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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　105年度重訴字第339號 原　　　告　南和興產股份有限公司 法定代理人　Richard Jay Reitknecht 訴訟代理人　柯尊仁律師 被　　　告　萬利發股份有限公司 法定代理人　陳田熞 訴訟代理人　尤中瑛律師 被　　　告　六星級理容名店 法定代理人　許家榮 訴訟代理人　陳奕全律師 上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國107年10月23日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告萬利發股份有限公司、六星級理容名店應自附圖所示Ａ、Ｂ 、Ｄ、Ｅ部分之建物及地上物遷出。 被告萬利發股份有限公司應給付原告新臺幣壹拾壹萬陸仟柒佰伍 拾壹元，及自民國一零五年十月一日起至交付第一項建物及地上 物占有之土地止，按月給付原告新臺幣壹拾玖萬捌仟玖佰零柒元 。 被告萬利發股份有限公司應於原告給付新臺幣貳仟柒佰壹拾萬零 玖佰肆拾柒元之同時，將高雄市○○區○○○段一八五○○、一 八五○一、一八五○二、一八五○三號建物所有權移轉登記予原 告。 原告其餘先位之訴駁回。 訴訟費用由被告萬利發股份有限公司負擔十分之八，被告六星級 理容名店負擔十分之一，原告負擔十分之一。 本判決第一項，原告以新臺幣玖佰零叁萬叁仟陸佰肆拾玖元為被 告供擔保，得假執行。被告如以新臺幣貳仟柒佰壹拾萬零玖佰肆 拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。 本判決第二項，原告以新臺幣壹佰陸拾萬元為被告萬利發公司供 擔保後，得假執行。但被告萬利發公司以新臺幣伍佰零捌萬玖仟 肆佰貳拾陸元，為原告預供擔保，得免為假執行。 本判決第三項得假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告於訴訟中追加備位聲明「被告萬利發股份有限公司（下 稱萬利發公司）應將高雄市○○區○○○段○○○○○○○○○○○○ ○○○○○○○○○○○號建物（下稱登記建物）所有權移轉登記給原 告」，與起訴之基礎事實均為原告、萬利發公司之間就高雄 市○○區○○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）成立定期 租賃契約，萬利發公司在租期屆滿後，仍與建物之承租人六 星級理容名店（下稱六星級名店）繼續占用系爭土地、未拆 建物及地上物，被告雖並不同意原告追加聲明，但本院審酌 原告追加符合民事訴訟法第255條第1項但書第2款請求基礎 事實同一之規定，仍應准許。 二、原告主張：原告於民國81年1月1日將所有系爭土地出租予被 告萬利發公司作為基地興建房屋之用，雙方約定租賃期間至 100年12月31日。之後被告萬利發公司於系爭土地上興建登 記建物，另增建門廊、樓梯、外牆造型石柱及電器設施棚架 、風管、停車棚等地上物（詳附圖A、B、C、D、E，合稱系 爭建物），兩造另於85年1月1日重新簽訂租賃契約（下稱系 爭租約），期間自85年1月1日起至104年12月31日止，被告 萬利發公司並將系爭建物出租予被告六星級名店占有使用中 。原告於租約到期前，先後於104年8月31日、104年12月23 日發函通知被告萬利發公司表示不再續租，並請被告萬利發 公司拆除系爭建物及地上物後騰空返還系爭土地予原告。惟 被告2人於104年12月31日租期屆滿後仍無權占有系爭土地， 故爰依民法第455條租賃物返還請求權請求被告萬利發公司 、民法第767條第1項前段所有物返還請求權請求被告2人遷 出系爭土地，被告萬利發公司拆除系爭建物返還占有土地。 又被告萬利發公司無權占用系爭土地，並受有相當於租金之 不當得利，致原告受有損害，被告萬利發公司應給付原告自 105年1月1日起至交還系爭土地之日止，按月給付申報地價 10％計算之損害金，新臺幣(下同)278,902元【計算式：(申 報地價21,169元×面積1581平方公尺)×10％÷12＝278,902 元】。又退萬步言，若依系爭租約第10條約定，應在租期屆 滿後以系爭建物之市價買回建物，被告無須拆除系爭建物（ 亦即駁回原告請求萬利發公司拆除系爭建物之訴），原告依 系爭約定及民法第348條第1項得請求萬利發公司將系爭建物 所有權移轉登記給原告，並與六星級美容名店自系爭建物遷 出，將系爭土地及建物交付原告，提起本訴，並聲明： ㈠、先位： １、被告應自附圖所示A、B、D、E部分遷出。 ２、被告萬利發公司應將系爭建物拆除，將坐落之系爭土地騰空 返還原告。 ３、萬利發公司應自105年1月1日起至交還上開土地之日止，按 月給付原告278,902元。 ㈡、備位（針對先位聲明第2項） 被告萬利發公司應將登記建物所有權移轉登記給原告（其另 聲明被告應自登記建物遷出返還坐落土地與先位聲明第1項 重疊，故應為贅載）。 ㈢、願供擔保，請准宣告假執行。 三、被告等則各以： ㈠、被告萬利發公司：依照系爭租約第10條約定，原告於租期屆 滿或中途終止租約收回系爭土地時，應同時依市價補償伊後 ，伊則將系爭建物所有權移轉予原告，俾使土地與建物所有 權均歸屬同一人，以發揮不動產之最大經濟效益，故原告請 求伊拆除系爭建物為無理由。即便系爭建物應拆除，亦應由 原告而非萬利發公司負責。再者，系爭土地目前為被告六星 級名店所占有，且被告萬利發公司並無拆除系爭建物之義務 ，故系爭建物占有系爭土地實為原告尚未補償被告萬利發公 司所致，原告自不得以系爭建物仍在系爭土地上，請求被告 萬利發公司給付不當得利；若認原告請求不當得利為有理由 ，計算相當於租金之不當得利，亦應以兩造簽訂系爭租約之 租金126,100元做計算。且在原告未依市價補償前，被告萬 利發公司尚無返還系爭土地之義務，因此主張同時履行抗辯 。另原告業已就其應給付伊之股利1,673,412元與其所為不 當得利請求金額主張抵銷，自應予扣除。並聲明：㈠、原告 之訴駁回。㈡、被告願以兆豐國際商業銀行、元大銀行、高 雄銀行或大眾銀行所發行之可轉讓定期存單或同額現金供擔 保，請准免為假執行。 ㈡、被告六星級理容名店：系爭建物為被告萬利發公司所有，伊 係向被告萬利發公司承租系爭建物，目前確實占有使用系爭 土地，伊應屬善意等語置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡ 如受不利益判決，願供擔保請求免為假執行。 四、不爭執事項： ㈠、系爭土地為原告所有，於81年1月1日將之出租予被告萬利發 公司作為基地興建房屋使用，嗣於85年1月1日重新簽訂租約 ，租賃期限自85年1月1日起至104年12月31日止，並於租約 第3條、第10條約定期限屆滿欲續租，應另定書面，原告對 於被告萬利發公司坐落於系爭土地之建物，應依市價補償。 ㈡、被告萬利發公司於系爭土地上興建登記建物即高雄市○○區 ○○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號建物，另登記建物 外興建門廊、樓梯、外牆造型石柱已與登記建物合為一體（ 附圖A部分）；復增建有B部分為電器設施及棚架、C部分為 風管，均與登記建物相連。另搭設D部分為停車棚架、E 部 分為電器設施及棚架，未與登記建物相連。B、C、D、E均為 登記建物之從物。 ㈢、原告應發放被告萬利發公司1,673,412元之股利，然未發放 。 ㈣、系爭建物於105年1月1日至今由被告六星級理容名店向被告 萬利發公司承租至今。 五、得心證之理由 ㈠、被告萬利發公司毋需拆除系爭建物，但與被告六星級名店應 於105年1月1日起應自系爭建物及土地上遷出。 １、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產 力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。按所有人對於無 權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條、 第767條第1項前段定有明文。 ２、經查，原告與被告萬利發公司就系爭土地雖曾簽立系爭租約 ，然租賃期限僅至104年12月31日，且原告於租賃期限屆至 前，即以函文通知被告萬利發公司屆期不續租，此有原告 104年8月31日南和業字第0000000號、104年12月23日南和業 字第1041218號函附卷可證（卷一第14、15頁），故被告萬 利發公司至104年12月31日租賃終止後，業已喪失占有系爭 土地之權源，自應就系爭土地上遷出；而系爭建物坐落於系 爭土地上，占有系爭建物亦同時占有系爭土地，萬利發公司 將系爭建物出租予六星級名店，為系爭建物之間接占有人， 六星級名店則為直接占有人，六星級名店占有系爭土地之權 源既來自於萬利發公司，是六星級名店亦同時於系爭租約到 期後，喪失占有系爭土地之權利，故被告2人自應均應由系 爭建物中遷出，故原告請求被告2人均自附圖A、B、D、E建 物上遷出自有理由。被告萬利發公司雖辯稱原告依系爭租約 第10條補償前，其系爭建物仍得占用系爭土地，惟此僅為系 爭建物於租賃期間屆滿後兩造約定如何處理之問題（是否應 拆除或於補償後移轉所有權予原告，詳如後述），被告萬利 發公司並非因系爭建物仍為其所有而取得占有系爭土地之權 源。 ㈡、原告主張被告應將系爭建物拆除，並無理由。被告萬利發公 司應於原告以市價27,100,947元補償同時，將登記建物之所 有權移轉予原告。 １、原告固主張被告萬利發公司應將系爭建物拆除，並將坐落之 土地返還予原告云云。惟查就基地上興建之建物，原告與萬 利發公司僅於系爭租約第10條約定租賃契約終止後，坐落於 系爭土地上之建物，原告應依市價補償（下稱系爭條款）， 並未明應如何處分之，然於一般租賃關係終止後，承租人負 有回復原狀之義務，自無需補償，而系爭條款特別約定「市 價補償」，原告給付被告與建物等值之金錢，應為原告可獲 得相等之利益始符合常情；而以系爭租約到期後，被告萬利 發公司失去占有系爭土地之權利，是應自系爭建物中遷出， 而不得不放棄系爭建物占有之情形下，由土地所有權人取得 系爭建物之處分權及所有權，決定系爭建物之存否，可獲得 最大之利益，減少社會成本支出，故可認定所謂原告補償所 取得等價之利益，應即為系爭建物之所有權。若被告不論如 何均有拆除之義務，在原告有意保留系爭建物並給付等價補 償，被告仍將系爭建物拆除，實有違事理之平。基此，被告 並無拆除系爭建物之義務，故原告依民法第455條、第767條 第1項前段請求被告將系爭建物拆除，自不可採。 ２、承前所述，被告無拆除系爭建物之義務，原告備位主張就系 爭土地上建物以市價補償被告，與被告負有將登記建物所有 權移轉予原告之義務，具有對待給付之關係，為被告萬利發 公司所不爭執，應堪認定。按因契約互負債務者，於他方當 事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264條第1 項前段定有明文。本件原告固有有權請求被告萬利發公司移 轉登記建物所有權予原告，然被告為原告應提出補償之同時 履行抗辯，兩者又有對待給付關係，故本院應為原告提出對 待給付即市價補償時，被告即向原告為給付即移轉登記建物 所有權之判決。 ３、關於坐落於系爭土地上之建物補償市價應以多少為適當，原 告於起訴時提出中華徵信不動產估價師聯合事務所針對登記 建物之估價報告書（下稱估價報告書)，勘估登記建物價值 為19,455,861元，然為被告所否認，認應考量內部裝潢、設 備，並依高雄市舉辦公共工程拆遷補償及救濟自治條例規定 ，計算補償基準為宜等語置辯。經查，被告對於登記建物外 另有增建，或與登記建物合為一體，或為登記建物之從物（ 如附圖A、B、C、D、E部分所示），故對於登記建物之處分 ，其效力及於全體（即系爭建物），是應合併鑑定其總體價 格，上開估價報告書僅依登記建物鑑定，自難據憑。而經本 院送請鑑定之結果，鑑定機關依據其專業評估估價目的、價 格種類及對象不動產種類性質等綜合分析，採用成本法之直 接法就標的估算重建成本或重製成本，扣減其累積折舊額或 其他應扣除部分，推算勘估標的價格之方法估算，並參考中 華民國不動產估價師公會全國聯合會公布之「第四號公報」 登載之營造或施工費標準表及高雄市地價估用建築改良物標 準單價表，並斟酌系爭建物結構、樓層、整體性、劃設計費 用、廣告銷售費用、管理費用、稅捐、利息及一般投資興建 者能接受之利潤率等個別條件，認定系爭建物現總價值為27 ,100,947元，有該不動產估價報告書在卷為憑（下稱系爭鑑 估），本院審酌該鑑定機構具有鑑定方面之專業性，且前揭 鑑定結論並無邏輯推論上之謬誤或悖於科學論理法則之情事 ，其鑑定結果應屬可採，堪認原告依系爭條款就系爭建物應 補償被告萬利發公司之數額為27,100,947元。 ３、原告雖主張系爭鑑估報告未遵循不動產估價技術規則第56條 第2項規定（下稱估價規則），應依不動產估價師公會全國 聯合會按不同主體構造種類及地區公告之不動產估價技術公 報第四號公報（下稱第4號公報）為鑑估。惟查，系爭鑑估 報告，採用成本法中之直接法（調查其使用材料之種別、品 級、數量及所需勞力種別、時間等，並以勘估標的所在地區 於價格日期之各種單價為基礎，計算其營造或施工費）為估 價；而原告所主張之估價規則第56條規定乃係規範依間接法 （指就同一供需圈內近鄰地區或類似地區中選擇與勘估標的 類似之比較標的或標準建物，經比較與勘估標的營造或施工 費之條件差異並作價格調整，以求取勘估標的營造或施工費 ）估價之準則，自無從適用系爭鑑估，是原告主張，顯不可 採。被告萬利發公司雖另抗辯系爭鑑估並未將內部裝潢併同 鑑定，併應依高雄市舉辦公共工程拆遷補償及救濟自治條例 （下稱系爭補償條例）估算市價應為47,400,397元云云。然 一般建物之價值乃在於建築本體，內部裝潢因應個人喜好、 建物之利用型態而影響其市場交易之價值，而究為增值或是 降價，完全憑主觀認定，難認應為客觀市場價值所應考量； 又系爭補償條例為政府機關辦理公共工程拆遷補償及救濟所 設，其係高雄市政府為達順利執行公共工程拆遷之行政目的 ，並補償因興辦公共工程而遭拆遷者所受之損害，使該等人 民得透過補償易地重建原有建築或彌補因拆遷所受損失，實 有衡平人民因拆遷所形成之特別犧牲，並獎勵拆遷之意旨存 在，此觀諸該條例第1、5、7、8條與該條例所定附表益明。 是系爭補償條例所訂之補償條件與補償價額，核屬基於特別 犧牲理論及獎勵拆遷之公益目的所為，要難與私人間自行約 定之補償條款相比擬，是被告萬利發公司此部份所辯，均不 足採。 ㈢、被告萬利發公司應給付原告116,751元，及自系爭租約終止 後之105年10月1日起至返還占有土地止，按月給付原告198, 907元。 １、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人之不動產 ，可能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念，土地 遭他人無權占用之土地所有權人，自得向占用之所有人（所 有權人或事實上處分權人）請求給付使用土地之利得。被告 萬利發公司雖就系爭建物不負拆除之義務，不得以系爭建物 坐落其上謂有不當得利；惟誠如前述，其仍無占有系爭土地 之權利，故應自系爭建物遷出，然被告萬利發公司仍將系爭 建物出租予被告六星級名店就系爭土地為間接占有，從而原 告向萬利發公司請求自系爭租約終止後即105年1月1日起至 返還占有之系爭土地前（遷出A、B、D、E部分建物及地上物 返還該部分土地已達返還所占有土地之目的，因C部分為風 管，無法由人單獨占有，並與登記建物相連，故由前開遷出 返還時，已連同返還）相當於租金之不當得利，依法有據。 ２、而就不當得利金額之評定，審酌被告萬利發公司與原告簽立 系爭租約時為85年，迄今租金均未調整，而現歷經通貨膨脹 、物價水準提高，並參以被告萬利發公司利用無權占有系爭 土地，出租系爭建物予被告六星級名店所得之對價（詳卷一 牛皮紙袋），以原定租金為基準計算系爭土地使用價值，難 謂公平。按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物 申報總價額年息10％為限；上開規定於租用基地建築房屋均 準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文；而土 地法第97條規定之土地價額，係指法定地價而言，法定地價 係指申報地價，亦為土地法施行法第25條、土地法第148條 所明定。惟此年息10％為限，乃指房屋租金之最高限額而言 ，非謂所有租賃房屋之租金必須照申報價額年息10％計算之 ，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之 經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定 之（參見最高法院46年臺上字第855號、68年臺上字第3071 號判例意旨），故原告主張以系爭土地之申報價格計算相當 於租金之不當得利，自為有理。以系爭建物所占有之面積共 1127.54平方公尺，而申報地價為每平方公尺21,169元，此 有土地第二類登記謄本、土地復帳成果圖在卷可佐（卷一第 6、241頁），而以系爭土地面臨4線道之武廟路，附近有學 校，為武廟商圈之一部，位在高雄已發展完備之區域，大眾 交通工具亦有捷運，生活機能發達，且位置臨路，有本院勘 驗筆錄、照片及區域位置圖、行照圖在卷可佐（本院卷一第 233至237頁，系爭鑑估報告），本院審酌系爭土地之坐落位 置、繁榮程度、經濟用途等因素，及被告無權占用時出租所 得利益，認原告因被告占用系爭土地所受之損害數額，以系 爭土地申報地價年息10％計算，尚稱合理。是原告請求被告 萬利發公司自105年1月1日起，按月給付原告198,907元（計 算式：1127.54平方公尺×21,169元/平方公尺×年息10％÷ 12 ≒198,907，元以下四捨五入）。 ３、按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各 得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項 前段定有明文。原告自承其以應給付被告股利1,673,412元 抵銷被告萬利發公司應給付之不當得利，則就所抵銷被告萬 利發公司到期之不當得利給付，為8個月又82,156元（198, 907×8＋82,156＝1,673,412），故原告僅得請求被告給付 116,751元（105年9月不當得利198,907－82,156＝116, 751 ），及自105年10月1日起至交還所占用土地止按月給付198, 907元。 六、綜上所述，原告依租賃（民法第455 條規定）、民法第767 條第1項規定，請求被告應自附圖A、B、D、E部分地上物遷 出；被告萬利發公司應將登記建物移轉所有權予原告，並應 給付原告116,751元，及自105年10月1日起至自附圖A、B 、 D、E部分地上物遷出止，按月給付原告198,907元。又被告 萬利發公司為同時履行抗辯，於27,100,947元範圍內為有理 由，超過上開範圍即屬無據，則本院自應為原告提出對待給 付即給付27,100,947元之同時，被告萬利發公司應將登記建 物移轉所有權登記予原告。 七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行、免為假執行，均核 無不合，爰就主文第一、二項酌定相當擔保金額宣告之（就 不當得利部分，以116,751元，加上每月198,907元，結算自 105年10月1日起至107年10月30日止為審酌基準）。另就主 文第三項為附有同時對待給付之裁判，就原告訴請判決之訴 訟標的而言，仍不失為全部勝訴，然就原告未為給付前，不 得就被告萬利發公司應有之給付聲請強制執行，即對被告萬 利發公司而言，不因原告執行受發生損害，故未為應供擔保 之宣告。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。 中 華 民 國 107 年 11 月 7 日 民事第一庭 法 官 鄭 瑋 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 11 月 7 日 書記官 郭素蓉