，即屬有據，逾此範圍之請求，則屬無據 。 ㈢楊宏文、曾勝堂對原告有無構成侵權行為？宏業公司應否負 連帶損害賠償任？ ⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同；數人 共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。民法第 184 條第1 項、第185 條第1 項前段分別定有明文。惟按我 國基於私法自治、契約自由原則，並未禁止出賣人就同一標 的物締結數個買賣契約，蓋自由市場提供締約雙方充分選擇 締約對象、締約條件之機會，買方既得依其意願、能力出價 ，賣方自可選擇是否接受該價格，並決定將標的物移轉與何 人所有，若認賣方不得選擇將標的物移轉予出價較高之買方 ，則有礙自由市場之競爭，發揮物之最大效益。 ⒉經查，張惠玲於簽約當日與原告簽署系爭契約後，系爭契約 尚未解除，張惠玲於同日與第三人就系爭不動產另行簽署買 賣契約，並於104 年12月21日辦畢所有權移轉登記等情已如 前述，是張惠玲與原告成立系爭契約後，又將系爭不動產出 售第三人，並完成所有權移轉登記，而有一屋二賣之情事， 堪以認定。是張惠玲與原告成立系爭契約後，倘有其他買家 出價更高，本得衡量自身利益後，選擇與其他買家締約，然 其對於原告負有債務履行之損害賠償責任。而宏業公司受張 惠玲委託居間銷售系爭不動產，於知悉有其他買家出價更高 ，向張惠玲告知其他締約機會，以履行其受託義務，並無不 法。再者，曾勝堂於簽約當日先向原告表達歉意，並告知宏 業公司無法用印等情，有前揭勘驗筆錄（見本院卷第184 至 185 頁）在卷可稽。由是以觀，曾勝堂當時雖中斷簽約過程 ，並偕同張惠玲離開現場，然其態度和善，並未有任何辱罵 或刺激原告之言詞，雖令原告感到不悅，然曾勝堂係為維護 委任人張惠玲之利益，尚不違反契約自由保障之限度。是原 告空言泛稱：曾勝堂於阻止簽約當時態度惡劣，致伊當場有 遭受羞辱之感云云顯非可採。至於張惠玲是否與其他買家締 約，並拒絕履行系爭契約，則由張惠玲本其意願自由選擇， 縱張惠玲選擇對原告違約不賣，原告得依循債務不履行之規 定向張惠玲請求賠償，其所受損害亦獲填補，尚難以楊宏文 、曾勝堂向張惠玲告知有其他買家出價更高，而遽認此舉具 有侵害原告債權或財產權之不法性。是以，楊宏文、曾勝堂 尚無不法侵害原告之權利，自不構成侵權行為，宏業公司亦 無庸連帶負損害賠償之責。從而原告請求宏業公司與楊宏文 、曾勝堂連帶賠償94萬元，即屬無據。 六、綜上所述，原告依系爭契約第12條第3 項後段，請求張惠玲 給付10萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即105 年1 月19日 起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由 ，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。至於 原告依民法第184 條第1 項、第185 條第1 項前段、第28條 、公司法第23條第2 項之規定，請求宏業公司與楊宏文、曾 勝堂連帶賠償94萬元，及自追加被告狀繕本送達最後被告之 翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為無理由 ，應予駁回。 七、本件判命張惠玲給付之金額，未逾500,000 元，爰依民事訴 訟法第389 條第1 項第5 款，依職權宣告假執行。惟張惠玲 亦陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，本院併依職權定相 當擔保金額宣告之，至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所 附麗，應予駁回。 八、據上結論，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項 ，判決如主文。 中 華 民 國 105 年 7 月 22 日 民事第三庭法 官 張嘉芳 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 7 月 25 日 書記官 陳瓊芳