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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　106年度重訴字第209號 原　　　告　交通部臺灣鐵路管理局 法定代理人　鹿潔身 訴訟代理人　謝依良律師 被　　　告　臺通股份有限公司 法定代理人　黃劉麗蓉 訴訟代理人　郭清寶律師 　　　　　　鍾靚凌律師 上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國107年3月30日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應將坐落高雄市○○區○○段○○段○○○○○地號土地上 如附圖一編號A（不含附圖一編號a—b所示磚牆）、B1、B1a、B1 b、B2、B2a、B2b1所示地上物、坐落同小段一一八之一六地號土 地上如附圖一編號A1所示地上物、及坐落同小段一一八之一二地 號土地上如附圖一編號B2b2所示地上物拆除，並將所占用之系爭 土地返還原告，及自民國一○六年一月一日起至返還上開所占用 之土地之日止，按月給付原告新臺幣參萬玖仟柒佰壹拾玖元。 被告應給付原告新臺幣玖拾捌萬陸仟玖佰貳拾玖元，及自民國一 ○年六月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔百分之五，餘由被告負擔。 本判決第一項命拆屋還地部分，於原告以新臺幣捌佰萬元為被告 供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣貳仟參佰玖拾玖萬元為原 告預供擔保，得免為假執行；命被告給付部分，於原告以各按月 給付已到期部分總額之三分之一，為被告供擔保後，就各按月給 付已到期部分，得予假執行。但被告以各已到期部分之總金額， 為原告預供擔保後，得免為假執行。 本判決第二項於原告以新臺幣參拾參萬元為被告供擔保後，得假 執行。但被告以新臺幣玖拾捌萬陸仟玖佰貳拾玖元為原告預供擔 保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告主張： ㈠坐落高雄市○○區○○段○○段0000000000000000000地 號土地（下分別稱系爭118-8地號、118-12地號、118-16地 號土地，合稱系爭土地）及其上門牌號碼高雄市○○區○○ ○街○號房屋（稅籍編號：00000000000，即如附圖一編號C 所示建物，下稱系爭C建物）為原告經管之國有土地及房屋 。被告前向原告承租系爭118-8地號土地中，如附圖二編號A 、B所示範圍，並在其上搭建鐵皮棚架如附圖一A、A1所示（ A1已占有系爭118-16地號土地，下統稱系爭A地上物），以 及建物如附圖一B1（並含B1a及B1b）及B2（並含B2a、B2b1 及B2b2）所示（門牌號碼同為：高雄市○○區○○○街○號 ，稅籍編號分別為：00000000000及00000000000，惟其中如 附圖一B2b2所示部分已占有部分系爭118-12地號土地，下統 稱系爭B建物），然租約業於民國103年12月31日屆滿（下稱 系爭租約），兩造並未續約，被告卻未依約返還上開租賃物 ，而仍無權占有使用至今，原告自得依物上返還請求權請求 被告拆除系爭A及B建物，並返還所占用之系爭土地予原告。 另被告無權占用系爭土地，係屬無法律上原因而獲有利益， 致原告受有損害，原告自得依不當得利之法律關係，請求被 告給付自104年1月1日起至返還系爭土地之日止之不當得利 。 ㈡又系爭C建物及其所坐落之土地，被告並無使用權源，卻擅 自104年1月1日起無權占用至今，原告自得依物上返還請求 權請求被告將系爭C建物遷讓返還予原告，並請求被告給付 自104年1月1日起至返還系爭土地之日止之不當得利。 ㈢並聲明： ⒈被告應將坐落系爭土地上如附圖一所示系爭A地上物（不 含a—b之磚牆）、系爭B建物拆除，並將所占用之系爭土 地返還原告，及自106年1月1日起至返還所占用之系爭土 地之日止，按月給付原告新臺幣（下同）39,719元。 ⒉被告應將坐落系爭118-8地號土地上之系爭C建物遷讓返還 原告，及自106年1月1日起至返還系爭C建物止，按月給付 原告9,571元。 ⒊被告應給付原告1,104,580元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 ⒋願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以下列情詞置辯： ㈠就附圖一所示系爭A地上物及B建物所占有之系爭土地部分， 雖租約期限已屆滿，然被告在6個月內即申請換約續租並獲 原告同意；另就附圖一所示系爭C建物，亦經原告同意出租 ，故兩造就上開不動產均已成立租賃契約，租賃期間均自 104年1月1日起至108年12月31日止，原告並已將新租約之書 面契約寄送予被告，而經被告用印簽名，原告嗣後卻以被告 未繳納之前之補償金此一事由悔約，並拒絕於該書面契約上 簽名及公證，再以此事由主張兩造間租賃契約不符要式條件 而不成立自屬無據。況被告自103年10月2日起即未再使用系 爭C建物，原告請求遷讓併請求此部分之不當得利，亦屬無 據。又縱認上開租賃契約須經一定要式（即公證及書面）， 然兩造間亦已成立不定期限之租賃契約，被告仍有使用占有 權源，原告自不得依物上返還請求權請求被告拆屋還地。 ㈡就原告請求不當得利部分，就系爭C建物之部分，除前所抗 辯之自原告請求時間起，被告已無占用，自無不當得利情事 外，系爭C建物為國有建物，非被告所有，原告不應將系爭 建物所坐落使用之系爭118-8地號土地範圍，亦包含在被告 所受利益範圍內而向被告請求返還。又縱認被告無權占有使 用，則就C建物之不當得利，分別依房屋部分週年利率11％ 以及土地部分週年利率6％計算，已逾土地法第97條第1項之 規定，而屬於法無據。 ㈢末若法院認原告可向被告請求不當得利，惟依兩造原租賃契 約，原告應出租予被告之土地範圍即如附圖二編號A、B所示 範圍，應為677.85平方公尺，然依複丈成果圖所示，原告出 租被告之範圍卻不足20.43平方公尺，若依原租約之租金計 算，原告每年溢收12,769元，該租約為4年半，原告共溢收 57,461元；又系爭C建物之面積，經複丈結果為110平方公尺 ，原告自91年7月1日起至103年12月31日止，卻以118.8平方 公尺向被告收取補償費即74,250元，則以此比例計算，原告 每年超收5,500元，12.5年間溢收68,750元，二者共計126,2 11元，屬原告之不當得利，被告以此主張抵銷等語。 ㈣並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，請准供擔保免 為假執行。 三、得心證理由： ㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前 段、中段法有明文。再按受撥用國有財產之管理機關，得代 表國家為保存行為之行使，如第三人無權占用國有土地，該 管理機關得代表國家行使所有物返還請求權，最高法院79年 台上字第1615號判例可資參照。原告主張被告所有系爭B建 物及系爭A地上物無權占有其管理之系爭國有土地；另原告 所管領之國有系爭C建物則遭被告無權使用等節，經被告以 前詞置辯。查系爭土地及系爭C建物為國有之不動產，其管 理者均為原告一節，有系爭土地之土地登記謄本及房屋稅繳 款書、高雄市稅捐稽徵處鹽埕分處（下稱鹽埕稅捐處）106 年4月20日高市稽鹽房字第1067903372號函附系爭C建物房屋 稅籍證明、原告104年4月14日鐵企地字第1040010394號函（ 下稱原告104年4月14日函）暨附圖在卷為證（參本院卷第6 至7、9至10、20、55至56頁），堪信可採。而被告所有之系 爭A地上物及系爭B建物占有系爭土地如附圖一所示一節，亦 有系爭B建物之建物所有權狀、本院勘測筆錄、高雄市政府 地政局鹽埕地政事務所106年12月21日高市地鹽測字第10670 928900號函附複丈成果圖（即附圖一）在卷為證（參同卷第 69頁正反面、第155頁正反面、第171至172頁），並經被告 自承系爭A地上物為其所搭建等語（參同卷第179頁），亦屬 真實。則原告是否得主張物上返還請求權，請求被告拆除系 爭A地上物及系爭B建物，以及遷讓返還系爭C建物，應予審 酌者，即在於：被告所有之系爭B建物及系爭A地上物，對於 其所占用之系爭土地是否有使用權源；又被告是否至今仍占 有使用C建物一節，此據本院認定如下： ⒈被告就系爭A地上物及系爭B建物所占用之系爭土地並無使 用權源： ⑴被告主張其就系爭A地上物及系爭B建物所占用之系爭土 地，向原告提出租賃之要約，並經兩造協議，就租賃之 標的及租金等契約必要之點，均已合意，故兩造間之租 賃契約業已成立一節，有前引原告104年4月14日函、原 告轄下高雄工務段（下稱台鐵高工段）105年10月14日 高工產字第1050007350號函附系爭118-8地號房地租金 第四次議價會議紀錄、同年11月18日高工產字第105000 8250號函附2份新租約（均尚未經原告用印）等在卷為 證（參本院重訴卷第55至56、57至58、87、98至101、 148、145至147頁）。而觀諸前引原告104年4月14日函 文中所載：「(一)原承租作辦公室使用部分（附圖位置 D，按：即系爭B建物）：查該租約期限已屆滿，然未逾 6個月，符合原告經管公用不動產出租及利用作業要點 第4點第1項第1款規定，將依現行制式契約辦理換約續 租，租期自104年1月1日起至108年12月31日止。(二)後 方鐵架車棚…（附圖位置C，按：即系爭A地上物)：現 況作車棚使用之土地屬原租賃契約範圍，惟該土地非屬 房屋坐落基地，應於契約到期後收回，辦理公開標租， 考量本局未於租約載明，致造成臺端誤解得辦理續租爭 議，又國有建物（按：即系爭C建物）與該車棚使用土 地相鄰，且車棚鐵架緊貼國有建物，本局無法單獨拆除 國有建物，因地上使用情況特殊，爰該土地及建物同意 辦理出租，租期自104年1月1日起至108年12月31日止， 租金以議價方式辦理，並辦理租約公證，並於契約中載 明…」等語，再參酌兩造前就系爭B建物所在系爭118-8 地號土地所訂立之租約（下稱系爭原租約）暨附圖（參 同卷第37至39頁反面），以及上開證物，可知：①就系 爭B建物所在之系爭118-1地號土地，被告雖未於系爭原 租約期限屆至（即103年12月31日）前3個月，依約向原 告申請續約並經原告同意，惟因於期限屆滿6個月內向 原告申請直接出租，並經原告認符合「系爭租用要點」 之規定，故同意依現行制式契約辦理換約續租；②至就 系爭A地上物所在系爭118-8地號土地，雖並非基地而不 符合上開規定，但仍同意一併辦理出租，惟租金要議價 、租約要公證，嗣臺鐵高工段與被告議價成立並送原告 同意備查後，即函送2份新租約〔分別為系爭B建物所在 之系爭118-8地號土地（下稱系爭新約甲）及系爭A地上 物所在之系爭118-8及系爭118-16地號土地（下稱系爭 新約乙），合稱系爭2新約〕予被告，並經被告簽名用 印。是被告稱就該租賃契約，其承租標的及租金之必要 之點均已一致之詞，尚非無據。 ⑵然原告主張，原告要出租由其經管之公用不動產，須以 書面為要式，另就系爭A地上物所占用之土地租賃即系 爭新約乙，兩造更同意要辦理公證，而系爭2新約未經 原告最後簽署用印，不符合書面要件，更遑論系爭新約 乙有經兩造公證，故尚不成立等節，除據原告引用兩造 不爭執具法規命令效力（參本院重訴卷第218頁反面） 之「系爭租用要點」第5、14、32、41條等規定為據外 ，並以前引原告104年4月14日函文內容、兩造於同年12 月21日在時任立委之黃昭順高雄辦公室處所為之續約相 關事務第四次協調會暨現地會勘會議記錄在卷為證（參 同卷第53頁背面至第54頁）。而觀諸「系爭租用要點」 第14條關於逕予出租之程序，特別訂有「訂約」程序； 以及同要點第25條特別規定租賃契約應載明之事項等條 文內容，可認原告所主張由其經管之公用不動產出租須 以書面為要式一詞，尚非無據；而被告承租系爭土地已 數十年，就上開要件自不得諉為不知，況該要件亦據原 告於上開函文及會議記錄多次重申。再依上開函文內容 ，亦可見原告就系爭B建物雖認尚符合「系爭租用要點 」而可逕予出租，惟要求「將依現行制式契約辦理換約 續租」；另就系爭A地上物部分，雖有同意一併出租， 然亦要求「辦理契約公證，並於契約中載明」，足認關 於系爭土地之租賃契約，確應以書面為要式要件，則若 未符上開要件，依民法第73條本文之規定，原則上契約 無效。又所謂書面之要式要件，一般而言，仍以訂約兩 造共同簽署書面契約而定，惟系爭2新約均未經原告簽 名用印，已如前述，自難認已符合書面之要式要件而生 契約效力。 ⑶被告復抗辯稱，縱未符書面之要式要件，惟應可依民法 第451條之規定，視為不定期限之租賃，而原告已明確 表示不主張終止租約之意思表示（參本院重訴卷第139 頁），則被告自具使用權源等語；原告則主張依系爭原 租約，已明定「租期屆滿租約關係即行消滅，不另通知 」、「未經辦妥換約續租仍為使用者，即為無權占用」 ，故並無上開條文規定之適用，兩造就系爭118-8地號 土地並無不定期限租賃契約等語。按民法第451條所定 出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續 租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人 就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張 租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須 於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之 際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難 謂不發生阻止續約之效力，最高法院55年台上第276號 判例可予參照。是依上開見解，若契約已明定租賃期間 屆至後須另訂租約，則出租人意思已明確，則自生阻止 續約之效力，而無該條之適用。經查，系爭A地上物及 系爭B建物所在之系爭118-8地號土地，固曾經兩造成立 租賃契約（即系爭原契約），惟按本租期屆滿時，租賃 關係即行消滅，甲方（即原告）不另行通知。乙方（即 被告）如有意續租，應於租期屆滿前3個月內，申請換 約續租，其有應繳未繳之款項者，應先繳清；逾期未申 請換約者，即為無意續租，甲方得收回土地，另行依法 處理，乙方未經辦妥換約續租仍為使用者，即為無權占 用，應負擔損害賠償責任，不得有其他主張，系爭原契 約第2條第2項、第3項業已明文約定，則既已明定若欲 續租應另訂約，依前述說明，自已生阻止續約之效力， 被告以此抗辯，作為其所有系爭A地上物及系爭B建物使 用系爭188-1地號土地之權源，亦難認有據。 ⑷末查，就系爭A地上物及系爭B建物，其中，系爭A地上 物就附圖一編號A1部分所示部分，已占有使用到原告所 管領之系爭118-16地號土地、系爭B建物就附圖一編號 B2b2所示部分，則占有使用到原告所管領之系爭118-12 地號土地一節，業據鹽埕地政複丈鑑測，上開占有使用 之部分，未經兩造曾經訂立何使用契約；又雖就附圖一 編號A1所示，部分業據立於系爭新約2之上，惟系爭新 約乙未符書面要件不生效力一節，業據本院認定如前， 被告復未就上開未在系爭2新約或系爭原租約範圍內之 附圖一編號A1部分及編號B2b2所示部分，提出就系爭 118-16地號、系爭118-12地號土地具使用權源之答辯， 自屬無權占有。 ⑸則依上述，被告所有之系爭A地上物及系爭B建物，已占 領使用原告所管領之系爭土地，且無占有使用權源，則 原告依物上返還請求權請求被告拆除系爭A地上物及系 爭B建物、返還因此占用之系爭土地，自屬有理由。 ⒉被告於本件言詞辯論終結時，已無占有使用C建物： 原告主張其就C建物之管領權受到被告侵害，而請求被告 遷讓返還一詞，業據被告否認C建物仍由其占有使用，則 上開要件事實自應由原告證明。而所謂占有，係指就該物 具事實上管領力，此自可綜合主觀情形及客觀情形判斷之 。則就客觀情形觀之，就C建物之使用現況，於本院106年 12月13日現場勘測時，其內部廢置，不能看出有使用跡象 一節，有勘測筆錄在卷可證（參本院重訴卷第155頁）， 是可認於本院勘測之時，被告確已未使用系爭C建物；另 被告於本案審理中，於答辯（六）狀起，已開始否認系爭 C建物為其所占有使用（參同卷第200頁反面、第205頁） ，雖其主張之時點未為本院所採（詳見下述），然尚可認 被告於本院審理間已有拋棄對系爭C建物占有之意。原告 復未提出其他主張及證據，可證明系爭C建物至本院言詞 辯論終結時，系爭C建物仍由被告占有使用，則原告依物 上返還請求權，請求被告遷讓系爭C建物，自屬無理由。 ㈡原告可請求之不當得利數額： ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；不 當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益 更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形 不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條分別 定有明文。再按依不當得利之法則請求返還不當得利，以 無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故 其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請 求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相 當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年台上字 第1695號判例意旨可資參照。是請求無權占有人返還占有 土地所得之利益，應以無權占有人可能獲得相當於租金之 數額為計算標準。被告無權占用原告所管理如附圖一、附 圖二即附表一所示之土地，已如前述，屬無法律上原因受 有上開土地使用之利益，而致所有人受有損害，惟依其利 益之性質（即土地之使用）不能返還，依前揭說明，自應 償還相當於租金之數額。 ⒉就系爭A地上物及系爭B建物占有系爭土地之不當得利： 原告主張就上開不當得利數額之計算依據，願依系爭2新 約所約定之計算方式請求，即以占有之系爭土地申報地價 週年利率5％計算一節，業據被告不爭執（參本院重訴卷 第205頁反面）。又系爭原租約既自103年12月31日終止， 被告復未能提出自翌日即104年1月1日起被告就系爭土地 之使用權源，則原告請求自104年1月1日開始計算不當得 利，自非無據。而系爭118-8、118-12、118-16地號土地 之申報地價，於104年均為12,500元/㎡（參同卷第11至12 、198頁）、於105年則均為14,500元/㎡（參同上頁）， 則依此計： ⑴104年1月1日起至105年12月31日止之不當得利數額： 657.42㎡〔系爭A地上物及系爭B建物占有系爭土地之面 積（附圖一編號A、A1、B1、B1、B1a、B1b、B2、B2a、 B2b1、B2b2所示面積扣除a—b磚牆所示面積）〕× 12,500元/㎡×5％＋657.42㎡×14,500元/㎡×5％＝ 887,517元。 ⑵106年1月1日起至返還系爭土地之日止，每月之不當得 利數額： 657.42㎡×14,500元/㎡×5％÷12月＝39,719元（元以 下四捨五入，下均同） ⒊至就系爭C建物部分，C建物目前已非被告占有使用一節， 業據本院認定如前，惟原告請求之不當得利期間為104年1 月1日起算，則被告究係何時開始未占有使用系爭C建物， 仍據兩造爭執，此據本院認定如下： ⑴經查，原告主張被告至少於104年12月21日就系爭C建物 仍有占有一節，業據原告引用被告所提之立法委員黃昭 順國會辦公室104年3月19日昭國字第104031901號函（ 下稱黃昭順辦公室104年3月10日函）、黃昭順國會辦公 室104年12月18日昭國字第104121801號函（下稱黃昭順 辦公室104年12月17日函）附會議結論、現場照片等在 卷為證（參本院重訴卷第53至54頁反面、第76、220至 221頁）；被告則抗辯稱其於103年10月2日起即未再使 用系爭C建物等語。查所謂占有，係看對該物有無事實 上管領，而兩造於104年1月30日因討論系爭118-8地號 土地換約續租之時，被告就系爭C建物尚且主張其有承 租權，並表明若因年久失修，將請求原告同意辦理結構 補強，費用願意負擔等語，此觀被告回覆原告函文所載 暨附圖可知（參同卷第71至72頁，其中所稱「32-2土地 房舍」即系爭C建物，觀圖即明）；而被告亦不爭執當 時就系爭C建物請求一併承租，即是因系爭C建物為其占 有使用一情（參同卷第200頁反面），是可認於該時， 系爭C建物確實處於被告事實上管領之下，而有他主占 有之意；兩造於104年3月19日再召開協調會，該時被告 即明確主張系爭C建物「現況被告在使用」，且有依規 定繳交使用補償金之事實，並經原告同意納入租約範圍 及續約，現有建築之安全問題，被告同意自行負責並納 入續約合約中等語（參同卷第76頁正反面，其中所稱「 圖示A部分」即系爭C建物，同觀圖可明），可知悉被告 確認其就系爭C建物有占有使用之事實；故原告方於前 引原告104年4月14日函文中，提及系爭C建物同意出租 等語（在該函文中稱為「國有建物A」）；直至同年12 月21日，兩造就系爭土地續約開第4次協調會暨現地會 勘時，兩造仍就系爭C建物部分之出租及租金議價部分 進行討論，並約明租期屆滿後應返還房地；另就現場會 勘圖，就系爭C建物亦註明「占用，有繳使用費」等語 （參同卷第54頁正反面，在該會議結論及現場會勘圖均 以「國有建物（A）」記載之），堪認原告所稱至少於 104年12月21日該時，被告仍占有使用系爭C建物一節為 可採。 ⑵惟系爭C建物於本院106年12月13日現場勘測時，確未由 被告占有使用一節，已如前述，且經被告訴訟代理人表 示：本來被告要將系爭C建物作為裝卸貨物及機具置放 用，然因原告在前方設有鐵皮圍牆，故無法出入等語（ 參本院重訴卷第155頁正反面），而原告訴訟則稱：原 告已同意被告拆除，是被告自己不願拆除等語（參上頁 ），而依原告所提105年8月26日所拍攝之照片，系爭C 建物處確實有大範圍之鐵皮圍籬（參同卷第222頁）， 雖原告稱自該照片可看出，被告於該處仍有置放棧板等 語，然依該鐵皮圍籬之位置，確可看出若依被告主張之 使用目的，系爭C建物在出入使用上確有困難，而棧板 所占之處亦僅係系爭C建物下方空地，則衡酌卷內相關 證物，可明確認定被告就系爭C建物整體有事實上管領 力而符合占有認定之時點，應至104年12月21日止，是 原告就C建物請求之不當得利期間，亦應算至該時為止 。 ⑶再按房屋性質不能脫離土地之占有而存在，故房屋租金 ，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準（土地法 第97條參照），至於房屋所有人因房屋占用他人基地所 獲得之利益，則應以基地之價額為基準。因此無權占有 他人土地建屋而獲不當利益者係該建屋之人，受害人為 基地所有人，而無權占用上開房屋而獲不當利益者為房 屋占有人，受害人則為房屋所有人，從而無權占用上開 房屋所受之不當利益，與基地所有人所受損害之間，並 無直接因果關係，不能混為一談。質言之，無權占用他 人土地建屋所獲得之不當得利，固應以基地之價額為基 準，而無權占用上開房屋所受之不當得利，自當包括建 築物及其基地之總價額為其基準。房屋所有人得請求房 屋占有人給付全部不當得利，至於房屋占有人無權占有 他人土地建屋，僅生應否返還不當得利與土地所有人而 已，係屬別一問題，不影響其得向房屋占有人請求給付 其全部不當得利，最高法院97年度台上字第323號判決 意旨，可予參照。是就無權占用他人建物之不當得利價 額之計算，不應僅依建物本身價額計算，而應一併考量 該建物所坐落之土地價額，此觀土地法關於房屋租金之 規定可知，而就本件兩造系爭新約乙對於被告承租系爭 C建物之使用對價約定，亦將系爭C建物及系爭C建物所 坐落土地價額一併計算，亦可知就系爭C建物之使用對 價，兩造本即同意合併房屋及基地之價額而為計算。被 告抗辯稱僅應以系爭房屋之價額為計算基礎，尚無可採 。 ⑷又系爭C建物於104年之課稅現值為179,200元（參本院 重訴卷第9頁，又系爭B建物與系爭C建物之門牌號碼均 為高雄市○○區○○○街○號，兩造已不執稅籍編號後4 碼2000之房屋即為系爭C建物，參同卷第201頁、第217 頁反面），其所坐落之基地即系爭118-8地號土地，於 104年之申報地價則為12,500元/㎡，如前所述。則原告 主張應依兩造當初在議定系爭C建物之使用對價，即系 爭C建物以房屋課稅現值之11％計算其年租金；另加計 坐落基地申報地之6％一節，此有上開議價會議紀錄及 系爭租約乙在卷為證（參同卷第58頁、第98頁反面）， 此既屬兩造原合意就系爭C建物之使用對價，應屬可採 。被告雖抗辯上開關於房屋課稅現值11％之租金率，違 反土地法第97條之規定等語。惟土地法第97條所規定之 10％上限，係用以保障弱勢無力購屋而需租屋以供租住 使用之房屋承租人，是須該房屋非供營業使用方有其適 用；至於城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而 享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比， 所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制，此觀 前引最高法院97年度台上字第323號判決亦同此意見， 是被告上開抗辯，應無可採。則關於被告於104年1月1 日起至同年12月21日止，就其無權占有之不當得利數額 ，應為99,412元﹛計算式：〔179,200元×11％＋110㎡ （系爭C建物經本院鑑測占用系爭118-8地號土地面積） ×12,500元/㎡×6％〕×355/365（年）＝99,412元， 元以下四捨五入，下均同｝，原告請求此段期間之不當 得利，尚屬有據；逾此之請求，則屬無理由。 ⒋則依上述，原告主張於104年1月1日起至105年12月31日止 ，被告所有之系爭A地上物及系爭B建物，因無權占用系爭 土地；以及104年1月1日起至104年12月21日止，被告無權 占有系爭C建物，故其應返還原告986,929元（計算式： 887,517元＋99,412元＝986,929元）之不當得利，以及被 告於106年1月1日起至拆除系爭A地上物及系爭B建物而返 還遭占用之系爭土地之日止，按月給付39,719元範圍內， 為有理由，應予准許；逾此範圍之部分，則屬無據，應予 駁回。 ⒌被告末以，若其確有不當得利，惟原告前自99年7月1日起 至103年12月31日止，出租予被告之A、B部分，依租賃契 約均為677.85㎡，則與附圖一之系爭A地上物與系爭B建物 坐落之土地總面積為657.42㎡相對照，承租面積不足20.4 3㎡，原告每年溢收12,769元〔計算式：423,656元（原告 收受之租金）－423,656×657.42/677.85＝12,769元〕， 4年半即溢收約57,461元；另自91年7月1日起至103年12月 31日止，原告以系爭C建物占用系爭118-8地號土地面積為 118.8㎡為計算依據，向被告收取使用補償費每年為74,25 0元，然經鑑測，系爭C建物僅占用110㎡，每年亦溢收5,5 00元（計算式：74,250－74,250×110/118.8＝68,750） ，12年半即溢收68,750元，共計126,211元，為原告之不 當得利，以此主張抵銷等語。原告則稱：就歷來兩造之租 約，係於系爭118-8地號土地上畫定土地之界線出租予被 告，供被告自行使用，而附圖一之勘測標的，則係為鑑測 系爭A地上物及系爭B建物所占用之土地範圍而為計算，兩 者標的及範圍本即不同，被告無從以此主張不當得利；又 就系爭C建物，於勘測併計算面積時，未將外部樓梯計算 在內，但若被告確實要使用系爭C建物，本應計入外部樓 梯，故原告亦無溢收等語。經查： ⑴就兩造所簽立之系爭原租約（系爭原租約為前約之續約 ，兩造亦未爭執與歷來所簽租約，出租範圍有何不同） 之附圖觀之（即附圖二），原告出租範圍，本即一輪廓 方整之範圍，表明兩造同意就該範圍內之土地，被告有 使用收益權，至被告就該範圍內之土地，作何使用，使 用多少，在無違法或違約情況下，本即屬被告之權限； 惟附圖一之鑑測標的，則係針對被告已就系爭118-8地 號土地無使用權限情形下，其所蓋之系爭A地上物及系 爭B建物仍無權占用系爭118-8地號土地，其使用面積之 鑑測，兩者之範圍本即不同，此觀附圖一及附圖二明顯 可知，被告竟以此主張原告有溢收租金之不當得利情事 ，顯屬無由。被告復未再提出其他證據證明原告就此部 分有溢收租金，自難認其主張可採。 ⑵又就系爭C建物，本院於鑑測時，經兩造同意，以外牆 、滴水線為界，此觀本院106年12月13日勘測筆錄可明 （參本院重訴卷第155頁），故鹽埕地政就面積之計算 ，亦僅以方整之建物外圍為依據，此觀附圖一可知。惟 系爭C建物外部建有一樓梯通往2、3樓，此見現場照片 可知（參同卷第165頁下方、166頁下方照片），則原告 稱此樓梯係使用系爭C建物所不可或缺之設備，故其在 計算被告之使用補償金時，自會加計該樓梯之面積一節 ，亦無違法理，被告復未能提出證據，以證明縱加計該 樓梯之面積，原告亦有溢收情事，以此抗辯原告有不當 得利並主張抵銷，亦無所據。 四、綜上所述，原告依民法物上返還請求權，請求被告拆除系爭 A地上物及系爭B建物如附圖一所示之範圍，返還遭占用之系 爭土地予原告，及自106年1月1日起至返還原告土地之日止 ，按月給付原告39,719元；併請求被告於104年1月1日起至 105年12月31日止，因系爭A地上物及系爭B建物無權占有系 爭土地，以及104年1月1日起至同年12月21日止，因無權占 用系爭C建物之不當得利986,929元，及自起訴狀繕本送達翌 日即106年6月4日（參本院重訴卷第33頁）起至清償日止， 按週年利率5％計算之利息範圍內，為有理由，應予准許； 逾上開範圍之部分，則屬無據，應予駁回。 五、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核均 無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許之。 六、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 107 年 5 月 18 日 民事第四庭法 官 李怡蓉 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 5 月 18 日 書記官 劉冠宏