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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　107年度訴字第955號 原　　　告　統昱投資股份有限公司 法定代理人　陳文昱 訴訟代理人　吳建勛律師 　　　　　　梁宗憲律師 被　　　告　王清標 　　　　　　王姿蓉 　　　　　　王聖棻 共　　　同 訴訟代理人　孫志鴻律師 當事人間給付價金等事件，本院民國109年12月18日言詞辯論終 結，判決如下： 主 文 被告應連帶給付原告新臺幣貳佰伍拾壹萬壹仟陸佰貳拾捌元及自 民國一百零七年五月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計 算之利息。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣貳佰伍拾壹萬壹仟陸佰貳拾捌元供 擔保後得假執行。但被告以新臺幣捌拾參萬捌仟元為原告預供擔 保後得免為假執行。 事實及理由 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項但書第3款定有明文。本件原告起訴原請求：被告應 連帶給付原告新臺幣（下同）251萬1,628元，及自本起訴繕 本送達之翌日起至清償日止，以週年利率5％計算之利息。 嗣將訴之聲明更正為：先位聲明：㈠被告應連帶給付原告25 1萬1,628元及自民國107年5月3日起至清償日止，按週年利 率5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行；備位聲 明：㈠被告應連帶給付原告202萬9,200元及自107年5月3日 起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡願供擔保， 請准宣告假執行。核原告所為係擴張應受判決事項之聲明， 於法並無不合，應予准許。 二、原告主張：兩造於106年9月15日簽定不動產買賣契約（下稱 系爭買賣契約），約定將當時被告王姿蓉所有坐落高雄市○ ○區○○段○○段00地號土地（面積196平方公尺，下稱97 地號土地）、被告王清標、王聖棻共有同區段96地號土地（ 面積363平方公尺，下稱96地號土地）及其上同段769建號建 物（門牌號碼高雄市○○區○○街○○號建物）、昌裕街30號 建物（未保存登記），出售予原告，買賣價金為3,600萬元 。原告依約給付簽約金360萬元後，兩造於106年9月29日協 議變更系爭買賣 契約第5條，約定原告給付備證用印款後 ，由被告自行負擔費用，於交付土地前先行拆除前揭棟建物 ，而僅出售96、97地號土地；原告嗣於106年10月16日匯付3 60萬元（備證用印款），由被告依約拆除上開2棟建物，原 告再於106年12月11日匯付完稅款2,916萬元（含仲介費用36 萬元）至履約專戶付清全部價金，被告亦已交付及移轉96、 97地號所有權予原告在案。原告因欲在96、97地號上興建房 屋，經委由建築師事務所調查及設計後，107年2月間始發現 訴外人何文正、許何月桂即起造人即在76年間，以97地號及 同區段97-1、97-2地號作為建物坐落基地，申請（76）高市 工建築使字第04806號使用執照，並由斯時土地所有權人何 文正出具土地使用同意書同意起造，因該建物現仍存在，致 97地號無法逕予申請建築房屋，復因97-1、97-2地號除該建 物坐落部分外，所餘空地不足作為其上建物之法定空地，需 由97地號提供39平方公尺作為法定空地，始能勉強符合建蔽 率60％之標準，故原告需將該39平方公尺單獨分割出，剩餘 土地始能申請再建築房屋，原告因此遂將96、97地號合併為 96地號（合併後面積為559平方公尺），再於107年4月間將 其中39平方公尺分割為96-1地號土地（下稱系爭土地），分 割後96地號面積為520平方公尺。系爭土地雖為原告所有， 然不能作為房屋基地，且原告每年仍須負擔地價稅與維護費 用，日後如欲轉售予他人，不僅無法計入價金，原告更須另 支出土地增值稅等負擔，前情顯致原告受有很大損失。系爭 土地既有需作為鄰地所有人其上建物使用之法定空地，且不 得對抗該第三人情事，自顯為權利瑕疵及物之瑕疵，該土地 既已實際分割為單獨標的，與無瑕疵土地係屬可分，原告依 民法第354條、第359條前段、第360條、第363條第1項、第2 59條第1項第2款規定，主張為物之瑕疵，以及依民法第349 條、第353條準用第227條第1項、第226條第1項、第256條、 第266條規定，主張為權利之瑕疵，先位主張一部解除系爭 土地，並以起訴狀繕本之送達，作為解除系爭土地買賣契約 之意思表示，並請求被告依買賣價金比例返還價金及不履行 之損害賠償，以總價3,600萬元乘以559分之39比例計算後為 251萬1,628元；又若原告不得一部解除，則主張為物之瑕疵 ，依民法第354條第1項前段、第359條前段減少價金，再依 民法第182條第2項規定，附加利息一併返還，又依財團法人 高雄市不動產估價師公會選派大有國際不動產估價師聯合事 務所鑑定報告（下稱系爭鑑定報告），系爭土地已作為鄰地 建物之法定空地無法再作為建築基地，原告保留整宗土地所 受總差價損失為202萬9,200元，爰請求被告賠償202萬9,200 元。為此，爰依前揭法律關係提起本件訴訟等語。並先位聲 明：㈠被告應連帶給付原告251萬1,628元及自107年5月3日 起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡願供擔保， 請准宣告假執行。備位聲明：㈠被告應連帶給付原告202萬9 ,200元及自107年5月3日起至清償日止，按週年利率5％計算 之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。 三、被告則以：被告已依約移轉96、97地號土地所有權並交付土 地予原告，而法定空地係建築法令所規定應留設空地之面積 ，此乃基於法令規定，對所有權使用權能之限制，而與土地 所有權本身行為無涉，自難認因法定空地之存在而有權利瑕 疵，且倘原告縮小欲興建之建物坐落面積，即符合建築法規 規範之空地比例，是原告要求僅解除系爭土地之買賣契約， 顯不合理；因為原告若得解除契約，亦應解除原約定之96、 97地號土地全部之系爭買賣契約，原告本案所欲解除契約者 ，乃重新分割後之系爭土地，而非96或97地號土地，自與民 法第363條第1項所定不符；又原告依總價款乘以系爭土地佔 買賣土地總面積計算系爭土地價額，亦屬無據，；另備位部 分，即便原告得請求減少價金或損害賠償，依系爭鑑定報告 ，96、97地號土地在無瑕疵下，每坪單價為21萬2,000元， 若因作為鄰地建物之法定空地而無法再作為建築基地之單價 為每坪20萬元，其差額為每坪1萬2,000元，而系爭土地面積 經換算後為11.7975坪，是應以14萬1,570元（計算式：11.7 975坪×12,000元/坪）作為減少之價值或損害，鑑定報告以 96地號及系爭土地總面積559平方公尺的差額202萬9,200元 ，作為認定原告之損失，顯有違誤等語，資為抗辯。並聲明 ：㈠原告之訴駁回；㈡若受不利判決，願供擔保，請准免為 假執行。 四、兩造不爭執事項： ㈠兩造於106年9月15日簽定系爭買賣契約，約定將當時被告王 姿蓉所有之97地號土地（面積196平方公尺）、被告王清標 、王聖棻共有之96地號土地（面積363平方公尺）及其上門 牌號碼高雄市○○區○○街○○號、30號建物，均出售予原告 ，買賣價金為3,600萬元。 ㈡嗣兩造於106年9月29日協議變更系爭買賣契約第5條，約定 由被告自行負擔費用，先行拆除上開昌裕街30號、32號建物 ，僅出售96、97地號土地，而原告已付清全部價款，被告則 已移轉96、97地號土地所有權並交付予原告。 ㈢原告購買96、97地號土地後，始發現前述買賣標的物之一即 大裕段97地號土地於76年間曾由起造人何文正、許何月桂以 ○○○區○○段○○段97、97-1、97-2地號」作為建物坐落 基地，申請（76）高市工建築使字第04806號使用執照並由 當時系爭土地所有權人何文正出具土地使用同意書同意起造 在案。現今該大裕段97地號土地其中面積39平方公尺部分仍 須作為該建物法定空地使用，致該土地無法用以興建房屋。 原告因此辦理土地分割，先將96、97地號土地合併為96地號 土地（合併後面積為559平方公尺），再於107年4月間將其 中39平方公尺部分分割為96- 1地號土地，分割後，96地號 土地面積為520平方公尺，96- 1地號土地為39平方公尺。 ㈣合併後96地號土地於地號段界調整前為本館段744地號，其 相鄰同段97-1、97-2及96（部分）地號土地為一宗建築基地 ，領有（76）高市工建築使字第04806號使用執照，嗣後高 雄市政府工務局於107年3月29日核准基地調整，96（部分） 地號土地已調整縮小如標示A部分（詳如地盤圖），96地號 土地剩餘土地尚無申請建築執照紀錄（見本院卷一第122至 126頁）。 ㈤依系爭鑑定報告，於系爭土地已作為鄰地建物之法定空地而 無法再作為建築基地之情況，原告保留整宗土地時，所受之 總差價損失為202萬9,200元。 ㈥依兩造契約第九條第6款約定，本件被告應就契約所生擔保 責任負連帶責任。 五、爭執事項： ㈠於本件兩造買賣標的物於76年間作為鄰地建物之建築基地， 且經調整分割後系爭土地、面積39平方公尺現仍須作為建物 法定空地之情形，是否屬於權利瑕疵或物之瑕疵？ ㈡若是，原告得否僅就系爭土地為一部解除？若是，原告得請 求返還之價額為何？ ㈢承㈡，若原告不得為一部解除，於前述系爭土地現仍須作為 鄰地建物法定空地之情形，原告是否得依民法第359條物之 瑕疵擔保之規定主張減少價金？若是，原告得請求減少之價 金為何？ 六、本院之判斷： ㈠先位部分： 1.於本件兩造買賣標的物於76年間作為鄰地建物之建築基地， 且經調整分割後系爭土地面積 39 平方公尺現仍須作為建物 法定空地之情形，是否屬於權利瑕疵或物之瑕疵？ ⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項 前段定有明文。 ⑵原告購買96、97地號土地後，始發現前述買賣標的物之一即 大裕段97地號土地於76年間曾由起造人何文正、許何月桂以 ○○○區○○段○○段97、97-1、97-2地號」作為建物坐落 基地，申請（76）高市工建築使字第04806號使用執照並由 當時系爭土地所有權人何文正出具土地使用同意書同意起造 在案。現今該大裕段97地號土地其中面積39平方公尺部分仍 須作為該建物法定空地使用，致該土地無法用以興建房屋。 原告因此辦理土地分割，先將96、97地號土地合併為96地號 土地（合併後面積為559平方公尺），再於107年4月間將其 中39平方公尺部分分割為系爭土地，分割後，96地號土地面 積為520平方公尺，系爭土地為39平方公尺乙節，為兩造所 不爭執，業如前述，則系爭土地既作為他建物法定空地使用 ，致系爭土地無法用以興建房屋，自屬物之瑕疵，堪以認定 。被告辯稱：法定空地係建築法令所規定應留設空地之面積 ，此乃基於法令規定，對所有權使用權能之限制，而與土地 所有權本身行為無涉，自難認法定空地之存在係屬瑕疵云云 ，然該系爭土地為法定空地已造成原告無法建築，且依系爭 鑑定報告回覆，該部分土地若為法定空地，其造成整筆土地 單坪價格下降，足見系爭土地為法定空地確造成其價值之減 少，顯見系爭土地為法定空地確實屬於物之瑕疵，被告前開 所辯並不足採。 2.若是，原告得否僅就系爭土地為一部解除？若是，原告得請 求返還之價額為何？ ⑴按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之 責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形， 解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；為買賣標 的之數物中，一物有瑕疵者，買受人僅得就有瑕疵之物為解 除。其以總價金將數物同時賣出者，買受人並得請求減少與 瑕疵物相當之價額。前項情形，當事人之任何一方，如因有 瑕疵之物，與他物分離而顯受損害者，得解除全部契約，民 法第359、第363條定有明文。又按契約解除時，當事人雙方 回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他 方所受領之給付物，應返還之，民法第259條第1款定有明文 。 ⑵本件被告既為系爭土地之出賣人，則其依前揭規定應負有物 之瑕疵擔保之義務，即應擔保其物依第373條之規定危險移 轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵。而查，系爭土地 為法定空地而為物之瑕疵等情業如前述，被告自屬未履行其 應負之物之瑕疵擔保責任。又系爭買賣契約係以96、97地號 土地為買賣標的，而土地各部分均為可獨立交易之客體，各 得單獨為買賣及移轉登記之標的，應屬可分之給付，依上開 說明，於其一發生解約之事由時，當得僅就該部分契約解除 之，準此，原告解除系爭買賣契約中有關系爭法定空地部分 即系爭土地部分之契約，即屬於法有據，應予准許。 ⑶經查，兩造簽訂系爭買賣契約約定原告購買，96、97地號土 地，嗣兩造於106年9月29日協議變更系爭買賣 契約第5條 ，約定原告給付備證用印款後，由被告自行負擔費用，於交 付土地前先行拆除前揭棟建物，而僅出售96、97地號土地等 情，業如前述，且兩造均未曾陳述於改約後，曾就價金金額 有再為爭執、調高或降低之情事，故衡情系爭買賣契約改約 前後關於價金之計算方式應屬一致；而被告亦不爭執：系爭 買賣契約是包含建物及土地，是整筆計算之金額，不是以每 坪來作為計算標準等情（見本院卷一第195頁），而97地號 土地面積為196平方公尺、96地號土地面積為363平方公尺， 共計為559平方公尺，故系爭土地為39平方公尺，以總價3,6 00萬元乘以559分之39比例計算後為251萬1,628元，且被告 亦不爭執原告先位主張之計算式（見本院卷二第135頁）， 故故系爭土地之相當價額為251萬1,628元，應可認定。被告 雖抗辯一部解除系爭土地39平方公尺應返還之價金不可以比 例計算云云，然為買賣標的之數物中，一物有瑕疵者，買受 人僅得就有瑕疵之物為解除。其以總價金將數物同時賣出者 ，買受人並得請求減少與瑕疵物相當之價額，民法第363條 定有明文，業如前述，則原告主張依96、97地號土地總面積 559平方公尺與系爭土地39平方公尺之比例計算，系爭土地 之價額為251萬1,628元，應可認定。又系爭買賣契約有關系 爭土地之約定既經解除業如前述，則原告得依前揭民法第25 9條第1款規定請求被告連帶返還所受領之系爭土地價金251 萬1,628元，為有理由。 ㈡備位訴訟：原告先位訴訟有理由，備位訴訟毋庸審酌，附此 說明。 七、綜上所述，原告先位請求被告應連帶給付原告251萬1,628元 及自107年5月3日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息 ，為有理由，應予准許。。 八、兩造各陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就上開 准許部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之， 九、本件為判決基礎之法律關係已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦 方法核與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。 十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 109 年 12 月 30 日 民事第六庭 法 官 韓靜宜 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 110 年 1 月 5 日 書記官 黃振法