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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 106年度重訴字第23號 原　　　告　上豪國際實業有限公司 法定代理人　紀秀清 訴訟代理人　陳水聰律師 　　　　　　張琳婕律師 被　　　告　川盛股份有限公司 法定代理人　陳園璁 訴訟代理人　王進勝律師 複代 理 人　張釗銘律師 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國107年11月6日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣壹佰叁拾貳萬零貳佰玖拾捌元，及自民國 一百零六年六月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息 。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之三，餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分以新臺幣肆拾肆萬元為被告供擔保後得假執 行，但被告以新臺幣壹佰叁拾貳萬零貳佰玖拾捌元為原告供擔保 ，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序部分 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但如請求 之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。原 告起訴主張其向被告承租坐落於高雄市○○區○○段0000地 號土地（下稱系爭土地）上門牌號碼為高雄市○○區○○街 ○○○號之1之房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期限自民國10 1年4月1日至108年3月31日止（下稱系爭租約），因被告違 反租賃契約，故依債務不履行、添附之法律關係請求被告賠 償及返還其就系爭房屋整修之費用及添附之物品價值；嗣變 更依系爭租約終止後保證金返還之約定，及債務不履行為請 求，惟基礎事實均為被告是否違反系爭租約致終止之契約關 係，及造成原告損害之賠償，顯屬同一。又原告起訴聲明請 求被告應給付新臺幣（下同）5,000萬元暨法定利息，嗣變 更聲明請求為被告應給付原告34,045,898元暨利息（卷二第 19頁），僅為減縮應受判決事項之聲明。是依前開規定，均 應予准許。 貳、實體事項 一、原告主張：原告前向被告承租系爭土地及坐落其上之系爭房 屋經營汽車旅館，約定租賃期限自民國101年4月1日至108年 3月31日止（下稱系爭租約），又被告於系爭租約名列限制 原告使用系爭土地之範圍，故兩造系爭租約之範圍實包含系 爭土地。原告向被告確認得使用系爭房屋至108年後，即開 始整修系爭房屋，詎被告僅向系爭土地所有權人即訴外人南 ○興產股份有限公司（下稱南○興產公司）承租系爭土地至 104年12月31日，致於105年6月底南○興產公司基於系爭土 地所有權人之地位，以兩造為共同被告提起拆屋還地訴訟， 致因權利瑕疵使原告無法就系爭房屋、土地為合於系爭租約 之使用、收益，無奈之下，僅得以存證信函通知被告於106 年6月1日終止系爭租約，並被迫停業（並以準備三狀再為終 止系爭租約之意思表示）。原告每月平均營業額為1,898,76 5元，以營利事業各業同業利潤所得標準平均淨利率16.5％ 計算，原告自106年6月1日至108年3月31日所失利益即營業 利潤為6,892,512元（1,898,765×16.5％×22＝6,892,512 ），另因系爭租約終止後，原告就系爭房屋所支出之整修費 用22,153,386元，無法由營業收入攤提收回，實為原告於停 業後持續增加之支出，而受有損害，被告應負權利瑕疵擔保 不完全給付債務不履行責任，依民法第227條第1項、第226 條、第263條準用第259條第5款、第347條準用353條規定， 被告自應賠償原告所失利益及所受損害共29,045,898元（6, 892,512＋22,153,386＝29,045,898）。另系爭租約終止後 ，依兩造約定第4條規定被告應將所繳納之保證金500萬元返 還。是原告爰依上開法律關係提起本件訴訟，並聲明：㈠、 被告應給付原告34,045,898元，及自106年6月1日起至清償 日止，按年息百分之5計算之利息。㈡、願供擔保請准宣告 假執行。 二、被告則以： ㈠、系爭租約之標的僅為系爭房屋，被告在出租系爭房屋予原告 時，已告知系爭房屋之基地系爭土地為向南○興公司所承租 ，租賃期限僅至104年12月31日止，因原告知悉被告與南和 興公司之關係（被告公司係由南○興公司之陳家八房之一所 組成），相信被告於系爭土地租賃期滿時，可以繼續承租， 而願與被告訂立租賃期間至108年3月31日之系爭租約。南和 興公司雖向被告提起拆屋還地訴訟，然尚在訴訟中，系爭土 地仍由被告租用，被告並未違約，原告自不得以此為由，終 止租約，原告於106年6月1日終止系爭租約，與法不符，自 不生終止之效力。次兩造約定系爭房屋之租金，依政府公告 地價提高之比例等比調整，兩造間租賃契約原訂租金每月63 萬元，之後幾經調整，105年以前每月租金為717,150元（含 稅），於105年度因公告地價而調整後，105年起每月租金應 為932,400元（含稅），自105年4月租金再調增為951,867元 （含稅），故105年1月起原告每月應補差額為212,250元， 然原告拒絕給付，迄105年9月30日業已積欠1,938,250元， 已逾2個月之租金金額，被告乃依民法第440條第2項規定， 於105年10月25日以存證信函通知原告，終止兩造間系爭租 約，則兩造間契約既經終止，原告依約不得續用系爭房屋， 並無被告債務不履行之情形；又若斯時未認系爭租約業已終 止，原告通知被告於106年6月10日點交，被告無法配合拒絕 ，於同年月23日方進行點交取回系爭房屋，應以該日為兩造 合意終止系爭租約；倘認該時租約仍未終止，原告自105年1 月起，每月租金少給付差額215,250元，迄至106年5月積欠 租金差額3,459,250元，暨同年6、7月租金共1,903,734元未 付，將保證金500萬元全數抵償完畢後，至106年11月23日已 達4個月租金未付，被告以答辯八狀（卷六第60、61頁）催 告原告收受5日內未給付，系爭租約即為終止，原告迄未給 付，是因原告未為給付租金而致系爭租約終止。是系爭租約 原告片面終止租約為不合法，嗣為兩造合意或被告以原告積 欠租金而終止，原告自不得以被告債務不履行，請求停業所 受損之利益。 ㈡、再系爭房屋於系爭租約前本即為原告所承租作為汽車旅館使 用，均未曾表示系爭房屋有不符合經營汽車旅館之情形，原 告對於系爭房屋之整修無非為延續經營而更新原有設備與裝 潢，被告也應原告要求配合申請以符建築合法性，故整修乃 應原告要求，非屬損害。且原告所提出未能攤提之費用，係 以2個月申報開立統一發票應繳納營業稅額之申報書為據， 非各公司行號營收金額，是應以原告自98年以降每年報稅收 入為據；其攤提費用應以101年以降營業所得稅申報資料及 資產負債表攤提情形為準，並提出設計圖說、支出憑證等方 得證明。至原告請求返還保證金部分，承前所述，業已就原 告所積欠之租金抵償完畢，且不論系爭租約為何人所終止， 原告應將系爭房屋回復原狀，至少應符合原告於98年1月12 日首次與被告訂約時水、電、冷氣、熱水系統、衛浴設備、 房間床櫃之狀態，始合於約定，然原告卻將系爭房屋斷水斷 電，電線剪斷，難謂已合於系爭租約約定返還系爭房屋，不 得請求保證金之返還等語。並聲明：㈠、原告之訴及假執行 聲請均駁回。㈡、如受不利判決，願供擔保請准免為假執行 。 三、兩造不爭執之事實： ㈠、兩造於101年4月2日簽立租賃契約書，就承租物租賃期間自 101年4月1日至108年3月31日（內容詳原證一，卷一第27至 30頁），原告並已依系爭租約第4條給付被告保證金500萬元 。被告就系爭土地租賃期間至104年12月31日止。 ㈡、兩造約定被告所給付之租金需另加計5％營業稅，契約簽立 時為630,000元（租金600,000元，5％營業稅30,000元）， 嗣102年1月1日公告地價調整為698,250元（租金665,000元 ，5％營業稅33,250元），自103年4月1日起租金為717,150 元（租金683,000元，營業稅34,150元），於103年11月至10 4年4月協議租金改為667,150元（含稅），於104年5月起租 金恢復為717,150元，於105年7月26日被告通知原告於105年 1月1日起租金調整為888,000元（稅另外加）。 ㈢、原告於102年6月1日給付至103年3月1日按月1日到期之支票 票面金額698,250元共10張；於103年4月1日起至同年10月按 月匯款717,150元；於103年11月1日至104年4月1日按月匯款 667,150元；於104年5月1日起給付1年期，按月1日到期支票 面額717,150元為租金，並另匯款補105年4月租金19,467元 ，及自105年5月至106年5月按月給付被告736,617元。 ㈣、被告於105年8月24日以川盛行字第1050801號函催於105年9 月15日前補足租金（卷一第43頁），原告收受後於105年9月 8日以上豪字第1050908號函拒絕（卷一第45頁），被告復以 存證信函催告於105年10月5日前補足租金差額（卷一第47頁 ），為原告以存證信函予以拒絕後，被告於105年10月24日 以新興郵局存證信函通知原告終止契約，並於105年10月25 日送達（卷二第66、67頁）。 ㈤、原告於106年5月17日寄發存證信函予被告通知於106年6月1 日終止系爭租約，返還保證金500萬元，並於隔日送達予被 告，另於106年6月1日通知被告應於同年月10日上午10時於 現場點交，被告拒絕表示原告仍得使用系爭房屋，並不得片 面要求點交時間，嗣被告於106年6月20日寄發存證信函表示 原告違反系爭租約第5條終止租賃契約，並拒絕返還保證金 ，另通知於同年月23日點交，原告於106年6月21日收受。 四、得心證之理由： ㈠、原告主張系爭租約具有權利瑕疵，被告有債務不履行之情形 而終止，是否為有理由？又系爭租約是否終止？終止時間為 何？被告是否應就系爭租約終止負債務不履行之賠償責任？ １、原告主張系爭租約標的為系爭土地及系爭房屋，被告與系爭 土地所有權人南○興產公司就土地租賃期間僅至104年12 月 31日，以致於無法使用系爭土地而於106年6月1日終止系爭 租賃契約等語；被告則以原告至105年9月30日積欠2個月以 上租金，其已於105年10月25日終止系爭租約等語為辯，經 查： ⑴、被告於105年10月25日終止系爭租約為不合法： 依土地法第100第3款規定，承租人積欠租金總額，除以擔保 金額抵償外，達2個月以上時，出租人始得收回租賃物。兩 造於系爭租約關於租金約定為第2條「…租約期間內，雙方 同意如有依本契約書第7條、第8條之規定事項發生時，由甲 方寄發租金調整通知書以調整租金。第3年起之租金，以經 前項方式調整後之租金，再加壹萬捌仟元整為每月租金…第 5年起之租金，以經前項方式調整後之租金，再加18,500 元 為每月租金」、第8條「本件租賃物之租金，若政府公告地 價經政府提高時，雙方同意以訂定本契約時之年度政府公告 地價為準，租金自政府公告地價調整日起，依照政府公告地 價提高之比例而以等比例調整，其計算方式與本契約第7條 同。」、第7條「…計算方式零數計算之仟位數為止，以下 四捨五入，乙方不得異議。」。經查，系爭土地每平方公尺 公告地價於99年1月為15,324元、102年1月為16,964元、105 年1月起為22,000元，此有高雄市政府地政局三民地政事務 所106年7月17日高市地民價字第10670547400號函可佐。故 依前開第7、8條約定以訂定契約時之公告地價為基準計算調 漲比例後，105年1月至3月調漲之租金加計營業稅後，應為 887,000元（600,000×22, 200/15,324≒869,000，千位以 下四捨五入，系爭契約第2條為固定按年度增加部分，不應 為比例調整之範圍；第3年每年租金增加18,000元，869,000 ＋18,000元＝887,000，加計營業稅5％，887,000×1.05＝9 31,350元）；至105年4月起為租期第5年，另依第2條加18,5 00元後，為951,300元（887,000＋18,500＝906,000，千元 以下四捨五入，加計營業稅5％，906,000×1.05＝951,300 ），應堪認定。兩造對於105年前之租金均如實給付，並無 虧欠為不爭執，然原告於105年後，僅給付105年1月至3月， 每月717,150元；自105年4月起至106年5月給付736,617元， 是原告至105年10月25日共積欠租金2,620,600元【（887,00 0－717,150）×3＝509,550；（951,300－736,617）×（6 ＋25/30）≒1,467,000，元以下四捨五入。509,550＋1,467 ,000＝1,976,550】，惟被告業已給付系爭租約保證金500萬 元，扣除積欠租金後，保證金尚有餘裕，故被告於105年10 月25日本於原告欠租而終止系爭租約，自難准許。 ⑵、原告於105年6月1日終止系爭租約亦不合法： 次按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人 ，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀 態，民法第423條定有明文。且租賃為有償契約，依民法第 347條準用第349之規定，出租人負有權利瑕疵擔保責任，依 同法第353條之規定，承租人固得依債務不履行之規定，行 使其權利，惟依同法第351條規定，承租人於租約成立時， 知租賃物有權利之瑕疵者，出租人不負擔保之責。復按出賣 人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何 權利；買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不 負擔保之責。惟按租賃惟債之契約，出租人不以租賃物所有 人為限，出租他人之物，若未致承租人於租賃期間無法依租 賃契約使用收益租賃物者，仍合於用益之狀態而仍依債之本 旨給付，即難認出租人應負瑕疵擔保或債務不履行之責任。 查： ①、原告固主張系爭租約之租賃標的為系爭土地及系爭房屋等語 。查兩造就租賃標的物已以系爭租約第1條明定為「甲方所 有坐落高雄市○○區○○街○○○號之1房屋（大港段2112地號 ），出租與乙方使用（以上實際面積以地政機關登記為準， 建坪面積以建築許可為準）。」即系爭房屋，應堪認定。惟 占有房屋當然占有坐落之土地，若房屋有無權占有土地之情 事，土地所有權人依所有權得請求排除占有房屋，為使能占 有使用房屋此債之本旨能完成，故承租房屋應有同時包含承 租坐落土地之占有權，是於房屋租賃契約因而載明土地限制 ，亦非當然即包含土地之承租，是原告以此主張系爭土地全 部為租賃標的云云，難謂可採。 ②、原告主張系爭租約期間，其經系爭土地所有權人南○興產公 司提起無權占有返還系爭土地之訴訟，以致系爭租約無法履 行而有權利瑕疵云云。查南○興產公司固於105年6月底向原 告提起拆屋還地訴訟，此有原告所提出之起訴狀在卷可佐（ 卷一第35至37頁），並經本院查詢為105年度重訴字第281號 事件繫屬，惟原告仍繼續使用系爭房屋至106年5月31日，期 間並未有何使原告不能合於目的使用系爭房屋之情形，其後 方為原告自行向被告表示終止系爭租約而未使用，是縱被告 所出租系爭房屋包含南○興產公司就系爭土地之占有權，為 他人之物，然若原告仍得依債之本旨使用系爭房屋，難謂被 告有何權利瑕疵債務不履行之情。 ③、再者，原告於103年12月10日曾欲延長租約至111年3月31日 ，而出具租賃契約展期協議書予被告，此為兩造所不爭執（ 卷六第185頁）。依被告所提出協議書（下稱系爭展期協議 書）上備註「甲方與土地所有權人（南○興產公司）就租賃 物所在地之租賃期間於104年12月31日到期」（下稱系爭備 註），此有該協議書附卷可考（卷六第188頁）；勾稽原告 前於98年業已向被告承租系爭房屋，當時約定租賃期間本為 98 年2月1日至105年12月31日止，此有98年1月12日租賃契 約書在卷可參（卷一第300、301頁），原告卻再與被告簽立 系爭租約重新訂立租賃期間，並於系爭租約第2條加載「本 件契約租賃期限係依乙方要求」之情，可見原告於承租系爭 房屋時應已明知系爭土地並非被告所有，且租賃期間僅至10 4年12月31日，自行評估後決定租賃期間。是其於簽立系爭 租約時既已知悉被告與南○興產公司就系爭土地租約期限， 於期限屆至可能喪失土地占有權，自難以主張權利瑕疵。原 告固主張其於103年12月10日交付予被告之租賃契約協議書 上並無系爭備註，並另提出未載上開備註之展期協議書影本 為證（卷二第158頁），惟原告未能提出原本，已難採信， 況展期協議書為原告所出具，其隨時得重新製作，自無從由 原告所提之展期協議書為認定。復本院比對系爭展期協議書 所內所捺印之公司大小章印文，與原告自承其於105年6月28 日製作交付與被告之協議書（卷六第187頁）相符，兩者內 容、格式、字體亦相當類似，可見為同一人所出具；另考本 院當庭提示系爭展期協議書予原告實際經營者江紀玉蓮確認 時，其身為經營者應對於公司大小章知之甚詳之狀況下，竟 表示僅記得曾經蓋協議書給被告，不記得是否為此份（卷六 第186頁），就印文真正避而不答，益徵系爭協議書應為原 告所出具無誤。原告另主張若其知悉被告就系爭土地之租約 僅至104年12月31日即不會花費鉅資整修系爭房屋云云，惟 原告自承其認被告法定代理人為高雄頗具名望家族成員，並 有與南○興產公司同一董事，公司設立位置均在同一大樓， 認兩者為同一家族企業，可持續使用系爭土地（卷一第214 頁），且其明知系爭土地租約至104年12月31日，仍提出系 爭展期協議書時欲延長系爭房屋之租約至111年，是難排除 原告基於被告與南○興產公司之關係，認系爭土地租約期限 不影響系爭房屋占有之可能，是難以此作為對於原告有利之 認定。 ④、從而，原告於簽立系爭租約時，業知悉被告就系爭土地之占 有權僅至104年12月31日止，且原告於終止租約時，得繼續 占有使用系爭房屋，而符合系爭租約之本旨，故原告以被告 應負權利瑕疵擔保之不完全給付債務不履行責任，終止系爭 租約，自無理由。 ２、原告通知被告於106年6月1日終止租賃契約雖未合法，然被 告另以存證信函通知原告於106年6月23日終止系爭租約並點 交（被告此次存證信函雖以原告違反系爭租約第5條約定為 由，然該條約定顯違反土地法第100條之強制規定而不生效 力，且被告於本院審理亦無抗辯此終止原因），兩造並於當 日至現場點交由被告取回系爭房屋之占有，足見兩造於斯時 均合意終止系爭租約。是系爭租約於106年6月23日經兩造合 意而終止。 ３、承上，系爭租約既經兩造合意終止，則原告主張被告應就系 爭租約之終止，負債務不履行之損害賠償責任，自無理由。 ㈡、原告主張被告應返還保證金500萬元是否有理由？ 按系爭租約第4條約定，租賃期滿，於乙方搬遷交還租賃物 並履行本契約書各條之約定時，無息退還上開保證金，但若 乙方有積欠水、電及其他應賠償甲方之費用等時，甲方得在 保證金額內扣抵之，乙方不得異議。故於系爭租約終止後， 被告扣抵完相關原告所積欠及賠償費用後，被告應將剩餘之 保證金返還予原告。經查，原告於105年後，僅給付105年1 月至3月，每月717,150元；自105年4月起至106年5月給付73 6,617元，故原告至系爭租約終止時之106年6月23日，尚積 欠租金3,679,702元【（887,000－717,150）×3＝509,550 ；（951,300－736,617）×（14＋23/30）≒3,170,152，元 以下四捨五入。509,550＋3,170,152＝3,679,702】，予以 扣除後，尚餘保證金1,320,298元。另被告雖抗辯原告並未 恢復原98年1月12日出租予原告之狀態，然迄兩造租賃契約 終止迄今業已年餘，被告均未能提出所謂原狀為何及原告所 交付之系爭房屋與原狀差異，應負如何之賠償責任，是被告 以此為由，拒絕退還剩餘保證金，難謂可採。是被告應返還 原告剩餘保證金1,320,298元。 五、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金 錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民 法第229條第2項、第233條第1項前段分別定有明文。查兩造 就保證金並未約定返還之期限，原告雖曾以存證信函催告被 告於105年6月1日返還保證金，然斯時系爭租約尚未終止， 原告尚不得請求給付，自不發生催告之效力。故應以原告提 起本件訴訟請求返還保證金意思表示送達對造翌日，即106 年6月9日（原告繕本逕送被告，雖未提出回執，但被告於10 6年6月8日聲請閱卷應已知悉原告之請求，並於106年6月14 日提出相對應之答辯狀），得請求按年息百分之5計算之法 定利率。 六、綜上所述，原告主張被告就系爭房屋座落之土地自104年12 月31日起無占有權，仍出租系爭房屋，致原告無法使用系爭 房屋而不得不終止租約，受有損害原告應負權利瑕疵擔保及 不完全給付之責任，核屬無據。惟系爭租約業已終止，原告 扣除所積欠之租金，依系爭租約第4條約定，得請求被告返 還剩餘保證金1,320,298元。從而，原告請求被告應給付1,3 20,298元及自106年6月9日起至清償日止，按年息百分之5計 算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分，均為無理由， 應予駁回。本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准 宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔 保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所 附麗，應予駁回。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 107 年 11 月 28 日 民事第一庭 法 官 鄭 瑋 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 11 月 28 日 書記官 郭素蓉