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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　108年度訴字第567號 原　　　告　楊文城 訴訟代理人　楊子逸 　　　　　　蔡育欣律師 被　　　告　源豐貿易股份有限公司 　　　　　　克新貿易股份有限公司 上　一　人 法定代理人　楊文書 共　　　同 訴訟代理人　宋明政律師 上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國110 年2 月1 日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序部分： 一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴 訟以前當然停止，此規定於有訴訟代理人時不適用之，民事 訴訟法第170 條、第173 條前段分別定有明文。查本件起訴 時被告源豐貿易股份有限公司（下稱源豐公司）之董事長為 丁○○（見審訴卷第8 頁、第49頁），嗣因被告源豐公司經 高雄市政府經濟發展局限期令改選董監事而未改選，依公司 法第195 條第2 項之規定全體董監事於民國108 年10月30日 起當然解任（參訴字卷第351 頁、訴字卷存置袋內之源 豐公司變更登記表），因被告源豐公司有選任訴訟代理人（ 見審訴卷第74頁），故依前揭規定，本件訴訟程序依法不當 然停止。後經丁○○、丙○○向本院聲請選任源豐公司之臨 時管理人，迄本案於110 年2 月1 日言詞辯論終結時，上開 聲請本院選任臨時管理人之裁定（109 年度抗更一字第1 號 ）仍尚未確定（見訴字卷第143 至147 頁、第156 頁）， 故本件源豐公司暫未有法定代理人，先予敘明。 二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求 之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限、且不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之 陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項 第2 款、第3 款、第256 條分別定有明文。查本件原告起訴 時，原主張：查周圍地區店面出租每坪月租金平均為新臺幣 （下同）660 元應屬合理，系爭建物總面積為445.07平方公 尺，相當於134.63坪，依此計算，每月租金應調整為88,856 元（計算式：660 元/ 坪×134.63坪＝88,856元），又原告 之權利範圍為1/3 ，故依民法第227 條之2 第1 項及第 442 規定請求被告二公司應調整給付予原告之每月租金為29,619 元（計算式:88,856 元×1/3 ＝29,619元）等語，原訴之聲 明為：㈠被告二人向原告承租如附表編號⒈、⒉所示建物（ 下合稱系爭建物），總面積445.07平方公尺，租金自起訴狀 繕本送達翌日起調整為每月29,619元；㈡願供擔保，請准予 以宣告假執行（見審訴卷第3 頁）。嗣於訴訟繫屬中，原告 訴之聲明先變更為：被告二人向原告承租如附表編號⒈所示 建物出租部分【即系爭大樓排除前方門廳、樓廊、樓梯、電 梯（合計面積約為29.98 平方公尺）及後方電梯（面積約為 15.3平方公尺），出租面積約為141.23平方公尺】及如附表 編號⒉所示建物（面積為225.22平方公尺），總面積416.33 平方公尺（以地政機關實際測量為準），租金自起訴狀繕本 送達翌日起調整為每月24,387元（計算式：660 元/ 坪×11 0.85坪＝73,161元，73,161元×權利範圍1/ 3＝24,387元） （見訴字卷第41頁、第45至46頁）；後復變更訴之聲明為 ：被告二人向原告承租如附表編號⒈所示建物及如附表編號 ⒉所示建物防空避難室，總面積166.55坪，租金自起訴狀繕 本送達翌日起調整為每月31,034元（見訴字卷第9 頁、第 17至18頁、第155 頁）。經核原告起訴時已敘明請求權基礎 ，於訴訟繫屬中上揭首次變更係針對所主張被告承租範圍之 變更，其性質應屬基礎事實同一、減縮應受判決事項之聲明 ；至再次變更則係依據地政機關實際測量面積及估價報告書 中之方案價格而為變更，核其性質係屬更正事實上或法律上 之陳述。原告前開變更，依上開民事訴訟法之規定於法均無 不合，均應予准許。 貳、實體部分： 一、原告主張： ㈠如附表編號⒈、⒉所示系爭建物，為原告、訴外人丙○○、 楊○淯、楊○淯及楊宛臻共有。被告源豐公司為訴外人楊○ 青（即原告與丙○○之父）於47年4 月24日創立，負責人現 為訴外人丁○○即丙○○之子（如前所述，已因未限期改選 而當然解任）。被告克新貿易股份有限公司（原克新貿易有 限公司，下稱克新公司）係於82年8 月31日設立，負責人則 為丙○○。被告源豐公司與克新公司均設址於高雄市○○區 ○○○路○○○ 號，並自設立登記之日起即占用系爭建物至今 。兩造經本院106 年度訴字第1484號及臺灣高等法院高雄分 院107 年度上易字第163 號判決認定（下稱前案判決），自 被告設立登記之時起即與原告存在不定期租賃契約，租金部 分經前案判決以原告綜合所得稅結算申報租賃所得每年25,0 00元為依據，且至少長達10年未經更動，惟系爭建物現今周 邊環境、工商繁榮之程度、經濟價值及所受利益等，遠遠超 越設立登記當時之市場行情，已不可同日而語，亦非當時所 能預期，故依民法第227 條之2 第1 項及第442 規定請求調 整租金。 ㈡又按訴訟標的法律關係之要件是否具備，係訴訟實體上有無 理由之問題，並非當事人適格之欠缺，被告主張原告未符合 民法第820 條第1 項多數決比例，又稱此為當事人適格之欠 缺情形，顯係法律適用上之誤解，委不足採。又原告為出租 人之一，本有權訴請法院依租賃標的物周遭環境、工商繁榮 程度等為綜合判斷是否有調整租金之必要，自有獨立實施訴 訟之權能，且請求調整租金訴訟，類型上屬實體法上形成之 訴，以發生實體法上效力為主要目的，判決確定後即具對世 效，故出租之不動產若為共有物者，本案判決結果對其他未 一同起訴之共有人亦有效力，自無須以全體共有人一同起訴 或被訴為必要。縱本院仍認有以全體共有人一同起訴或被訴 之必要者，原告即依民事訴訟法第56條之1 規定聲請命追加 其他共有人為原告。況在既存之租賃契約上請求調整租金與 共有物出租行為顯屬有別，前者本質上係有利於共有物之使 用管理，應無再以民法第820 條第1 項為限制之必要，足見 被告辯稱原告提起本件訴訟欠缺當事人適格云云，顯有違誤 。倘法院仍認本案屬共有物管理之範疇，有適用民法第 820 條之必要，比照現況鑑定之租金差距數倍之多，顯見系爭建 物之租金行情早已因時空更迭、環境變遷而應予調整，原租 金之約定顯難予以維持，況本件乃就原告應有部分之比例請 求調整租金，非共有物管理，而被告法定代理人亦為共有人 之一，其不願配合調整，若許被告主張民法第820 條第1 項 應得全體共有人同意始得提起，本件將無調整之可能，故原 告亦主張民法第820 條第3 項，本件租金因情勢變更而難以 維持，自有調整之必要，並由原告提出聲請以裁定變更之。 ㈢另騎樓、通往室外之通路及電梯，依公寓大廈管理條例、高 雄市建築管理自治條例等規定，依法不得約定為專用，系爭 建物1 樓電梯、樓梯及其通往室外之通路或門廳，均屬區分 所有權人生活利用上不可或缺之共用部分，騎樓則屬法定騎 樓，係供不特定人通行，被告主張騎樓、貨梯、通道均屬租 賃範圍，顯已違反法令限制及函釋，顯不可採。又出租人雖 負有交付合於約定使用收益標的物之義務，但不包含提供違 法使用，況且被告法定代理人同負有共同辦理變更用途之義 務，難謂係可歸責於原告致不能使用，被告辯稱地下室係因 可歸咎於原告致無法為冷凍庫之使用等語，顯無理由，被告 抗辯地下室未能做冷凍庫使用應予扣除租金，亦無理由。 ㈣再者，是否有調整祖金之必要，應由法院審酌租賃標的物周 邊環境、工商繁榮之程度而定，與被告所辯是否為家族企業 或遵從原告之父遺命無關，況被告所舉原告之父預立之遺囑 ，原告否認其真實性，被告應先行證明該遺囑為真。又縱遺 囑為真，依其內容僅係約定用途而已，無關乎租金多寡或能 否調整，且原告係本於所有權人地位提起本件調整租金訴訟 ，與原告是否為被告二公司之股東無涉。經查，被告二公司 將系爭建物分作營業使用，所獲利益並非單純住居可比，租 金數額應不受土地法第97條最高限額之限制，原告主張之租 賃範圍不含騎樓、通道與貨梯，包含地下一層之受電室，依 不動產估價報告，系爭建物租賃範圍之總面積為550.58平方 公尺，相當於166.55坪，平均每月每坪租金為559 元，依此 計算，每月租金應調整為93,101元（計算式：559 元/ 坪× 166.55坪≒93,101元），又原告之權利範圍為1/ 3，故請求 被告二公司應調整給付予原告之每月租金為31,034元（計算 式:93,101 元×1/3 ≒31,034元）。 ㈤為此，爰依民法第227 條之2 第1 項及第442 規定提起本件 訴訟等語。並聲明：被告二人向原告承租如附表編號⒈所示 建物及如附表編號⒉所示建物防空避難室，總面積166.55坪 ，租金自起訴狀繕本送達翌日起調整為每月31,034元。 二、被告均以： ㈠按民法第820 條第1 項所謂管理行為，包括保存行為（必要 行為）、利用行為（如出租）、改良行為（有益行為）。租 之給付為租賃契約之要素，調整租金乃以滿足共有人共同需 要為目的，在不變更共有物之性質下，決定共有物使用收益 方法之行為，屬管理行為中之利用行為。請求法院調整租金 乃以形成之訴，請求判決變更租賃契約給付租金之權利義務 內容，必須以共有人過半數及其應有部分合計過半數，或其 應有部分合計逾3 分之2 之共有人為原告向法院提起，方符 合當事人適格。查原告就系爭建物之權利範圍僅各3 分之 1 ，未獲其他共有人之同意，即率爾提起本件調整租金訴訟， 共有人及其應有部分合計並未過半數，自屬當事人不適格。 亦即，調整租金係共有物之管理行為，原告不得單獨提起本 件訴訟。 ㈡又被告源豐公司之股東為楊○淯、楊○臻、楊○淯、丙○○ 、丁○○、訴外人楊黃○美、邱○姍、楊○惠及原告，被告 克新公司之股東則為丙○○、邱○姍、楊○○美、楊○惠、 楊○淯、楊○淯、楊○臻，均為楊氏兄弟3 人（楊○源、丙 ○○及原告）家族之成員，屬於家族企業。原告之父楊柳青 早於79年12月10日已預立遺囑，分配系爭建物之使用方式， 其中一樓及地下室部分，固登記為訴外人楊○源、丙○○及 原告3 人所共有，但指定用途係供被告源豐公司、克新公司 營業使用，稅捐則由被告源豐公司、克新公司負擔。被告二 公司每年給付各共有人25,000元之租金，實際上係補貼各共 有人每年應付之地價稅、房屋稅，係遵從先父楊○青之遺命 ，自無調整之必要。又被告二公司為家族企業，股東均包括 原告或其配偶邱○姍在內，倘若增加祖金，即增加被告二公 司之營業費用，將造成盈餘減少或虧損增加，股東亦蒙其害 ，自無股東要求公司應增加公司租金支出之理由。 ㈢另兩造就系爭建物不定期租賃之目的，係以系爭建物供被告 經營商品進出口批發業務（包括蔬菜水果之外銷及中藥輸入 批發）等業務，原告即負有提供合於使用、收益之系爭建物 予被告之義務，並應於系爭契約關係存續中保持其合於約定 使用、收益之狀態，惟原告身為出租人，於知悉地下一樓之 使用情形後，非但怠於履行辦理相關使用執照變更、或協助 被告申請相關執照之附隨義務，原告與其配偶邱○姍、其子 甲○○過去反不斷以各種方法檢舉、騷擾被告公司之營運， 其對承租人惡意檢舉，致被告二公司迄今均無法使用系爭建 物地下室，各式冷凍庫設備亦僅得閒置無法使用，應屬未於 租賃關係存續中保持租賃標的物合於約定使用、收益之狀態 。足認本件原告未盡系爭契約之主給付義務及附隨義務，被 告自得就此部分主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，並 得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之 規定行使瑕疵擔保請求權。因目前系爭建物地下一樓仍屬無 法使用之狀態，於計算系爭建物租金時，於原告辦理相關使 用執照變更，使被告得合法使用系爭建物地下一樓前，被告 所應給付之租金，應扣減系爭建物地下一樓部分之租金。 ㈣再者，被告源豐公司、克新公司係系爭建物之承租人，並非 系爭建物之區分所有權人，被告二公司承租系爭建物之範圍 包括騎樓、樓梯間外之通道、貨梯部分在內，且自系爭建物 落成後即使用迄今，尚非公寓大廈管理條例所稱之約定專用 部分，實屬私法自治、契約自由之範疇，自無違反強制或禁 止規定可言；被告二公司為維持與原告間之和諧關係，就系 爭建物1 樓樓梯間及貨梯部分，同意原告及家屬就樓梯間與 後門間享有「無害通過權」，即不損害被告二公司營業之和 平、良好秩序或安全，並持續、迅速通過，就客梯顯然無法 載運之貨物或家具，原告與其配偶及子女得於告知被告二公 司後，使用貨梯搬運，但人員禁止搭乘貨梯以免發生危險。 此外，倘法院認本件有調整租金之必要，系爭建物之貨梯原 係供被告公司作為搬運貨物之用，屬於被告公司承租之範圍 ，前已損壞，出租人均未加以修繕，被告公司為使系爭租賃 合於約定使用、收益之狀態，支出貨梯之修繕費用 102,900 元，並已修繕完成，被告公司主張該貨梯之修繕費用應予扣 除，並以109 年3 月6 日民事陳報狀之送達，作為抵銷之意 思表示通知等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。 三、兩造不爭執事項及本件爭點（見訴字卷第157至159頁）： ㈠兩造不爭執事項： ⒈如附表所示系爭建物為原告、丙○○、楊○淯、楊○淯及楊 ○臻共有，各自應有部分如附表所示。 ⒉被告源豐公司為楊○青（即原告與丙○○之父）於47年4 月 24日創立，原負責人為丁○○即丙○○之子，於108 年10月 30日起，因限期未改選董監事而當然解任。被告克新公司係 於82年8月31日設立，負責人為丙○○。 ⒊被告源豐公司與克新公司均設址於高雄市○○區○○○路○○ ○ 號，並自設立登記之日起即占用系爭建物至今。 ⒋系爭建物經臺灣高等法院高雄分院107 年度上易字第163 號 （本院106 年度訴字第1484號）判決認定，自被告設立登記 之時起即與系爭建物共有人間存在不定期租賃契約。 ⒌被告承租範圍包含地下室原本冷凍庫之處。 ㈡本件爭點： ⒈原告提起本件訴訟有無欠缺當事人適格？ ⒉原告得否請求調整系爭建物租金？ ⑴本件是否有民法第820 條第1 項規定之適用？ ⑵原告本件主張依民法第820 條第3 項之規定調整租金是否有 理？ ⑶原告如可請求調整系爭建物租金，被告承租範圍為何（是否 包含騎樓、受電室、貨梯、通行至貨梯之通道）？調整後租 金金額若干？ ⑷地下室依現況目前無法作為冷凍庫使用，是否應自租金中扣 除？ 四、本院之判斷： ㈠原告提起本件訴訟並無欠缺當事人適格：按依民法第820 條 第1 項規定，共有物之管理先依共有人之契約定之，如契約 未有約定時，則視管理係保存行為或其他管理行為而分別適 用同法條第5 項、第1 項之規定。而民法第820 條第1 項之 「其他管理」，通常係以「改良行為」及「利用行為」為其 典型，此乃共有物價值之增加或其用益價值之實現，共有物 之使用、收益為共有物利用行為之具體態樣。其中共有物之 「改良行為」係指不變更共有物，而增加其價值之行為，例 如將共有房屋加貼磁磚，以增美觀；至於「利用行為」則係 依共有物之經濟用途予以運用，以訂立債權契約或其他方法 實現其用益價值之行為，故恆涉及共有物之用益問題，於此 所稱之用益，乃指將共有物供他人使用、收益而言，例如將 共有物之出租、出借均屬之。又按租金之給付，為租賃契約 之要素，調整租金、提高租金額，乃租賃契約給付租金之權 利義務內容之變更。因此，共有物之出租行為，乃典型之利 用行為而屬民法第820 條第1 項規定管理權能之範圍無疑， 則出租行為所衍生之調整租金之請求，既屬於租賃契約給付 租金之主要權利義務內容之變更，核其性質亦應屬管理行為 之範疇，而參以於98年1 月23日公布修正之民法第820 條第 1 項，修正意旨既係促使共有物有效利用，就共有物之管理 採多數決為之，從而是否調整共有物之租金，依民法第 820 條第1 項之規定亦應採多數決，進而請求調整租金之訴訟， 當無以全體共有人列為原告之必要。故而，查本件原告為系 爭建物共有人之一，則其以共有人之地位請求調整系爭建物 之租金，其當事人適格自無欠缺可言，被告此部分之抗辯， 難認足採。 ㈡原告不得請求調整系爭建物租金： ⒈本件有民法第820 條第1 項規定之適用： ⑴如上所述，共有物利用行為係以滿足共有人共同需要為目的 ，不變更共有物之性質，決定共有物使用收益方法之行為， 共有物之出租屬共有物之管理行為無疑，則出租行為所衍生 之調整租金之請求，既屬於租賃契約給付租金之主要權利義 務內容之變更，核其性質亦應屬管理行為之範疇，從而是否 調整共有物之租金，即應依民法第820 條第1 項規定決定之 。而按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半 數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計 逾3 分之2 者，其人數不予計算，民法第820 條第1 項定有 明文。該法條於98年1 月23日修正意旨係促使共有物有效利 用，就共有物之管理採多數決為之，本件調整共有物（系爭 建物）之租金即應依民法第820 條第1 項規定之方式決定之 。 ⑵查本件系爭建物應有部分如附表所示（系爭建物登記謄本見 審訴卷第6 至7 頁、訴字卷第133 至135 頁），原告1 人 之權利範圍僅有3 分之1 （被告克新公司法定代理人丙○○ 之權利範圍亦僅有3 分之1 ），又本件系爭建物共有人間並 無另以契約約定共有物之管理方式，復為兩造所不爭執，因 此，本件系爭建物是否應調整租金即應依民法第820 條第 1 項之規定採多數決方式以決定。參諸原告於言詞辯論期日時 陳稱：「（原告提起本件訴訟有徵得其他共有人同意嗎？） 我們有徵詢過，但其他共有人沒有給我們回應，因為被告的 法定代理人也是共有人之一，倘若需要共有人多數同意，本 案無調整之可能，（本件原告仍然沒有辦法聯絡其他共有人 提出是否同意本件起訴之相關證據？）是，所以我們僅就我 們應有部分請求」等語明確（訴字卷第118 頁、第155 至 156 頁），是足認系爭建物應有部分權利範圍3 分之1 之原 告提起本件調整系爭建物租金之訴訟並未得到系爭建物其餘 任何一位共有人之同意，亦即並未達到民法第820 條第1 項 所定之「共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意」或 「應有部分合計逾3 分之2 」之門檻，其起訴請求調整租金 既未達上開民法規定之多數決之門檻，即與法定要件不符， 其所訴核屬無理由。 ⒉原告本件主張依民法第820 條第3 項之規定調整租金，於法 不合：依上開多數決所定之共有物管理方法，全體共有人均 受其拘束，為防杜多數決之濫用，除各共有人原則上得依民 法第823 條第1 項之規定隨時請求分割共有物，民法於98年 1 月23日修正時設有民法第820 條第2 項、第3 項規定法院 得因共有人之聲請，以裁定變更原定管理方法之二種機制， 以保護不同意共有人權益。而非訟事件法雖未明文規定有關 共有物之共有人依民法第820 條第3 項規定，聲請法院裁定 變更共有物之管理，應適用該法之規定，然參非訟事件法第 1 條規定之文義解釋，非訟事件不應以該法所列舉者為限， 且民法第820 條第3 項既規定由共有人「聲請」，法院以「 裁定」變更之，則此類事件顯係立法者有意定性為非訟事件 ，而由國家干預私權內容之變更，其性質自屬非訟事件，蓋 此不涉及實體權利之終局爭執，且為求程序便捷，俾共有物 之管理得順利遂行，促進其資源效率之實現。是以共有人聲 請法院以裁定變更管理方法時，聲請應依非訟程序為之。又 考以民法第820 條第3 項於98年1 月23日之修法理由謂：對 共有人原定之管理嗣因情事變更致難以繼續時，任何共有人 均得聲請法院變更之，俾符實際。故共有人中之一人或數人 聲請法院裁定變更管理方式，應以其他所有共有人全體為相 對人。查本件原告於其對承租人即被告二公司提起調整租金 訴訟事件中，主張依民法第820 條第3 項裁定變更管理方法 ，顯與前揭法定程序未合，其對被告所為此部分主張，自屬 無據。 ㈢此外，既然原告請求調整系爭建物租金，係屬無據，業如前 述，則本件其餘關於被告承租範圍為何、調整後租金金額若 干、地下室依現況目前無法作為冷凍庫使用，是否應自租金 中扣除等爭點，即無進一步審酌之必要，併予敘明。 ㈣綜上所述，原告依據民法第227 條之2 第1 項及第442 規定 請求被告調整租金為每月31,034元，洵屬無理由，不應准許 。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻防方法及所提證據， 經審酌後認與判決結果不生影響，爰不予逐一論述，併此敘 明。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 110 年 2 月 25 日 民事第五庭法 官 鄭靜筠 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 110 年 2 月 25 日 書記官 李方云 附表： ┌──┬─────────────┬──────────┐ │編號│建 物│所有權人（權利範圍）│ ├──┼─────────────┼──────────┤ │ ⒈ │建 物 ： │乙○○：1/3 │ │ │高雄市○○區○○段○○○ ○號│丙○○：1/3 │ │ │（門牌號碼：建國四路152 號│楊淳淯：1/12 │ │ │，面積：219.85平方公尺） │楊淯淯：1/6 │ │ │ │楊宛臻：1/12 │ ├──┼─────────────┼──────────┤ │ ⒉ │建 物 ： │547 建號之權利範圍為│ │ │高雄市○○區○○段○○○ ○號│1/8 │ │ │（門牌號碼：建國四路152 號│ │ │ │等公共設施），其中關於防空│ │ │ │避難室面積：225.22平方公尺│ │ └──┴─────────────┴──────────┘