臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　105年度重訴字第325號 原　　　告　南和興產股份有限公司 法定代理人　Richard Jay Reitknecht 訴訟代理人　陳和君律師 　　　　　　劉健右律師 被　　　告　萬利通股份有限公司 法定代理人　陳田熞 訴訟代理人　尤中瑛律師 被　　　告　御品旅館有限公司 法定代理人　劉坤福 訴訟代理人　王志中律師 被　　　告　歐閣精品旅館有限公司 法定代理人　簡森貴 訴訟代理人　陳裕文律師 上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國107年3月21日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 被告萬利通股份有限公司應於原告給付新臺幣參仟柒佰伍拾貳萬 陸仟玖佰陸拾元之同時，將坐落高雄市○○區○○○段○○○○ ○號土地上如附圖一編號A 、B 、C 、D 、E 、F 、G 、H 、I 、J 、K 所示之高雄市○○區○○○段○○○○○號建物、地上 物拆除，並將高雄市○○區○○○段○○○○○號土地騰空返還 予原告。 被告萬利通股份有限公司應於原告給付新臺幣貳仟壹佰貳拾伍萬 貳仟貳佰壹拾伍元之同時，將坐落高雄市○○區○○段一小段一 九七一、一九七一之一、一九七一之二地號土地上如附圖二編號 A 、B 、C 、D 、E 、F1、F2、F3、G 、H1、H2、H3、I 、J 、 K 、L 、M 、N 、O 所示之高雄市○○區○○段○○段○○○○ 號建物、地上物拆除，並將高雄市○○區○○段一小段一九七一 、一九七一之一、一九七一之二地號土地騰空返還予原告。 被告御品旅館有限公司應於原告給付新臺幣參仟柒佰伍拾貳萬陸 仟玖佰陸拾元予被告萬利通股份有限公司之同時，自第一項所示 建物及地上物遷出。 被告歐閣精品旅館有限公司應於原告給付新臺幣貳仟壹佰貳拾伍 萬貳仟貳佰壹拾伍元予被告萬利通股份有限公司之同時，自第二 項所示建物及地上物遷出。 被告萬利通股份有限公司應自民國一○五年七月一日起至履行第 一項義務之日止，按月給付原告新臺幣伍萬柒仟捌佰元。 被告萬利通股份有限公司應自民國一○五年七月一日起至履行第 二項義務之日止，按月給付原告新臺幣壹拾柒萬捌佰元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告萬利通股份有限公司負擔五分之二、被告御品旅 館股份有限公司負擔五分之一、被告歐閣精品旅館有限公司負擔 五分之一，餘由原告負擔。 事實及理由 壹、程序部分 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款定有明文。次按請求之基礎事實同一，係指變更或追加 之訴與原訴之原因事實有其共同性，先後所為請求之主張在 社會生活上可認為有共通性或關連性，而就原請求之訴訟及 證據資料於相當程度範圍內具有同一性或一體性，在審理時 得加以利用，俾先後兩請求可在同一程序得加以解決，並無 害於他造當事人程序權之保障，以避免重複審理，庶能統一 解決紛爭，用符訴訟經濟之謂。查原告起訴聲明請求：㈠被 告御品旅館有限公司（下稱御品公司）應自坐落高雄市○○ 區○○○段○○○○○號土地（下稱系爭甲地）上之建物遷出。 ㈡被告歐閣精品旅館有限公司（下稱歐閣公司）應自坐落高 雄市○○區○○段○○段000000000000000000地號土地（ 下合稱系爭乙地，系爭乙地與系爭甲地合稱系爭土地）上之 建物遷出。㈢被告萬利通股份有限公司（下稱萬利通公司） 應將坐落系爭甲地上之建物及地上物拆除，將系爭甲地返還 予原告。㈣被告萬利通公司應自民國105 年7 月1 日起，至 拆除第三項所示建物並交還第三項所示土地之日止，按月給 付原告新臺幣（下同）132,464 元。㈤被告萬利通公司應將 坐落系爭乙地上之建物及地上物拆除，將系爭乙地返還予原 告。㈥被告萬利通公司應自105 年7 月1 日起，至拆除第五 項所示建物並交還第五項所示土地之日止，按月給付原告31 6,296 元。嗣原告於106 年7 月14日具狀變更原訴並追加備 位之訴，另於107 年3 月21日言詞辯論程序中補充其先位聲 明，經變更及追加後之聲明如下：㈠被告御品公司應自坐落 系爭甲地上如附圖一所示之建物及地上物遷出。㈡被告歐閣 公司應自坐落系爭乙地上如附圖二所示之建物及地上物遷出 。㈢被告萬利通公司應將坐落系爭甲地上如附圖一所示A 、 B 、C 、D 、E 、F 、G 、H 、I 、J 、K 部分之建物及地 上物( 下稱系爭A 建物) 拆除，並將系爭甲地返還予原告。 ㈣被告萬利通公司應自105 年7 月1 日起，至第三項義務履 行之日止，按月給付原告132,464 元。㈤被告萬利通公司應 將坐落系爭乙地及同區段1975、1986-4地號土地（下稱系爭 1975等地號土地）上如附圖二所示A 、B 、C 、D 、E 、F1 、F2、F3、G 、H1、H2、H3、I 、J 、K 、L 、M 、N 、O 部分之建物及地上物( 下稱系爭B 建物，系爭B 建物與系爭 A 建物合稱系爭建物）拆除，並將系爭乙地返還予原告。㈥ 被告萬利通公司應自105 年7 月1 日起，至第五項義務履行 之日止，按月給付原告316,296 元。並就前開聲明第三項、 第五項為備位聲明：㈠被告萬利通公司應將坐落系爭甲地及 同區段1925地號土地上之20870 建號建物辦理分割，並將分 割後坐落系爭甲地上如附圖一所示 A 、B 、C 、D 、E 、F 、G 、H 、I 、J 、K 部分之建物所有權移轉登記予原告， 並將該建物交付原告；將系爭甲地返還予原告。㈡被告萬利 通公司應將坐落系爭乙地及系爭1975等地號土地上如附圖二 所示A 、B 、C 、D 、E 、F3、G 、H1、H2、H3、I 、J 、 K 、L 、M 、N 、O 之建物及地上物拆除；將如附圖二所示 F1、F2部分之3590建號建物所有權移轉登記予原告，並將該 建物交付原告，將系爭乙地返還予原告。經核原告之追加請 求與原請求，均係本於原告與被告萬利通公司間租地建屋， 與該租約屆滿後被告萬利通公司應否將系爭建物拆除及負擔 相當於租金之不當得利，以及被告御品公司與被告歐閣公司 是否應遷出坐落於系爭土地上之建物等同一原因事實，並於 社會生活上具有關連性，且此項追加請求尚不至造成過重之 調查負擔或妨礙被告之程序權保障，而能達成統一解決紛爭 之效果，避免重複審理，故原告上開追加聲明，於法並無不 合，自應准許。被告萬利通公司抗辯原告之追加請求不合法 云云，尚非可取。 貳、實體部分： 一、原告主張：系爭土地為原告所有，原告於85年1 月1 日與被 告萬利通公司簽立土地租賃契約書（下稱系爭租約），由原 告將系爭土地出租予被告萬利通公司作為建築基地使用，約 定租期至104 年12月31日止。嗣於104 年12月31日租期屆滿 後，兩造未再續約，即系爭租約已於104 年12月31日屆期終 止。被告萬利通公司承租系爭土地後，利用系爭甲地與相鄰 非原告所有之高雄市○○區○○○段○○○○○○○○○○號土地（ 下分別以各地號稱之）作為建築基地，興建系爭A 建物( 建 號：高雄市○○區○○○段○○○○○ 號，門牌號碼：高雄市○ ○區○○○路○○○ 號) ，另在系爭乙地上興建系爭B 建物( 建號：高雄市○○區○○段○○○○號，門牌號碼：高雄市○○ 區○○路○○○ 號）。而被告萬利通公司目前將系爭A 建物出 租予被告御品公司經營「御宿汽車旅館」，另將系爭B 建物 出租予被告歐閣公司經營「歐閣汽車旅館」。又原告於系爭 租約租期屆至前，已明確向被告萬利通公司表示租期屆滿後 不再續租系爭土地，且已依系爭租約第10條約定，以不動產 估價師之鑑價結果，通知被告萬利通公司領取系爭B 建物之 補償費21,252,215元，並以系爭A 建物坐落系爭甲地與1925 、1927地號土地面積之比例計算，通知被告萬利通公司領取 補償費，惟被告萬利通公司不接受，仍繼續占有系爭土地， 而被告御品公司、歐閣公司亦繼續占有系爭A 、B 建物營業 ，迄未遷出，是原告自得依民法第767 條規定，請求被告御 品公司、歐閣公司應分別自坐落系爭甲地、乙地上之系爭A 建物及B 建物內遷出，另依民法第455 條前段、第767 條第 1 項規定，請求被告萬利通公司應將坐落系爭土地上之建物 及地上物拆除，並將系爭土地返還原告。至附圖二編號A(招 牌) 、B(花台) 、N(招牌) 所示雖部分坐落於非原告所有之 系爭1975等地號土地上，惟系爭1975等地號土地實為馬路， 且A 招牌緊鄰原告所有之1971地號土地，B 花台部分坐落、 部分緊鄰原告所有之1971地號土地，N 招牌部分坐落、部分 緊鄰原告所有之1971地號土地，故A 招牌、B 花台與N 招牌 均顯然影響原告自由出入1971地號土地，原告自得依民法第 76 7條中段及後段規定併請求拆除之。倘認原告於租期屆滿 後應依系爭建物之市價購買之，而不得請求拆除系爭建物， 則原告得依系爭契約第10條及民法第348 條第1 項、第455 條規定，請求被告萬利通公司先就20870 建號建物辦理分割 登記，並將分割後坐落於系爭甲地上之建物所有權移轉予原 告，並將建物交付原告占有，及返還系爭甲地予原告；另得 依系爭契約第10條、民法第348 條第1 項、第455 條及第76 7 條規定，請求被告萬利通公司應於拆除3590建號建物增建 部分後，將3590建號建物所有權移轉予原告，並將3590建號 建物交付予原告及返還系爭乙地予原告。另被告萬利通公司 於租期屆滿後仍繼續無權占有系爭土地，因此獲有相當於租 金之利益，倘以系爭土地申報地價10％計算租金，系爭甲地 每月租金應為132,464 元【計算式：501 ㎡×31,728元×10 ％÷12＝132,464 元】，系爭乙地每月租金應為316,296 元 【（計算式：859.93㎡×22,002元＋793.13㎡×12,000元＋ 793.15㎡×12,000元）×10％÷12＝316,296 元】，至被告 萬利通公司自105 年1 月1 日至105 年6 月30日占用系爭土 地之不當得利，另與其對原告之其他債權相互抵銷，則被告 萬利通公司自105 年7 月1 日起應按月分別給付原告132,46 4 元（系爭甲地）、316,296 元（系爭乙地）等語。並聲明 ：㈠被告御品公司應自坐落系爭甲地上如附圖一所示之建物 及地上物遷出。㈡被告歐閣公司應自坐落系爭乙地上如附圖 二所示之建物及地上物遷出。㈢被告萬利通公司應將坐落系 爭甲地上之系爭A 建物拆除，並將系爭甲地騰空返還予原告 。㈣被告萬利通公司應自105 年7 月1 日起，至第三項義務 履行之日止，按月給付原告132,464 元。㈤被告萬利通公司 應將坐落系爭乙地及系爭1975等地號土地上之系爭B 建物拆 除，並將系爭乙地騰空返還予原告。㈥被告萬利通公司應自 105 年7 月1 日起，至第五項義務履行之日止，按月給付原 告316,296 元。並就前開聲明第三項、第五項為備位聲明： ㈠被告萬利通公司應將坐落系爭甲地及同區段1925地號土地 上之20870 建號建物辦理分割，並將分割後坐落系爭甲地上 之系爭A 建物所有權移轉登記予原告，並將該建物交付原告 ；將系爭甲地返還予原告。㈡被告萬利通公司應將坐落系爭 乙地及系爭1975等地號土地上如附圖二所示A 、B 、C 、D 、E 、F3、G 、H1、H2、H3、I 、J 、K 、L 、M 、N 、O 之建物及地上物拆除；將如附圖二所示F1、F2部分之3590建 號建物所有權移轉登記予原告，並將該建物交付原告，將系 爭乙地返還予原告。 二、被告則以： ㈠被告萬利通公司部分：系爭土地為原告所有，原告與被告萬 利通公司自85年1 月1 日簽立系爭租約，約定租期至104 年 12月31日止。被告萬利通公司承租系爭土地後，利用系爭甲 地與相鄰非原告所有之1925、1927地號土地作為建築基地， 興建系爭A 建物，另在系爭乙地上興建系爭B 建物。被告萬 利通公司目前將系爭A 建物出租予被告御品公司經營「御宿 汽車旅館」，另將系爭B 建物出租予被告歐閣公司經營「歐 閣汽車旅館」。又被告萬利通公司迄今仍有意願承租系爭土 地，而系爭租約第10條約定，在原告於租期屆滿或中途終止 租約收回系爭土地時，應同時依「市價」補償被告萬利通公 司，被告萬利通公司則須將系爭建物之所有權移轉予原告， 使土地與建物所有權歸屬同一人，以達不動產最大經濟效益 ，關於原告出租土地予家族成員名下公司，在租期屆滿或中 途終止租約時，土地上建物應由原告以市價補償買回乙節， 亦有諸多實例為憑，是原告請求被告萬利通公司拆除系爭建 物，自不足採；再者，原告依系爭租約第10條約定，既負有 市價補償義務，應有民法第264 條同時履行抗辯之適用，即 於原告未依市價補償被告萬利通公司前，被告萬利通公司自 無返還系爭土地之義務；另原告提出之估價報告書並未考慮 系爭建物之內部裝潢、設備等足以增加系爭建物價值之因素 而為估價，僅以勘估外觀、定額折舊方式扣減系爭建物之價 值，故原告所提估價報告書之內容，即無可採，系爭建物市 價應依高雄市舉辦公共工程拆遷補償及救濟自治條例規定， 計算補償基準為宜。另若認被告應自105 年7 月1 日起至交 還系爭土地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利， 則租金之數額應以雙方於系爭租約約定之租金數額為標準， 即系爭甲地每月57,800元，系爭乙地每月170,800 元。此外 ，原告並未敘明與其對被告萬利通公司之不當得利債權（10 5 年1 月1 日起至105 年6 月30日止）相抵銷之債權內容為 何，自不生抵銷之效力。綜上，原告主張為無理由，並聲明 ：原告之訴駁回。 ㈡被告御品公司部分：被告御品公司僅為系爭A 建物之承租人 ，不清楚原告與被告萬利通公司間就系爭甲地是否有重新簽 訂租約或繼續收取租金之不定期租賃關係，被告御品公司屬 善意第三人，故被告御品公司之承租權利應不受原告與被告 萬利通公司之土地租賃契約影響，應予保護。又原告主張之 不動產估價師鑑定之補償費數額明顯過低，且所包含之估價 範圍、有無包含裝潢等情，均有疑問，而被告御品公司目前 仍在系爭甲地上經營旅宿業，需維持數十位員工之全家生計 ，且被告御品公司均有依約繳納租金，目前仍有權使用系爭 甲地及其上之系爭A 建物，是被告御品公司不同意自系爭A 建物遷出。原告於租賃當時已得預見系爭土地出租之後係為 供興建建物之用，且於出租土地後，已知悉被告萬利通公司 將系爭甲地併同非屬原告所有之同地段1925、1927地號土地 合併利用，興建汽車旅館並全部租予被告御品公司使用，且 原告所有之土地持分面積僅約佔全部建物面積之1/3 ，另所 有建物均相連興建，如依原告拆除建物之請求，將使剩餘2/ 3 建物亦因結構安全因素無法繼續使用，原告權利之行使， 已然違反人際間私法行為互動之信賴基礎，應屬權利濫用等 語置辯。並聲明：原告之訴駁回。 ㈢被告歐閣公司部分：系爭乙地為原告所有，而系爭B 建物係 由被告萬利通公司出租予被告歐閣公司。被告歐閣公司依法 向被告萬利通公司承租系爭B 建物，依約自得使用該建物， 且為有權占有，是原告主張被告歐閣公司應自系爭B 建物遷 出，自不足採。又被告歐閣公司與原告間並無租賃關係，原 告無從依民法第455 條對被告歐閣公司主張權利，而系爭 B 建物並非原告所有，原告亦不得依民法第767 條第1 項前段 對被告歐閣公司有何請求。被告歐閣公司承租系爭乙地作為 經營旅館之使用，已投資相當成本在旅館之經營及設備的購 置，原告本於土地所有權人地位請求拆屋還地，其權利之行 使亦必須合乎誠實信用原則，然原告迄未提出就系爭土地有 何準備開發利用之相關計畫，考量坐落於系爭乙地上之系爭 B 建物之價值，以及被告歐閣公司之員工依靠被告歐閣公司 經營旅館而維持生計等情事，原告是否有權利濫用之情形， 亦請予以審酌等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。 三、兩造不爭執事項： ㈠系爭土地為原告所有，原告於85年1 月1 日與被告萬利通公 司簽立系爭租約，由原告將系爭土地出租予被告萬利通公司 作為建築基地使用，約定租期至104 年12月31日止。 ㈡被告萬利通公司承租系爭土地後，利用系爭甲地與相鄰非原 告所有之同段1925、1927地號土地作為建築基地，興建系爭 A 建物，現出租予被告御品公司經營「御宿汽車旅館」；另 在系爭乙地上興建系爭B 建物，現出租予被告歐閣公司經營 「歐閣汽車旅館」。 ㈢原告與被告萬利通公司系爭租約租期屆滿後，雙方未再續約 ，原告曾就系爭建物送不動產估價師估價，並就系爭建物發 函通知被告萬利通公司該估價結果，且於函文主旨分別記載 「本公司擬以新台幣參仟柒佰伍拾貳萬陸仟玖佰陸拾元整為 補償貴公司所有座落高雄市○○區○○○段○○○○○號上建物 乙事如說明，請查照」、「本公司擬以新台幣貳仟壹佰貳拾 伍萬貳仟貳佰壹拾伍元整為補償貴公司所有座落高雄市○○ 區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號上建物乙事如說明，請 查照」等語，同時檢附中華徵信不動產估價師聯合事務所函 文作為附件（被證22、原證18），被告萬利通公司則就系爭 A 建物函覆表示「貴公司擬以新臺幣參仟柒佰伍拾貳萬陸仟 玖佰陸拾元整補償本公司所有座落高雄市○○區○○○段○○ ○○○號上建物乙事，本公司敬表同意，請查照」等語（詳被 證23）。 ㈣被告萬利通公司於系爭租約租期屆滿後曾繼續給付租金給原 告，惟均遭原告退回，並未受領。 四、本件之爭點： ㈠被告萬利通公司與原告於系爭租約屆滿後，占用系爭土地有 無合法權源？原告請求被告萬利通公司拆除系爭土地上之建 物及地上物，並將土地返還原告，有無理由？ ㈡系爭租約第10條關於原告應依坐落基地上建物之市價補償被 告萬利通公司之約定，與被告萬利通公司拆除系爭土地上之 建物及地上物之義務，兩者之間有無同時履行抗辯之適用？ 又坐落於系爭土地上之建物及地上物之補償市價應以多少為 適當？ ㈢原告請求被告萬利通公司給付自系爭租約終止後相當於租金 之不當得利，有無理由？如有，其金額應以若干為適當？ ㈣原告請求被告御品公司、歐閣公司分別自坐落系爭土地上之 系爭建物遷出，有無理由？ 五、得心證之理由： ㈠被告萬利通公司與原告於系爭租約屆滿後，占用系爭土地有 無合法權源？原告請求被告萬利通公司拆除系爭土地上之建 物及地上物，並將土地返還原告，有無理由？ ⒈本件原告主張系爭租約已於104 年12月31日屆滿，故請求被 告萬利通公司拆除坐落於系爭土地上之系爭建物，並將系爭 土地返還。被告萬利通公司則辯以：依系爭租約第10條約定 ，在原告於租期屆滿或中途終止租約收回系爭土地時，應同 時依「市價」補償被告萬利通公司，被告萬利通公司則須將 系爭建物之所有權移轉予原告，使土地與建物所有權歸屬同 一人，以達不動產最大經濟效益，是原告不得請求被告萬利 通公司拆除系爭建物等語。是本件應審究者，為系爭租約第 10條約定( 下稱系爭條款) 之真正涵義為何，原告得否逕依 民法第455 條前段、第767 條第1 項規定，請求被告萬利通 公司拆除系爭建物，茲說明如下： ⒉經查： ⑴按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文，而所謂探求當事人之真意，如 兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實 、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人 所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則 涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合 公平正義；復按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求， 以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契 約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料， 本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作 全盤之觀察，以為其判斷之基礎（最高法院96年度台上字第 286 號、99年度台上字第1421號判決意旨參照）。又按當事 人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立；又當 事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表 示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人 意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，為民法第 345 條第2 項及第153 條第2 項分別定有明文。再按預約乃約定 將來訂立一定契約即本約之契約（最高法院97年度台上字第 945 號判決意旨參照）。 ⑵查系爭條款係約定：「本件租賃契約於租期屆滿或中途終止 租約乙方（即被告萬利通公司）座落本基地之建物，甲方（ 即原告）應依市價補償乙方」等語，有系爭租約在卷可佐（ 見本院卷一第13頁至第16頁），依文義解釋，可知該條款意 在約定倘原告與被告萬利通公司於租期屆滿而未能達成續租 合意，或中途終止租約時，原告即負有依坐落該基地上之現 存建物市價補償被告萬利通公司之義務，藉此調和、兼顧出 租人收回土地之利益以及承租人未能續約所受之損失與出資 興建坐落基地上建物之相關成本費用，兼及鼓勵承租人開發 利用系爭土地，進而發揮土地利用之價值。再查，系爭條款 所約定之補償方式，僅載明「依市價補償」之字眼，並未就 一般買賣契約必要之點，諸如價金金額、價款支付方式、房 屋移轉登記及交付期限等事項予以約明，亦未有關於原告與 被告萬利通公司應就基地建物訂立買賣契約之約定，則依系 爭條款之文義與內容以觀，是否得逕認除原告以金錢補償外 ，另有被告萬利通公司須將系爭建物之所有權移轉予原告之 約定，已非無疑。復參酌原告與被告萬利通公司係於85年間 訂立系爭租約，約定租賃期間為20年，則於此非短之租賃期 間中，系爭土地上所存之建物類型及其利用型態當存有各種 無法預期之可能，難認原告於締約之初即願就未來於系爭土 地上可能存在之任何建物成立買賣契約，並毫無保留地於租 期屆滿後以市價購回之可能，否則，兩造即應會於系爭租約 中除約定補償條款之外，另就移轉系爭建物所有權等事項為 進一步約定。可徵系爭條款應僅著重於補償承租人，而非必 使原告取得系爭土地上建物之所有權，即堪認定。 ⑶再者，原告與被告萬利通公司締結系爭租約時，其等之法定 代理人為家族成員關係，此為原告及被告萬利通公司所自承 ( 見本院卷一第238 頁反面、本院卷二第152 頁反面) ，且 原告亦以類似模式將多筆名下土地出租予其他家庭成員，有 被告萬利通公司提出之多份租約可佐（見本院卷二第111 頁 至第113 頁、第130 頁至第132 頁、第149 頁至第151 頁） ，則考量該等特殊之締約背景，原告於締約當時本於家族情 誼，透過系爭條款補償承租人，縱於給付補償金後不取得系 爭土地上之建物所有權，亦非顯然悖於常情。準此，系爭條 款應重在補償承租人因未能續約所受之損失，藉此條款優厚 於同屬家族成員之承租人，兼及鼓勵承租人開發利用系爭土 地，進而發揮土地利用之價值，而非有使原告買回系爭建物 或訂立買賣預約之意涵，此應較符系爭條款之締約真意。是 被告萬利通公司前開所辯，難謂可採。 ⑷被告萬利通公司固抗辯：關於原告出租土地予家族成員名下 公司，在租期屆滿或中途終止租約時，土地上建物應由原告 以市價補償買回乙節，亦有諸多實例為憑，並提出原告與被 告萬利通公司、訴外人萬年達股份有限公司（下稱萬年達公 司）及田圃企業股份有限公司（下稱田圃公司）間之租賃契 約、終止租賃契約書、不動產買賣合約書、建物所有權狀等 件為憑（見本院卷一第241 至279 頁）。惟查，被告萬利通 公司所舉上開實例，乃於租賃雙方終止租賃契約之後，另行 針對坐落於租賃土地上之建物之買賣價金達成合意，因而成 立買賣契約，然系爭租約終止之後，原告與被告萬利通公司 並未就坐落於租賃基地上之系爭建物達成任何買賣契約之意 思表示合致，自難逕行比附援引前例，而主張原告負有買回 系爭建物之義務。況且，系爭租約並未有訂約雙方將來必須 訂立買賣契約之約定，亦難逕認雙方已有將來需訂立買賣契 約之預約存在，是被告萬利通公司此部分之抗辯，並非可採 。 ⑸按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有權人對於 無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455 條 前段、第767 條第1 項前段分別定有明文。經查，系爭租約 於104 年12月31日終止，被告萬利通公司於系爭租約終止後 仍持續以其所有之系爭建物占有系爭土地等情，業經本院會 同兩造及高雄市政府地政局新興地政事務所人員勘測現場屬 實，有本院勘驗筆錄、現場照片及上開地政事務所 106 年6 月21日高市地新測字第10670516300 號函所附複丈成果圖附 卷可稽（本院卷一第186 至187 頁、第226 至228 頁），且 為兩造所不爭執，洵堪認定，則原告依據首揭規定，本於所 有權之作用，請求被告萬利通公司拆除坐落於系爭土地上之 建物及地上物並返還系爭土地予原告，自屬有據。至原告依 民法第767 條第1 項中段主張被告萬利通公司應併拆除系爭 1975等地號土地上如附圖二所示A ( 招牌) 、B(花台) 、N( 招牌) 部分之地上物云云，惟按所有人對於妨害其所有權者 ，得請求除去之，民法第767 條第1 項中段定有明文。此所 謂妨害者，係指以占有以外方法，客觀上不法侵害所有權或 阻礙所有人之圓滿行使其所有權之行為或事實而言（最高法 院88年度台上字第2420號判決意旨參照）。查系爭1975、19 86-4地號土地皆非原告所有，而附圖二編號A(招牌) 、B(花 台) 、N(招牌) 所示地上物占用系爭1975等地號土地之面積 甚微，且其中編號A 、N 部分均為招牌，對於人員動線出入 毫無影響，而編號B 部分之花台占用系爭1975地號土地雖為 馬路，然系爭乙地鄰路寬度顯然大於該花台占用道路之寬度 甚多，縱使附圖二編號B 所示占用系爭1975地號土地部分未 予拆除，亦不致於影響原告出入1971地號土地之動線，是原 告主張上開地上物顯然影響原告自由出入1971地號土地云云 ，自屬無據，原告復未能具體指明如附圖二編號A(招牌) 、 B(花台) 、N(招牌) 所示地上物有何其他足以妨礙原告所有 權行使之情形，是原告請求併拆除系爭1975等地號土地上如 附圖二所示A ( 招牌) 、B(花台) 、N(招牌) 部分之地上物 ，即無理由。 ㈡系爭條款關於原告應依坐落基地上建物之市價補償被告萬利 通公司之約定，與被告萬利通公司拆除系爭土地上之建物及 地上物之義務，兩者之間有無同時履行抗辯之適用？又坐落 於系爭土地上之建物及地上物之補償市價應以多少為適當？ 1.按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒 絕自己之給付。民法第264 條第1 項前段定有明文。而同時 履行抗辯權，原則上固適用於具有對價關係之雙方債務間。 然而，雖非具有對價關係之雙務契約而生之債務，其兩債務 之對立，在實質上有牽連性者，基於法律公平原則，亦非不 許其準用或類推適用關於同時履行之抗辯（最高法院74年度 台上字第355 號判決意旨參照）。又被告在裁判上援用民法 第264 條之抗辯權時，原告如不能證明自己已為給付或已提 出給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給 付之判決，不能遽將原告之訴駁回（最高法院29年上字第89 5 號民事判例要旨足參 ）。經查，系爭租約之租期已於104 年12月31日屆滿，原告不予續租並依系爭條款負有給付被告 補償金之義務，而被告則負有返還系爭土地之義務，已如前 述。又原告與被告萬利通公司上述之給付義務，均因系爭租 約而生，且系爭條款意在補償承租人因未能續約所受之損失 與出資興建坐落基地上建物之相關成本費用，兼及鼓勵承租 人開發利用系爭土地，進而發揮土地利用之價值，亦如前述 ，則為貫徹系爭條款之締約本旨，應認二者之間在履行上有 實質上牽連並立於互為對待給付之關係，復基於法律公平原 則而衡酌本件事實所顯現之利益狀態，實與民法第264 條第 1 項前段所呈現之利益狀態相同，應有類推適用該條文之餘 地。是以，原告於租約期滿而不續約所需給付補償金之義務 ，與被告萬利通公司於租約期滿所負拆屋還地之義務，雙方 應立於同時履行抗辯之狀態。是原告主張其請求拆除系爭建 物之依據為民法第455 條及同法第767 條，而被告萬利通公 司請求補償之依據則為系爭條款，兩者不生同時履行抗辯云 云，尚非可採。 2.原告固援引最高法院之見解數則，進而抗辯本案應無同時履 行抗辯之適用云云。惟查，其中最高法院59年台上字第 850 號判例，僅在闡釋所謂同時履行抗辯係雙方債務基於同一雙 務契約而生，非就基地租賃契約之當事人得否於租約終止時 ，為給付補償金及租賃物返還之抗辯。至最高法院83年度台 上字第2400號判例、同院63年度台上字第828 號判例、同院 85年度台上字第2642號判例及同院105 年度台上字第1907號 判決，則係分別以耕地三七五減租條例第17條、實施都市平 均地權條例第56條、投標須知與獎勵重劃辦法第31條等規定 所規範之補償義務、返還土地或拆除義務為其討論標的，則 該等義務之權源係本於各該法規所由生，非如本件之系爭租 約係當事人本於契約自由原則並衡酌兩造利益所定，自不能 比附援用。是原告所引判決之基礎事實，核與本案基礎事實 有所不同，尚無法逕予適用於本案。 3.關於坐落於系爭土地上之系爭建物之補償市價應以多少為適 當，原告於起訴時提出中華徵信不動產估價師聯合事務所針 對系爭建物之估價報告書( 下稱系爭估價報告書) ，勘估系 爭A 建物、系爭B 建物於105 年1 月30日（即系爭租約期間 屆滿之翌月）之價值分別為37,526,960元、21,252,215元。 被告萬利通公司則以：系爭估價報告書並未考慮系爭建物之 內部裝潢、設備等足以增加系爭建物價值之因素而為估價， 僅以勘估外觀、定額折舊方式扣減系爭建物之價值，故系爭 估價報告書之內容，即無可採，系爭建物市價應依高雄市舉 辦公共工程拆遷補償及救濟自治條例規定，計算補償基準為 宜等語置辯。經查，系爭條款之目的在補償被告萬利通公司 於系爭土地上建屋後未能繼續承租系爭土地而生之損失乙節 ，業經審認如前，則原告依系爭條款應給付之補償金額，即 應考量興建系爭房屋之營造單價、折舊定之。而勘估標的時 非必進入室內勘察，此觀不動產估價技術規則第13條第2 項 可知，且系爭估價報告書亦已於內文中敘明，有該估價報告 書在卷可佐（見本院卷一第26頁、第31頁、第71頁、第176 頁），難認有何違反估價程序之情事。再系爭條款所欲補償 之建屋損失是否包含爭建物之內部裝潢，並未明訂於該條款 之文字中，被告萬利通公司此部分之主張已非無疑；況系爭 建物之內部裝潢隨建物之利用型態而有異，且內部裝潢設備 之實際出資者，亦非必為被告萬利通公司，自難認系爭條款 於締約當時即將此內部裝潢設備情況亦一律包含於補償範圍 內，故被告萬利通公司抗辯系爭估價報告書並未考慮系爭建 物之內部裝潢、設備等足以增加系爭建物價值之因素而為估 價云云，自無可採。又系爭建物經上開鑑定機構考量估價目 的、勘估標的屬性、使用現狀及估價方法特性，按中華民國 不動產估價師公會全國聯合會公布之「第四號公報」登載之 建物標準單價表，依成本法估價，並斟酌系爭房屋整體規劃 、樓層高度、建材使用及建築物設備等個別條件，評估系爭 A 建物、系爭B 建物之營造單價分別為每坪42,310、41,320 元，復斟酌規劃設計費用、廣告銷售費用、管理費用、稅捐 、利息及一般投資興建者能接受之利潤率等因素，估算系爭 A 建物、系爭B 建物之重置成本分別為每坪51,500元、50,1 00元，經扣減系爭房屋累計折舊額後，認系爭A 建物、系爭 B 建物折舊後之現值分別為每坪36,023元、28,682元，按系 爭A 建物、系爭B 建物總面積分別為1041.75 坪、740.96坪 ，其總值分別為37,526,960元、21,252,215元等情，有該不 動產估價報告書為憑（見本院卷一第21至111 頁），本院審 酌該鑑定機構具有鑑定方面之專業性，且前揭鑑定結論並無 邏輯推論上之謬誤或悖於科學論理法則之情事，其鑑定結果 應屬可採，堪認原告依系爭條款就系爭A 、B 建物應補償被 告萬利通公司之數額各為37,526,960元、21,252,215元。 ⒋原告雖主張系爭A 建物之補償範圍應以坐落系爭甲地範圍內 之建號20870 建物為限( 且不含增建及內部裝潢) ，則依系 爭A 建物坐落系爭甲地與同段1925、1927地號土地之面積比 例計算後，補償價格為6,474,176 元云云( 見本院卷二第68 頁反面) ，然系爭A 建物雖同時坐落於系爭甲地及相鄰之同 段1925、1927地號土地上，然該建物為鋼筋混凝土加強磚造 、地上四層之樓房，且外觀大致上為一完整相連無分棟之建 築，此有系爭估價報告書及現場勘估照片在卷可稽( 見本院 卷一第40頁、第49至51頁) ，則系爭A 建物顯然並無可明確 區別坐落於各地號土地之獨立性可言，咸難認定原告主張系 爭A 建物之補償範圍應依坐落於系爭甲地範圍內之建物面積 比例計算為妥適。復且，原告早於105 年3 月4 日即以函文 向被告萬利通公司表示其擬以前開鑑價結果即37,526,960元 作為補償坐落系爭甲地上建物之價格，且未附註任何條件或 但書，而被告萬利通公司亦於同年月16日函覆願接受該補償 價格等情，有105 年3 月4 日南和業字第1050307 號函及10 5 年3 月16日萬利通行字第1050301 號函各1 紙在卷足參( 見本院卷二第37至38頁) ，堪認以前開估定價格作為坐落於 系爭甲地上建物之補償價格，尚屬合理，且為兩造所接受之 範圍，原告事後復改口陳稱其並無以該價格與被告萬利通公 司就系爭甲地範圍內之20870 建號建物達成補償合意之意思 云云( 見本院卷二第118 頁反面) ，顯與先前意思表示相互 扞格，且有違誠實信用原則。是以，系爭A 建物之補償價格 應以前揭估價金額即37,526,960元為依據，原告指稱應依系 爭A 建物坐落於系爭甲地內之範圍比例為計算標準云云，難 以憑採；原告據此請求囑託機關鑑定系爭A 建物坐落系爭甲 地範圍內之部分市價為何，亦核無鑑定之必要，併此敘明。 ⒌末查，高雄市舉辦公共工程拆遷補償及救濟自治條例( 下稱 系爭補償條例) 係為政府機關辦理公共工程拆遷補償及救濟 所設，其係高雄市政府為達順利執行公共工程拆遷之行政目 的，並補償因興辦公共工程而遭拆遷者所受之損害，使該等 人民得透過補償易地重建原有建築或彌補因拆遷所受損失， 實有衡平人民因拆遷所形成之特別犧牲，並獎勵拆遷之意旨 存在，此觀諸該條例第1 、5 、7 、8 條與該條例所定附表 益明。是系爭補償條例所訂之補償條件與補償價額，核屬基 於特別犧牲理論及獎勵拆遷之公益目的所為，要難與私人間 自行約定之補償條款相比擬，故被告萬利通公司主張系爭建 物市價應依系爭補償條例規定，計算補償基準云云，難認妥 適。況被告萬利通公司曾於105 年3 月16日發函予原告，於 該函文中明確表示：「貴公司擬以新臺幣參仟柒佰伍拾貳萬 陸仟玖佰陸拾元整補償本公司所有座落高雄市○○區○○○ 段○○○○○號上建物乙事，本公司敬表同意，請查照」等語( 見本院卷二第38頁) ，益徵被告萬利通公司對於系爭估價報 告書就系爭A 建物之鑑定價格並無爭議，故而同意以該估價 總值作為補償金額之基準，則被告萬利通公司嗣後徒執前詞 爭執系爭估價報告書之正確性，委無可採。 ㈢原告請求被告萬利通公司給付自系爭租約終止後相當於租金 之不當得利，有無理由？如有，其金額應以若干為適當？ 1.按土地所有人得依不當得利法則向無權占用其土地之人請求 返還相當於租金之損害金，此有最高法院88年度台上字第33 31號民事裁判要旨得資參照。 2.查系爭建物既坐落於原告所有系爭土地上，且被告萬利通公 司與原告訂立租約之租期於104 年12月31日即已屆至，則自 105 年1 月1 日起，被告萬利通公司所有如附圖一、二所示 系爭建物即無占用系爭土地之合法權源，則原告訴請被告萬 利通公司應自105 年7 月1 日起至拆除系爭建物並返還系爭 土地之日止，給付相當於租金之損害金，於法即無不合。原 告所負補償金之給付義務與被告萬利通公司所負返還系爭土 地與拆除系爭建物之義務，兩者固立於同時履行抗辯之關係 ，亦如前述，然同時履行抗辯權之制度目的僅在透過抗辯權 確保對待給付債權之實現，被告萬利通公司雖可行使同時履 行抗辯權而於原告給付補償金前拒絕履行拆屋還地義務，然 被告萬利通公司尚不因該抗辯權之行使而獲致占有系爭土地 之法律上原因，更不因此免除其行使同時履行抗辯權期間所 持續占有系爭土地致應另負之相當於租金不當得利義務，是 被告萬利通公司於拆除系爭建物並返還系爭土地予原告之前 ，自應負有給付相當於租金之不當得利義務，自不待言。 3.查原告與被告萬利通公司既就系爭土地訂有系爭租約，迄租 約期滿前，雙方就系爭甲地及乙地之每月租金各約定為57,8 00元、170,800 元一情，有系爭租約及租金調整通知書在卷 可證( 見本院卷一第13至16頁，本院卷二第286 至287 頁) ，且本件為租期屆滿後之繼續占用，占用時間與租約緊鄰， 租金之計算標準亦不致有劇烈變動，則被告萬利通公司於系 爭租約終止後所負之相當於租金之不當得利，仍應按系爭租 約之租金標準計算，較符事理之衡平。故被告萬利通公司於 租期屆滿後，仍繼續無權占用系爭甲地及乙地之相當於租金 之不當得利數額，應各以57,800元、170,800 元為適當。原 告雖主張兩造先前所簽訂之租約係因締約斯時原告負責人與 被告萬利通公司負責人為兄弟，且被告萬利通公司復為原告 之股東，始約定以原告就系爭土地應繳納之地價稅加一成， 而顯然低於市場行情之租金，自無法以該租金計算本件不當 得利數額云云( 見本院卷二第126 頁) 。然查，系爭租約所 約定之租金並非一成不變，兩造於102 年1 月21日甚且再度 約定調整租金後，始為目前每月57,800元、170,800 元之金 額，足徵系爭租約約定之租金價額，已足充份反應該承租基 地之位置、工商業繁榮程度等情狀，則原告謂系爭租約所約 定之租金無法反應市場行情云云，已非無疑；再者，原告雖 稱兩造先前簽訂系爭租約時，原告負責人與被告萬利通公司 負責人為兄弟，且被告萬利通公司復為原告之股東，故約定 之租金低於市場行情云云；然系爭租約締約雙方為分屬不同 法人格之主體，縱使當時原告及被告萬利通公司之負責人為 兄弟關係，而被告萬利通公司亦為原告之股東，亦非當然導 致兩造所約定之租金將顯然低於市場行情之結果，原告並未 舉出其他足以證明其所述為真實之依據，則其遽謂系爭租約 約定之租金顯然過低，而應依系爭土地申報地價10％作為計 算租金之標準云云，自無理由。 ㈣原告請求被告御品公司、歐閣公司分別自坐落系爭土地上之 系爭建物遷出，有無理由？ ⒈按房屋不能脫離土地而獨立存在，使用房屋必須使用該房屋 之基地，故占有基地者，係房屋所有人，而非使用人。倘房 屋所有人無權占有該房屋之基地，基地所有人本於土地所有 權之作用，於排除地上房屋所有人之侵害，即請求拆屋還地 時，固得一併請求亦妨害其所有權之使用該房屋第三人，自 房屋遷出，然不得單獨或一併請求該使用房屋而間接使用土 地之第三人返還土地，否則無從強制執行（最高法院102 年 度台上字第232 號判決意旨參照）。查被告萬利通公司將系 爭土地上之系爭A 、B 建物分別出租予被告御品公司、被告 歐閣公司使用乙節，為兩造所不爭執，因被告萬利通公司對 於系爭土地非屬有權占有，業如前述，則被告御品公司與被 告歐閣公司即無從以占有連鎖之法律關係為有權占有之依據 ，且被告御品公司與被告歐閣公司分別使用系爭A 建物與系 爭B 建物之同時，即間接使用該建物坐落之系爭土地，並已 妨害原告所有權之行使，揆諸上開判決意旨，原告併請求被 告御品公司與被告歐閣公司，分別自系爭A 建物與系爭B 建 物遷出，同屬有據。惟被告萬利通公司於原告依系爭租約履 行補償義務前，就其本身所負之拆屋還地義務享有同時履行 抗辯權，前已述及，揆諸被告御品公司與歐閣公司並非直接 占用系爭土地之人，且其等占用系爭建物之權源係來自於與 被告萬利通公司間之租賃關係，則於原告尚未依約對被告萬 利通公司履行補償義務之前，自無從單獨請求被告御品公司 及歐閣公司自系爭建物遷出，是依前開判決意旨，被告御品 公司及歐閣公司應於原告履行給付補償金義務之同時，一併 自系爭建物遷出。 ⒉被告御品公司及歐閣公司雖抗辯原告請求其等自系爭建物中 遷出，係權利濫用云云。然權利之行使，是否以損害他人為 主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人 及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之( 最 高法院71年台上字第737 號判例意旨參照) 。經查，原告與 被告萬利通公司所簽訂之系爭租約約定租期為20年，至 104 年12月31日租期屆滿一情，已如前述，則原告於系爭租約期 限屆滿後，本於出租人及所有權人之地位，請求被告萬利通 公司返還系爭土地，自屬其合法權利之行使；再者，被告御 品公司及歐閣公司均為經營營利事業之人，其等於向被告萬 利通公司承租系爭建物以營業之時，對於系爭建物坐落基地 之占有權源，自有相當查證之能力及義務，而渠等既願意向 被告萬利通公司承租系爭建物以經營旅館，自得預見於系爭 租約期滿之後，基地出租人即本件原告有可能將基地收回自 用，甚至請求承租基地者拆除地上建物，是被告御品公司、 歐閣公司對此情事並非毫無防備而遭受突襲之人，且依其等 2 人之經濟能力、營業規模、資力等情觀之，亦非顯然居於 社會弱勢地位者，則本院斟酌原告與被告御品公司、歐閣公 司之社經狀況，暨原告行使權利所能取得之利益及被告御品 公司、歐閣公司因而所受之損失兩者相較，認並無顯失衡平 之處，則被告御品公司、歐閣公司前開辯詞，即無從成立。 六、末按預備合併之訴，必先位之訴無理由，法院始應就備位之 訴為裁判。如先位之訴有理由，法院即無庸就備位之訴為裁 判。本件原告就先位聲明第三項、第五項提起備位之訴，請 求被告萬利通公司應將系爭建物所有權移轉登記予原告並將 系爭建物交付原告。惟原告先位之訴既有理由，揆諸前揭說 明，本院毋庸就備位之訴為裁判，併予敘明。 七、綜上所述，原告依民法第455 條、第767 條、第179 條規定 ，先位請求被告御品公司、被告歐閣公司分別自系爭A 建物 、系爭B 建物遷出，被告萬利通公司應將系爭建物拆除，及 將系爭土地騰空返還，並自105 年7 月1 日起至交還上開土 地及拆除系爭建物之日止，分別按月給付原告57,800元、17 0,800 元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無 據，不應准許。被告萬利通公司所為同時履行抗辯，就系爭 A 建物部分於37,526,960元範圍內，就系爭B 建物部分於21 ,252,215元範圍內，為有理由，超過上開範圍即屬無據，則 本院自應為原告提出對待給付即分別給付37,526,960元、21 ,252,215元之同時，被告御品公司、被告歐閣公司分別自系 爭A 建物、系爭B 建物遷出，被告萬利通公司應將系爭A 建 物及B 建物拆除，及將系爭土地騰空返還，並自105 年7 月 1 日起至交還上開土地與拆除系爭建物之日止，按月各給付 原告57,800元、170,800 元之判決。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審酌後認與判決結果無影響，爰不再逐一論述，附此敘明。 九、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第85條第1項，判決如主文。 中 華 民 國 107 年 4 月 20 日 民事第六庭 法 官 謝琬萍 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 4 月 20 日 書記官 陳建志