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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第1461號 原　　　告　七七七房屋仲介有限公司 法定代理人　周柏青 訴訟代理人　康進益律師 　　　　　　康鈺靈律師 被　　　告　太平洋企業有限公司 法定代理人　陳雪清 被　　　告　開蘭興業有限公司 兼上　一人　顧祥生 法定代理人　　　　　　　之3 被　　　告　皇家英迪格酒店有限公司 法定代理人　許彥寧 上　四　人 訴訟代理人　王仁聰律師 　　　　　　田崧甫律師 上列當事人間給付居間報酬事件，本院於民國107年3月8日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 被告太平洋企業有限公司應給付原告新臺幣參佰玖拾玖萬壹仟陸 佰零陸元、被告開蘭興業有限公司應給付原告新臺幣壹佰壹拾萬 參仟捌佰伍拾壹元、被告皇家英迪格酒店有限公司應給付原告新 臺幣貳拾柒萬伍仟零捌拾壹元、被告顧祥生應給付原告新臺幣壹 拾參萬玖仟肆佰陸拾貳元，及均自民國一百零六年八月十六日起 至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告太平洋企業有限公司負擔百分之之七十二，開蘭 興業有限公司負擔百分之二十，皇家英迪格酒店有限公司負擔百 分之五，顧祥生負擔百分之三。 本判決於原告各以新臺幣壹佰參拾參萬壹仟元、新臺幣參拾陸萬 捌仟元、新臺幣玖萬貳仟元、新臺幣肆萬柒仟元，為被告太平洋 企業有限公司、開蘭興業有限公司、皇家英迪格酒店有限公司、 顧祥生供擔保後得假執行。但被告太平洋企業有限公司、開蘭興 業有限公司、皇家英迪格酒店有限公司、顧祥生，如各以新臺幣 參佰玖拾玖萬壹仟陸佰零陸元、新臺幣壹佰壹拾萬參仟捌佰伍拾 壹元、新臺幣貳拾柒萬伍仟零捌拾壹元、新臺幣壹拾參萬玖仟肆 佰陸拾貳元供擔保後，得免為假執行。 事實及理由 一、原告主張： ㈠原告在106 年3 月9 日為被告太平洋企業有限公司（下稱太 平洋公司）、開蘭興業有限公司（下稱開蘭公司）、皇家英 迪格酒店有限公司（下稱皇家公司）及顧祥生居間仲介，被 告均分別委託訴外人胡善棚與買受人京城建設股份有限公司 （下稱京城公司）訂立不動產買賣契約書，分別出賣予訴外 人京城建設股份有限公司( 下稱京城公司) 公司買受如附表 一編號1 至4 所示不動產( 合稱系爭買賣) ；買賣價金合計 新臺幣（下同）651,900,000 元。京城公司已給付全部價金 並已辦理所有權移轉登記，且在106 年5 月5 日點交不動產 。 ㈡兩造約定被告應於交屋日以現金即期票給付居間仲介服務費 551 萬元予原告，原告已交付發票，請求太平洋公司給付41 3 萬、開蘭公司給付110 萬元、皇家公司給付28萬元，被告 將發票寄還原告迄今未付款。原告依服務費總額551 萬元， 按總價金651,900,000 元與被告出賣價款比例計算：太平洋 公司應給付原告3,991,606 元、開蘭公司應給付原告1,103, 851 元、皇家公司應給付原告275,081 元、顧祥生應給付原 告139,462 元。依兩造約定交屋日之106 年5 月5 日給付， 原告得自應給付日之翌日起請求被告給付遲延利息。 聲明：㈠太平洋公司應給付原告3,991,606 元、開蘭公司應 給付原告1,103,851 元、皇家公司應給付原告275,081 元、 顧祥生應給付原告139,462 元，並均自106 年5 月6 日至清 償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈡原告願供擔保，請 准宣告假執行。( 卷第43、136頁) 二、被告則以： ㈠本件居間介紹人為見證人洪顯龍，原告主張其為居間仲介人 ，應負舉證之責，故被告約定給付居間仲介費之對象並非原 告，原告不得請求報酬；另因京城公司在洪顯龍居間介紹前 已多次表達購買之意，洪顯龍隱瞞買受人身分，至簽約日方 透露買為京城公司，被告基於誠信而同意簽約出售，洪顯龍 除擔任見證人外，根本未付出多少勞務，且簽約後京城公司 就貸款及塗銷抵押義務人及債務人登記並不順利，洪顯龍亦 未依被告要求協助處理，原告請求被告給付報酬，較其所任 勞務價值明顯過鉅，失其公平，被告依民法第572 條規定， 請求酌減。 聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准 免為假執行。 三、不爭執事項及本件爭點： 不爭執事項： ㈠太平洋公司、開蘭公司、皇家公司、顧祥生委任胡善棚分別 在106 年3 月9 日與京城公司訂立不動產買賣契約書，出賣 如附表編號1 至4 所示不動產予京城公司，買賣價金亦分別 如附表所示。買賣價金已給付完畢，不動產所有權亦均已移 轉登記予京城公司完畢。 ㈡被告依約共應給付仲介服務費551 萬元，原告提出之服務費 確認單記載為住商不動產高雄大順加盟店( 卷第19頁) ，並 由胡善棚於客戶欄簽章，被告不爭執為真正。京城公司已簽 發支票100 萬元交付予原告為系爭買賣之仲介費( 卷第20頁 )。 ㈢原告曾於106 年8 月7 日委由律師催告被告給付仲介費551 萬元，有存證信函及回執( 卷第26-29 頁) ；並開立三紙發 票買受人各載為皇家公司、太平洋公司、開蘭公司，金額各 為28萬元、413萬元、110萬元之銷貨發票(卷第23-24頁)。 本件爭點： ㈠本件是否由原告居間仲介成立如附表所示之不動產買賣契約 ；原告依民法第565 條規定( 卷第78頁) 請求被告給付居間 仲介報酬，有無理由。原告另主張應自買賣契約約定交屋日 之翌日即106年5月6日起算請求法定遲延利息，有無理由。 ㈡被告抗辯洪顯龍除擔任見證人外，根本未付出多少勞務，且 簽約後未協助處理京城公司就貸款及塗銷抵押義務人及債務 人登記事宜，原告請求被告給付報酬，較其所任勞務價值明 顯過鉅，失其公平，被告依民法第572 條規定，請求酌減， 有無理由，如有數額以酌減多少為合理。 四、本件是否由原告居間仲介成立如附表所示之不動產買賣契約 ；原告依民法第565 條規定( 卷第78頁) 請求被告給付居間 仲介報酬，有無理由。原告另主張應自買賣契約約定交屋日 之翌日即106 年5 月6 日起算請求法定遲延利息，有無理由 。 ㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565 條定有明 文。而所謂「媒介居間」，係受契約當事人雙方之委託，於 雙方當事人間予以斡旋，促使契約成立，而依同法第586 條 規定，契約因居間人之報告而成立者，得請求報酬。故若媒 介居間人已媒介成立契約，依上開條文規定，自得請求報酬 。 ㈡如附表所示四筆系爭不動產之買賣價金已給付完畢，不動產 所有權均已移轉完畢之事實為兩造所不爭執，堪認居間仲介 事宜均已完成；而系爭四筆買賣契約書之見證人均為洪顯龍 ，有契約書可參；證人洪顯龍到庭證稱「是( 指系爭買賣) ，我負責買賣雙方溝通協調、買賣協議、價金確認及簽約 完畢直到交屋完畢，都是我負責代表原告公司處理的。」( 卷第128 頁筆錄) ，是依證人所言，已足證明其確實係代表 原告公司處理系爭買賣仲介事宜，而非以個人名義擔任仲介 ；參以原告所提出服務費確認單( 卷第19頁) 亦由被告母公 司員工胡善棚簽名，其上有住商不動產高雄大順加盟店店章 ，而胡善棚對於簽名之真正亦不爭執( 卷第132 頁筆錄) ， 益證被告方面明知洪顯龍非以個人名義擔任系爭買賣之仲介 甚明。證人胡善棚所稱接觸均為洪顯龍個人根本不知住商不 動產( 卷第132 頁) ，堪認係事後避重就輕之詞而不足採信 。 ㈢洪顯龍另證稱「就是以買賣總價金百分之一計算( 指服務費 確認單所載551 萬如何決定) ，這是在成交前李銘松口頭答 應我的。之後李銘松問我京城付多少仲介費給我，我說10 0 萬元，李銘松就說要從百分之一中扣除100 萬元，所以才 決定給我551 萬元仲介費，胡善棚也在電話中跟我說確認仲 介費就是百分之一減100 萬元，所以是551 萬元。」( 卷第 129 頁背面) ，亦與上開胡善棚不爭執為真正之服務費確認 單上所載服務費551萬元相符合；是原告依民法第565條規定 請求被告四人給付居間仲介報酬合計551萬元，即有理由。 ㈣惟查原告請求居間仲介報酬，並非有確定給付期限之債務， 被仍應自受催告付款而未給付之翌日起方負遲延責任，是原 告得請求被告給付利息起算日，應自原告以律師函催告被告 送達日及期滿翌日之106 年8 月16日起算方為合理( 律師函 106 年8 月8 日送達，原告請求7 日內付款，卷第26-29 頁 ) ，原告請求自106年5月6日起算利息並無理由。 五、被告抗辯洪顯龍除擔任見證人外，根本未付出多少勞務，且 簽約後未協助處理京城公司就貸款及塗銷抵押義務人及債務 人登記事宜，原告請求被告給付報酬，較其所任勞務價值明 顯過鉅，失其公平，被告依民法第572 條規定，請求酌減， 有無理由，如有數額以酌減多少為合理。 ㈠按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公 平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，為民法第57 2 條所明定。而該條之規範意旨，係在處理居間人為委託人 所已付出之勞務，其價值與當初訂約時約定之報酬相較，係 屬過高而失其客觀公平性時，得由法院為調整之機制。本件 依證人胡顯龍另證稱「為了這個案子，我進出京城公司至少 2 、30次以上，都跟京城公司董事長本人報告，建議這個物 件可以購入，因為當時景氣很差，沒有人敢買地，董事長也 猶豫很久，一開始也認為京城的土地夠多了，沒有必要再買 ，經我一再游說，董事長才決定要買。」「但( 指買方) 董 事長一開始一直說沒要再購地，是經過我一直建議，後來經 董事會決議，而且價錢可以，京城才決定買的。事實上京城 在106 年整年度確實只有購買系爭物件。」「都是我在中間 跟兩造折衝。之前都是找李銘松，一直到談定價錢也確認服 務費，我確認是胡善棚要代表下來簽約時，我才開始跟胡善 棚聯繫，因為不可能總裁自己下來簽約。經我以電話跟兩造 聯繫，最後敲定的當天，我是親自到京城公司，以簡訊向李 銘松說買方願以某價格來買，但只限當天要決定，李銘松當 天同意出賣，我當天就以買方董事會同意的價格寫議價同意 書，並以LINE傳給李銘松，議價同意書上有寫到買受人是京 城公司。當天就敲定由胡善棚代表被告下來簽約。」( 卷第 12 9頁) ；證人胡善棚證稱「是( 指對於洪顯龍其他陳述是 否無意見) 。也確實都是洪顯龍出面跟我們談買賣的事宜， 這一點不爭執。」( 卷第131 頁背面) ；足認洪顯龍代表原 告為系爭買賣居間仲介所付出之勞務極高，而居間仲介服務 報酬僅買賣價金1%，亦低於一般居間仲介報酬之約定，被告 請求依民法第572條規定酌減報酬，並無理由而不應准許。 六、綜上所述，原告依兩造間居間仲介之法律關係，請求被告給 付居間報酬，即太平洋公司給付原告3,991,606 元、開蘭公 司給付原告1,103,851 元、皇家公司給付原告275,081 元、 顧祥生給付原告139,462 元，並均自106 年8 月16日至清償 日止，均按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。 原告逾此範圍之利息請求則無理由，而應予駁回。兩造均陳 明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，均核均無不合， 爰分別酌定相擔擔保金額准許之。原告雖就利息請求部分敗 訴，惟本金請求係全額勝訴，就假執行之聲請部分即無駁回 諭知之必要；另訴訟費用原告請求之本金亦全部勝訴，認應 由被告全額負擔；均併為說明。 十、因本件事證已明，兩造其餘主及攻擊防禦方法，均不生影響 本件判決結果，爰不一一論述，附此敘明。 、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第390 條第2 項、第392條，判決如主文。 中 華 民 國 107 年 3 月 27 日 民事第四庭 法 官 林玉心 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 3 月 27 日 書記官 王立山 附表： ┌──┬──────────────────────┬────────┬──────────┐ │編號│買賣標的 │出賣人 │買賣價金(新臺幣) │ ├──┼──────────────────────┼────────┼──────────┤ │ 1 │高雄市○○區○○段○○○○號、1142號、1141號、 │太平洋企業有限公│ 472,255,568元 │ │ │1140號土地；建號495 號、134 號，門牌號碼為高│司( 卷第5-7 頁) │ │ │ │雄市○○區○○路○○○ 號、170 號。權利範圍均為│ │ │ │ │全部。 │ │ │ ├──┼──────────────────────┼────────┼──────────┤ │ 2 │高雄市○○區○○段○○○○號、1162號土地；建號 │開蘭興業有限公司│ 130,599,028元 │ │ │496 號，門牌號碼為高雄市○○區市○○路○○○ 巷│ (卷第8-10頁) │ │ │ │32號號。權利範圍均為全部。 │ │ │ ├──┼──────────────────────┼────────┼──────────┤ │ 3 │高雄市○○區○○段○○○○號、1144-1號土地；建號│皇家英迪格酒店有│ 32,545,404元 │ │ │208 號，門牌號碼為高雄市○○區市○○路○○○ 巷│限公司( 卷第11 │ │ │ │30 號。權利範圍均為全部。 │-13 頁) │ │ ├──┼──────────────────────┼────────┼──────────┤ │ 4 │高雄市○○區○○段○○○○號土地；建號209 號，門│顧祥生( 卷第14 │ 16,500,000元 │ │ │牌號碼為高雄市○○區市○○路○○○ 巷○○號。權利│-16 頁) │ │ │ │範圍均為全部。 │ │ │ └──┴──────────────────────┴────────┴──────────┘