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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　106年度訴字第616號 原　　　告　翊揚機電工程有限公司 法定代理人　張慶鵬 訴訟代理人　陳麗珍律師 被　　　告　人杰老四川餐飲管理顧問股份有限公司 法定代理人　宇辰投資有限公司 上　一　人 法定代理人　梁朝辰 訴訟代理人　鄧藤墩律師 　　　　　　林泰良律師 上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國108 年4 月3 日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告於原告給付新臺幣捌拾貳萬捌仟元後，應將所有坐落高雄市 ○○區○○○段○○○○○○○號土地辦理分割，將分割後如附 圖一編號A 所示部分（面積九十二平方公尺）辦理所有權移轉登 記予原告所有。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之四十三，餘由原告負擔。 原告假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序方面 按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴 訟以前當然停止。前開承受訴訟人，於得為承受時，應即為 承受之聲明。聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法 院送達於他造，民事訴訟法第170 條、第175 條第1 項及第 176 條分別定有明文。查被告人杰老四川餐飲管理顧問股份 有限公司之法定代理人於本院審理時變更為宇辰投資有限公 司（下稱宇辰公司），有公司基本資料查詢表2 紙附卷為憑 （見卷二第19至20頁），茲由宇辰公司於民國107 年6 月28 日具狀聲明承受訴訟（見卷二第16至18頁），核無不合，應 予准許。 貳、實體方面 一、原告主張：緣坐落高雄市○○區○○○段○○○○○○○號土地（ 面積490 平方公尺，下稱系爭土地），原係臺灣高雄農田水 利會（下稱農田水利會）所有，被告前於103 年9 月間以每 平方公尺新臺幣（下同）9,000 元之價格向農田水利會購得 系爭土地，並於103 年10月24日辦理所有權移轉登記完畢。 然系爭土地原即由兩造共同使用，被告為免伊競購系爭土地 ，而於103 年9 月16日與伊約定，關於伊所有之門牌號碼高 雄市○○區○○街○○號廠房（下稱系爭廠房）業已占用系爭 土地部分，被告承諾將以其向農田水利會購買之價格即每平 方公尺9,000 元轉售予伊，兩造並於同日簽訂協議書（下稱 系爭協議書），系爭協議書並經本院所屬民間公證人伍婉嫻 以103 年度雄院民公嫻字第1050號公證書公證在案。而系爭 廠房大部分建物坐落於高雄市○○區○○○段○○○○○號土地 ，部分則坐落於系爭土地，依系爭協議書意旨，被告應出售 予伊之部分包含系爭廠房牆壁內外區域、雨遮及鐵架外緣為 界之下方土地，故應以系爭廠房屋簷及鐵皮雨遮為界，並以 雨遮凸出部分作為沿伸線之基準，往兩側沿至地籍線部分， 作為被告讓售範圍，即高雄市政府地政局大寮地政事務所（ 下稱大寮地政事務所）107 年11月7 日高市地寮測字第1077 0925500 號函所附現況測量成果圖（即附圖二）所示紅色線 下緣之土地（面積275 平方公尺）。是依系爭協議書約定， 被告應就系爭土地辦理分割，並將上開275 平方公尺土地以 每平方公尺9,000 元出售並辦理所有權移轉登記予伊。為此 ，依系爭協議書約定，提起本件訴訟等語。爰聲明求為判決 ：㈠被告於原告給付2,475,000 元後，應將系爭土地依據附 圖二辦理分割登記；並將分割後如附圖二所示紅色線下緣之 面積（275 平方公尺）移轉登記予原告所有。㈡願供擔保， 請准宣告假執行。 二、被告則以：原告於本件訴訟過程中，就系爭協議書約定被告 應予讓售之土地範圍一再變更，堪認兩造於簽約之初，就系 爭協議書買賣系爭土地之範圍、價格等必要之點，意思表示 未臻合致，在簽約之後，雙方當事人皆不欲受系爭協議書之 拘束，是系爭協議書因兩造間尚未互相表示意思一致而未成 立。因此，原告本於系爭協議書之約定，請求被告於原告給 付2,475,000 元後，應將系爭土地依據附圖二辦理分割登記 ；並將分割後如附圖二所示紅色線下緣之面積（275 平方公 尺）移轉登記予原告所有，自屬無據；退步言之，縱本院認 系爭協議書已成立、生效，被告同意依系爭協議書約定內容 ，出售暨辦理所有權移轉登記予原告之土地範圍，係指系爭 廠房坐落之基地，即如大寮地政事務所107 年1 月4 日高市 地寮測字第10770013900 號函所附現況測量成果圖（即附圖 一）編號A 所示「圍牆及廠房之位置」（面積92平方公尺） 部分，並未包含系爭土地上之建築突出物（即附圖一編號B 、C 、D 所示屋簷、雨遮等），是原告請求被告將如附圖二 所示紅色線下緣之土地（面積275 平方公尺），以每平方公 尺9,000 元之價額讓與暨辦理所有權移轉登記，實乏所據， 故本件原告請求為無理由等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁 回。㈡如受不利之判決，願供擔保，請准免為假執行之宣告 。 三、兩造不爭執事項 ㈠系爭土地原為農田水利會所有，嗣被告於103 年9 月16日以 4,410,000 元承購系爭土地，並於103 年10月24日辦理所有 權移轉登記完畢。 ㈡於被告承購系爭土地前，兩造所有之廠房均有占用系爭土地 之情事。 ㈢兩造前於103 年9 月16日簽訂系爭協議書，約明下列事項， 並經本院所屬民間公證人伍婉嫻103 年度雄院民公嫻字第01 050 號公證書公證在案（卷一第13至15頁）： 1.甲方（即被告）承諾向農田水利會購買系爭土地後，乙方（ 即原告）已使用該地號之土地，甲方以向農田水利會購買之 價格轉售於乙方，但購買及轉售該土地所產生之相關費用由 乙方自行負擔。 2.若因稅賦上之考量，甲方同意乙方於稅賦期滿後，再行購買 。 3.甲方承諾於購買該地後乙方購買前，不會強制拆除乙方現有 已建築之地上物。 4.本協議書一式二份，甲乙雙方各執一份，經雙方簽字後立即 生效。 5.本協議書如有爭執疑異時，依誠實信用原則解決之。如有訴 訟必要，雙方同意以高雄地方法院為第一審管轄法院。 ㈣經本院於106 年8 月1 日前往現場履勘，系爭廠房以外圍牆 為界線，占用系爭土地之面積為92平方公尺（即附圖一所示 A 部分）；若以系爭廠房屋簷為界，則占用系爭土地之面積 再增加22平方公尺（即附圖一所示B 部分）；系爭廠房另有 兩處鐵皮雨遮位於系爭土地上方，如附圖一所示C 部分占用 系爭土地4 平方公尺，如附圖一所示D 部分占用系爭土地8 平方公尺（卷一第153 至155 頁）。 四、得心證之理由 ㈠兩造於103 年9 月16日簽訂之系爭協議書是否成立？ 1.按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要 之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要 之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之， 民法第153 條定有明文。次按稱買賣者，謂當事人約定一方 移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物 及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345 條規 定甚明。故買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的 物自屬買賣契約必要之點，苟當事人對此二者意思表示一致 ，雙方將來可據此履行，該買賣契約即屬成立。 2.被告固辯稱：系爭協議書係由原告公司董事長張慶鵬與被告 公司總經理吳明翰代表兩造簽訂，然依其2 人於本院審理時 之證詞，顯見兩造對於系爭協議書買賣標的物範圍之認知相 去甚遠，應認兩造意思表示未臻合致，雙方當事人均不受系 爭協議書之拘束云云。經查，關於系爭協議書簽訂經過，證 人張慶鵬於本院審理時具結證稱：伊於103 年9 月16日有代 表原告與被告簽訂系爭協議書，在簽系爭協議書前，被告公 司總經理吳明翰及1 個女員工一起過來拜訪伊，說被告要購 買系爭土地，希望伊不要出面，將來被告買到後，會將系爭 廠房占用的部分賣給伊，吳明翰有說占用的部分是到外牆， 但當時伊有表達意見，說系爭廠房占用的系爭土地部分應包 括屋簷、遮雨棚及地基，因為地基如果被拆了，系爭廠房會 倒塌，但是吳明翰表示應該是以外牆面為範圍，並未提及地 基、屋簷及遮雨棚，這都是伊提的；後來吳明翰於103 年9 月16日帶系爭協議書過來簽約時，伊認為該協議書第1 條「 乙方（即原告）已使用該地號之土地」即是指系爭廠房占用 的部分，當然包括雨遮、屋簷，伊認為沒有問題就簽了，但 當場吳明翰並未提及包含雨遮、鐵架，伊認為系爭協議書已 經有寫「占用」2 字，當然包含地上物及地下物，認為沒有 問題就蓋章了，沒有多做討論；而系爭協議書第3 條所載「 乙方現有已建築之地上物」，依伊的理解，包含主體建物、 地基、雨遮及屋簷，將來被告既然要將這些部分賣給原告， 當然就不能拆除；伊當初有向吳明翰表達系爭土地應以排水 溝為界，一人一半，不然系爭廠房屋簷滴下來的水無法處理 ，所以伊認為系爭協議書第1 條所載「乙方已使用該地號之 土地」包括之範圍就是到水溝的一半，但吳明翰並未答應， 所以伊願意退到「遮雨棚延展線下方土地」，伊要求就是至 少是到「遮雨棚延展線下方土地」，被告當然不會同意，所 以伊有說要以地基為界，地基挖下去的話，搞不好會超過「 遮雨棚延展線下方土地」；伊於106 年8 月1 日法院到現場 履勘時，曾經提及當初雙方講好的範圍是到廠房外牆部分， 但是伊希望要到地基的部分，因為柱子的前後2 米都是地基 的範圍，如果以地基來計算，該範圍一定可以超過遮雨棚， 但伊不清楚被告公司人員有無答應伊的條件等語（見卷一第 179 至184 頁）；證人吳明翰於本院審理時具結證稱：伊於 103 年9 月16日有代表被告與原告簽訂系爭協議書，該協議 書第1 條所謂「乙方（即原告）已使用該地號之土地」並未 包含雨遮、鐵架，當初口頭協議時有提到是建築物主體結構 牆面，並未提及地基、雨遮及鐵架；系爭協議書第3 條所稱 ：「甲方（即被告）承諾於購買該地後乙方購買前，不會強 制拆除乙方現有已建築之地上物。」係指原告使用中的主體 建築物牆面，被告買受系爭土地後不會予以拆除，不包含地 基、雨遮及鐵架，雙方協議過程中從未談及地基；當時被告 要向農田水利會購買系爭土地時，秉持敦親睦鄰態度，先與 原告公司負責人張慶鵬講好，不會拆到系爭廠房主體建築物 ，所以寫了系爭協議書，但後來張慶鵬就將「已建築之地上 物」部分無限擴大，先是地基，後來又提及雨遮、鐵架，但 這根本不在當初兩造協議之範圍內，才導致今日的訴訟；依 伊的認知，協議書第1 條所載「乙方已使用該地號之土地」 ，應是系爭廠房內暨外牆坐落之土地，按照當初雙方協議內 容，張慶鵬應該很清楚知道被告就是在講建築物的主體結構 牆面等語（見卷一第172 至177 頁）。本院考量證人張慶鵬 、吳明翰負責代表兩造簽訂系爭協議書，對於該協議書簽訂 過程知悉甚詳，然證人張慶鵬為原告公司董事長、證人吳明 翰為被告公司總經理，其等所為證述俱有利益偏頗之虞，本 均無從盡信，然證人張慶鵬自承證人吳明翰有表示系爭廠房 占用的部分以外牆為界，當時其雖有表達不同意見，主張系 爭廠房占用部分應包括屋簷、遮雨棚及地基，然證人吳明翰 並未同意，且於103 年9 月16日簽約時，證人張慶鵬未就此 節再與證人吳明翰確認，即逕自解讀認為系爭協議書第3 條 所載「乙方現有已建築之地上物」即包含系爭廠房之屋簷、 遮雨棚及地基，而在系爭協議書予以用印簽約。基此，本院 認為兩造自始至終達成合意之範圍，僅有系爭廠房之外牆面 ，而不包含屋簷、遮雨棚及地基，且證人張慶鵬於兩造協議 初始，先主張應包含系爭廠房屋簷、遮雨棚，嗣又提及地基 ，最後於本院審理期間復稱可以排水溝中間為界，然證人吳 明翰均未予應允，顯見上開屋簷、遮雨棚、地基或排水溝中 間之界線，均係證人張慶鵬內心主觀之期待，既未經證人吳 明翰應允，兩造就上開部分即未達成合意，佐以兩造對於被 告係以每平方公尺9,000 元之價格向農田水利會購得系爭土 地乙節並無爭執，則系爭協議書買賣標的物即為如附圖一編 號A （面積92平方公尺）所示部分，價金為每平方公尺9,00 0 元，故總價金應為828,000 元（計算式：92×9,000 元＝ 828,000 元），兩造對於標的物及其價金均已合意，系爭協 議書即為成立，被告前揭所辯，尚非可採。 ㈡依系爭協議書約定內容，被告承諾出售系爭土地予原告之範 圍、面積為何？ 1.按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文。又解釋當事人之契約，應以當 事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及 其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。 而解釋當事人立約之真意，除雙方中途有變更立約內容之同 意，應從其變更以為解釋外，均以當事人立約當時之真意為 準（最高法院39年台上字第1053號、49年台上第303 號判例 參照）。經查，關於系爭協議書簽訂經過，證人張慶鵬、吳 明翰已證述如上，依其等證述內容，本院認為兩造自始至終 達成合意之範圍，僅有系爭廠房之外牆面，而不包含屋簷、 遮雨棚及地基，故原告請求被告應將系爭土地予以分割，並 將分割後如附圖一編號A 部分（面積92平方公尺）出售予原 告暨辦理所有權移轉登記，為有理由；其逾此範圍之請求， 尚屬無憑。 2.原告固主張：依民法第773 條規定、地籍測量實施規則第27 3 條規定，系爭廠房占用土地之範圍應包含雨遮、鐵架等， 且以其外緣為界之下方土地範圍亦包含在內，故被告應將如 附圖二紅色線下方土地出售（面積275 平方公尺）予原告， 始符法制云云。然此部分為被告所否認，辯稱：地籍測量實 施規則第273 條並非請求權基礎，於本件亦無類推適用之餘 地，而民法第773 條更與兩造間合意、系爭協議書內容全然 無關等語。經查，如附圖二紅色線下方土地乃暫編地號2196 -2⑴土地，面積應係215 平方公尺，原告誤為275 平方公尺 ，先予敘明。再查： ⑴按地籍測量實施之作業方法、程序與土地複丈、建物測量之 申請程序及應備文件等事項之規則，由中央地政機關定之， 土地法第47條定有明文。而地籍測量實施規則即係依土地法 第47條規定訂定之，此見該規則第1 條規定甚明。又地籍測 量實施規則第273 條規定：「建物平面圖測繪邊界依下列規 定辦理：①建物以其外牆之外緣為界。②兩建物之間有牆壁 區隔者，以共用牆壁之中心為界；無牆壁區隔者，以建物使 用執照竣工平面圖區分範圍為界。③使用執照竣工平面圖載 有陽臺之突出部分者，以其外緣為界，並以附屬建物辦理測 量。④地下層依建物使用執照竣工平面圖所載樓層面積之範 圍為界。107 年1 月1 日前已申請建造執照者，或都市更新 事業計畫已報核，並依都市更新條例第61條之1 第1 項及第 2 項規定期限申請建造執照之建物，其屋簷、雨遮及地下層 之測繪，依本條修正前規定辦理。」本條106 年1 月9 日修 正理由則載明：「參照建築技術規則建築設計施工編第1 條 ，牆壁有分間牆、分戶牆及外牆等種類，而依現行規定，建 物平面圖測繪邊界係依外牆之外緣為界，為避免誤解爰將『 牆壁』修改為『外牆』；…就土地登記理論觀之，建物登記 範圍（面積），雖為建物特定之要素之一，但其作用僅表示 建物大小，與建物所有權所及範圍有別。亦即一建物中未測 繪登記之部分，並非即表示所有權所不能及；反之，建物中 測繪登記之部分，亦非即表示其即為所有權所及範圍之全部 。…綜上，屋簷及雨遮，因未具構造上獨立性，僅為建物之 成分，且於內政部以100 年4 月15日台內營字第0000000000 0 號令規範雨遮構造形式後，雨遮非可供人員生活實質滯留 可能之空間，是以並不符合建物測繪登記之要件，爰將『屋 簷或雨遮等』之文字刪除…」。故地籍測量實施規則修正理 由已明確指出「建物平面圖測繪邊界係依外牆之外緣為界」 、「屋簷及雨遮，因未具構造上獨立性，僅為建物之成分」 、「雨遮非可供人員生活實質滯留可能之空間，是以並不符 合建物測繪登記之要件」等語，原告依此主張系爭土地買賣 範圍應包含屋簷、雨遮外緣下方土地，顯屬無稽。又地籍測 量實施規則實乃地政機關用以管理土地，落實土地政策之規 範，該地籍測量實施規則雖係為公共利益或一般國民福祉而 設之規定，但就法律之整體結構、適用對象、所欲產生之規 範效果及社會發展因素等綜合判斷，可知並未規定特定人或 對符合法定條件而可得特定之人，授予向相對人或第三人為 一定作為之請求權。準此，地籍測量實施規則並非得充作請 求權基礎，亦無從比附援引，則原告主張適用或類推適用地 籍測量實施規則第273 條規定，請求被告將如附圖二紅色線 下方土地出售予原告，誠有誤會。 ⑵按土地所有權，除法令有限制外，於其行使有利益之範圍內 ，及於土地之上下。如他人之干涉，無礙其所有權之行使者 ，不得排除之，民法第773 條定有明文。其立法理由為：「 查民律草案第991 條理由謂所有權者，依其物之性質及法律 規定之限制內，於事實上、法律上管領其物之權利也，故土 地所有人在法令之限制內，於地面地上地下皆得管領之。然 因此遽使土地所有人，於他人在其地上地下為不妨害其行使 所有權之行為，均有排除之權，保護所有人，未免偏重，在 所有人既無實益，而於一切公益，不無妨礙。此本條之所由 設也。」基此，本條乃對土地所有人（即被告）行使土地所 有權限制之規範，然無從據此條文逕予推論兩造間合意就系 爭土地買賣範圍及於雨遮、鐵架等，以其外緣為界之下方土 地範圍。原告援引此條文主張被告依系爭協議書應予出售土 地之範圍包含系爭廠房之雨遮、鐵架等外緣為界之下方土地 ，尚非可採。 ㈢本件原告應給付之價金若干？ 經查，原告請求被告應將系爭土地予以分割，並將分割後如 附圖一編號A 部分（面積92平方公尺）出售予原告並辦理所 有權移轉登記，為有理由；其逾此範圍之請求，則無理由， 業如前述。參以兩造對於被告係以每平方公尺9,000 元之價 格向農田水利會購得系爭土地乙節並無爭執，則上開92平方 公尺土地之總價金即為828,000 元（計算式：92×9,000 元 ＝828,000 元），故被告於原告給付828,000 元後，應將系 爭土地依附圖一辦理分割，並將分割後如附圖一編號A 所示 部分（面積92平方公尺）移轉登記予原告所有。 五、綜上，原告依系爭協議書約定，請求被告於原告給付828,00 0 元後，應將系爭土地依附圖一辦理分割，並將分割後如附 圖一編號A 所示部分（面積92平方公尺）移轉登記予原告所 有，為有理由，應予准許；其逾此範圍之請求，則無理由， 應予駁回。 六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，惟裁判 分割訴訟為形成之訴，於判決確定時，兩造間就系爭土地所 存在之權利義務關係形成新權利狀態，涉訟之法律關係並不 適於假執行，則原告所為假執行之聲請，自不應准許，應予 駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 核與判決結果均無影響，爰不一一論列，併此敘明。 八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條，判決如主文。 中 華 民 國 108 年 4 月 24 日 民事第四庭 審判長法 官 謝雨真 法 官 林玉心 法 官 饒佩妮 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 108 年 4 月 24 日 書記官 王楨珍