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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　106年度訴字第911號 原　　　告　蕭淑琴 被　　　告　龔勢方 　　　　　　葉宗霖 　　　　　　羅立涵 　　　　　　林苙榛 　　　　　　正禾不動產仲介股份有限公司(永慶不動產高雄新 　　　　　　崛江大順龍華加盟店) 法定代理人　薛麗雅 上四人共同 訴訟代理人　侯勝昌律師 上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國107年2月8日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告龔勢方給付原告新臺幣肆拾玖萬捌仟陸佰玖拾壹元及自民國 一○六年五月三日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息 。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告龔勢方負擔百分之二十六，餘由原告負擔。 本判決第一項得假執行。但被告龔勢方以新臺幣肆拾玖萬捌仟陸 佰玖拾壹元為原告預供擔保得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告主張：原告於民國104 年5 月19日在被告葉宗霖、林苙 榛、正禾不動產仲介股份有限公司（下稱被告正禾公司）仲 介下，以新臺幣（下同）3,750,000元向被告龔勢方購買其 所有坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地及其上門牌號碼 高雄市○○區○○○路○○巷○○號（下稱系爭房屋）。原告將 系爭出租予訴外人徐沛廷後，經徐沛廷告知後查證始悉被告 龔勢方前手屋主，即訴外人呂玉芬之女曾自系爭房屋墜下身 亡(下稱系爭事故)，是系爭房屋為凶宅，具有瑕疵，經濟性 價值減損至少3成至5成，故應減少買賣價金1,875,000元。 被告龔勢方為出賣人，自應負瑕疵擔保責任。而被告林苙榛 、葉宗霖、羅立涵未盡其善良管理人之注意義務應同負賠償 之責，被告正禾公司為上開僱傭人，應與被告林苙榛、葉宗 霖、羅立涵連帶負責。爰依民法第359條、第184條、第185 條、第188條，及不動產經紀管理條例第26條第2項規定，提 起本件訴訟。並聲明：㈠被告龔勢方應給付原告1,875,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百 分之5計算之利息；㈡被告葉宗霖、林苙榛、羅立涵、正禾 公司應連帶給付原告1,875,000元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈢第一 、二項所示給付，如其中一項被告履行給付後，另項被告於 給付範圍內，免其給付義務；㈣原告願供擔保，請准宣告假 執行。 二、被告龔勢方則以：被告龔勢方購買系爭房屋時未聽聞前手告 知系爭房屋曾發生非自然死亡情形，產權持有期間，亦未發 生相關情事，自無法告知原告，故原告請求無理由等語置辯 。並聲明：原告之訴駁回。 三、被告葉宗霖、林苙榛、正禾公司、羅立涵則以：原告自聽聞 系爭房屋發生墜樓事件後，始要求被告林苙榛查知，被告林 苙榛未參與買賣前凶宅之調查。前被告正禾公司人員即被告 羅立涵已善盡調查仍無從知悉。另被告林苙榛、羅立涵固為 被告正禾公司之受僱人並參與仲介業務，惟系爭房屋之買賣 係由被告正禾公司與買賣雙方簽訂仲介契約，被告葉宗霖、 林苙榛、羅立涵對原告均不負調查系爭房屋是否為凶宅之注 意義務，原告將被告林苙榛、羅立涵列為共同侵權行為人， 於法未合，亦無違反不動產經紀業管理條例第23條規定之情 事，亦不得認被告林苙榛、羅立涵構成侵權行為等語置辯。 並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請 准宣告免為假執行。 四、兩造不爭執事項：原告於104年5月19日在被告正禾公司仲介 下，以3,750,000元向被告龔勢方購買其所有系爭房屋。 五、兩造爭執事項 ㈠系爭房屋是否曾發生墜樓事件，系爭房屋是否因此減損交易 價值？原告請求被告龔勢方給付減少之價金，有無理由？如 有，金額若干？ ㈡原告請求被告葉宗霖、林苙榛、羅立涵、正禾公司連帶賠償 有無理由？ 六、得心證之理由 ㈠系爭房屋是否曾發生墜樓事件，系爭房屋是否因此減損交易 價值？原告請求被告龔勢方給付減少之價金，有無理由？如 有，金額若干？ ⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條本文定有明文。原告主張系爭房屋於70 年間曾發生墜樓之非自然死亡事件，為被告龔勢方所否認， 辯稱不清楚此情等語。經查，證人即系爭房屋時任屋主呂玉 芬之女陳美芬證稱：約36年前即70年間，4歲妹妹要爬到隔 壁找鄰居玩，不慎從遮陽板掉落，還沒有爬到隔壁就掉下來 ，送醫後不治死亡等語(見本院卷第148至150頁)。足見系爭 房屋前確有發生幼童墜樓事件。 ⒉次按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。又買賣因物有瑕 疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求 減少其價金。民法第354條第1項前段、第359條前段分別定 有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常 交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用 、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備 者為限（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。出賣人 應負之上開瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是 否有過失，均應對買受人負責。又買賣標的之房屋屋內若曾 有非自然死亡事故，雖不致對於該房屋造成物理性損傷或房 屋通常效用之降低，惟我國一般社會大眾對於事件，多存有 嫌惡畏懼心理，多會影響購買意願及交易價格，故依估價學 理適合性原則而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別 條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市 場價格，應認屬物之瑕疵。 ⒊經查，原告與被告龔勢方約定系爭房屋無非自然死亡之情事 發生，若有不實，需負法律上責任等語，有不動產買賣契約 書第13條第1項可稽(見本院卷第10頁背面)。而系爭房屋於 約70年間發生幼童墜樓，送醫後不治死亡事件，業據時任屋 主呂玉芬之女即證人陳美芬證述在卷可考如上(見本院卷第 148至150頁)，堪認系爭房屋確曾發生非自然死亡之情事。 本院將該事件送請大有國際不動產估價師聯合事務所就是否 減少交易價值，及如減少價值若干等情鑑定，鑑定結果認上 開事件致原告於買受系爭房屋時價值減損百分之13.55，約 498,691元等節，有外放之鑑定報告書可參。可見系爭房屋 於約70年間發生幼童墜樓之非自然死亡事件，雖非當日於系 爭房屋內部死亡，衡情仍足以影響購屋者就系爭房屋居住安 寧之預期而損及交易價值，確對系爭房屋交易價格有負面影 響，依前開說明，仍應認系爭房屋存有交易價值上之瑕疵。 被告龔勢方雖辯稱不知上情等語，且如實於標的現況說明書 中是否知悉系爭房屋曾發生非自然死亡情事勾選否(見本院 卷第14頁)，然買賣瑕疵擔保責任本質為無過失責任，則無 論被告龔勢方出售系爭房屋予原告時，是否確實明知其事， 即無論其有無故意過失，其就系爭房屋為之瑕疵，均應對原 告負瑕疵擔保責任。系爭房屋經鑑定減少之價值為上，故原 告請求被告龔勢方給付498,691元，尚屬有憑。 ㈡原告請求被告葉宗霖、林苙榛、羅立涵、正禾公司連帶賠償 有無理由？ ⒈按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責 ，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被 告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦 應駁回原告之請求。最高法院17年上字第917號著有判例可 資參照。次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損 害賠償責任。受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限 之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。經紀業因經 紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損 害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。民法第184 條第1項前段、第544條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項分別定有明文。原告主張依前開規定請求被告葉宗霖、林 苙榛、羅立涵、正禾公司連帶負損害賠償責任，為被告葉宗 霖、林苙榛、羅立涵、正禾公司所否認，並以前詞至辯，原 告自應舉證證明渠等合於賠償之要件。 ⒉原告自陳與其接洽者為被告林苙榛，不認識被告葉宗霖、羅 立涵等語。可認原告委任被告正禾公司進行系爭房屋買賣事 宜時，被告正禾公司指派被告林苙榛為其服務，故與原告訂 立委任契約者應係被告正禾公司，非被告林苙榛、葉宗霖、 羅立涵。又依不動產經紀業管理條例第23條、第24條、第24 之2條規定可知，經紀人員在執行業務過程中，應以不動產 說明書向與委託人交易之相對人解說，提供買受人或承租人 關於不動產必要之資訊，告知買受人或承租人依仲介專業應 查知之不動產之瑕，並協助買受人或承租人對不動產進行必 要之檢查。惟上開所謂查證義務自應以相當合理之範圍為其 限度，如其已盡善良管理人之注意義務仍無從查證，自不得 認為其有何過失。原告雖主張查證有過失，惟證人即系爭房 屋所在里里長賴清榮證稱：伊大概70幾年搬到現住里，90年 開始擔任里長，104年間曾接獲電話詢問是否曾有死過人， 伊回答不知道，因為不清楚；伊在該區域住到現在，不知道 也沒聽鄰居在傳說系爭房屋有死亡事故等語(見本院卷二第4 、5頁)。證人陳美芬證稱：當時沒有報警，也沒有通報相驗 ，連墳墓都沒有等語(見本院卷一第149至150頁)。可見該時 家屬對於墜樓事件之處置極為低調，一般通常程序調查難以 發現上情，非得輕易確認，確屬查證不易。實難認系爭房屋 於70年間發生非自然死亡事件屬仲介業者間廣為周知之事實 。堪認已盡查證義務仍無法得知上情，自無法於原告買受系 爭房屋前為告知，難謂有何故意或過失不法情事，亦難認處 理委任事務有過失。原告請求葉宗霖、林苙榛、羅立涵、正 禾公司連帶負責，難謂有據。 七、從而，原告依民法第359條、第184條、第185條、第188條， 及不動產經紀管理條例第26條第2項規定，請求被告龔勢方 給付原告498,691元，及自起訴狀繕本送達翌日即106年5月 3日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，為有理由 ，應予准許。逾此範圍之請求無理由，應予駁回。 八、本判決主文第一項係所命給付之金額合計未逾500,000元之 判決，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，自應依職 權宣告假執行，並另依聲請酌定被告得供擔保免為假執行之 金額，原告就此陳明願供擔保聲請准予假執行，應係促使本 院為上開職權發動。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失 所依附，應予駁回。 九、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘陳述及所提其他證據 ，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之 爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。 十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判 決如主文。 中 華 民 國 107 年 3 月 1 日 民事第七庭法 官 楊詠惠 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 3 月 1 日 書記官 冒佩妤