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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 107年度訴字第1193號 原　　　告　詠大投資有限公司 法定代理人　陳麗文 訴訟代理人　林怡君律師 　　　　　　蔡逸霖 被　　　告　陳建誌 　　　　　　曾洺綺 上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國109 年4 月7 日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告曾洺綺應將如附圖所示五甲帝王大樓地下室編號十七號停車 位，騰空遷讓返還予原告。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告曾洺綺負擔百分之十六，餘由原告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣貳拾參萬肆千元為被告曾洺綺供擔 保後，得假執行；但被告曾洺綺以新臺幣柒拾萬元為原告預供擔 保後，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告主張：原告於民國106 年12月6 日得標買受坐落高雄市 ○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）及其上同段14 793 建號建物即門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 號10樓房 屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），並於同年 12月20日取得不動產權利移轉證書，且於107 年1 月9 日辦 畢所有權移轉登記。各區分所有權人若其向建商買得之專有 部分面積相同，則共用部分之應有部分比例亦應相同，故有 購買停車位之區分所有權人，其共有部分之應有部分比例， 通常會較未向建商購買停車位者為多，且於登記簿僅建立標 示部，並加附區分所有建物共用部分附表，而不另發給所有 權狀，僅就其建號、總面積及權利範圍，於各區分所有建物 之所有權狀中記明，依此而論，原告相較系爭房屋與同棟同 門牌號不同樓層建物謄本所載之公設比差異，及前手繳交管 理費之記錄，均顯示原告所得標買受之標的應包含2 個車位 即編號17號、76號車位，而由車位使用證明書得知此2 個停 車位使用權利人為訴外人呂雪英。而地下室停車位視為建商 與各承購戶的分管契約，停車位約定屬分管契約之專用部分 ，各共有人應受分管契約之約束，且對受讓人應繼續存在， 故編號17、76號車位使用權依分管契約，乃歸屬系爭房屋之 區分所有權人，不因約定作為專用而變為非共同使用部分， 故共有人將各相關區分所有專有部分之建物所有權移轉時， 其共同使用部分之所有權，亦隨之移轉同一人，各共有人對 於共同使用部分之設施雖可加以使用或約定分管，但不得與 所有權分離而單獨為買賣標的，又地下室停車位共同使用部 分，與建物專有部分具有密切不可分之主從關係，建物專有 部分所有人，不得將共同使用部分之車位使用權單獨出售他 人，或保留車位使用權而將建物專有部分出售他人，或保留 車位使用權而將建物專有部分出售他人。又同一公寓大廈之 區分所有權人，若向同一公寓大廈區分所有權人購買車位， 依法可以辦理共用部分之持分變更登記，而參諸土地法第43 條不動產權利登記公示有絕對效力之規定，原告於106 年12 月6 日得標買受後，已依法辦理專有部分與共有部分所有權 登記，自應受法律保護。惟編號17、76號車位現分別由被告 曾洺綺、陳建誌所占用，被告曾洺綺、陳建誌亦未將共有部 份之持分移轉登記，縱令有雙重買賣停車位之情形，被告曾 洺綺、陳建誌亦僅具有買賣之債權關係，取得編號17、76號 車位專用權相對應之共有部分所有權者，效力仍屬優先，原 告自得請求被告曾洺綺、陳建誌返還編號17、76號停車位。 爰依民法第767 條、第179 條規定提起本件訴訟，並請求擇 一為勝訴之判決等語。並聲明：㈠被告曾洺綺應將五甲帝王 大樓（下稱系爭大樓）地下室編號17號停車位，騰空遷讓返 還予原告。㈡被告陳建誌應將系爭大樓地下室編號76號停車 位，騰空遷讓返還予原告。㈢願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告部分： ㈠被告曾洺綺則以：伊為系爭大樓之區分所有權人，於106 年 11月初，經管理員告知同棟大樓住戶呂雪英欲轉售編號17號 停車位，呂雪英提出車位使用權利證明書及拍賣相關資訊， 證明此車位係呂雪英於84年5 月間另外向建商購買，且拍賣 範圍不含車位，伊因而認為此車位無爭議，故於107 年11月 6 日以70萬元購買此車位，並由管理委員見證交易過程，系 爭房屋拍賣公告載明沒有車位，原告於拍定時亦知上情，今 卻主張車位權利顯不合法，伊既為系爭大樓之區分所有權人 ，呂雪英亦有處分車位使用權之權利，則伊取得上開車位自 屬合法等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲 請均駁回。⒉願供擔保，請准宣告免為假執行。 ㈡被告陳建誌則以：系爭大樓關於停車位使用權與建物所有權 ，係分開買賣，分別登記，舉凡區分所有權人均得獨立自由 買賣停車位使用權，伊為系爭大樓區分所有權人，於98年5 月間自管理員處得知呂雪英有2 個停車位即編號76、17號車 位，其中編號76號車位出租中，編號17號車位自用，故於98 年5 月27日以60萬元向其購買編號76號車位，由呂雪英父親 呂明風辦理並收取支票，簽署車位出售證明，並請當年3 位 管理員見證簽名，並提交車位使用權利證明書。況且系爭房 屋拍賣公告載明沒有車位，原告於拍定時亦知上情，今卻主 張車位權利顯不合理，伊既為系爭大樓之區分所有權人，呂 雪英父女亦有處分車位使用權權利，是伊取得車位自屬合法 等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁 回。⒉願供擔保，請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項：（見本院卷二第119頁背面至第120頁） ㈠系爭房地於82年11月2 日第一次登記為昱成建設股份有限公 司（下稱昱成公司）、83年7 月23日登記為呂雪英、85年11 月8 日登記為呂明風、98年7 月29日登記為台灣泰瑞龍科技 股份有限公司、107 年1 月9 日登記為原告。 ㈡原告於106 年12月6 日得標買受系爭房地，並於同年12月2 0 日取得不動產權利移轉證書，且於107 年1 月9 日辦畢所 有權移轉登記。 ㈢系爭房屋自82年11月2 日迄今共有部分權利範圍登記為100 00分之124 ，而與系爭房屋門牌號碼同號5 、6 、8 、9 、 11、12、13樓共有部分權利範圍登記為10000 分之96，同號 7 樓共有部分權利範圍登記為10000 分之68。 ㈣昱成公司核發之編號76號車位之車位使用權利證明書，核發 日期為83年6 月15日；編號17號車位之車位使用權利證明書 核發日期為84年5 月30日。呂雪英於84年4 月24日與昱成公 司就編號17號停車位簽立地下室汽車停車位之權屬及使用特 別約定切結書。 ㈤被告曾洺綺、陳建誌均為系爭大樓區分所有權人。 ㈥被告陳建誌於98年5 月27日以60萬元向呂明風購買編號76號 車位，呂明風簽立車位出售證明並交付車位使用權利證明書 。被告曾洺綺於106 年11月6 日以70萬元向呂雪英購買編號 17號車位，呂雪英簽立讓渡證書並交付車位使用權利證明書 。被告曾洺綺、陳建誌購買編號17、76號車位時均未辦理系 爭房屋共有部分應有部分移轉登記。 ㈦編號17、76號車位現分別由被告曾洺綺、陳建誌使用。 四、兩造爭執事項：㈠被告曾洺綺、陳建誌是否有編號17、76號 車位之使用權源？㈡原告請求被告曾洺綺、陳建誌返還編號 17、76號車位，有無理由？茲分述如下： ㈠被告曾洺綺、陳建誌是否有編號17、76號車位之使用權源： ⒈按公寓大廈之地下室停車位，有就停車位部分獨立編列建號 ，而不與其他公共設施編列同一建號者；亦有與其他公共設 施共同編列於同一建號者。前者，僅購買停車位之區分所有 權人始取得該建號之應有部分，未購買停車位者，則非該建 號之共有人；後者，因公共設施之範圍包括停車位並編列在 同一建號，此時，各區分所有權人之應有部分雖有不同，但 就其應有部分是否即係停車位所表彰之權利，則應先視登記 之狀態而定，若在公共設施之應有部分登記狀態中加註含停 車位者，自得認所有權範圍係包含停車位在內，而與前述編 定獨立建號者相同，至若未為任何加註者，縱區分所有（專 有）部分之面積相同，而在公共設施部分之應有部分不同， 因無從完全確認該應有部分登記狀態之原因，尚難逕以在公 共設施之應有部分比例較高，即認係包括停車位在內，參以 此類登記狀態並無從區別算出該停車位之應有部分所表彰之 比例，亦無從據以分割而辦理該停車位所表彰之應有部分， 致無從為移轉登記，故一般均藉由停車位使用證明書及向管 理委員會登記之方式，用以表彰分管契約內容之約定，以資 證明享有停車位之約定專有使用權，並符合區分所有權人間 得相互轉讓使用停車位之現實情狀。 ⒉再者，公寓大廈等集合住宅之公共設施（共用部分），原則 上均屬各區分所有權人共有，但就公共設施內，仍得約定其 中部分僅供特定區分所有權人使用。又各區分所有權人原則 上按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地 有使用收益之權，但區分所有權人就公寓大廈建築物之共用 部分若已成立分管契約，應優先依分管契約占有使用收益。 而在公共設施與停車位均編列在同一建號之登記狀態，享有 停車位使用權者，即屬基於上開約定而取得約定專用權，應 認各區分所有權人間已合意成立分管契約，其他區分所有權 人即不得使用該特定停車位。至公寓大廈管理條例第4 條第 2 項規定：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有 部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉…」 ，僅在規範共用部分之應有部分應與專有部分隨同移轉，受 讓人所取得者僅專有部分及對共用部分之應有部分，非謂取 得特定停車位等共用部分之所有權，而仍須受原分管契約之 拘束。若前手一併將其對特定停車位基於分管契約而生之使 用權讓與受讓人，受讓人始得使用特定停車位。反之，前手 基於分管契約對特定停車位無使用權，當無讓與該特定車位 使用權於後手之權利，尚不得以其應有部分之登記比例較高 而為享有停車位專有使用權之依據。 ⒊經查，系爭大樓係於82年9 月24日取得使用執照，起造人為 昱成公司，共用部分之停車空間係與其他公共設施於82年11 月2 日登記同一建號即高雄市○○區○○段○○○○○ ○號，屬 系爭大樓之共用部分，此共用建物之應有部分登記狀態並未 另行加註停車位等情，有執照資料明細、系爭房地建物登記 謄本在卷可稽（見本院卷二第84頁、卷一第41頁）。又參諸 呂雪英與昱成公司簽立之地下室汽車停車位之權屬及使用特 別約定切結書中記載系爭大樓地下室停車位面積不計入大廈 全體住戶分攤之公有面積，在實質上不為全體住戶分攤價購 ，而由出賣人另議價出售予本大樓部分之住戶等語（見本院 卷二第38頁），且昱成公司另就系爭大樓車位核發車位使用 權利證明書予使用權利人等情（見本院卷一第74頁、第83頁 ），可認系爭大樓實已由建商與各承購戶定明停車位之使用 權者及其範圍，屬共有物之分管契約，具有拘束各該分管契 約當事人之效力。復參以證人即系爭大樓管委會主委李連杉 於審理時證稱：系爭大樓買賣停車位會有一張建商核發的車 位使用權利證明書，車位買賣會將這張車位使用權利證明書 交給後手，管委會有登記車位屬於何人，若有異動就會變更 ，我們有要求更改車位登記簿要出示車位使用權利證明書， 但有無落實則不清楚，系爭大樓以登記簿作為收取清潔費等 費用並管制車輛進出之依據，登記簿正確率應該很高，但不 敢說百分之百正確，系爭大樓中門牌號碼202 號5 樓住戶， 將該房屋賣出後，買入200 號8 樓房屋，但也將原本車位帶 走繼續使用等語（見本院卷二第3 頁至第10頁），又參以被 告所提編號76、17號車位之車位使用權利證書上核發單位均 記載昱成公司，使用權利人均記載為呂雪英，核發日期分別 為83年6 月15日、84年5 月30日等情（見本院卷一第74頁、 第83頁），而由系爭大樓管委會留存之停車位明細表中亦可 見管委會確有登記系爭大樓停車位之使用人及車牌等資訊， 且於103 年、108 年車位明細表中編號76、17號車位之登記 人均已變更為被告陳建誌、曾洺綺等情（見本院卷二第94頁 至第99頁），衡諸證人所述與客觀事證均可勾稽，應可採信 。是可認系爭大樓確有以車位使用權利證書及向管委會登記 之方式，作為表彰分管契約內容之約定，並以此作為停車位 使用權移轉之認定。 ⒋至原告雖主張有購買停車位之區分所有權人，其共有部分之 應有部分比例較多，系爭房地包含編號17、76號車位，區分 所有專有部分之建物所有權移轉時，其共同使用部分之所有 權，亦隨之移轉同一人，原告既已拍定系爭房地，編號17、 76號車位使用權依分管契約，乃歸屬原告云云，然衡諸系爭 大樓共用部分之應有部分登記狀態並未另行加註停車位，承 前所述，尚難逕以在公共設施之應有部分比例較高，即認系 爭房地所有權範圍包括停車位在內。又參以證人呂雪英於審 理時證稱：我向昱成公司購買系爭房地，當時未含車位，我 是在83年間才向昱成公司購買第1 個編號76號車位，在84年 買第2 個編號17號車位，購買車位沒有另外辦理公設持分移 轉登記，權狀上的持分從我買空屋時就一直如此並無變更； 證人呂明風於審理時證稱：一開始是我出錢買系爭房地要送 給呂雪英，故以呂雪英的名字購買，當時向建設公司買系爭 房地時，並未提到之後要再買停車位，是我買了車子之後， 才又跟建設公司分別買了2 個停車位等語（見本院卷二第11 頁至第17頁），復對照昱成公司核發之編號76、17號車位之 車位使用權利證明書，核發日期分別為83年6 月15日、84年 5 月30日，又呂雪英係於84年4 月24日與昱成公司就編號17 號車位簽立地下室汽車停車位之權屬及使用特別約定切結書 ，系爭房地於83年7 月23日移轉登記予呂雪英等情，可見就 編號17號車位無論係車位使用權利證明書之核發或地下室汽 車停車位之權屬及使用特別約定切結書之簽立，均晚於系爭 房地移轉登記之日期，是證人所述係於購買系爭房地後始購 入停車位，亦與客觀事證可以勾稽，是尚難認呂雪英購買系 爭房地時即已一併購買編號76及17號車位。而原告雖稱呂雪 英與昱成公司簽立之購買汽車停車位約定書載明車位採持分 登記產權，停車位得一併與建物自由轉售，故出售停車位使 用權應與專有建物一併轉售云云，然系爭房屋自82年11月2 日迄今共有部分權利範圍登記為10000 分之124 ，可見縱令 嗣後呂雪英購買停車位，共有部份權利範圍登記亦無變更， 即難認得以系爭大樓共用部分權利範圍登記之多寡區分該所 有權人是否繼受停車位之使用權源。 ⒌查系爭房屋所有權人原為呂雪英，於85年11月8 日移轉登記 予呂明風，被告陳建誌於98年5 月27日以60萬元向呂明風購 買編號76號車位，亦即被告陳建誌購買編號76號車位時，系 爭房屋之所有權人為呂明風。又參諸被告與呂明風就編號76 號車位簽立車位出售證明，呂明風並交付編號76號車位之車 位使用權利證明書與被告陳建誌，且系爭大樓管委會留存之 停車位明細表中亦可見編號76號車位登記名義人曾為呂明風 ，嗣變更為被告陳建誌等情，可認編號76號停車位係由呂雪 英移轉予呂明風後，再由呂明風移轉予被告陳建誌。因而被 告陳建誌既係共有人間分管契約之受讓人，即具有編號76號 車位之使用權源，原告雖稱地下室停車位共同使用部分與建 物專有部分具不可分之主從關係，所有權與使用權不得分別 讓與云云，惟所謂共同部分與專有部分具不可分關係，按諸 公寓大廈管理條例第4 條第2 項及土地登記規則第94條規定 ，僅就區分所有之專有部分與共用部分之應有部分不得分離 移轉為規定，亦即係指專有部分應與共用部分之應有部分一 併移轉而不得切割，而被告陳建誌同為系爭大樓之區分所有 權人，亦持有共用建物之應有部分，其取得停車位之使用權 並無所有權與使用權分離之問題。從而，原告此部分之主張 ，不足憑採，是被告陳建誌確有編號76號車位之使用權源， 堪以認定。 ⒍另被告曾洺綺係於106 年11月6 日以70萬元向呂雪英購買編 號17號車位，然系爭房屋於85年11月8 日即由呂雪英移轉登 記予呂明風，而呂雪英就系爭大樓並無區分所有權乙情，為 被告所不爭執（見本院卷二第118 頁背面），衡諸地下室停 車位屬公寓大廈之共同使用部分，僅係建商將之列為約定專 用部分另行出售，而共同使用部分約定供特定區分所有權人 專有使用，本質上仍然是共同使用部分，不因約定作為專用 而變為非共同使用部分，而使用權為所有權之積極權能之一 ，不得與所有權分離，呂雪英既已非系爭大樓之區分所有權 人，自無從單獨留有編號17號車位之使用權，是呂雪英將系 爭房屋移轉登記予呂明風時，編號17號車位之使用權亦隨同 移轉予呂明風。而呂明風又於98年7 月29日將系爭房屋移轉 登記予台灣泰瑞龍科技股份有限公司，承前所述，編號17號 車位之使用權亦隨同移轉予台灣泰瑞龍科技股份有限公司， 是被告曾洺綺雖向呂雪英購買編號17號車位，然斯時編號17 號車位之使用權已移轉予台灣泰瑞龍科技股份有限公司，呂 雪英已無編號17號車位之使用權時，更遑論再將編號17號車 位使用權讓予被告曾洺綺，而原告復因拍賣取得系爭房屋， 是原告主張編號17號車位之使用權應隨同系爭房地之所有權 移轉而由原告取得，應為可採。從而，被告曾洺綺並無編號 17號車位之使用權源。 ㈡原告請求被告陳建誌返還編號76號車位，為無理由；原告請 求被告曾洺綺返還編號17號車位，為有理由： 按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767 條第1 項 前、中段定有明文。承前所述，被告陳建誌確有編號76號車 位之使用權源，並非無權占有，原告依民法第767 條、第17 9 條規定，請求被告陳建誌返還編號76號車位，均無理由； 至編號17號車位之使用權已隨同系爭房地之所有權移轉而由 原告取得，被告曾洺綺雖向呂雪英購買編號17號車位，然呂 雪英並不具有編號17號車位之使用權，被告曾洺綺無從自呂 雪英繼受取得編號17號車位之使用權源，是原告請求被告曾 洺綺返還編號17號車位，為有理由。另原告併依民法第179 條規定，請求被告曾洺綺返還編號17號車位，因與上開民法 第767 條第1 項前、中段屬各別請求本院為擇一有利判決之 選擇合併，而本院既就此部分為原告勝訴之判決，則其餘請 求權主張，自無庸再予審究，併此敘明。 五、綜上所述，被告陳建誌確有編號76號車位之使用權源，並非 無權占有，原告請求被告陳建誌返還編號76號車位，為無理 由，應予駁回；至編號17號車位之使用權已隨同系爭房地之 所有權移轉而由原告取得，被告曾洺綺並無編號17號車位之 使用權源，原告請求被告曾洺綺返還編號17號車位，為有理 由，應予准許。 六、原告與被告曾洺綺均陳明願供擔保，請准為假執行或免為假 執行之宣告，經核原告勝訴部分均無不合，爰分別酌定相當 之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，即 失所附麗，應予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據方法，經 本院斟酌後認均不足以影響本判決結果，自無逐一詳予論駁 之必要，併此敘明。 八、結論：本件原告之訴，為一部有理由，依民事訴訟法第79條 、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。 中 華 民 國 109 年 5 月 14 日 民事第五庭審判長法 官 秦慧君 法 官 王耀霆 法 官 陳芷萱 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 109 年 5 月 15 日 書記官 陳郁惠