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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　　107年度簡字第9號 原　　　告　王帝龍 訴訟代理人　宋明政律師 被　　　告　李青霖 　　　　　　陳祈沛 　　　　　　益帆不動產仲介有限公司 法定代理人　黃勝櫳 上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國107 年3 月21日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張：原告與訴外人王佳生共同向被告李青霖購買坐落 高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土 地）及其上同段110 建號建物（即高雄市○○區○○街○○○○ ○ 號，下稱系爭房屋，下與系爭土地合稱系爭房地），兩造 並於106 年5 月13日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約 ）。惟查，系爭契約簽訂時，系爭房屋之屋況並無漏水、水 管不通而嚴重積水等瑕疵，只有陽台磁磚脫落斷裂之痕跡， 被告李青霖交屋前先將屋內重新粉刷，於「不動產標的現況 說明書」及「建物現況確認書」中，就系爭房屋有無滲漏水 之情形、管線有無問題等欄位均未詳實填寫，顯係故意隱瞞 系爭房屋之真實狀況。原告嗣後才發現系爭房屋有滲漏水、 排給水不良之重大瑕疵（下稱系爭瑕疵），故系爭契約關於 免除瑕疵擔保義務之特約即為無效。被告陳祈沛身為房屋仲 介，未善盡屋況調查及報告義務，被告益帆不動產仲介有限 公司（下稱益帆公司）未善盡監督之責，依照不動產經紀業 管理條例第26條第2 項應與被告陳祈沛負連帶賠償責任，被 告李青霖與被告陳祈沛、益帆公司間則為不真正連帶債務。 因系爭房地維修尚需新臺幣（下同）273,000 元，王佳生已 將對系爭房屋之權利讓與原告，為此爰依民法第360 、227 條，不動產經紀業管理條例第26條第2 項，請求法院判決： ㈠被告李青霖應給付原告273,000 元，及自107 年2 月23日 民事追加暨更正聲明狀（下稱更正狀）繕本送達翌日起至清 償日止，按年息5%計算之利息；㈡被告益帆公司、陳祈沛應 連帶給付原告273,000 元，及自更正狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息5%計算之利息；㈢前二項之給付，於任一被 告為給付時，其他被告於給付範圍內同免其責任；㈣第一項 及第二項之聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告均以：不爭執原告向被告李青霖購買系爭房地，兩造並 於106 年5 月13日簽訂系爭契約，惟被告李青霖係委託被告 益帆公司銷售系爭房地，與原告於簽約時始見面，並有錄音 及多人（營業員即被告陳祈沛、代書黃勝櫳、王佳生、原告 及原告胞姐）在場，依系爭契約第8 條第4 項已載明系爭房 屋為多年舊屋，買方即原告同意依簽約時現況交屋，賣方即 被告李青霖不負瑕疵擔保責任，原告係於入住3 個多月後始 表示有漏水問題並問被告李青霖要如何賠償，被告李青霖亦 表示系爭土地價金與市價相近，相當於買地送屋，係簽約時 原告胞姐稱原告資力困窘，家具尚須由胞姐出錢購買，被告 李青霖始將系爭房地以72萬元便宜賣予原告，扣除代書費、 土地增值稅及仲介費後，僅實拿68萬元，雙方復簽有現況交 屋之約定，是原告請求為無理由等語置辯。 三、兩造不爭執事項： ㈠原告向被告購買系爭房地，兩造並於106 年5 月13日簽訂系 爭契約。 ㈡原證1 之系爭契約真正。 ㈢當初購屋人雖然有王帝龍及王佳生，但王佳生已將本件權利 讓與原告王帝龍。 ㈣原告與被告李青霖簽立系爭契約時，被告陳祈沛為買賣系爭 房地之仲介，且受僱於被告益帆公司。 ㈤被告107 年2 月8 日民事答辯狀提出的變更合意書、現場點 交表、現況說明書、買賣契約書、簽約譯文、錄音光碟（本 院卷第88至98頁）形式上為真正。 ㈥變更合意書、現場點交表、現況說明書上面的簽名均為真正 。 ㈦系爭房屋有漏水瑕疵。 四、本件爭點即為：㈠被告李青霖有無故意不告知系爭瑕疵？㈡ 被告陳祈沛有無未盡系爭房屋屋況調查及報告義務？茲敘述 本院得心證理由如下： ㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者， 如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，民事訴訟法第 277 條，民法第366 條定有明文。經查，系爭契約第八條「 其他特約事項」第4 項約定：「本屋為多年舊屋，買方（即 原告與王佳生，因王佳生已將本件權利讓與原告，以下均以 原告稱之）同意依簽約時現況交屋，賣方（指被告李青霖） 不負瑕疵擔保責任」，足見兩造有免除瑕疵擔保責任之特約 ，故原告主張被告李青霖故意不告知系爭瑕疵，依法即應由 原告就此一有利於原告之事實為舉證責任。 ㈡原告不能證明被告李青霖故意不告知系爭瑕疵： ⒈原告主張被告李青霖故意不告知系爭瑕疵無非係以被告李 青霖交屋前先將屋內重新粉刷，且當時為旱季，原告無從 發現，經請被告陳祈沛詢問被告李青霖後，被告李青霖於 電話中表示系爭房屋上方有加蓋鐵皮屋頂，故不會有漏水 問題等語，且「不動產標的現況說明書」、「建物現況確 認書」、現場點交表均無交給原告，「不動產標的現況說 明書」中，就「建築改良物是否有滲漏水之情形」、「屋 內自來水及排水系統是否正常」等欄位均未詳實填寫；「 建物現況確認書」就「是否有滲漏水之情形」刻意留白未 為勾選，「自來水及排水系統經雙方當場檢驗是否正常」 之欄位，勾選「否」之筆劃較粗，與該份文件其他頁之筆 跡顯不相同，不能排除係被告或他人於簽約後另行勾選之 可能，為其主要論據。經查，「不動產標的現況說明書」 就「建築改良物是否有滲漏水之情形」業已於說明欄之「 滲漏水處」記載：「多年舊屋，買方自行修繕」，並於其 下之現況交屋欄打勾；於「屋內自來水及排水系統是否正 常」亦於說明欄之現況交屋欄打勾；另於「建物現況確認 書」之第4 點是否有滲漏水之情形之現況交屋欄、買方自 行修繕欄打勾；第9 點自來水及排水系統經雙方當場檢測 是否正常之「否」欄打勾，並於其後之若不正常由買方賣 方負責維修欄之買方欄打勾，上開「不動產標的現況說明 書」、「建物現況確認書」均已於交給原告等情，有交屋 證明及現場點交表、「不動產標的現況說明書」、「建物 現況確認書」等件在卷可稽（本院卷第88-90 頁），依此 足見被告李青霖已於上開「不動產標的現況說明書」、「 建物現況確認書」表明此為舊屋，瑕疵買方自理，假設被 告李青霖有意隱瞞系爭瑕疵，自無於滲漏水、管路排給水 系統等買屋重要事項上明載買方自行維修此一不利出賣人 議價之事項，是原告主張被告李青霖故意不告知系爭瑕疵 云云，顯與事實不符。至於「自來水及排水系統經雙方當 場檢驗是否正常」之欄位，勾選「否」之筆劃較粗，係被 告或他人於簽約後另行勾選之可能云云，僅為原告之臆測 ，無據為佐，尚難憑採。 ⒉原告雖主張沒有收到交屋證明及現場點交表、「不動產標 的現況說明書」、「建物現況確認書」等件云云，惟查， 交屋證明及現場點交表上有原告之簽名，其上並已記載已 將不動產說明書、現況說明書交予原告之意旨，原告空言 否認，並無可採。且依照原告所不爭執之締約時錄音譯文 ，現場人員於締約時就現況交屋乙事已多次對原告提及， 並表明：系爭房屋為舊屋、不保固、透天也是會漏水等語 ，於原告詢問：「那如果說這個房屋有壞了有的沒的」時 ，明確表示：那你要自己負責了等語（本院卷第94頁背面 、96頁），均已充分表達系爭房屋老舊，可能問題多多， 請原告自行負責修繕，被告李青霖不為房屋為擔保之意旨 ，原告對於上情既已於簽約時知悉，基於締約自由與被告 李青霖成立系爭契約，依約已免除被告李青霖之瑕疵擔保 責任，且依「不動產標的現況說明書」、「建物現況確認 書」及締約時之對話，均已足以看出系爭房屋於滲漏水、 排給水有瑕疵可能，原告主張被告李青霖故意不告知系爭 瑕疵並請求被告李青霖負瑕疵擔保責任，即無理由，應予 駁回。 ㈢被告陳祈沛沒有未盡系爭房屋屋況調查及報告義務： 依照「不動產標的現況說明書」、「建物現況確認書」以及 締約時之對話，均足以使原告知悉系爭房屋存在瑕疵等情已 如前述，原告主張被告陳祈沛未盡系爭房屋屋況調查及報告 義務云云，亦無可採，其依民法第227 條，不動產經紀業管 理條例第26條第2 項請求被告李青霖、益帆公司負連帶賠償 責任，亦無理由，應予駁回。 五、綜上所述，原告於成立系爭契約時已可知悉系爭房屋為舊屋 且被告李青霖不願意為系爭房屋負擔瑕疵擔保責任，客觀上 即可得知系爭房屋可能存在諸多瑕疵並得據此為議價之基礎 ，原告與被告李青霖基於締約自由而成立系爭契約，並約定 免除被告李青霖之瑕疵擔保責任，且「不動產標的現況說明 書」、「建物現況確認書」及簽約時，均一再提及系爭瑕疵 及現況交屋，難認被告李青霖有故意不告知瑕疵，被告陳祈 沛亦無未盡屋況調查及報告義務之情事，從而，原告依民法 第360 、227 條，不動產經紀業管理條例第26條第2 項請求 被告賠償修補瑕疵之損害，均無理由，應予駁回，又原告所 訴既不應准許，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。 另原告請求調查系爭瑕疵修復費用部分，因原告不得請求被 告賠償，故亦無就瑕疵修補費用為若干再為調查之必要，附 此敘明。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證 ，經核與判決之結果不生影響，無庸逐一論述，併予敘明。 七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。 中 華 民 國 107 年 4 月 11 日 民事第二庭 法 官 黃宣撫 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明 上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應判決送達後 10日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中 華 民 國 107 年 4 月 12 日 書記官 楊茵如