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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　106年度訴字第494號 原　　　告　普嘉投資股份有限公司 法定代理人　郭淑雲 訴訟代理人　張清富律師 被　　　告　長成國際開發股份有限公司 法定代理人　吳蘭 訴訟代理人　林伯祥律師 被　　　告　尚亨運動用品股份有限公司 法定代理人　陳妍孜 訴訟代理人　王銘鈺律師 上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國107 年10月23日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 被告長成國際開發股份有限公司應給付原告新臺幣壹佰壹拾貳萬 伍仟元。 被告尚亨運動用品股份有限公司應給付原告新臺幣壹萬零壹佰伍 拾玖元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告長成國際開發股份有限公司負擔三分之一、被告 尚亨運動用品股份有限公司負擔三百分之一，其餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分於原告分別以新臺幣參拾柒萬伍仟元、新臺 幣參仟肆佰元為被告長成國際開發股份有限公司、尚亨運動用品 股份有限公司供擔保後得假執行。但被告長成國際開發股份有限 公司、尚亨運動用品股份有限公司如分別以新臺幣壹佰壹拾貳萬 伍仟元、新臺幣壹萬零壹佰伍拾玖元供擔保後，得免為假執行。 事實及理由 一、原告主張： ㈠原告就其所有高雄市○○區○○段○○段0000號土地，於95 年4 月1 日與訴外人長信物業管理股份有限公司（下稱長信 公司）訂立房屋租賃契約，約定由長信公司於其上興建商場 （即同段3043建號建物，門牌號碼高雄市○○區○○○路 ○○○○○ 號房屋），興建完成後所有權歸原告所有，再由原告 出租予被告長成國際開發股份有限公司（下稱長成公司）。 惟興建商場建蔽率不足，原告另買受同段1284-1、1271、12 96-4號土地（嗣1284-1、1296-4地號與上開1296地號合併為 1284地號後，再分割增加1284-1、1284-2地號）及其上門牌 號碼高雄市○○○路○ 巷○○號未保存登記房屋供合併建築使 用。 ㈡原告與長成公司訂立房屋租賃契約，將上開興建完成之門牌 號碼高雄市○○區○○○路○○○○○ 號建物及高雄市○○○路 ○ 巷○○號未保存登記房屋（合稱系爭房屋），出租予長成公 司（下稱系爭租約），租期自96年7 月1 日至103 年12月31 日，每月租金新臺幣（下同）175,000 元，雖租約第7 條約 定得以原條件自動續約2 年（即至105 年12月31日止），然 長成公司仍應於自動續約後租期屆至時交還。 ㈢長成公司於上開自動續約期間將系爭房屋出租予尚亨運動用 品股份有限公司（下稱尚亨公司）作為商業使用，長成公司 於租期屆滿後仍拒絕交還系爭房屋；迄107 年3 月31日將系 爭房屋遷讓交還原告( 起訴請求交還房屋部分撤回，卷第 244 頁) ，被告自106 年1 月1 日至返還房屋日之107 年3 月31日止，應按月給付相當於租金之不當得利35萬元予原告 ，共525 萬元，且被告二人不當得利給付義務屬不真正連帶 債務，其中一人為一部或全部給付時，他被告於給付範圍得 免給付義務。依民法第第179 條規定，提起本件訴訟。 ㈣因長成公司已在106 間匯款1,225,000 元予原告為補償，另 應扣除押租金350,000 元，原告同意扣除不請求；但長成公 司在107 年1 月1 日至107 年3 月31日交還房屋前之電費共 10,159元未繳納，原告已代繳得自押租金中扣除；是原告請 求被告應給付3,685,159 元( 計算式：5,250,000-1,225,00 0-350,000+10,159=3,685,159，卷第283頁)。 ㈤兩造租約第9 條雖有違約金請求數額約定，但原告係依不當 得利法律關係請求，不受損害賠償總額預定之限制，依民法 第181 條規定可知。又如認原告請求需受違約金數額限制， 原告追加依民法第177 條第2 項不得無因管理之規定，請求 被告給付( 卷第246-247 頁) 。 聲明：㈠被告長成國際開發股份有限公司應給付原告3,685, 159 元。㈡被告尚亨運動用品股份有限公司應給付原告3,68 5,159 元。㈢被告其中一人就上開聲明為一部或全部之給付 時，他被告於給付範圍免給付義務。㈢願供擔保，請准宣告 假執行( 卷第244 頁、卷第283頁減縮請求) 。 二、被告長成公司以： ㈠長信公司與原告95年4 月1 日訂約時，門牌號碼高雄市○○ 區○○○路○○○○○ 號建物尚未興建，足認租約標的僅為土地 ；高雄市○○區○○○路○○○○○ 號建物係長信公司出資興建 並借名登記為原告名義，長信公司未將建物權利讓與原告。 長信公司與原告間之租賃實質關係乃租用基地建築房屋，長 成公司既承受長信公司權利與原告訂立租約，兩造間亦屬租 地建屋關係，故非有土地法第103 條規定事由，原告不得終 止租約。 ㈡縱認非租地建屋契約，則系爭租約於103 年12月31日屆期， 長成公司在103 年12月31日仍繼續繳納租金，雖未另簽新租 賃契約書，依民法第451 條規定，兩造自104 年1 月1 日起 已成立不定期之租賃關係，且被告迄今均按月繳納租金，並 未違約，非有土地法第100 條規定，原告不得終止契約。況 倘認上開建物為長信公司借名登記，長信公司方為實質處分 權人，應由長信公司將系爭建物拆除返還，且長信公司已多 次表示願協同辦理拆除執照，原告拒不配合，原告起訴請求 長成公司返還建物及給付不當得利，顯無理由。( 長成公司 在106 年7 月11日提起反訴，卷第191 頁，之後在107 年10 月19日撤回反訴，卷第330頁，原告同意，卷第327頁)。 聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免 為假執行之宣告。 三、被告尚亨公司以： ㈠訴外人長信公司始為系爭建物出資起造人，由長成公司與原 告簽訂租賃契約，合法出租予尚亨公司，尚亨公司非無權占 有人；不動產承租人於取得占有使用收益後將占有之不動產 轉租予第三人並移轉占有，次承租人係基於一定法律關係自 轉租人取得占有，而轉租人對出租人又有占有權利，應認次 承租人對出租人合法占有權源，成立占有連鎖，依最高法院 101 年台上字第224 號民事判決意旨，不構成無權占有；尚 亨公司自104 年8 月9 日起向長成公司承租系爭建物；縱依 原告主張其與長成公司租賃契約已於105 年12月31日屆至， 長成公司基於建物所有人地位將系爭建物出租予長成公司， 尚亨公司非無權占有，基於債權相對性原則，原告不得以其 與長成公司間租賃契約已屆期對抗尚亨公司。 ㈡又承租人於租賃屆滿後，未將租賃物返還，因租賃物原係基 於出租人意思而移轉占有於承租人，縱有違反占有權人意思 之情形，依最高法院83年台上字第2311號民事判決意旨，承 租人既非出於積極之侵奪而占有租賃物，即非無權占有，出 租人不得對之行使占有物返還請求權。 ㈢長成公司與原告就系爭建物簽訂96年7 月1 日起至103 年12 月31日，並無禁止轉租之約定，原告亦不否認自租期屆滿之 日至本件起訴前，系爭建物仍繼續出租予長成公司並收取租 金，依民法第541 條規定已構成不定期租賃，而不定期租賃 非有土地法第100 條各款事由，出租人不得無故終止，原告 未舉證有何土地法第100 條各款事由存在，其與長成公司租 賃關係仍存續，尚亨公司亦基於與長成公司租賃關係而占有 系爭建物，即非無權占有，原告請求遷讓房屋及不當得利即 無理由。 聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免 為假執行之宣告。 四、不爭執事項及本件爭點：( 卷第232 正背面筆錄、第245-24 6 頁、第264頁、第327頁) 不爭執事項： ㈠原告與長信物業管理股份有限公司於95年4 月1 日訂立房屋 租賃契約書，原告將系爭建物坐落之基地高雄市○○區○○ 段○○段0000號土地全部( 後合併分割為系爭1284、1284之 1 、1284之2 號) 出租予長信公司，租期自95年4 月1 日至 103 年3 月31日止，雙方約定以租地興建商場方式訂約，實 際由長信公司興建系爭建物( 卷第63、98頁) 。原告與長成 公司96年5 月24日訂立房屋租賃契約書，將系爭建物全部出 租予長成公司，租期自96年7 月1 日起至103 年12月31日止 。有房屋租賃契約及土地登記謄本可參。 ㈡原告曾於104 年8 月4 日寄發存證信函予被告長成公司與訴 外人一亨運動用品股份有限公司，表明曾協議達成決議另與 一亨公司訂租約( 卷第107-109 頁) 。長成公司則於104 年 8 月7 日寄發存證信函予原告否認曾有上開協議決議( 卷第 141-154 頁) 。長成公司另於104 年3 月12日寄發存證信函 予原告表達擬續約(卷第155頁)。 ㈢本件經會同新興地政事務所現場履勘，有履勘筆錄及繪製有 收件文號106 年7 月28日新法土字第12400 號複丈成果圖可 參(卷第208-211頁、第226-227頁)。 ㈣被告已於107年3月31日將系爭房屋騰空交還予原告。 ㈤長成公司已給付1,225,000 元，原告已扣除35萬元押租金未 為請求；原告已代墊系爭房屋107 年1 至3 月電費10,159元 (卷第266 、318 頁) 。 本件爭點： ㈠原告依民法第179 條、第181 條規定，主張被告二人應依不 真正連帶債務關係，給付自106 年1 月1 日起至107 年3 月 31日止，每月以35萬元計算共525 萬元相當於租金之不當得 利，在扣除被告已給付1,225,000 元、押租金339,841 元( 押租金35萬元，扣除原告代墊之電費10,159元) 後，請求被 告二人給付3,685,159 元，有無理由。 ㈡原告追加依民法第177 條第2 項不法無因管理關係，請求被 告返還不當得利，有無理由。 ㈢被告長成公司抗辯押租金返還應加計利息期間從96年7 月1 日起至107 年3 月31日共10年6 個月，總額為183,750 元， 並以此數額為抵銷抗辯，有無理由。(卷第328頁筆錄增列) 五、法院的判斷： ㈠原告與長成公司在96年5 月24日所訂房屋租賃契約書約定租 賃期間自96年7 月1 日至103 年12月31日止，而契約書第7 條約定「. . . . 租期屆滿乙方( 長成公司) 享有優先承租 權，乙方遷移其營業設備後之現狀返還甲方，其以本契約之 原條件自動續約二年後為雙方房屋之點交期。. . . . 租期 屆滿，雙方仍欲繼續租賃時，應另訂書面契約，其租賃條件 另議。」、第9 條約定「租期屆滿或中途終止租約時，乙方 應即搬遷，將租賃物以現狀，完成點交，交還甲方，不得有 任何要求，如有遲延，每逾限一日應給甲方新臺幣陸仟元違 約金。」，均有租賃契約書可參( 卷第33頁) ；是依原告與 長成公司間房屋租賃契約書之約定，原告主張長成公司於延 展逾二年期日之105 年12月31日時兩造租賃契約已因租期屆 滿當然終止，即有理由，長成公司依約應在106 年1 月1 日 依約騰空遷讓交還系爭房屋予原告。而原告與長成公司間既 已明文約定自動展延租期二年，即不能認為有民法視為不定 期租賃關係之適用，被告此部分抗辯並無理由。 ㈡長成公司雖以長信公司與原告間為租用基地建築房屋，並借 用原告名義登記為所有權人，長成公司承受長信公司權利與 原告訂立租約，兩造間亦屬租地建屋關係，故非有土地法第 103 條規定事由，原告不得終止租約。惟查： 1.按租用建築房屋之基地，因契約年限屆滿者，出租人得收回 基地，土地法第103 條第1 款定有明文。原告與長信公司所 訂之房屋租賃契約書約定租賃標的物為高雄市○○區○○段 ○○段0000地號全部，租賃期間自中華國民95年4 月1 日至 103 年3 月31日止共8 年之事實，均有房屋租賃契約書可參 ( 卷第23頁) ，則依契約書約定為定有期限之租賃契約甚明 ，縱為租地建屋契約，原告在契約期限屆滿後，依上開土地 法之規定，亦得請求長信公司將土地遷讓交還。 2.況且原告與長信公司上開房屋租賃契約書第21條約定「. . . . . 商場地上物以甲方( 原告) 名義為起造人，由乙方( 長信公司) 負責興建，於其建築完成後，充為租賃標的物之 一部分，不得要求增加租金. . . 」( 卷第27頁) ，足認依 原告與長信公司契約約定，長信公司興建完成後之商場地上 物係充作租賃標的物之一部分，亦難認定原告與長信公司間 係屬租地建屋之約定，原告與長信公司既明文約定由長信公 司興建地上物，起造人名義則自始均為原告名義，並同意興 建完成後作為租賃標的物之一部分，即應認定系爭房屋確為 原告所有；被告雖抗辯長信公司係借名登記為原告名義，惟 房屋租賃契約書並未載明係借名登記，被告就所抗辯亦未能 舉證證明之，所為抗辯並無理由。 ㈢是原告於租賃關係終止後，請求長成公司遷讓交還系爭房屋 ，於法為有理由。而被告長成公司在租賃關係終止後，已無 合法權源而仍繼續占用系爭房屋，雖轉租予尚亨公司，然應 認為長成公司為間接占有人，仍因轉租而受有利益，原告依 民法第179 條規定，請求長成公司繼續占用期間應給付相當 於租金之不當得利，於法即有理由而應該准許。 ㈣再者，基於給付而受利益之給付型不當得利，所謂「無法律 上之原因」，係指受益人之得利欠缺「財貨變動之基礎權利 及法律關係」之給付目的而言，依舉證責任分配原則，應由 主張該不當得利返還請求權存在之人即原告，舉證證明其給 付欠缺給付目的。而善意占有人於推定其為適法所有之權利 範圍內，得為占有物之使用、收益，民法第952 條定有明文 。經查尚亨公司係自104 年8 月9 日起向長成公司承租系爭 房屋用以經營體育用品店，租約仍存續中，而原告與長成公 司租約並未禁止轉租，原告亦明知系爭房屋係由尚亨公司經 營體育店之事實，依上開說明，尚亨公司占用系爭房屋自始 推定為善意占有人，依法享有占有物使用收益之法律上原因 ，自無不當得利可言；原告主張尚亨公司於原告與長成公司 租約屆滿後仍占用系爭房屋而獲有不當得利，惟並未能證明 尚亨公司嗣後已變更為明知無權占用之事實而仍持續占有， 是尚亨公司基於與長成公司租賃關係而占用系爭房屋，即無 不當得利可言；原告請求尚亨公司給付相當租金之不當得利 ，即無理由而不應准許。 ㈤次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原 因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之 範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干 為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社 會通常之觀念( 最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照 ) 。長成公司抗辯每月出租予尚亨公司之租金僅175,000 元 ，惟未提出租賃契約書，僅提出匯款單為證( 卷第273-274 頁) ，然長成公司嗣後提出與尚亨公司之租賃協議書則約定 106 年度起之租金經折讓後每月租金為18萬元，有租賃協議 書可參( 卷第329 頁) ，原告對於租賃協議書之真正亦未為 爭執( 卷第328 頁筆錄) ，則長成公司將系爭房屋出租予尚 亨公司所獲得之利益即為每月18萬元，原告僅得請求在範圍 內相當租金之不當得利，超過此數額之請求則無理由；是自 106 年1 月1 日至返還房屋日之107 年3 月31日止，原告得 請求長成公司給付之不當得利金額合計為270 萬元( 計算式 ：180,000 ×15=2,700,000) ，其餘金額之請求則無理由。 ㈥又所謂無因管理，係指無法律上義務，而為他人管理事務之 行為而言，且不論適法無因管理或不法管理行為，均須管理 人有為他人管理事務之意思，即以其管理行為所生事實上之 利益，歸屬於該他人之意思，始能對該他人主張無因管理（ 最高法院103 年度台上字第2191號裁判意旨參照）。是不法 管理仍以管理人明知為他人之事務，而作為自己事務管理為 要件，倘管理人主觀上認係自己之事務而管理，即與不法管 理之要件不符。本件被告長成公司於租期屆滿後繼續間接占 有系爭房屋、尚亨公司基於與長成公司之租賃關係而繼續占 用系爭房屋，均係為自己而為，顯與上開無因管理需有為他 人管理之意思方能構成，原告追加依民法第177 條第2 項不 法無因管理關係，請求被告返還不當得利，亦均無理由而不 應准許。 ㈦而長成公司已給付原告1,225,000 元，另有押租金35萬元之 事實，亦為兩造所不爭執，應自原告請求中予以扣除，扣除 後原告得請求長成公司給付之不當得利金額為1,125,000 元 ；另原告代墊電費10,159元之事實亦為被告所不爭執，惟原 告代墊之對象為尚亨公司，有臺灣電力公司繳費憑證可參( 卷第285 頁），是原告請求返還代墊款部分，應由實際用電 之尚亨公司負返還義務，原告請求尚亨公司給付10,159元亦 有理由。 ㈧長成公司雖以其就系爭房屋有增建屬有益費用之支出且依民 法第431 條規定應償還被告建造費用( 卷第103 頁，因反訴 部分撤回) 等語；惟查，原告與長信公司所訂租賃契約書， 載明建物完成充作租賃物一部，不得請求任何補償( 卷第27 頁第21條) 、與長成公司所訂租賃契約書亦載明租約期滿現 況點交，僅有提前終止合約時原告方需賠償建築地上物及營 業損失( 卷第33頁，第9 及第8 條) ；是依約被告已同意拋 棄對於地上物及增建部分之費用償還請求權，長成公司依民 法第431條所為抗辯即無理由，併為說明。 ㈨長成公司另抗辯就押租金部分應計算法定利息共183,750 元 並予以扣除；惟關於給付有確定期限者自期間屆滿時起負遲 延責任，無確定期限者則自催告時未為給付方負遲延責任， 民法第229 條定有明文，而原告與長成公司房屋租賃契約約 定長成公司給付之35萬元已載明為押租金或擔保金性質( 卷 第31頁) ，足認係在擔保被告在租賃期間或租賃屆滿後無任 何應負損害賠償義務之情事，應認為原告所負押租金返還義 務非屬給付有確定期限之給付，而需在兩造租賃期間屆滿後 經確認長成公司無損害賠償責任發生，並經長成公司催告原 告返還，原告仍不返還時，方負遲延責任，長成公司既未提 出曾催告原告返還押租金而遭拒絕之證明，所抗辯應自96年 7月1日起加計利息並為抵銷抗辯，即無理由而應予駁回。 五、綜上所述，原告依不當得利法律關係，請求長成公司給付 1,125,000 元、依返還代墊款法律關係，請求尚亨公司給付 10,159元部分之主張為有理由；原告其餘主張及超過上開應 准許部分之請求，均無理由而應予駁回。 六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核 就原告勝訴部分並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之 。原告敗訴部分，其假執行之聲請亦無理由而應併予駁回。 七、本件因事證已臻明確，兩造其餘主張陳述併所提之證據，經 核對判決結果均不生影響，不再一一論述，附此敘明。被告 聲請傳證人作證(卷第189頁)亦認無必要而不再予以傳訊。 八、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由。因此判決 如主文。訴訟費用由兩造比例負擔。 中 華 民 國 107 年 11 月 6 日 民事第四庭 法 官 林玉心 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 11 月 6 日 書記官 王立山