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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 107年度訴字第1507號 原　　　告　楊淑燕 訴訟代理人　康進益律師 　　　　　　康鈺靈律師 共　　　同 複　代理人　王璿豪律師 訴訟代理人　王宏鑫律師 被　　　告　林江洲 　　　　　　生銘不動產有限公司 兼　法　定 代　理　人　林建志 共　　　同 訴訟代理人　黃泰翔律師 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國110 年3 月17日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告林江洲應給付原告新臺幣貳佰零肆萬玖仟伍佰捌拾壹元，及 其中新臺幣壹佰玖拾肆萬玖仟壹佰元自民國一○七年十月十六日 起，其中新臺幣壹拾萬零肆佰捌拾壹元自民國一一○年一月二十 六日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 被告生銘不動產有限公司應給付原告新臺幣貳佰零肆萬玖仟伍佰 捌拾壹元，及其中新臺幣壹佰玖拾肆萬玖仟壹佰元自民國一○七 年十月十六日起，其中新臺幣壹拾萬零肆佰捌拾壹元自民國一一 ○年一月二十六日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利 息。 前二項所命給付部分，如其中一被告已履行給付，他被告於給付 範圍內同免給付責任。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告林江洲、生銘不動產有限公司負擔。 本判決第一項所命給付，於原告以新臺幣陸拾捌萬參仟壹佰玖拾 肆元為被告林江洲、生銘不動產有限公司預供擔保後，得假執行 。但被告林江洲、生銘不動產有限公司如以新臺幣貳佰零肆萬玖 仟伍佰捌拾壹元為原告預供擔保後，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告主張: ㈠、原告前因被告生銘不動產有限公司（下稱生銘公司）之營業 員即被告林建志之仲介，向被告林江洲買受門牌號碼高雄市 ○○區○○街○○號房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地，並 簽立買賣契約（下稱系爭買賣契約）。被告林江洲於簽約時 即保證系爭房屋並無漏水情事，並於不動產委託書銷售標的 現況說明書之「建物目前是否有甚漏水之情形」欄位內勾選 「否」，同時於「其他約定事項」欄位內亦約定「因鄰房漏 水影響房屋，於交屋前整修完畢」；又被告林建志向原告介 紹時，表示被告林江洲已將系爭房屋翻新整修，無漏水情事 等語，故原告即認系爭房屋本身無漏水情事，僅係受鄰房漏 水影響。嗣於交屋時，因上述鄰房漏水影響系爭房屋情形未 處理完畢，買賣雙方為此協議減價交屋，斯時原告僅知悉系 爭房屋3 樓因鄰房漏水影響而有部分滲水，修繕費用估價約 為新臺幣( 下同) 15萬元，買賣雙方遂約定減少價金15 萬 元，原告旋即給付全部買賣價金予被告林江洲。 ㈡、詎原告於交屋後進行整修時，始發現系爭房屋存有多處滲漏 水情形，而非如被告所述僅三樓有受鄰房漏水影響，嗣至10 7 年6 月底因大雨不斷，更發現系爭房屋全屋多處均有漏水 情形；又當初看屋時，因被告林江洲已將系爭房屋二樓廚房 天花板以矽酸板包覆，復為裝潢油漆等，致無從知悉屋況， 故原告於大雨時始發現該滲水之積水致天花板矽酸板裝潢嚴 重凹陷，水流傾瀉而出，顯見系爭房屋有嚴重瑕疵，其修復 費用高達194 萬9,100 元，加計經鑑定後始發現而尚未修復 之1 樓右側牆壁滲水處修復費用10萬0,481 元後，共計204 萬9,581 元。而被告林江洲於系爭房屋買賣時明知系爭房屋 存有嚴重滲漏水瑕疵，竟故意隱瞞，甚且向原告表示無漏水 情事，故系爭買賣契約書雖記載被告林江洲「不負瑕疵擔保 」等語，惟因其係故意隱瞞漏水瑕疵，依民法第359 條、第 360 條、第366 條規定，該等記載應屬無效，被告林江洲仍 應對原告負瑕疵擔保責任，原告自得請求被告林江洲減少價 金204 萬9,581 元，並以本件起訴狀繕本送達作為減少價金 之通知，故被告林江洲就此部分所受價金利益已無法律上原 因，依民法第179 條規定，應返還予原告；另原告亦得請求 被告林江洲負債務不履行之損害賠償責任，賠償原告因修復 漏水所受損害計204 萬9,581 元。 ㈢、被告林建志為被告生銘公司之負責人，訴外人即被告林江洲 之配偶王維詩為被告生銘公司之營業員，本件之不動產委託 銷售說明書亦由王維詩擔任經紀營業員，是被告生銘公司、 林建志顯然早已知悉系爭房屋有上述嚴重滲水之瑕疵，卻與 被告林江洲聯合隱匿該等瑕疵，故意不告知原告，已違反不 動產經紀業管理條例第24條之2 規定之調查、說明義務，及 善良管理人之注意義務，致原告受有修繕之損害，依同條例 第4 條第1 項第4 款、第5 款、第7 款及第26條第2 項規定 ，渠等二人應連帶負損害賠償責任，賠償原告所受修繕漏水 之損害計204 萬9,581 元。上述被告林江洲對原告所負給付 義務，及被告生銘公司、林建志對原告所負給付義務，屬不 真正連帶債務。 ㈣、並聲明： ⒈被告林江洲應給付原告204 萬9,581 元，及其中194 萬9,10 0 元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，其中10萬0,481 元自民事訴之追加及變更暨準備狀繕本送達翌日起至清償日 止，均按年息5%計算之利息。 ⒉被告生銘公司、林建志應連帶給付原告204 萬9,581 元，及 其中194 萬9,100 元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 其中10萬0,481 元自民事訴之追加及變更暨準備狀繕本送達 翌日起至清償日止，均按年息5%計算之利息。 ⒊第一、二項所示給付，如其中一項之被告履行給付後，另項 被告於給付範圍內，免其給付責任。 ⒋願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告均以： ㈠、原告於簽訂系爭買賣契約前即已知悉系爭房屋3 樓地板有漏 水情形存在: 被告林江洲於105 年2 月25日即委託被告生銘公司銷售系爭 房屋及坐落基地，當時系爭房屋並無滲漏水之情事，故被告 林江洲於不動產委託銷售標的現況說明書上「建物目前是否 有滲漏水之情形」乙欄勾選「無」，並經被告生銘公司派員 查看屬實。嗣銷售期間經歷2 年後，經原告表示有意購買系 爭房屋時，經被告生銘公司數次陪同看屋過程中，因原告發 現系爭房屋三樓地板有漏水情形，故簽署買賣議價委託書時 即註明「三樓地板漏水問題也須完善」之特約條款。其後， 經被告生銘公司派員了解系爭房屋滲漏原因，疑似鄰屋（即 門牌號碼高雄市○○區○○街○○號）所導致，經溝通後鄰屋 屋主同意配合修繕，買賣雙方嗣於107 年1 月20日簽訂買賣 契約，並約明「鄰房中泰街37號滲漏水影響本案房屋，交屋 前整修完畢，其他部分依現況點交，賣方不負標的瑕疵擔保 責任」，同時關於原告應給付之服務費報酬，被告生銘公司 亦同意由35萬元（即買賣總價1,750 萬元之2%）減為30萬元 。惟因鄰屋屋主無法配合於交屋前施工，故被告向原告提出 減少買賣價金及服務費報酬，並由原告自行修繕之要求，經 三方同意「被告林江洲（即賣方）減少買賣價金15萬元」、 「被告生銘公司服務費報酬減至17萬5 千元」、「房屋漏水 及污水施作工程、房屋後牆退縮部分，由原告（即買方）自 行處理，房屋依現況交屋」等條件後，原告遂於107 年3 月 7 日授權訴外人即其配偶王東泰代理與被告簽訂協議書( 下 稱系爭協議) ，同時於不動產委託銷售標的現況說明書上「 建物目前是否有滲漏水之情形」乙欄勾選「買方自行修繕」 及簽名確認，被告生銘公司、林建志未曾向原告表示「屋主 已將系爭房屋翻新整修，而無漏水情事」。 ㈡、原告應舉證證明系爭房屋三樓地板以外之其餘他處滲漏水情 形於交付時存在: 兩造於交屋前已多次前往系爭房屋查驗，除三樓地板外，並 未發現其他地方滲漏水，故被告否認系爭房屋交屋時，除原 有滲漏水外，尚有其他多處滲漏水情事；再者，房屋買賣並 非小額交易，一般理性消費者多會仔細察看現況、再三確認 細節後再行簽約，而房屋天花板上之水痕或油漆是否遇潮浸 潤，乃放眼觀望即可目及之瑕疵，原告豈會無法發現，亦無 由待打除後始能知悉；況且，系爭房屋為屋齡30年中古屋， 雖有整修，亦有可能因屋齡老舊產生自然損害，進而導致滲 漏水之情，且原告自承係於交屋後數月，於「整修時」、「 因107 年6 月間大雨不斷」，始發現3 樓地板以外之滲漏水 ，則即便系爭房屋確實有其他地方滲漏水，亦難認該等狀態 係於被告交屋前即已存在，自不能排除系爭房屋現有之滲漏 水情形，係於被告交屋後始因其他因素導致之可能性。 ㈢、被告林江洲並無故意隱瞞系爭房屋三樓地板以外之其餘他處 滲漏水情事，或保證無該等漏水情事: 原告雖稱被告林江洲故意隱瞞原有滲漏水以外之其他滲漏水 情形，且已保證無滲漏水情事云云，然就此僅以被告生銘公 司職員王維詩為被告林江洲之配偶為斷，並無其他證據為佐 ，而實際上本案服務原告之仲介員並非王維詩，且綜觀系爭 買賣契約相關文件，亦無記載被告林江洲保證無漏水等情， 足見此為原告主觀臆測之詞。 ㈣、原告應就系爭房屋因漏水減損之價值為舉證: 縱認系爭房屋之滲漏水情形於交付房屋前即已存在，原告如 欲依民法第359 條規定請求減少價金，因減少之價金數額， 應以瑕疵物於買賣當時應有之實際價格，與無瑕疵時應有價 格之比例算定，故原告仍應就所得主張減損價值之數額負舉 證責任。至原告雖主張以系爭房屋預估修繕所需支出之金額 ，作為認定系爭房屋之實際減損價值，為系爭買賣契約所約 定之價金，除系爭房屋外，尚包含所坐落土地應有部分之價 格，故得否逕以此價格作為扣減之母數，已非無疑；遑論原 告所提估價單所載，不過係針對所需更新修繕項目進行估價 ，究與系爭房屋帶有滲漏水瑕疵狀態之客觀市價有異，更無 法以該等修繕費用與兩造商議之買賣價金，回推系爭房屋無 交易當時無滲漏水之客觀市價。故原告既未就「系爭房屋買 賣當時應有之客觀市價」（按兩造交易價格並非等同於客觀 市價）、「存有該等漏水瑕疵狀態時之實際價值」為舉證， 依舉證責任分配原則，應認原告就其損害金額是否存在乙節 未盡舉證責任，在別無其他客觀數據可資算定系爭房屋買賣 當時客觀市價及具有瑕疵狀態時之合理交易價格之前提下， 應認原告主張應減少價金數額無法證明，原告自不得依民法 務之瑕疵擔保規定，請求減少價金並向被告林江洲返還該等 金額。 ㈤、並均聲明：原告之訴駁回。 三、兩造不爭執事項: ㈠、原告前因被告生銘公司所屬營業員之仲介，向被告林江洲買 受系爭房屋及其坐落基地，並於107 年1 月20日簽立系爭買 賣契約( 含附件不動產委託書銷售標的現況說明書) 。 ㈡、被告林江洲依系爭買賣契約書約定於107 年3 月5 日交付系 爭房屋予原告。 ㈢、原告委請其配偶王東泰與被告生銘公司、林江洲於107 年3 月7 日簽立系爭協議，同時於不動產委託銷售標的現況說明 書上「建物目前是否有滲漏水之情形」欄位勾選「買方自行 修繕」。 四、本件爭點: ㈠、於被告林江洲依系爭買賣契約交付系爭房屋予原告時，除三 樓地板漏水外，他多處是否亦有發生漏水之瑕疵? 該等漏水 成因為何? ㈡、原告主張被告林江洲應依民法第354 條第1 項規定，就上開 漏水負瑕疵擔保責任，是否有據？ ㈢、原告主張得依民法第359 條規定減少價金204 萬9,581 元， 並依據民法第179 條規定請求被告林江洲返還價金204 萬 9,581 元，是否有據? ㈣、原告主張被告生銘公司、林建志業已違反不動產經紀業管理 條例第24條之2 規定之調查、說明義務，及善良管理人之注 意義務，應依同條例第4 條第1 項第4 款、第5 款、第7 款 及第26條第2 項規定，就原告所受上開修繕費用損害負連帶 賠償責任，是否有據? 五、本院得心證理由: ㈠、關於系爭房屋交付時，除三樓地板漏水外，是否存有其餘多 處滲漏水之瑕疵，暨該等瑕疵之成因部分: ⒈原告主張被告交付系爭房屋時，該屋除三樓地板漏水外，尚 有多處發生漏水情形等情，業據提出房屋修繕費用估價單為 憑( 見審查卷第12至13頁) ，至被告對於系爭房屋三樓地板 確有漏水一節，固不爭執，然否認尚有他處漏水情事。查， 參諸證人陳昭忠於本院審理時證述: 上開房屋修繕費用估價 單係由我製作並進行後續修繕，我從事房屋漏水修繕經驗27 年，我於107 年4 月份去系爭房屋共兩次，第一次去的時候 天氣很好，所以沒有發現有漏水的情況，第二次我去估價的 前一天有下雨，就發現漏水情形為整個天花板矽酸鈣板都有 漏水痕跡，從頂樓滲到四樓廁所的天花板、牆面，另外三樓 的陽台也滲到二樓的天花板矽酸鈣板，還有從三樓、二樓的 外牆滲水近來造成屋內牆面油漆剝落，頂樓、三樓、二樓部 分我都有直接看到水滲透進來的狀況，至於外牆部分雖沒有 直接看到水滲透進來的狀況，但可以看到內牆部分是潮濕的 等語（見院卷第119 至122 頁），核與原告上開主張內容， 大致相符，再佐以經送請高雄市土木技師工會進行鑑定後， 鑑定結果略以：除二樓浴室廁所天花板、三樓側陽台牆壁漏 水等處因原告自述業已於鑑定前修繕完成，而無從鑑定是否 存有漏水情形外，其中一樓右側牆壁、三樓浴室廁所天花板 、四樓天花板等處確有發現漏水情形，有鑑定報告乙份附卷 可參。基此，足見原告主張系爭房屋確有多處漏水情事等情 ，應屬有據。 ⒉被告雖辯稱：兩造於交屋前已多次前往系爭房屋查驗，除三 樓地板外，並未發現其他地方滲漏水，亦有可能係交屋後因 其他因素導致云云。然參諸證人陳昭忠證述：系爭房屋漏水 原因係因頂樓為增建，增建部分與主結構沒有很密合，因為 漏水位置就在增建部分與主結構銜接部分有一道裂痕，所以 有可能是結構施作不良才造成漏水，三樓及二樓部分則是從 陽台地板滲漏到下一樓層的天花板，應該都是結構本身的關 係，外牆部分則應該是外牆防水層做的太薄沒做好，因為正 確的防水層施作方式應該是第一層要上底漆，讓底漆滲入各 個縫隙，但系爭房屋並沒有施作第一層防水層，如果下雨兩 、三個小時後，就會出現漏水情形，若沒有持續下雨的話， 就不會看到等語（見院卷第120 、123 至124 頁），再佐以 上開鑑定報告針對原告尚未修復處進行鑑定後，鑑定結果亦 認定：一樓右側牆壁滲水原因為下雨時，磚牆水泥砂漿毛細 現象而導致牆壁含水量增加致牆壁含水量增加致牆壁底部牆 面發生滲水現象，三樓浴室廁所天花板漏水原因為三樓天花 板增建結構與房屋原結構銜接處漏水，水分經由結構銜接處 滲流至三樓天花板，四樓天花板漏水原因為房屋頂樓增建結 構與原有房屋結構銜接處及頂樓地板混凝土孔隙及裂縫滲水 所致等情，核與證人陳昭忠上開證述內容，大致相符。基此 ，足見系爭房屋多處漏水之原因，主要係肇因於該屋主結構 與增建銜接處縫隙，及外牆防水層本身施作不良所造成，參 諸該等漏水原因，當屬系爭房屋本身結構及施作不善問題所 導致，衡情該等結構上及施作上問題，理應於增建時、防水 層施作時即均已存在，而與屋齡是否老舊無涉，亦非發生於 交屋後之其他因素所造成，且該等結構上問題所導致之漏水 情形，亦僅得於連續降雨數小時後始顯現，縱令原告於交屋 前曾多次前往系爭房屋查驗，未必可輕易察悉。故被告辯稱 ：上開漏水可能係交屋後因其他因素導致，交屋時並未存在 該等瑕疵云云，顯屬無據。 ㈡、關於原告主張被告林江洲應負瑕疵擔保責任部分： 按「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373 條之 規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦 無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少 之程度無關重要者，不得視為瑕疵」、「買受人於契約成立 時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之 責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者 ，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告 知其瑕疵者，不在此限。」、「以特約免除或限制出賣人關 於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵 ，其特約為無效。」，民法第354 條第1 項、第355 條及第 366 條分別定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點 而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具 備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。又民法 第354 條第1 項規定瑕疵擔保責任，係為補充當事人之意思 表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人當然 有此責任，不得謂當事人未訂有出賣人應負擔保責任之特約 ，出賣人即無此種責任；又買賣標的物之瑕疵，經特別列入 買賣契約，應由出賣人負責補正者，不論其瑕疵大小，或買 受人是否知有瑕疵，出賣人均應負瑕疵擔保責任，而無民法 第354 條第1 項但書、第355 條第1 項之適用（參見最高法 院72年度臺上字第3538號判決意旨）。查： ⒈系爭房屋係屬供人居住用途之住宅，故若有滲漏水情事發生 ，衡情將導致屋內財物毀損、嚴重干擾使用者生活起居之結 果，而無以完足發揮供人居住之目的。因之，系爭房屋存有 上開滲漏水之情形，自屬減少其通常效用之瑕疵，並減損系 爭房屋價值，當無疑義；又系爭房屋買賣雖屬中古屋交易， 然依通常之交易觀念，購買中古屋者，仍然預期出賣人所交 付之房屋，其屋況應具備上述足供人生活起居而無滲漏水情 形之效用及居住品質，不得謂中古屋之交易，即無需具備此 房屋住宅應具備之通常效用及品質；況且，觀諸構成系爭買 賣契約內容之附件不動產委託書銷售標的現況說明書，其中 關於「建物目前是否有滲漏水之情形」欄位內，則經被告林 江洲勾選「否」（見審查卷第10頁），足認被告林江洲確有 保證系爭房屋並無漏水情事存在。依此，系爭房屋既經認定 有前揭滲漏水瑕疵，則原告林江洲應依前揭規定負出賣人之 物之瑕疵擔保責任，自屬有據。 ⒉被告雖辯稱：原告於簽訂系爭買賣契約前即已知悉系爭房屋 3 樓地板有漏水情形，故原告與被告生銘公司間所簽署之「 買賣議價委託書」特約條款欄位內，始註明「三樓地板漏水 問題也須完善」，且嗣後簽訂系爭買賣契約時亦約定「鄰房 ○○街00號滲漏水影響本案房屋，交屋前整修完畢，其他部 分依現況點交，賣方不負標的瑕疵擔保責任」，惟因鄰屋屋 主無法配合於交屋前施工，買賣雙方復簽立系爭協議，約定 由原告自行修繕漏水及依現況交屋，故原告於系爭買賣契約 簽訂時業已知悉漏水情形，且協議由原告自行修繕，被告林 江洲自無庸就上開漏水負瑕疵擔保責任云云，並提出買賣議 價委託書、系爭買賣契約及系爭協議書等件為憑（見院一卷 第71、72至79、83頁）。然： ⑴參諸上開文件內容，固可認定原告於簽訂系爭買賣契約時知 悉系爭房屋三樓地板存有漏水情事，然綜觀系爭買賣契約、 系爭協議簽訂整體過程及內容，可知，該等協議應僅係針對 因「鄰屋」滲漏水為原因，所造成系爭房屋之「三樓地板」 之滲漏水情形而為協議，此與本件漏水係肇因於系爭房屋本 身增建與主體建物銜接縫隙、外牆防水層施作不善所致之多 處滲漏水，二者間無論關於漏水原因為系爭房屋本身瑕疵抑 或鄰屋所致（關涉嗣後修繕責任費用應由系爭房屋屋主抑或 鄰屋屋主負責，而影響系爭房屋買受人是否簽訂買賣契約意 願），及漏水位置是否僅為三樓地板漏水一處抑或存有多處 滲漏水等各節，本均屬有異，則於被告林江洲於不動產委託 書銷售標的現況說明書內既勾選並無其他漏水瑕疵之情形下 ，僅憑上開協議內容，得否包裹式認定原告業已經由上開特 約免除被告林江洲之出賣人全部瑕疵擔保責任，本待商榷。 ⑵況且，系爭房屋漏水係肇因於系爭房屋本身增建與主體建物 銜接縫隙、外牆防水層施作不善所致，該等結構上問題，理 應於增建、防水層施作時即均已存在，且僅於連續降雨數小 時後始顯現等情，俱經本院認定如前。依此，縱認原告於買 受系爭房屋前曾多次前往查驗，然若非適逢連續降雨後顯現 多處漏水跡象，客觀上原告仍難以知悉或可得知悉該等瑕疵 情事存在，故亦難以認定原告有何重大過失而不知瑕疵存在 情事。 ⑶甚者，被告林江洲係於102 年6 月10日買受系爭房屋，迄至 107 年1 月20日簽訂系爭買賣契約出售予原告為止，期間歷 時長達將近5 年，衡情被告林江洲於此持有系爭房屋期間， 理應於雨季時即可知悉此等因系爭房屋本身結構問題所造成 之漏水瑕疵存在，此由證人陳昭忠於本院審理時證述：我前 往現場時有見到系爭房屋有用油漆覆蓋原本有油漆剝落處之 壁癌，這些修補痕跡是新的痕跡，雖然有做防水，但做的不 好，等於沒有辦法防水等語（見院一卷第121 頁），益可佐 徵被告林江洲對於系爭房屋存有多處漏水一節，應屬知悉。 惟被告林江洲於出售系爭房屋時之不動產委託書銷售標的現 況說明書內竟仍載明除三樓地板以外無漏水情事，足見被告 林江洲確有保證無漏水瑕疵及故意不告知漏水瑕疵存在之情 。 ⑷職是，依系爭協議內容既無從認定原告業已免除被告林江洲 就系爭房屋本身結構所致滲漏水瑕疵之擔保責任，且除無證 據可認為原告有何重大過失而不知瑕疵存在情事外，被告林 江洲於出售系爭房屋既有保證無漏水瑕疵及故意不告知漏水 瑕疵存在之行為，揆諸上開規定，自難認被告林江洲得免除 瑕疵擔保責任，故被告上開所辯，當非可採。 ㈢、關於原告主張得依民法第359 條規定減少系爭買賣契約價金 204 萬9,581 元，並依據民法第179 條規定請求被告林江洲 返還價金204 萬9,581 元，是否有據? 按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保 之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。」、「無 法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。 雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」民法第35 9 條前段及第179 條分別定有明文。本件被告林江洲應就前 揭系爭房屋本身結構所致滲漏水瑕疵負擔保責任一節，俱經 本院認定如前。又經送請高雄市土木技師工會併就系爭房屋 漏水瑕疵導致該屋客觀交易價值減損程度及數額事項為鑑定 後，鑑定結果略以：「因前揭各處漏水均屬可修復之瑕疵， 修復完成後即恢復防水功能，故無減損價值，導致系爭建物 之客觀交易減損程度及數額，其參考價值可量化為系爭建物 漏水修復相關費用」等語，有上開鑑定報告可稽（見鑑定報 告第11頁）。依此，本件漏水既可經由事後修繕而達致正常 供居住使用功能，並恢復其交易時原有價值，則以該等修繕 費用數額作為減少價金之認定標準，堪認應屬合理。其次， 原告就前述瑕疵委請證人陳昭忠進行估價修繕後，關於2 樓 陽台、房間之牆面、地板暨天花板，4 樓房間之牆面、地板 暨天花板，頂樓陽台地板，3 樓側邊陽台之地板，外牆牆面 ，3 樓、4 樓共計4 間衛浴之地板、天花板，1 樓天花板等 各處滲漏水處之修繕費用共計為194 萬9,100 元（含已修繕 及尚待修繕部分之估價總額）等情，除據證人陳昭忠證述明 確外（見院一卷第119 至127 頁），並有卷附估價單可稽（ 見院一卷第12至13頁），又經送請高雄市土木技師工會進行 鑑定後，系爭房屋除上述經估價位置發生滲漏水情事外，另 尚有1 樓牆面滲漏水處未經修繕估價，該處修繕費用為10萬 0,481 元等情，亦有上開鑑定報告可參。從而，原告主張系 爭買賣契約應減少價金共計204 萬9,581 元【計算式：194 萬9, 100元+10 萬0,481 元＝204 萬9,581 元】，應屬可採 。又原告既以本件起訴狀繕本送達被告林江洲作為減少價金 之通知，則被告林江洲於收受該通知後仍保有已受領價金20 4 萬9,581 元，自屬欠缺法律上原因，故原告請求被告林江 洲應依不當得利規定返還該等款項，當為可採。 ㈣、關於被告生銘公司、林建志是否業已違反不動產經紀業管理 條例第24條之2 規定之調查、說明義務，及善良管理人之注 意義務，應依同條例第4 條第1 項第4 款、第5 款、第7 款 及第26條第2 項規定，就原告所受上開修繕費用損害負連帶 賠償責任部分： 按「本條例用辭定義如下︰…四、經紀業︰指依本條例規定 經營仲介或代銷業務之公司或商號。五、仲介業務︰指從事 不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。…七、經紀人 員︰指經紀人或經紀營業員。經紀人之職務為執行仲介或代 銷業務；經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業 務。」、「不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由 經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章 ：…五、不動產說明書。…第一項第五款之不動產說明書應 記載及不得記載事項，由中央主管機關定之。」、「經紀人 員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之 相對人解說。」、「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時， 經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由 相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃 或買賣契約書之一部分。」、「經營仲介業務者經買賣或租 賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下 列規定辦理：…三、提供買受人或承租人關於不動產必要之 資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產 之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查 。六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之 規定。」、「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意 或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連 帶賠償責任。」，不動產經紀業管理條例第4 條第4 款、第 5 款、第7 款、第22條第1 項第5 款、第2 項、第23條第1 項、第24條、第24條之2 及第26條分別定有明文；又依據行 政院內政部89年5 月19日臺內地字第1080265601號令公布之 「不動產說明書應記載及不得記載事項」之「壹、應記載事 項…二、成屋…( 一) 建築改良物…6.建物瑕疵情形：」中 ，關於買賣標的是否有滲漏水情形及滲漏水位置一節，乃屬 應載明事項。本件之不動產委託銷售說明書亦由王維詩擔任 經紀營業員，是被告生銘公司、林建志顯然早已知悉系爭房 屋有上述嚴重滲水之瑕疵，卻與被告林江洲聯合隱匿該等瑕 疵，故意不告知原告，已違反不動產經紀業管理條例第24條 之2 規定之調查、說明義務，及善良管理人之注意義務，致 原告受有修繕之損害等情，為被告所否認，並以前揭情詞置 辯。查： ㈠、被告林建志為被告生銘公司之負責人，被告林江洲之配偶王 維詩為被告生銘公司之營業員一節，除有卷附有限公司變更 登記表、戶籍謄本等件可稽外（見院一卷第31至33頁），且 為被告不爭執，是此部分事實，自堪認定。 ㈡、其次，本件系爭買賣契約雙方當事人均係委託被告生銘公司 進行系爭房屋買賣交易之居間仲介，並係由被告公司所屬職 員林淑君擔任經紀人一節，固有卷附確認書、買賣議價委託 書等件可稽（見院一卷第70至71頁），惟參諸構成系爭買賣 契約一部份之不動產委託銷售標的現況說明書，其中「經紀 營業員」欄位則係由王維詩署名，可知，王維詩雖非直接擔 任本件系爭買賣契約之經紀人，然仍係從旁協助經紀人執行 系爭房屋居間仲介工作，且應係負責向買賣雙方解說、製作 上開不動產委託銷售標的現況說明書內容等事務，否則當無 於上開現況說明書內經紀營業員欄位署名之理。基此，依據 不動產經紀業管理條例第4 條第7 款規定，王維詩仍應屬系 爭買賣契約交易過程中執行仲介業務之經紀人員，負有應依 該條例第24條之2 第3 款、第4 款及第5 款規定忠實執行業 務之義務，當無疑義。故原告主張：王維詩為從事本件系爭 買賣契約之仲介業務之經紀人員等情，應屬可採，被告空言 否認此情，此屬無據。 ㈢、本件系爭買賣契約交易過程中，出賣人即被告林江洲確有故 意不告知系爭房屋存有多處漏水瑕疵，而於上開不動產委託 銷售標的現況說明書為不實填載一節，俱經本院認定如前。 則王維詩既擔任本件仲介業務經紀人員而從事不動產委託銷 售標的現況說明書之製作、說明，其對於該文書內容之真正 ，本負有將依其仲介專業應查知事項告知原告之善良管理人 注意義務，本院審酌王維詩既屬系爭房屋出賣人即被告林江 洲之配偶，理應對於系爭房屋存有上開多處滲漏水瑕疵之現 況當屬知悉或得於知悉，然其對於不動產委託銷售標的現況 說明書內關於多處滲漏水處不實填載一節，竟未告知原告或 協助原告為進一步之必要檢查，衡情顯有違背上開善良管理 人注意義務，甚或故意隱瞞必要資訊之情事，並因此造成原 告受有前揭修繕費用之損害，揆諸上開規定，被告生銘公司 自應依不動產經紀業管理條例第26條規定，就上開損害與王 維詩負連帶損害賠償責任，故原告請求被告生銘公司應就上 開修繕費用負賠償責任，自屬有據；至原告雖另稱：被告生 銘公司之負責人即被告林建志向原告介紹時，表示被告林江 洲已將系爭房屋翻新整修，無漏水情事等語，故亦應連帶負 責云云，然原告針對此情，並未提出相關證據為佐，又被告 林建志既非屬不動產經紀業管理條例第4 條第4 款、第26條 所稱之「經紀業」，亦非實際擔任本件系爭房屋買賣之經紀 人員，則原告此部分請求，當屬無據。 六、綜上所述，原告分別依民法第179 條、不動產經紀業管理條 例第26條第2 項規定，請求被告林江洲、生銘公司各應給付 原告204 萬9,581 元，及其中194 萬9,100 元自起訴狀繕本 送達翌日即107 年10月16日起，其中10萬0,481 元自民事訴 之追加及變更暨準備狀繕本送達翌日即110 年1 月26日起， 均至清償日止按年息5%計算之利息，均屬正當，應予准許。 又按連帶債務，係指數債務人以共同目的，負同一給付之債 務，而其各債務人對債權人，均各負為全部給付義務者而言 ，而不真正連帶債務，係指數債務人，以單一目的，本於各 別之發生原因，負其債務，並因其中一債務之履行，而他債 務亦同歸消滅者而言，兩者並不相同（參見最高法院79年度 臺上字第1617號判決意旨）。查本件被告林江洲、生銘公司 既分係基於民法第179 條、不動產經紀業管理條例第26條第 2 項等不同原因，而對於原告所受上開請求款數額各負全部 給付之責任，其給付具有同一之目的，是其性質仍應為不真 正連帶債務，其中一人為給付，其餘被告自應同免責任。至 原告依據不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，請求被 告林江洲應連帶給付原告204 萬9,581 元，及其中194 萬9, 100 元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，其中10萬0, 481 元自民事訴之追加及變更暨準備狀繕本送達翌日起至清 償日止，均按年息5%計算之利息，則為無理由，應予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據， 經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一 論列，併此敘明。 八、原告陳明願供擔保，聲請宣告准為假執行，核無不合，爰酌 定如主文所示相當擔保金額准許之，併依民事訴訟法第392 條第2 項規定職權宣告被告林江洲、生銘公司預供擔保後得 免為假執行。至原告敗訴部分，假執行之聲請即失所附麗， 應併予駁回，附此敘明。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、、第85條第1 項 前段。 中 華 民 國 110 年 4 月 9 日 民事第四庭法 官 鄭子文 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中 華 民 國 110 年 4 月 12 日 書 記 官 賴怡靜