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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　106年度訴字第950號 原　　　告　百世文教企業股份有限公司 法定代理人　王百世 訴訟代理人　李玲玲律師 　　　　　　王明一律師 被　　　告　觀雲大樓管理委員會 法定代理人　郭清美 訴訟代理人　黃見志律師 上列當事人間請求確認會議無效事件，本院於民國106年11月3日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 確認觀雲大樓民國一○六年三月四日區分所有權人會議如附件所 示第三案之決議無效。 訴訟費用由被告負擔。 事實及理由 一、原告主張：原告為觀雲大樓一樓店面即門牌號碼高雄市○○ 區○○○路○○○號房屋(下稱173號房屋)，及2樓同路175號房 屋(下稱175號房屋，與173號房屋下合稱系爭房屋)之所有權 人。觀雲大樓於民國97年5月8日成立被告觀雲大樓管理委員 會，原約定管理費收取為店面住戶減半收取。原告另每月補 貼被告800元。嗣觀雲大樓於106年3月4日由召開106年度區 分所有權人會議決議如附件所示第3案店面住戶管理費調整 為與現有住戶相同之決議（下稱系爭決議），未調整其他住 戶管理費，被告費用亦無捉襟見肘之情形，系爭決議未考量 店面住戶與一般住戶使用之公共設施及服務不同，逕以多數 決方式作成系爭決議，實已違反公序良俗、平等原則及誠信 原則，屬權利濫用，故系爭決議應屬無效。為此，爰依民法 第148條、第72條、第56第2項提起本件訴訟。並聲明：確認 系爭決議無效。 二、被告則以：觀雲大樓店面出售前與被告協商日後租售時管理 費回復與一般住戶相同。觀雲大樓105年度區分所有權人會 議中，店面住戶亦同意調高店面住戶管理費之決議，被告請 其自行提出調整幅度，惟後遭拒。然原告享有管理公司收取 信件、定點巡邏、監視器注意安全之維護，與自地下室停車 場電梯聯外，使用公用部分之服務及設備與一般住戶相同， 被告並有維護原告店面外公有之植栽。且因原告經營餐飲業 ，公用水電費用因此增加，大樓各項設備運轉隨之增加耗損 ，原告客人隨意停放車輛亦係管理公司負責管制，增加管理 公司工作內容，原告亦曾因施放鞭炮導制店面外公用區域地 板焦黑，增加清潔工作內容，復增加垃圾清運量，再者一般 住戶亦保受油煙困擾，影響居家安全，故系爭決議將店面管 理費調至與一般住戶相同並無權利濫用之情事等詞置辯。並 聲明：原告之訴駁回。 三、兩造不爭執事項： ㈠觀雲大樓於97年5月8日成立被告管委會。 ㈡原告為觀雲大樓店面即系爭房屋之所有權人 ㈢被告於106 年2 月10日寄發由主任委員郭清美召集106 年度 3 月4 日區分所有權人會議之通知單，其中一則討論事項為 追認店面管理費調整、住戶規約修改。 ㈣觀雲大樓區分所有權人會議於106 年3 月4 日召開，應出席 人數為15人，已出席人數12人，作成如附件所示第3案之系 爭決議。 四、兩造爭執事項：系爭決議是否無效？ 五、得心證之理由 ㈠按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負 責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所 有權人按其共有之應有部分比例分擔之，公寓大廈管理條第 10條第2項定有明文。即公寓大廈管理費用之收取，係供共 用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護之用，依法應按 區權人共有之應有部分比例分擔。又管理費用係用於人事費 、維護修繕公寓大廈各項公共設施與日常開支所需及其他基 地、共用部分之經常管理費用，故管理費用之收取，應符合 使用者付費之公平原則，調漲管理費亦須有正當且必要之理 由。另區權人會議經由多數決作成之決議，與少數區權人之 權益發生衝突時，其是否藉由多數決方式，形成對少數區權 人不利分擔之決議或約定，應有充分理由，且是否係以損害 少數區權人為主要目的，基於公平法理，法院固得加以審查 ，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益 ，與該少數區權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比 較衡量定之。倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益 極少，而該少數區權人及國家社會所受之損失甚大，非不得 視為以損害他人為主要目的，但不能單憑該決議對少數區權 人現有權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形成對少 數區權人不利之分擔決議或約定，認以損害他人為主要目的 ，而屬權利濫用，或違反公序良俗（最高法院97年度台上字 第2347號判決意旨參照）。 ㈡觀雲大樓區分所有權人會議於106年3月4日召開，應出席人 數為15人，已出席人數12人，將原按一般住戶百分之50收取 之店面管理費調漲至與一般住戶相同乙節為兩造所不爭。原 告主張系爭決議無效為被告所否認，並以前詞為辯。經查： ⒈被告辯稱店面住戶曾同意租售後管理費與一般住戶相同云云 ，嗣105年區分所有權人會議原告亦同意提高管理費等節均 為原告所否認。被告就此部分之陳述均未舉證以實其說，復 自陳同意調漲至與一般住戶相同係原告前手應允(見本院卷 第188頁)，被告未證明原告知悉此情並同意，故自不得以其 與前手屋主之協議拘束原告。又原告縱有同意調整管理費， 然該時亦未就調整之比例合意，難認原告就系爭決議已為同 意之表示。 ⒉觀雲大樓委任之管理公司有提供所屬住戶收取信件之服務， 系爭房屋外亦設有監視器及巡邏點，系爭房屋使用所有之地 下室停車位時，須搭乘公用電梯至1樓，始能進入系爭房屋 內，系爭房屋外之植栽為公有等情，為原告所不爭執。被告 並提出掛號郵件登記簿為證(見本院卷第212至221頁)，可見 原告信件非全數自行收取，亦有經管理公司代收後領取之情 形，足認原告就收信及使用上開公用設施等部分之權利確與 一般住戶無相異，且非全未受管理公司安全維護。 ⒊原告經營餐飲業為兩造不爭，縱管理公司須負責管制原告客 人隨意停放之車輛，避免妨礙交通及進出，增加工作內容， 及原告曾施放鞭炮致公用區域地板焦黑，增加清潔工作內容 ，復增加垃圾清運量等節均屬實。然衡情大樓管理公司及清 潔公司費用均為定期定額，除另有約定外，鮮少因工作量增 加致需另支出額外費用。被告亦自陳均未因此額外增加支付 管理公司或清潔公司之費用(見本院卷第189頁)。又觀雲大 樓之垃圾清運係委外支付固定價額，非依照垃圾噸數或多寡 有異，為被告所述(見本院卷第164、189頁)。是區分所有權 人繳交由被告管理之費用，未因原告上開行為另行支出而有 減少之情事。 ⒋區分所有權人繳納之管理費主要係在分擔公用費用之支出， 負擔共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，並非為 彌補或補償管理委員會或區分所有權人之不便或主觀感受而 設。原告與一般住戶之權利有上揭相同，且未因作為店面使 用而增加修繕、管理、維護費用，復考量175號房屋須經173 號房屋進出，無獨立出入口，與一般住戶需搭乘電梯或使用 共有空間之樓梯進出尚有不同，且因出入口非設置在觀雲大 樓內部，構造上其出入非與一般住戶同受管理公司相同之維 護，即便有監視器及巡邏點之設置，然實際上所受之安全維 護密度一般住戶尚有差距。縱系爭房屋即店面應分擔之修繕 、管理、維護費用即管理費比例有縮小與一般住戶差距而調 整之必要，仍應考量前揭不同為適當之調整。系爭決議未思 慮前揭差異性，逕調整至與一般住戶完全相同之收取標準， 難謂非屬權利濫用。至若一般住戶因系爭房屋經營餐飲業權 利受有損害，此亦係一般住戶與店面住戶原告私法上權利義 務關係，要與管理費之收取之主要目的無涉。 六、縱上所述，原告享有之權利與一般住戶尚有些微不同，雖系 爭店面為餐飲業使用，但未因此增加共用部分、約定共用部 分之修繕、管理、維護費用。即使區分所有權人認為原告應 負擔與其享有之權利比例上相近之管理費，仍應綜合考量系 爭房屋所受安全維護受限於出入口設置位置，與一般住戶難 以相同比擬等一切情狀為調整，難謂與一般住戶相同為適當 。從而，原告主張系爭決議店面繳交與一般住戶相同之管理 費係權利濫用而無效等語，自有理由，應予准許。 七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證 據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案 之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。 八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。 中 華 民 國 106 年 11 月 23 日 民事第七庭法 官 楊詠惠 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 11 月 23 日 書記官 冒佩妤