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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　106年度重訴字第174號 原　　　告　遠百企業股份有限公司 法定代理人　徐旭東 訴訟代理人　黃建隆律師 　　　　　　蔡逸蓉律師 被　　　告　田圃企業股份有限公司 法定代理人　陳田圃 訴訟代理人　尤中瑛律師 上列當事人間請求返還保證金事件，本院於民國107年1月31日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣伍仟萬元，及自民國一百零五年十一月十 八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣壹仟柒佰萬元為被告供擔保後，得 假執行。但被告如以新臺幣伍仟萬元為原告預供擔保，得免為假 執行。 事實及理由 一、原告主張：訴外人○○大超級市場股份有限公司（下稱○○ 公司）前向被告承租其於高雄市○○區○○段000000000地 號土地上興建之同段25846建號建物（門牌號碼高雄市○○ 區○○路○○○號，下稱系爭建物），作為經營賣場之場所， 雙方為此於民國86年6月16日簽立合約書（下稱系爭合約） ，約定租期自系爭建物完成之日起算15年，即自86年12月10 日起至102年12月9日止，○○公司並已依系爭合約第2條約 定交付保證金新臺幣（下同）5,000萬元予被告。嗣○○公 司經原告吸收合併，○○公司上述租賃所生一切權利義務（ 包含對保證金之返還請求權）由原告概括承受，兩造並於98 年6月3日簽立租賃契約修改協議書（下稱系爭甲協議），約 定系爭契約所定租期於102年12月9日屆滿後，再展延續租10 年即至112年12月9日止；其後兩造復於102年6月25日再簽立 租賃契約修改協議書（下稱系爭乙協議），其中第2條約定 於租期展延期間（即102年12月10日至112年12月9日），如 原告有經營困難之確實事實，得於12個月前以書面通知被告 提前終止租約。查原告於系爭建物所經營之高雄平等店因持 續嚴重虧損，歷年來各年度營業額均無法達到兩造租約所約 定抽成租金之標準，加以近年來經濟情勢嚴峻、量販業競爭 激烈、各類行銷受通路瓜分市場，原告已無力負荷而有系爭 乙協議第2條所謂經營困難之情事。原告遂於104年11月11日 發函通知被告，依系爭乙協議第2條約定，於12個月以前先 期通知終止本件租賃關係，被告於104年11月12日收受該通 知書面，故兩造間租賃契約已於105年11月12日終止，原告 並於同日將系爭建物點交返還予被告，且原告未積欠任何租 金及費用，依系爭契約第12條第4款約定，被告自應返還上 開保證金5,000萬元予原告。而兩造於簽立系爭甲、乙協議 時，業已分別於第4條、第3條明白約定，先前簽立之條款與 協議書內容必須不相抵觸方可繼續適用，如有抵觸即不再適 用，故系爭合約第12條第5款關於原告提前終止租約之約定 ，原告於租賃期間可隨時終止，與系爭甲、乙協議第2條提 前終止租約之約定需有經營困難之確實事實，並於12個月前 以書面通知被告，故原告依系爭甲、乙協議第2條提前終止 租約至少尚須支付1年份之租金計27,354,816元予被告，被 告亦可提前為後續準備，自無再使用系爭合約第12條第5款 約定沒收5,000萬元天價違約金之理，並應類推適用系爭合 約第12條第4款返還5,000萬元之法律效果。經原告於105年1 1月16日以存證信函催告被告返還全部保證金，被告於翌日 收文後迄今拒絕返還，原告爰依系爭契約第12條第4款約定 ，請求被告給付5,000萬元，並加計自105年11月17日起算之 遲延利息。再者，系爭契約第12條第5款約定5,000萬元之保 證金目的，依據系爭合約第12條第11款、第14款約定，均可 認在確保本件租約之履行，且因依民法第250條第2項前段規 定，兩造並未另行約定系爭契約第12條第5款之5,000萬元為 懲罰性違約金，故關於該款沒收5,000萬元保證金約定之性 質應為損害賠償總額預定之違約金。又依兩造於87年4月30 日簽立之修正合約書第5條約定，被告投入之建築成本僅 5,000萬元，與原告投入之建築成本1億6,105萬元相較，為 天壤之別，另觀之依系爭合約第12條第4款之履約保證金5 ,000萬元係以系爭合約第2條之保證金抵充，以及系爭合約 第7條約定原告如在建築期間違約，所繳交之保證金同意由 被告無條件沒收，均足見該5,000萬元保證金係在擔保被告 投資之建築成本5,000萬元得以回收，方於系爭建物完成起 租後，履約保證金仍維持5,000萬元之高額，未調降至一般 水準（以每月租金250萬元計算，通常押租金應為500萬元） 。況原告自承租以來已支付被告近18年之租金，被告租金受 益共5億4,000萬元，被告投資之5,000萬元早已回收且獲利 豐厚，系爭建物仍完好如初，被告仍可再出租他人收取租金 ，被告並未因原告提前終止租約而受有損害，反觀原告虧損 連連，血本無歸，不得已只好終止租約，原告主張依上開約 定沒收5,000萬元違約金顯屬過高，請求依民法第252條規定 酌減至零，或依民法第251條規定，考量本件租期25年，迄 原告於105年11月12日提前終止兩造租約，原告已履行17年 11個月，僅剩4分之1租期尚未履行，支付租金合計已逾6億 元，而酌減至相當金額，再依不當得利法律關係請求被告返 還。為此，提起本訴，並聲明：（一）被告應給付原告5,00 0萬元，及自105年11月18日起至清償日止，按週年利率5％ 計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：關於原告主張其有系爭乙協議第2條所謂經營困 難情事乙節，被告爭執，蓋被告並未涉入原告業務之經營， 亦未曾審閱或核對原告之會計帳簿，無從知悉是否有原告所 述持續嚴重虧損情事。次查，本件租賃契約固於105年11月 12日終止，原告已於同日將租賃標的物點交返還與被告，且 其未積欠任何租金或費用，惟被告並無返還保證金5,000萬 元之義務。蓋依系爭合約第12條第5款約定，可知○○公司 與被告早於86年8月6日簽立系爭合約時，即言明承租人得期 前終止租約，惟所繳保證金5,000萬元同意由出租人無條件 全數沒收，亦即系爭5,000萬元保證金乃是原告提早解除兩 造租賃關係應支付之代價，非原告所主張具有違約金之性質 ，更遑論為因不履行而生損害之賠償總額。嗣兩造於98年6 月3日簽立系爭甲協議時，進而於其中第2條具體言明「有經 營困難之確實事實，得於6個月前以書面通知甲方（即被告 ）提前解約」，並於102年6月25日簽立系爭乙協議時將原告 得提前解約之時程修改為於12個月前提前通知，惟於系爭甲 協議第4條及系爭乙協議第3條均約定「除本協議書另有規定 外，原租賃契約、歷次租賃契約修改協議書之條款與本協議 書內容不相抵觸者仍適用之」。由上述系爭契約及系爭甲、 乙協議之簽立過程及內容觀之，兩造在簽立系爭甲、乙協議 時，僅有討論調整租金計算標準與租約期限長短，系爭合約 其餘條件均未改變，故兩造僅同意承租人得提前終止租賃關 係，惟保證金5,000萬元則同意由出租人無條件全數沒收， 以作為提前終止租賃關係之代價，且系爭契約第12條第5款 有關沒收保證金之約定，核與系爭甲、乙協議不相抵觸而仍 適用之，故被告自無返還保證金5,000萬元之義務，並已於 105年8月24日以存證信函將上述主張通知原告。若如原告主 張系爭合約第12條第5款約定與系爭甲、乙協議第2條約定抵 觸，豈非原告若有違反租約約定，縱經被告書面催告，原告 逾30日仍不履行時，被告即不得依系爭合約第12條第5款約 定終止合約及沒收5,000萬元保證金，自非合理，且若如原 告主張兩造於簽立系爭甲、乙協議時，兩造有同意在原告提 前解約時應予返還，豈有未在協議中載明之理等語置辯。並 聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔 保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事款： （一）○○公司前向被告承租系爭建物，作為經營賣場之場所， 雙方為此於86年6月16日簽立系爭合約，約定租期自上開 建物完成之日起算15年，即自系爭建物完成之日起至102 年12月9 日止（本院卷第6 至11頁，原證1 ）。 （二）○○公司已依系爭合約第2條約定，交付保證金5,000萬元 予被告（本院卷第46至47頁，原證7）。 （三）○○公司與被告於87年4月30日簽署修正合約書，惟僅修 正系爭合約第5條、第12條第3款及第7款之約定（原證16 ，本院卷第165至166頁）。 （四）○○公司嗣於89年4月20日經原告吸收合併，○○公司於 上述租賃所生一切權利義務（包含對保證金之返還請求權 ）由原告概括承受（本院卷第48至65頁，原證8）。 （五）兩造於98年6月3日簽立系爭甲協議，約定系爭契約所定租 期於102年12月9日屆滿後，再展延續租10年即至112年12 月9日止。其中第4條約定除本協議書另有規定外，原租賃 契約書及歷次修正之合約書之條款與本修改協議書內容不 相牴觸仍適用之（本院卷第12至13頁，原證2）。 （六）兩造於102年6月25日再簽立系爭乙協議，其中第2條約定 於租期展延期間（即102年12月10日至112年12月9日）， 如原告有經營困難之確實事實，得於12個月前以書面通知 被告提前終止租約。其中第3條約定除本協議書另有規定 外，原租賃契約、歷次租賃契約修改協議書之條款與本協 議書內容不牴觸者仍適用之（本院卷第14頁，原證3）。 （七）原告於104年11月11日發函通知被告，依系爭乙協議第2條 約定，於12個月以前先期通知終止本件租賃關係，被告於 104年11月12日收受該通知書面（本院卷第15至19頁、第 77頁，原證4、10），故兩造間本件租賃契約已於105年11 月12日終止，原告並於同日將租賃之系爭建物點交返還予 被告（本院卷第78至109頁，原證11），且原告未積欠任 何租金及費用。 （八）被告收受上開存證信函於105年8月24日發函通知原告同意 依據系爭乙協議第2條之約定終止租賃契約，但另說明返 還保證金5,000萬元部分被告並無返還之義務。原告於105 年8月25日收受（本院卷第36至38頁，被證1） （九）原告於105 年11月16日以存證信函催告被告返還全部保證 金，被告於翌日收文（本院卷第20至23頁，原證5 ）。 四、本件之爭點：原告得否依據系爭合約第12條第4款約定，或 或類推適用系爭合約第12條第4款約定之法律效果，請求被 告返還保證金5,000萬元？系爭合約第12條第5款沒收5,000 萬元保證金之約定，是否為損害賠償總額預定之違約金？若 是，原告請求依民法第251條、第252條規定酌減至零，再依 不當得利之法律關係請求返還5,000萬元，有無理由？茲說 明得心證之理由如下： （一）系爭合約第12條第5款約定原告於租賃期間內不願承租時 ，所繳交之保證金5,000萬元同意由被告無條件全數沒收 ，為保留終止權之代價，非違約金。 1.按違約金之目的，在確保契約之履行，與終約金（或解約 金）係保留終止權（或解除權）之代價，旨在消滅契約， 二者性質有別。又終約金之支付以契約之消滅為目的，就 債務人言，債務履行為係其原定給付，但亦得給付終約金 以代替之，是屬任意之債（最高法院18年度上字第2001號 判例參酌）。次按違約金係當事人約定契約不履行時，債 務人應支付之懲罰金或損害賠償額之預定，以確保債務之 履行為目的。至若當事人約定一方終止或解除契約時，應 支付他方相當之金額，則以向後或溯及消滅契約為目的， 屬於保留終止權或解除權之代價，兩者性質迥異（最高法 院68年台上字第3887號判例意旨、103年度台上字第2251 號民事判決意旨參照）。又解釋當事人之契約，應於文義 上及論理上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真 意（最高法院19年度上字第58號判例可資參照）。 2.查系爭合約第11條約定「建築物建築完成後交乙方（即原 告，下同）使用，同時雙方成立租賃關係，其租賃條款依 合約第拾貳條規定，且該拾貳條，即為雙方之書面租賃契 約。」，而系爭合約第12條共有21款，有系爭合約附卷可 稽（本院卷第7至10頁），足見兩造於86年6月16日約定之 租賃契約僅以系爭合約第12條之約定內容為限。而觀諸系 爭合約第12條第5款約定「乙方於租賃期間內，『不願承 租時』（乙方應以書面通知甲方其期前終止之決定），或 『違反租約規定』經甲方（即被告，下同）書面催告，逾 三十日仍不履行而被甲方終止租約時，乙方所繳之保證金 新台幣伍仟萬元同意由甲方無條件全數沒收。…」（本院 卷第8頁），第12條第14款約定「乙方如『有違反本合約 第拾貳條第三款規定延期及欠繳租金情事』或『本合約第 拾貳條第十一款規定未依約投保或投保金額不足時』或『 違反本約其他條款時』，甲方得以書面通知乙方補正。如 乙方於收受甲方之書面通知後三十日內未補正，甲方得終 止本合約，並沒收保證金以為損害賠償。」（本院卷第9 至10頁），系爭合約第12條第5款約定既將『不願承租時 』或『違反租約規定』兩項要件並列，且於系爭合約第12 條第14款另例示違約之情況，顯然原告『不願承租時』並 非違約之情況，參諸系爭合約第12條第14款已另設有違約 處理約定，雖與系爭合約第12條第5款中關於『違反租約 規定』部分所有重複，然兩者之違約處理約定實質上之處 理程序（書面催告或通知、30日內不履行或補正）及效果 （沒收保證金）則屬一致，於系爭合約第12條第14款更明 確約定沒收保證金以為損害賠償，則有關系爭合約違約金 之請求，自以第12條第14款或第12條第5款中關於『違反 租約規定』時之約定為據，原告主張系爭合約第12條第5 款中原告不願承租時同意由被告沒收保證金5,000萬元之 約定屬違約金之性質，不足為採，該部分約定之契約目的 與第12條第14款或第12條第5款中關於『違反租約規定』 時之約定不同，係以向後消滅兩造之租賃關係為目的，探 求真意，應屬兩造約定一方終止契約時，應支付他方相當 之金額，揆諸上開說明，自屬保留終止權之代價甚明。 （二）系爭甲、乙協議第2條之約定，屬系爭甲協議第4條、乙協 議第3條之另有規定，故關於提前解約，簽立系爭甲、乙 協議後，即應適用系爭甲、乙協議第2條之約定，不再適 用系爭合約第12條第5款中關於保留終止權代價之約定。 1.查系爭甲協議第2條中關於提前解約部分約定「…租期延 展期間，如乙方有經營困難之確實事實，得於6個月前以 書面通知甲方提前解約。」（本院卷第12頁），系爭乙協 議第2條約定「租期延展期間，如乙方有經營困難之確實 事實，得於十二個月前以書面通知甲方提前終止租約。」 （本院卷第14頁），顯見上開約定內容均係兩造針對原告 提前終止租約之要件重為議定。且由重為議定後之內容相 較原本之約定觀之，原本約定要件係要求原告需「以書面 通知」加上「乙方所繳之保證金新台幣伍仟萬元同意由甲 方無條件全數沒收」，方得期前終止租約，而系爭甲協議 僅約定原告需有「經營困難之確實事實」以及「於6個月 前以書面通知」、系爭乙協議亦僅約定原告需有「經營困 難之確實事實」以及「於十二個月前以書面通知」，即得 期前終止租約，均未再就原告是否必須同意被告沒收5,00 0元保證金以為行使終止權之代價，可認兩造於簽立系爭 甲、乙協議時，關於原告期前終止之要件，已改為約定非 以同意被告沒收5,000萬元保證金以為行使終止權之代價 ，而係以「經營困難之確實事實」以及「於6個月前以書 面通知」或「於十二個月前以書面通知」要件，該等約定 之變更，自屬系爭甲協議第4條、乙協議第3條之「另有規 定」，系爭合約第12條第5款中原告不願承租時同意由被 告沒收保證金5,000萬元之約定，即不再適用。 2.蓋若如被告抗辯系爭契約第12條第5款有關沒收保證金之 約定，與系爭甲、乙協議不相抵觸而仍適用，除顯係將此 約定割裂適用外，並將產生不論原告是否依據系爭甲、乙 協議第2條約定之要件期前終止租約，均產生保證金同意 由被告沒收之法律效果，使系爭甲、乙協議第2條約定之 上開二要件形同具文，亦會產生原告遵照系爭甲、乙協議 第2條約定履約之結果，將與未遵照系爭甲、乙協議第2條 約定而違約之結果相同，亦即在原告未有「經營困難之確 實事實」，且未於「於6個月前以書面通知」或「於十二 個月前以書面通知」被告，即期前終止租約，已屬違反租 約規定，被告自得依系爭甲、乙協議未有規定且不相抵觸 之系爭合約第12條第14款或第12條第5款中關於『違反租 約規定』時之約定沒收保證金。從而，顯見被告所辯，委 無足採。 （三）原告依據系爭乙協議第2條約定提前解約後，關於保證金 之返還，系爭合約及系爭甲、乙協議均無約定，屬於契約 之漏洞，應為補充性解釋而類推適用系爭合約第12條第4 款約定之法律效果。 1.按，類推適用，係就法律未規定之事項，比附援引與其性 質相類似之規定，加以適用，為基於平等原則及社會通念 以填補法律漏洞的方法，倘無法律漏洞，自不生類推適用 而補充之問題。基於同一法理，於契約條款之類推適用， 亦須於契約未約定之事項，始有比附援引其他條款適用之 餘地（最高法院95年度台上字第2309號民事判決意旨參照 ）。 2.本件原告於104年11月11日發函通知被告，依系爭乙協議 第2條約定，於12個月以前先期通知終止本件租賃關係， 被告於104年11月12日收受該通知書面，故兩造間本件租 賃契約已於105年11月12日終止，原告並於同日將租賃房 地點交返還予被告，且原告未積欠任何租金及費用，為兩 造所不爭執，業如前述，足認原告終止租約合於系爭乙協 議第2條之約定，自無違約，被告依據不再適用之系爭合 約第12條第5款中關於原告不願承租時同意由被告沒收保 證金5,000萬元之約定，主張被告並無返還保證金5,000萬 元之義務，自屬無據。 3.然系爭合約第12條關於保證金5,000萬元返還之部分，僅 於該條第4款約定「乙方應繳納甲方保證金新台幣伍仟萬 元整（以本合約第貳條之保證金抵充），以保證履行租賃 房屋合約，保證金不生利息，且不得抵繳房租，租賃期滿 乙方搬遷時甲方應無息退還之，但若乙方有積欠租金及水 電費等債務甲方得拒絕退還保證金，於該金額內扣抵之， 再將餘額無息返還乙方。」（本院卷第8頁），兩造於87 年4月30日簽署修正合約書以及簽立系爭甲、乙協議均未 就此有所修正或增加約定，有該等合約或協議存卷可參， 足見兩造就原告依系爭乙協議第2條約定終止租約，並已 將系爭建物點交返還予被告，且未積欠任何租金及費用時 ，保證金5,000萬元應如何處理，未有約定，自屬契約之 漏洞，是原告主張依補充性解釋而類推適用系爭合約第12 條第4款約定之法律效果即被告無息退還保證金，自屬可 採。 4.再類推適用系爭合約第12條第4款約定之法律效果雖係被 告應無息退還保證金，然被告於105年8月24日發函通知原 告同意依據系爭乙協議第2條之約定終止租賃契約，但另 說明返還保證金5,000萬元部分被告並無返還之義務，原 告於105年8月25日收受，並於105年11月16日以存證信函 催告被告返還全部保證金，被告於翌日收文，亦為兩造所 不爭執，堪認原告前已催告被告給付，應認被告就此給付 義務於105年11月17日收受原告催告存證信函之翌日，即 105年11月18日起負遲延責任，故原告請求被告給付自105 年11月18日起至清償日止之法定遲延利息，自屬有據。 五、綜上所述，原告依類推適用系爭合約第12條第4款約定之法 律效果，請求被告返還保證金5,000萬元，及自105年11月18 日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，係屬正當， 應予准許。 六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相 當擔保金額宣告之，並依被告聲請宣告被告預供擔保後得免 為假執行。 七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本 院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此 敘明。 八、據上論結：原告請求為有理由，依民事訴訟法第78條、第39 0條第2項、第392條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 107 年 2 月 27 日 民事第三庭 法 官 楊儭華 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 2 月 27 日 書記官 陳玉娥