裁判書系統

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 107年度訴字第1575號 原　　　告　寓美廣告有限公司 法定代理人　簡健祐 訴訟代理人　徐仲志律師 　　　　　　莊佳蓉律師 複代理人　　陳郁翎律師 被　　　告　天稑不動產仲介股份有限公司 法定代理人　王春玲 訴訟代理人　何曜男律師 　　　　　　徐鼎盛律師 　　　　　　何翊萍律師 上列當事人間給付仲介費事件，本院於民國108年5月6日言詞辯 論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣壹拾貳萬捌仟元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 本判決得假執行。但被告如以新臺幣壹拾貳萬捌仟元為原告提供 擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告主張：原告為住商不動產三多加盟店，被告為永慶不動 產五甲鳳甲加盟店，兩造均係從事房屋買賣仲介服務。緣被 告有一位於高雄市○鎮區○○路○○○號房地（下稱系爭房地 ）之委售案件，而原告有客戶對系爭房地具承購意願，且系 爭房地有提供聯賣服務（即由房仲業者間合作尋找買家）， 原告因此作為銷售方，與開發方即被告協談交易事宜。原告 於民國107年6月10日與買方即訴外人莊家蓁簽立確認書及買 賣議價委託書（下合稱系爭委託書），並載明購買總價為新 臺幣（下同）3,200 萬元含服務費2%（即64萬元）。原告之 銷售員即訴外人潘孟君並以LINE告知被告之開發人員即訴外 人洪揚智上開出價，且傳送系爭委託書予洪揚智，並經洪揚 智確認買方上開出價乃包含2%服務費後，雙方合意成交，並 於同年月13日簽訂買賣契約書（下稱系爭契約）。兩造並同 時簽立聯賣服務費確認單（下稱系爭確認單），上載業績分 配比例為6：4（亦即賣方佣收與買方佣收合計之總佣收以6 ：4計算），被告業績為115.2萬元，原告業績為76.8萬元； 又因原告業績76.8萬元高於買方佣收64萬元，差額12.8萬元 部分由被告補予原告，故原告需開立12.8萬元之發票予被告 沖帳。詎系爭房地完成交易過戶後，被告迄今未給付上開業 績分配額。為此，爰依系爭確認單之法律關係提起本訴等語 。並聲明：㈠被告應給付原告768,000 元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保 ，請准宣告假執行。 二、被告則以：原告固於系爭契約簽立前曾傳送系爭委託書予洪 揚智，系爭委託書並有載明「購買總價參仟貳佰萬元含服務 費2%，一般買賣」等語。惟所謂「含服務費2%」之語意不明 ，倘解釋為賣方除支付其應負擔之4%服務費外，另應支付買 方應付之2%服務費，賣方即需支付6%之服務費用，與法令規 定賣方僅支付「最高4%服務費」之規定不符，亦形同減少賣 方於立約時可預期之價金收入。故洪揚智於收到系爭委託書 後，隨即以LINE回覆「買方是3200萬元，2%服務費」等語， 亦即服務費係外計而非包含於3,200萬元價款內，經潘孟君 回應「對」而確認買方出價，並安排買賣雙方面議協商後以 3,200萬元成交，並無售價包含買方應付2%服務費之約定。 又兩造當日簽立之系爭確認單記載之總佣收192 萬元，為賣 方佣收4%（128萬元）及買方2%佣收（64 萬元）之總合，賣 方佣收由為賣方服務之被告向賣方收取，買方佣收則由負責 為買方服務之原告向買方收取，此乃仲介業界跨店聯賣方式 之通常法則。是本件買方應給付之仲介服務費64萬元，既應 由原告負責向買方收取，買方亦未將該款項交予被告，原告 就買方應付之2%服務費，轉向未受領該等服務費之被告請求 ，顯無理由。而依系爭確認單所示，被告僅須給付原告12.8 萬元，被告於交易完成後，已亦107年8月3 日以LINE通知原 告：「煩請把12.8萬的發票寄來我們公司」、「我們補12.8 萬給您們公司」，惟原告卻於同年月7日回覆：「目前先不 請款」而拒絕受領，亦未開立12.8萬元之發票予被告等語置 辯。並聲明：㈠原告請求逾128,000 元部分駁回。㈡如受不 利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執之事項： ㈠原告為住商不動產三多加盟店，被告為永慶不動產五甲鳳甲 加盟店，兩造均係從事房屋買賣仲介服務。 ㈡原告於107年6月10日與買方莊家蓁就系爭房地簽訂系爭委託 書，系爭委託書第8 條特約條款記載：「購買總價參仟貳佰 萬元含服務費2%、一般買賣」。 ㈢原告之銷售員潘孟君於107年6月11日以LINE向被告之開發人 員洪揚智告知買方出價，並傳送系爭委託書予洪揚智，洪揚 智回覆：「學姐所以我們買方是3200萬，2%服務費」等語。 ㈣兩造磋合買賣雙方就系爭房地於107年6月13日簽訂系爭契約 ，系爭契約記載之買賣價金為3,200萬元。 ㈤兩造於107年6月13日簽立系爭確認單，上載系爭房地成交金 額為3,200萬元，總佣收為192萬元；賣方佣收128 萬元、買 方佣收64萬元；開發店與銷售店之業績分配百分比為60%（ 被告方）：40%（原告方）；被告業績115.2萬元、原告業績 76.8萬元；原告需開立金額12.8萬元之發票給被告。 ㈥系爭房地已移轉過戶交易完成，賣方已支付佣金128 萬元予 被告。 四、本件爭點： 原告請求被告給付768,000元聯賣服務費，有無理由？ 五、本院論斷： ㈠原告固提出系爭委託書及系爭確認單，主張系爭房地交易價 金3,200萬元其中包含買方原應給付予原告之2%服務費（即 768,000元）云云。惟： ⒈系爭委託書係原告與莊家蓁於與賣方締結系爭契約前私下簽 署之文件，買賣雙方或兩造均未將之列為系爭契約或系爭確 認單之一部而由雙方同意遵守，且買賣雙方事後簽署之系爭 契約明載交易價金為3,200 萬元，並未特約載述該價金乃包 含2% 服務費等語（本院卷第8、11頁），是尚難遽憑系爭委 託書而為有利於原告之認定。 ⒉系爭契約明載交易價金為3,200萬元（本院卷第8、11頁）； 賣方與被告簽署之服務費確認單載明成交金額為3,200萬元 ，賣方應負擔之服務費為128萬元（即成交價額之4%，本院 卷第48頁）；系爭確認單亦載明成交金額為3,200萬元，兩 造並據此計算各自應得之佣收及業績分配金額（本院卷第21 頁）。證人即被告員工洪揚智證稱：系爭委託書字義模糊， 一般如果是3,200 萬不負擔仲介費，就會寫不再負擔仲介費 ，不會寫「含」，因為店跟店聯賣配合時，一定會講清楚他 講的「打底」是指買方有收到買方該收到的服務費，賣方有 收到賣方該收到的服務費，也就是沒有折損有收到6%服務費 的情況下才會說打底。對方回覆打底，代表他們是有收到2% 服務費。因為我要確認業績比例的金額，而且覺得他文件上 寫3,200萬含2% 服務費是有疑問的，所以才會跟他再確認比 例。服務費是按照實際買賣金額來計算。如果成交金額是3, 136萬【即3200萬元×（1-2%）＝3136萬元】，就應該按照 這個金額來收佣金，而不是用3,200萬來算，不然就不合理 等語（本院卷第93頁），所述核與上開文件記載內容相符。 莊家蓁及證人即負責本件仲介案之原告員工潘孟君雖證稱3, 200萬元包含2% 服務費云云。然如依其等所述，系爭房地之 實際出價亦即賣方實際可取得之價金應為3,136 萬元，此為 莊家蓁、潘孟君所是認（本院卷第87-89 頁）。顯然與上開 文件明確記載之交易金額不符；且莊家蓁並不清楚兩造拆帳 、分配佣金模式；潘孟君與本件並有利益衝突（本件訴訟勝 敗攸關其可否取得若干佣金），所言自非可採。是以，被告 辯稱實際成交價即為3,200 萬元不含2%服務費等語，並非無 據。 ⒊又一般合作聯賣案件，通常由買賣方仲介各自向自己的委託 人收取佣金，再按約定比例找補，此據潘孟君證述明確（本 院卷第89頁）。而系爭確認單記載：「成交金額3200萬元、 總佣收192萬元；賣方佣收128萬元、買方佣收64萬元；業績 分配比：60%（被告方）：40%（原告方）、被告業績115.2 萬元、原告業績76.8萬元；住商新光三多店（即原告）開發 票給永慶五甲鳳甲（即被告）金額12.8萬元」（本院卷第21 頁），核與潘孟君所述雙方各自收取佣金，再按約定比例找 補之情相符。原告亦不否認賣方僅交付被告128萬元佣金（ 本院卷第68頁），其雖另稱係因被告疏失而未向賣主取得64 萬元佣金云云。然系爭確認單明載原告需開立給被告之發票 金額為128,000元，亦即扣除64萬元佣金後之業績分配差額 ，如該筆64萬元應自賣主取得之價金扣除而轉付給原告，則 原告需開立給被告之發票金額應為768,000元，而非128,000 元。且該64萬元佣金如應自賣主取得之價金中扣除，等同賣 主在本件交易中需負擔之服務費共計應為6%。而經紀業或經 紀人員應將所欲收取報酬標準及買賣或租賃一方或雙方之比 率，記載於房地產委託銷售契約書、要約書，或租賃委託契 約書、要約書，俾使買賣或租賃雙方事先充分瞭解，不動產 仲介經紀業報酬計收標準規定第4 條定有明文。原告為專業 仲介，其既需透過被告取得該筆2%服務費，對此種異於一般 仲介交易之取款模式，理應有相關書證為憑。然原告未能提 出任何有記載賣主應負擔高達6%服務費之文件，或被告同意 代收、轉付64萬元佣金之相關憑證。潘孟君更證稱：當時並 沒有說佣金是先扣下來，還是由對方再付給我們等語（本院 卷第89頁被面），顯然不符常理。再者，如依原告所主張， 系爭房地之實際交易價應為3,136 萬元，已如前述。則兩造 可收取之佣金及業績分配金額即應以此實際成交金額為計算 依據，被告如明知買賣價金包含2%服務費而僅有3,136 萬元 ，豈有自甘損失，仍將原告可收取之佣金復行計入成交金額 而以3,200 萬元計算佣金分配額，額外增給原告之理？是原 告上開主張，顯然違反系爭確認單之文義，亦違反經驗法則 ，無可採信。被告辯稱64萬元佣金應由原告自行向買方收取 乙節，其僅需補足原告業績分配差額12,800元等語，則堪信 實。 ⒋至原告主張依其內部規約，其不得與永慶房產集團以外同業 聯賣，其係配合被告安排，亦未在買賣契約落款，無從得知 被告事後稱買方出價不含服務費云云。然原告內部規約有無 處罰其與永慶房產集團以外同業聯賣之規定，與本件並無相 關。而買賣契約原無須仲介落款。原告仲介、協助成立系爭 契約，如買賣雙方未就價金、達成一致之合意，原告身為專 業仲介，豈未盡其受託人義務當場向其委託人或對造反應， 仍任憑被告安排簽約？又豈有不明白自身可收取之佣金數額 及收取方式，任令被告書寫金額及應開立之發票數額之理。 是原告上開所述，亦無可採。 ⒌綜上，原告所舉事證，難令本院獲致對其有利之心證，其主 張被告除給付128,000元業績分配差額外，尚應負擔64萬元 佣金云云，並無理由。 ㈡次按，在債權人遲延中，債務人無須支付利息。民法第238 條定有明文。被告前請求原告提供匯款帳戶，以給付業績分 配差額128,000 元，為原告所拒絕受領，有卷附LINE通訊內 容可憑（本院卷第50頁）。是被告就其應行給付之128,000 元部分，自無庸負擔遲延利息。 六、綜上所述，原告依系爭確認單之法律關係，請求被告給付12 8,000元部分為有理由，應予准許；逾此範圍外，則無依據 ，應予駁回。又本件主文第1項係所命給付之金額未逾50萬 元之判決，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，應依 職權宣告假執行，原告就此陳明願供擔保聲請准予假執行， 應係促使本院為上開職權發動，至原告敗訴部分，其假執行 之聲請即失所依附，應予駁回。併依被告聲請，核定相當之 擔保金額，准免為假執行。 七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證 據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案 之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。 八、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文 。 中 華 民 國 108 年 5 月 27 日 民事第八庭法 官 郭宜芳 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 108 年 5 月 27 日 書記官 鍾淑美