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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　109年度訴字第462號 原　　　告　禮安國際生技有限公司 法定代理人　楊樹林 訴訟代理人　黃佩瑩 被　　　告　小太陽股份有限公司 法定代理人　林明志 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109 年6 月22日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應自門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號十樓之二房屋 遷出，並將前揭房屋騰空返還原告。 被告應給付原告新臺幣柒萬貳仟肆佰貳拾參元，及自民國一○九 年三月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 被告應自民國一○八年十一月十四日起至騰空返還第一項房屋之 日止，按月給付原告新臺幣壹萬伍仟元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第一項、第二項、第三項於原告以新臺幣參拾萬捌仟元供 擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣玖拾貳萬肆仟元為原告供 擔保後，得免為假執行。 事實及理由 一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而 為判決。 二、原告主張：被告於民國107 年11月5 日起，承租原告所有之 門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○ 號10樓之2 房屋（下稱 系爭房屋），並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約 定租賃期限為107 年12月1 日起至108 年11月30日止，且依 系爭租約第3 、5 條約定，系爭房屋每月租金為新臺幣（下 同）1 萬5,000 元、管理費為3,880 元（自108 年3 月1 日 起經系爭房屋所在大樓管理委員會調整為4,850 元，被告依 系爭租約約定於管理費調漲後每月應負擔金額為3,977 元） ，被告應於每月10日前繳納租金，且水電費由被告負擔。詎 被告於108 年3 月起開始藉故拖延繳交租金及管理費，迄同 年10月底止，所積欠之租金及管理費已達10萬6,885 元，水 電費則共欠2,786 元（已由原告代墊而得依民法第179 條規 定向被告請求），原告多次催繳無效，遂於108 年10月7 日 寄發苓雅郵局存證號碼511 號存證信函，通知被告於3 日內 繳清所欠租金及管理費，惟被告仍未繳清。原告復於108 年 11月11日寄發苓雅郵局存證號碼569 號存證信函予被告，向 被告表明終止系爭租約之意思表示，並限定被告於108 年11 月13日前繳清積欠之租金及管理費並返還系爭房屋，經被告 於108 年11月12日收受該存證信函，詎被告仍無回應，是兩 造間系爭租約至遲於原告給予被告之搬遷期限末日即108 年 11月13日終止，被告於系爭租約終止仍繼續占有使用系爭房 屋乃無權占有，原告自得請求被告遷讓返還系爭房屋，並請 求被告自108 年11月14日起按月給付相當於不當得利之租金 及依系爭租約第12條第3 項約定給付相當於租金金額一倍之 違約金（共計3 萬元）。又上開被告欠繳之租金、管理費、 水電費經扣除原告前向被告收取之擔保金3 萬元後，被告尚 積欠原告7 萬9,671 元（本件僅請求7 萬2,423 元）。爰依 民法第767 條第1 項前段、第455 條前段、第179 條、第18 4 條第1 項前段規定，以及系爭租約第3 條、第5 條、第12 條提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應自系爭房屋遷出，並將 系爭房屋騰空返還原告。㈡被告應給付原告7 萬2,423 元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算 之利息。㈢被告應自108 年11月14日起至騰空返還系爭房屋 之日止，按月給付原告3 萬元。㈣願供擔保，請准宣告假執 行。 三、被告未於言詞辯論期日到場，惟以書狀辯稱：被告有要搬離 系爭房屋，但原告會計拒絕，並阻止被告進入系爭房屋取回 公司財物，且被告欠繳費用金額應經兩造核對，原告請求被 告於遷讓交還系爭房屋前按月給付3 萬元並無理由等語，並 聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判 決，願供擔保請准宣告免為假執行。 四、法院得心證之理由： ㈠查原告主張之上開事實，業據其提出與所述相符之所有權狀 、系爭租約、存證信函及回執、水電費繳費憑證、被告積欠 租金及管理費一覽表、交易明細等件在卷可佐（見本院審訴 卷第31至81頁，本院訴字卷第57至69頁）；被告雖以前詞置 辯，然其經合法通知未於言詞辯論期日到場，復未提出有利 事證供本院參酌，是本院依調查證據之結果，認原告本件主 張之事實為真。因此，原告依系爭租約及不當得利之法律關 係，請求被告給付欠繳租金、管理費、原告代墊水電費共計 7 萬2,423 元，應屬有據。 ㈡又被告迄至108 年10月既已欠繳租金達2 個月以上，則原告 於108 年10月間寄發存證信函予被告並定相當期限命被告支 付欠繳租金，復於被告未於期限內支付時，再次於108 年11 月11日寄發存證信函予被告為終止系爭租約之意思表示，即 屬正當，是原告主張兩造間系爭租約已於108 年11月13日終 止，堪以採信。原告自得於系爭租約終止後，依民法第455 條前段請求被告自系爭房屋遷出，並將之騰空返還原告；而 原告併依民法第767 條規定為訴之聲明第一項請求部分，係 就同一給付目的之數請求權合併起訴之選擇合併，本院既已 擇一（民法第455 條前段）判決原告勝訴，即毋庸就原告另 依民法第767 條規定請求部分加以審究。 ㈢另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，為民法第179 條前段所明定；又無權占用他人房屋或 土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益， 並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人 得請求占用人返還該利益。查兩造間系爭租約於108 年11月 13日終止，已如前述，被告自108 年11月14日起繼續占有系 爭房屋乃屬無權占有，原告依不當得利之規定請求被告給付 相當於租金之利益，應為可採；而原告併依民法第184 條第 1 項前段規定請求被告給付無權占有期間相當租金不當得利 部分，係就同一給付目的之數請求權合併起訴之選擇合併， 本院既已擇一（民法第179 條前段）判決原告勝訴，即毋庸 就原告另依民法第184 條第1 項前段規定請求部分加以審究 。再者，本院審酌系爭房屋雖係80年8 月間即已興建完成， 然其屬鋼筋混凝土造房屋，且主要用途為商業用一情，有建 物所有權狀附卷可考（見本院審訴字卷第31頁），則兩造系 爭租約所約定之每月租金1 萬5,000 元實與系爭房屋所處區 位及現今社會經濟狀況相當，故以此金額作為計算不當得利 金額之標準，自屬適當。是以，原告請求被告自系爭租約終 止後之108 年11月14日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月 給付相當租金之不當得利1 萬5,000 元，應屬有據。 ㈣末按違約金，除當事人另有約定外，視為因不履行而生損害 之賠償總額；約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額 ，民法第250 條第2 項前段、第252 條定有明文。又違約金 之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束 所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖 與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額 ，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避 免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一 般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權 減至相當之金額。查依系爭契約第12條第3 項（見本院審訴 字卷第41頁）約定，被告如未於系爭租約終止後返還系爭房 屋，原告尚可請求被告給付相當月租金額一倍之違約金（即 每月1 萬5,000 元）至被告返還系爭房屋為止，而前開條文 並未記載其性質上為懲罰性違約金，依民法第250 條第2 項 規定，應屬損害賠償總額預定性質之違約金。又本院審酌原 告因被告遲延返還系爭房屋，除受有相當於租金金額之損失 外，尚難認有其他損害，而原告既已依民法第179 條規定請 求被告於系爭租約終止後按月給付相當租金之不當得利，並 經本院核准如前，若再課予被告給付系爭契約第12條第3 項 所示之違約金義務，則被告因違約所負之賠償責任，明顯偏 高，則揆諸前開說明及規定，本院認原告請求之違約金金額 過高，對被告有失公平，爰予酌減至0 元為適當。 五、綜上所述，原告依系爭租約、系爭租約終止後之租賃物返還 請求權、不當得利之法律關係，請求被告自系爭房屋遷出， 並將之騰空返還原告，以及請求被告給付7 萬2,423 元及自 起訴狀繕本送達翌日即109 年3 月3 日起至清償日止，按週 年利率5%計算之利息，暨自108 年11月14日起至騰空返還系 爭房屋之日止，按月給付1 萬5,000 元，為有理由，應予准 許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。 六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核合 於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於 判決結果不生影響，爰不一一論列。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 109 年 7 月 20 日 民事第二庭 法 官 林明慧 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 109 年 7 月 20 日 書 記 官 林雅婷