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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　 108年度訴字第10號 原　　　告　萬騰達國際商用地產股份有限公司 法定代理人　王壯偉 原　　　告　豐田金開發有限公司 法定代理人　呂明政 共　　　同 訴訟代理人　白宗益 被　　　告　徐宇辰（原名徐哲雄） 訴訟代理人　謝孟良律師 被　　　告　徐建花 　　　　　　陳世瑛 共　　　同 訴訟代理人　梁志偉律師 　　　　　　林石猛律師 複代理　人　胡緣緣律師 上列當事人間請求給付報酬事件，本院於中華民國108 年7 月9 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張： ㈠萬騰達國際商用地產股份有限公司（下稱萬騰達公司）與被 告徐宇辰於民國106 年11月5 日簽訂一般委託銷售契約書（ 下稱系爭銷售契約），約定徐宇辰委由萬騰達公司居間仲介 銷售徐宇辰所有門牌號高雄市○○區○○○路○○○ 號3 樓之 2 房屋暨其坐落基地（以下合稱系爭房地），委託銷售價格 為新臺幣（下同）2,880 萬元（含服務報酬），委託銷售期 間為自簽約日起至107 年1 月31日止，報酬為成交價額之4 ％。其後，萬騰達公司於同日復與徐宇辰簽立委託事項項變 更契約書（編號ED0000000 ，下稱系爭甲變更契約書），調 整委託銷售價格為2,500 萬元；雙方再於107 年1 月18日簽 立委託事項變更契約書（編號ED0000000 ，下稱系爭乙變更 契約書），調整委託銷售總價為2,100 萬元，並延長委託銷 售期間至107 年4 月30日。萬騰達公司為儘速售出系爭房地 ，將銷售資訊提供予原告豐田金開發有限公司（下稱豐田金 公司）。豐田金公司之業務人員即訴外人張麗芝則將系爭房 地介紹予其客戶即被告徐建花，並於107 年3 月8 日協同徐 建花及其配偶即被告陳世瑛參觀系爭房地。徐建花及陳世瑛 參觀後，向張麗芝提出願意以2,350 萬元至2,400 萬元之價 格購買系爭房地之要約，徐建花、陳世瑛與豐田金公司就系 爭房地因此成立委託承購居間契約。 ㈡惟張麗芝於翌日聯繫徐建花簽立書面斡旋契約事宜時，徐建 花突以陳世瑛不考慮購買系爭房地為由，撤銷斡旋之委託； 徐宇辰則於107 年3 月10日以其父母將搬入系爭房地居住為 由，通知萬騰達公司終止銷售之委託。詎徐宇辰嗣於107 年 3 月15日旋將系爭房地以2,200 萬元之價格出售予陳世瑛， 並於同年4 月12日辦畢所有權移轉登記。徐宇辰顯係以不正 當之方法，故意使萬騰達公司之居間仲介無法成立，依誠信 原則仍應給付居間報酬。則依系爭銷售契約第5 條約定，徐 宇辰應給付萬騰達公司服務報酬88萬元（計算式：2,200 萬 元×4 ％＝88萬元）。另徐宇辰私下與徐建花、陳世瑛自行 洽談買賣條件，乃因豐田金公司向徐建花、陳世瑛報告及媒 介而成立買賣契約，徐建花及陳世瑛自應給付服務報酬。而 豐田金公司係加盟於訴外人中信房屋仲介股份有限公司（下 稱中信房屋），中信房屋之官網及營業處所均公開揭示買方 服務報酬係以成交價2 ％計算，而為徐建花、陳世瑛所知悉 ，故徐建花、陳世瑛應支付豐田金公司居間報酬44萬元（計 算式：2,200 萬元×2%＝44萬元），於徐建花及陳世瑛其中 之一給付服務報酬範圍內，另一人即免其給付責任。為此， 爰依民法第565 條規定，提起本件訴訟等語。 ㈢並聲明：⒈被告徐宇辰應給付原告萬騰達公司88萬元及自起 訴狀送達翌日起至清償日止，按週年5 ％計算之利息；⒉被 告徐建花應給付原告豐田金公司44萬元及自起訴狀送達之翌 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；⒊被告陳世 瑛應給付原告豐田金公司44萬元及自108 年2 月22日起至清 償日止，按週年利率5 ％計算之利息；⒋前二項給付於其中 之一被告履行給付之範圍，另一被告同免給付義務；⒌願供 擔保請准宣告假執行。 二、被告則以： ㈠被告徐宇辰：徐宇辰雖與萬騰達公司簽立系爭乙變更契約書 ，調整委託銷售總價為2,100 萬元，但系爭乙變更契約書特 約條款已載明「For 林名華曾收斡的客戶」，亦即系爭乙變 更契約書調降之委託銷售總價2,100 萬元，僅係針對訴外人 林名華曾收斡旋金之客戶，惟林名華收受斡旋金之客戶最終 並未成交，故徐宇辰委託萬騰達公司銷售系爭房地之委託售 價，仍係系爭甲變更契約書所載之委託售價2,500 萬元。又 徐宇辰未曾授權萬騰達公司將系爭房地銷售資訊提供予豐田 金公司，亦不知徐建花、陳世瑛曾向豐田金公司表示願以2, 350 萬元至2,400 萬元之價格購買系爭房地之事，萬騰達公 司更未曾告知徐宇辰有買主願意出價至2,350 萬元至2,400 萬元，況該價格亦未達徐宇辰委託萬騰達公司銷售之價格， 故買賣雙方並未就系爭房地之買賣價金達成合致，自難認萬 騰達公司已完成媒介居間服務。再者，徐宇辰係於107 年3 月9 日藉由另委託之不動產仲介業者即訴外人湯心愉之媒介 ，知悉有買主願以出價2,200 萬元購買系爭房地，而同意出 售系爭房地，且在簽署買賣契約前不知買主為何人，更遑論 有知悉徐建花、陳世瑛先前曾另委託豐田金公司斡旋承購系 爭房地之可能。徐宇辰嗣後以父母將入住系爭房地為由終止 與萬騰達公司之系爭銷售契約，係擔心萬騰達公司心有不滿 ，而影響或阻擾系爭房地之成交，徐宇辰從未以不正當方法 阻礙萬騰達公司完成媒介居間服務，萬騰達公司請求給付居 間報酬，顯無理由等語置辯。 ㈡被告徐建花、陳世瑛：徐建花固於107 年3 月8 日中午聯繫 張麗芝陪同前往系爭房地參觀，並於同日晚間再與陳世瑛在 張麗芝之陪同下，一同前往系爭房地參觀，然此不足證明雙 方已就居間契約之成立達成意思表示合致。而徐建花雖於10 7 年3 月8 日委託張麗芝以2,350 萬元至2,400 萬元之價格 向屋主斡旋，然徐建花已於翌日向張麗芝撤銷委託斡旋之意 思表示，是以，徐建花與豐田金公司間未就系爭房地成立居 間契約。徐建花嗣與居住在系爭房地同大樓之訴外人劉藹雯 閒聊之際，偶然得知系爭房地之屋主另委託管家湯心愉銷售 系爭房地，並透過劉藹雯取得湯心愉之聯絡方式，再經湯心 愉之居間媒介，最終以2,200 萬元購得系爭房地。故而，徐 建花、陳世瑛既非因豐田金公司之居間媒介買受系爭房地， 自無庸給付豐田金公司居間報酬，豐田金公司請求居間報酬 為無理由等語置辯。 ㈢均答辯聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉如受不 利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項： ㈠徐宇辰於106 年11月5 日委託萬騰達公司以2,880 萬元銷售 其所有之系爭房地，由萬騰達公司之經紀人員即訴外人蒙昱 權執行業務，雙方簽立一般委託銷售契約書，約定服務報酬 為成交價格之4 ％，委託期間自106 年11月5 日起至107 年 1 月31日止。徐宇辰復於同日再與萬騰達公司簽立系爭甲變 更契約書，調整委託銷售價格為2,500 萬元。 ㈡徐宇辰嗣於107 年1 月18日與萬騰達公司簽立系爭乙變更契 約書，調整委託銷售總價為2,100 萬元，變更委託期間自10 7 年2 月1 日至107 年4 月30日，特約條款並註記：「仲介 服務費4 ％，FOR 林名華曾收斡的客戶」。 ㈢萬騰達公司嗣將系爭房地之銷售資訊提供予豐田金公司，豐 田金公司之業務人員張麗芝於107 年3 月8 日中午12時許， 協同徐建花參觀系爭房地；同日晚間6 時許，再次協同徐建 花及其配偶即陳世瑛參觀系爭房地。 ㈣徐建花於107 年3 月8 日向張麗芝表示願以2350萬元向系爭 房地之所有權人斡旋購買系爭房地，成交金額不逾2400萬元 。徐建花復於翌日即同年月9 日16時29分，通知張麗芝取消 系爭房地之斡旋。 ㈤萬騰達公司於107 年3 月10日接獲徐宇辰通知其父母欲入住 系爭房地，要求萬騰達公司終止銷售作業。 ㈥徐宇辰嗣將系爭房地出售並移轉登記予陳世瑛，登記原因為 買賣，登記之原因發生日期為107 年3 月15日，買賣成交價 格為2,200 萬元，並於107 年4 月12日辦畢移轉登記。 四、本院得心證之理由： ㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會， 或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因 其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬；民法第565 條、 568 條第1 項定有明文。亦即依民法第565 條所定之居間有 二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介 居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說 合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之 報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。次 按賣方委託不動產仲介經紀業者銷售不動產時，簽署之契約 有一般委託契約及專任委託契約兩種，簽署一般委託契約時 ，凡與賣方簽署一般委託契約者，均得帶有興趣確認是否符 合需求者前往看房以爭取居間之機會，且市場上既有數家不 動產仲介公司受託銷售不動產，有興趣者得透過不同公司帶 看房屋，評比各該公司刊登之銷售價格、實際提出之銷售價 格、要求之服務報酬標準、售前及售後服務、專業程度等項 ，以決定與何公司成立居間契約。 ㈡萬騰達公司請求徐宇辰給付居間報酬，有無理由？ 1.經查，徐宇辰與萬騰達公司於系爭銷售契約第5 條第1 項前 段及同條第3 項約定：服務報酬為成交價額之4 ％；徐宇辰 承諾應於契約成立時給付約定之服務報酬，若簽立書面買賣 契約書，則簽約同時支付70％，徐宇辰收到尾款同時支付30 ％等語，有系爭銷售契約可稽（見本院卷一第12頁）。足見 系爭銷售契約性質上應屬民法上所定媒介居間契約，須以萬 騰達公司於約定之委託銷售期間或展延期間內，系爭房地因 萬騰達公司之媒介而成立買賣契約，萬騰達公司始得按實際 成交價額，請求4 ％之服務報酬。 2.而依證人湯心愉證稱：伊從11年前開始在徐宇辰家擔任家事 管理員，徐宇辰約在106 年11月左右告知伊若有住戶想買系 爭房地可以告訴他，之後，陸續有幾個大樓住戶詢問伊系爭 房地的售價，但未實際委託伊去磋商，直到107 年3 月9 日 下午3 時30分至4 時之間，徐建花打電話給伊說想買系爭房 地，請伊幫忙聯繫屋主，徐建花說她有找仲介帶看過系爭房 地，向伊出價2,000 萬元，伊告知金額太低後，徐建花就調 高到2,200 萬元，伊便將此事以Line通知徐宇辰，徐宇辰就 同意以2,200 萬元出售。伊在接到徐建花電話前，並不認識 徐建花，徐宇辰也不認識徐建花，徐宇辰是在107 年3 月10 日簽約時才知道買方是誰等語（見本院卷二第173-175 、17 7-181 頁）。核與徐宇辰與湯心愉間之Line對話紀錄記載： 「（106 年11月8 日）徐：湯姐，對面的住戶可還有意願？ 湯：…昨晚有跟沈太太聯絡他是說要買的是她們合夥人，… 這幾天會幫我問問看，上次的確是帶一位朋友來看房子。… （106 年11月12日）徐：湯姐，今天房子看得如何？湯：客 人現場是很滿意，有說會給我訊息。…（107 年3 月9 日16 時46分）湯：徐先生好，方便接電話嗎？徐：在忙，怎麼了 ？湯：沒關係有空記得撥電話給我。徐：是房子有人出價？ 湯：對。徐：目前多少？湯：談很久了，22極限，難得機會 ，本來說20。徐：22是確定？湯：是。（電話聯繫）徐：湯 姐，佣金是1 ％對吧？湯：對。徐：ok。湯：徐先生仰哲地 址可以傳給我嗎？對方約明天要簽約，我在聯絡對方也姓徐 ，徐小姐，代書也聯絡上了」等語（見本院卷二75-77 頁、 本院卷一第83-8 4頁），大致相符。並有徐宇辰與陳世瑛於 107 年3 月10日簽立之系爭房地不動產買賣契約、及陳世瑛 支付湯心愉居間報酬之收據附卷可稽（見本院卷二第149-16 7 、189 頁）。足見徐宇辰係因湯心愉於107 年3 月9 日之 媒介及撮合價格，始同意以2,200 萬元之價格將系爭房地出 售予陳世瑛。 3.萬騰達公司固主張：徐宇辰係透過跑單幫之湯心愉介紹買方 客戶，湯心愉則在系爭房地所屬大樓管理式留有通訊方式， 使同大樓住戶知悉可透過湯心愉與徐宇辰取得聯繫，故徐宇 辰係利用湯心愉蒐集潛在買方資訊，藉此獲取無庸負擔成交 總價4 ％服務報酬之龐大利益，以此不正當之方法，故意使 萬騰達公司之居間仲介無法成立，依誠信原則，仍應給付居 間報酬；況僅須因其報告有效果而成立買賣契約時，受託居 間人即有報酬請求權云云。惟萬騰達公司已自認因豐田金公 司尚未取得徐建花簽署之委託斡旋契約書，故其未向徐宇辰 報告有客戶出價2,350 萬元之消息（見本院卷二第199 -201 頁），萬騰達公司既從未向徐宇辰告知有買主願意出價2,35 0 萬元購買系爭房地，系爭房地之買賣契約即非因萬騰達公 司之報告而成立。此外，徐宇辰係在不知另有他人願意出價 購買系爭房地之情況下，將系爭房地出售予湯心愉媒介之買 主，自無為規避給付服務報酬予萬騰達公司之義務，故意透 過湯心愉之居間媒介與陳世瑛成立買賣契約，藉此使萬騰達 公司之居間媒介無法成立之可能。再者，系爭銷售契約係屬 一般委託銷售契約，非專任委託銷售契約，此觀系爭委託契 約所載標題即明。是依前揭說明，委託人徐宇辰得同時委託 數間房屋仲介業者銷售系爭房地，並由實際媒介成立買賣契 約者取得服務報酬，此為萬騰達公司與徐宇辰選擇簽署系爭 銷售契約時即已明知之事實。徐宇辰透過湯心愉之居間媒介 ，與陳世瑛成立系爭房地買賣契約，要無違反系爭委託契約 ，更難謂係違反誠信原則之不正當方法，故萬騰達公司此部 分主張，為無理由，要無可取。 4.從而，系爭房地之買賣契約既非因萬騰達公司之媒介居間而 成立，萬騰達公司即未履行系爭銷售契約之媒介居間義務， 依前引規定及說明，萬騰達公司請求徐宇辰給付居間報酬， 自屬無據。 ㈢豐田金公司請求徐建花或陳世瑛給付居間報酬，有無理由？ 1.豐田金公司主張：豐田金公司人員曾協同徐建花及陳世瑛參 觀系爭房地，依其等二人之舉動及客觀情狀觀之，可推知徐 建花與陳世瑛均有委託豐田金公司居間購買系爭房地之默示 意思表示，故豐田金公司與徐建花、陳世瑛間均已成立居間 契約等語（見本院卷二第213 頁），惟徐建花及陳世瑛均否 認之。而查： ⑴豐田金公司之業務人員張麗芝於107 年3 月8 日中午12時許 ，協同徐建花參觀系爭房地；同日晚間6 時許，再次協同徐 建花及其配偶即陳世瑛參觀系爭房地後，徐建花即於同日委 託張麗芝以2,350 萬元至2,400 萬元之價格，向系爭房地之 所有權人斡旋購買系爭房地等情，為兩造所不爭執，已如前 述。豐田金公司亦自認係與徐建花成立承購系爭房地之居間 契約（見本院卷二第197 頁）。可知本件係由徐建花於107 年3 月8 日向豐田金公司提出系爭房地訂約媒介之要約，經 豐田金公司承諾後，徐建花因此與豐田金公司成立性質屬於 訂約媒介之居間契約。故該居間契約應存在於徐建花及豐田 金公司之間，陳世瑛則非該居間契約之當事人。惟徐建花與 豐田金公司僅口頭就系爭房地之斡旋價格達成意思表示合致 ，尚未簽署書面協議，為兩造所不爭執，堪認其等未有居間 期間之約定，徐建花應可隨時終止其與豐田金公司之居間契 約。而徐建花於107 年3 月9 日16時29分已通知張麗芝取消 系爭房地之斡旋，亦為兩造所不爭，並有其等之Line對話紀 錄可憑（見本院卷一第17頁），堪認徐建花與豐田金公司之 訂約媒介居間契約已於107 年3 月9 日16時29分許終止。 ⑵至於陳世瑛雖曾在張麗芝之陪同下，與徐建花一同參觀系爭 房地，然不動產仲介業者帶同對某不動產有興趣之潛在買方 前往看屋，不因此成立居間契約，必該有興趣之潛在買方已 確認要透過該仲介業者媒介購買，該仲介業者亦允諾向賣方 斡旋，方可認居間契約已經成立。是以，張麗芝帶徐建花、 陳世瑛參觀系爭房地，僅係使系爭房地徐建花、陳世瑛知悉 銷售標的之現況，藉此評估有無購買意願及購買價格，並決 定是否委由張麗芝所屬之豐田金公司斡旋購買系爭房地。其 後，陳世瑛既未向張麗芝或豐田金公司為居間媒介要約之意 思表示，自無從逕認陳世瑛參觀系爭房地之舉動，係默示委 託豐田金公司媒介訂約之要約。故豐田金公司主張已與陳世 瑛成立默示之居間契約，尚不足採。 2.豐田金公司另主張：徐建花以無購買意願為由終止其等間之 居間契約，卻同時向系爭房地所在大樓住戶打聽徐宇辰之聯 絡方式，顯係為規避給付豐田金服務報酬之義務，且徐建花 與湯心愉取得聯繫後，係直接透過湯心愉向徐宇辰議價，顯 示豐田金公司先前對於系爭房地之介紹已臻完善，僅差價格 尚未達成一致，故徐建花係因豐田金公司執行居間仲介任務 致最終購得系爭房地，依誠信原則及最高法院58年台上2929 號、52年台上字第2675號裁判要旨，自應給付居間報酬云云 。惟： ⑴徐宇辰既委託數家不動產仲介業者銷售系爭房地，對於系爭 房地有購買意願者自得評估各該仲介業者刊登之銷售價格、 實際提出之銷售價格、要求之服務報酬標準等條件，自行決 定與何仲介業者成立居間契約。而徐建花雖與豐田金公司口 頭成立訂約媒介居間契約，但其等並未約定徐建花委託豐田 金公司斡旋期間，不得再委託其他房屋仲介業者替其居間斡 旋，徐建花自得另委託其他房屋仲介業者居間購買系爭房地 。是以，徐建花於107 年3 月8 日與豐田金公司成立居間契 約後，復於翌日選擇與服務報酬較低廉之湯心愉成立訂約媒 介居間契約，並旋即終止與豐田金公司之居間契約，此乃市 場自由競爭之結果。再者，徐建花終止居間契約之際，豐田 金公司尚未開始與徐宇辰進行價格磋商，徐建花在豐田金公 司著手實行訂約媒介行為之前，即終止居間契約，實難謂有 何違反誠信原則可言。 ⑵至於最高法院52年台上字第2675號、58年台上字第2929號民 事裁判意旨固謂：「民法第565 條所定之居間有二種情形， 一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂 報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要， 僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙 方當事人因居間而成立契約時，應許其請求」、「媒介居間 人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬。但委託 人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而 再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則 ，仍應支付報酬。又委託人雖得隨時終止居間契約，然契約 之終止，究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之， 否則仍應支付報酬」。然豐田金公司尚未著手實行媒介訂約 行為，徐建花自無拒絕訂立媒介就緒契約之舉；又徐建花與 豐田金公司成立居間契約之前，即已透過萬騰達公司或豐田 金公司刊登之銷售廣告或張麗芝之傳達，知悉屋主徐宇辰欲 出售系爭房地之消息及售價，雙方成立居間契約之後，豐田 金公司復未替徐建花向屋主徐宇辰報告價格及訂約機會，系 爭房地買賣契約之成立即非因豐田金公司報告訂約機會而成 立。故豐田金公司所引最高法院52年台上字第2675號、58年 台上字第2929號裁判意旨，與本件情形不同，自難比附援引 ，併此敘明。 3.據此，豐田金公司與徐建花間成立之居間報酬性質係屬訂約 媒介居間契約，業經本院認定如前。系爭房地須因豐田金公 司之訂約媒介而成立買賣契約，豐田金公司始得請求居間報 酬。然系爭房地之買賣契約乃因湯心愉之媒介及撮合始成立 ，亦如前述，豐田金公司既未完成訂約媒介居間服務，其請 求徐建花給付居間報酬，即無理由。又豐田金公司未與陳世 瑛成立居間契約，前已述及，豐田金公司依不存在之居間契 約請求陳世瑛給付居間報酬，亦無理由。 五、綜上所述，原告萬騰達公司依民法第565 條規定，請求被告 徐宇辰給付88萬元及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週 年5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。原告豐田金公司 依民法第565 條規定，請求被告徐建花給付44萬元及自起訴 狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；另 請求被告陳世瑛給付44萬元及自108 年2 月22日起至清償日 止，按週年利率5 ％計算之利息；前二項給付於其中之一被 告履行給付之範圍，另一被告同免給付義務，均無理由，亦 應予駁回。原告之訴既均經駁回，其假執行之聲請即失所附 麗，應併予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與本件判決結 果無影響，爰不再予一一論駁，併此敘明。 七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。 中 華 民 國 108 年 8 月 9 日 民事第二庭 法 官 徐彩芳 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 108 年 8 月 9 日 書記官 廖佳玲