臺灣高雄地方法院民事判決 109年度訴字第791號
原 告 宏亞國際資產管理服務股份有限公司
法定
代理人 邱宗仁
訴訟代理人 黃育文
被 告 陳志偉
上列
當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國110 年3 月17日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將高雄市○○區○○段○○○○號房屋（門牌號碼高雄市
○○區○○○路○○○巷○弄○號）遷讓返還予原告及其他共有
人全體。
被告應給付原告新臺幣貳拾參萬貳仟陸佰參拾陸元，及自民國一
０九年五月十九日起至遷讓返還第一項之房屋之日止，
按月給付
原告新臺幣貳仟捌佰參拾玖元。
原告其餘之訴
駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎
事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但
書第2 款定有明文。
本件原告起訴時，原聲明請求：㈠被告
應自高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土
地上建物即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○巷○弄○○號房
屋遷出，並將該房屋返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（
下同）64萬5000元，及自
起訴狀繕本送達
翌日起至返還
上開
房屋之日止，按月給付原告7,500元。
嗣於起訴狀送達被告
後，變更聲明為：㈠被告應將高雄市○○區○○段○○○ ○號
房屋（門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○巷○弄○○號）遷讓
返還予原告及其他共有人全體。㈡被告應給付原告64萬5000
元，及自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還第一項之房屋之
日止，按月給付原告7,500 元。
惟變更前、後均係本於同一
基礎事實，
揆諸前揭規定，其訴之變更與法尚無不合，應予
准許。
二、被告經
合法通知，無正當理由未於言詞辯論
期日到場，核無
民事訴訟法第386 條各款所列情形，
爰依原告
聲請，由其
一
造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：附表一所示之房屋及其基地持分（以下合稱
系爭
房地），原為訴外人陳長流與陳曾罔腰之
繼承人陳秀美
分別
共有，陳長流、陳秀美之權利範圍各如附表一所示，嗣因陳
長流積欠債務無力清償，而遭本院執行處
強制執行查封拍賣
（強制執行事件案號：本院100 年度司執字第141611號），
由原告拍定，原告於民國102 年1 月21日取得權利移轉證書
，並於102 年3 月7 日完成移轉登記，依強制執行法第98條
第1 項規定，自102 年1 月21日起即取得系爭房地之5/6
所
有權，與陳秀美共有系爭房地。原告拍定系爭房地時，即知
附表一編號1 之建物（下稱系爭房屋）有人居住占用，事後
始查知該人為陳長流之胞兄即被告，被告在原告取得系爭房
屋所有權後，未經原告同意，
無權占有系爭房屋拒不遷移，
侵害原告之所有權，原告自得依
民法第767 條第1 項規定，
請求被告將系爭
房屋遷讓返還予原告及其他共有人全體。又
被告自102 年1 月21日起無權占有系爭房屋而居住使用，因
而受有相當於租金之
不當得利，致原告受損害，原告亦得依
民法第179 條規定，請求被告返還按原告之
應有部分5/6 計
算之不當得利金。系爭房屋依當地租金行情，每月租金至少
9,000 元，則自102 年1 月21日起至109 年3 月20日為止，
被告應返還原告之不當得利金為64萬5000元（9000元×86個
月×原告應有部分5/6 ＝64萬5000元），另應自起訴狀繕本
送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月返還原告7500
元（9000元×5/6 ＝7500元），為此提起本訴，
並聲明︰㈠
被告應將系爭房屋遷讓返還予原告及其他共有人全體。㈡被
告應給付原告64萬5000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至遷
讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告7500元。
二、被告經合法通知，無正當理由不到庭，亦未提出書狀作何聲
明或陳述。
三、得
心證之理由：
㈠原告主張系爭房地原為陳長流與陳曾罔腰之
繼承人陳秀美分
別共有，陳長流、陳秀美之權利範圍各如附表一所示，嗣陳
長流之應有部分遭本院執行處強制執行查封拍賣，由原告拍
定，原告於102 年1 月21日取得權利移轉證書，於102 年3
月7 日完成登記
等情，已提出本院囑託塗銷
不動產查封及辦
理移轉登記函文、土地所有權狀、建物所有權狀、臺灣臺南
地方法院104 年12月2 日函文為憑〔見本院109 年度審訴字
第371 號卷（下稱審訴卷）第21-29 頁、本院109 年度訴字
第791 號卷（下稱訴字卷）第29頁〕，並有系爭房地之公務
用登記謄本、系爭房屋之異動索引、陳曾罔腰、陳曾罔腰之
女陳秀美之
戶籍謄本在卷
可佐（見審訴卷第45-61 頁、限制
閱覽卷），並經本院調取100 年度司執字第141611號清償債
務執行案卷核閱屬實，此部分事實自
堪認定。按拍賣之不動
產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取
得該不動產所有權，
債權人承受
債務人之不動產者亦同，強
制執行法第98條第1 項定有明文，依此一規定，原告自102
年1 月21日取得權利移轉證書之日起，即取得系爭房屋之應
有部分5/6 。
㈡又原告主張被告自102 年1 月21日起至今居住、占有系爭房
屋一情，
核與原告對被告提起竊佔刑事告訴，經臺灣高雄地
方檢察署檢察官偵查後，函覆原告之函文
所載：「
經查被告
雖有在該屋居住之事實，惟被告並
非是在台端取得該屋應有
部分後才占用. . . . . . 」等語相符（見訴字卷第63頁）
，且被告經合法通知後，並未於言詞辯論期日到場或提出書
狀爭執，依民事訴訟法第280 條第3 項
準用第1 項規定，視
同
自認原告之主張，是原告此部分主張，亦
堪認屬實。又被
告自102 年1 月21日起至今並非系爭房屋之共有人，亦未與
原告有租賃或
使用借貸契約，且其經合法通知後，對原告主
張其無權占有系爭房屋，始終未具狀或到庭爭執或主張有何
占有之正當權源，則原告主張被告自102 年1 月21日起至今
皆無權占有系爭房屋，亦堪採信。
㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
各共有人對於
第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請
求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，
民法第767 條第1 項前段、第821 條分別定有明文。是原告
基於系爭房屋共有人之地位，依民法第767 條第1 項前段規
定，請求無權占有之被告將系爭房屋遷讓返還予原告及共有
人全體，當屬有據。
㈣復按無
法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法
第179 條定有明文。又無權占有他人不動產，可能獲得相當
於租金之利益，為社會通常之觀念，所有權人得依不當得利
法則，向無權占用其房地之人請求返還相當於租金之損害金
。又民法第821 條規定，各共有人固得為共有人全體之利益
，就共有物之全部，為回復共有物之請求。惟請求返還不當
得利，並無該條規定之
適用，請求返還不當得利，而其給付
可分者，各共有人僅得按其應有部分，請求返還（最高法院
88年度
台上字第1341號判決
參照）。本件被告自102 年1 月
21日起即無權占有系爭房屋，自受有相當於租金之不當得利
，致原告受損害，原告依民法第179 條規定，自得按其應有
部分5/6 ，請求被告返還自102 年1 月21日起至遷讓返還系
爭房屋之日止，無權占有系爭房屋之相當於租金不當得利。
茲就原告得請求之金額，審酌如下：
⒈按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息10﹪為限，為土地法第97條所明揭，此規定
乃房地租金
之最高限額。106 年12月27日公布、107 年6 月27日施行之
租賃住宅市場發展及管理條例第6 條雖規定：「租賃住宅之
租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第97條規定」
，惟觀其立法理由係為避免影響出租人提供租賃住宅之意願
，尊重市場機制，爰予排除土地法第97條規定之適用，故其
規範意旨應在於尊重出租人與承租人之契約自由，使租賃住
宅之租金回歸市場機制，是解釋上應僅適用於當事人訂立有
租賃契約情形，且租賃住宅係指以出租供居住使用之建築物
。租賃住宅市場發展及管理條例第3 條第1 款定有明文，本
件
兩造並無租賃契約存在，亦無證據證明被告與陳秀美間有
租賃契約，系爭房屋即非租賃住宅，應無租賃住宅市場發展
及管理條例第6 條規定之適用，仍應回歸土地法第97條規定
。再土地法第97條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規
定，係指法定地價。而所謂法定地價，依土地法第148 條規
定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價，
土地所有權
人未於公告
期間申報地價者，以公告地價80﹪為其申報地價
，平均地權條例第16條第1 項前段亦有明定。且租金之數額
，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌房地之位置，工商
繁榮之程度，承租人利用房地之經濟價值及所受利益等項，
並與鄰地租金相比較。
⒉本院審酌系爭房屋位於三民區鼎山地區，距離約300 公尺內
有鼎金國小及鼎金國中，平常採買以鄰近之傳統市場及量販
百貨為主，區域內市場及學校之接近性良好，聯外主要道路
以鼎山路、大昌一路、明誠一路連接民族路（台1 線）等為
主，平常除以自備之汽機車為代步工具外，主要大眾運輸以
高雄市公車運輸為主，整體大眾運輸條件良好，該區域經紀
發展情況良好，人口流向穩定成長，公共設施良好，地區未
來發展潛力良好，但系爭房屋外觀維護不佳，周遭環境較為
雜亂，此有系爭房地前遭拍賣時，由牛津學堂不動產估價師
事務所於101 年9 月27日出具之不動產估價報告書、謝明哲
建築師事務所於100 年11月9 日出具之鑑定報告、原告提出
之GOOGLE地圖在卷
可參（附於本院100 年度司執字第000000
號卷二、卷一內、訴字卷第33頁），堪認系爭房屋生活機能
、交通便利程度均佳。又系爭房屋為鋼筋混凝土造4 層樓建
物其中第一層，屋齡至今約50年，此亦載明於系爭房屋之登
記謄本（見審訴卷第75頁），被告僅使用系爭房屋作居住使
用，
業據原告陳報在卷（見訴字卷第76頁），本院因認被告
占用系爭房屋之不當得利，應以系爭房屋及基地申報總價額
之年息10 %計算為適當（系爭房屋、基地各以當期課稅現值
、申報地價為準，若土地所有權人未申報地價，則以公告地
價之80﹪為申報地價）。再系爭房屋於102 至109 年度之課
稅現值各為10萬1800元、10萬200 元、9 萬8700元、9 萬72
00元、9 萬5700元、9 萬4200元、9 萬2700元、8 萬9700元
；附表一編號2 之土地，所有權人於102 至108 年間未於公
告期間申報地價，102 至104 年之公告地價為1 萬285 元，
105 至108 年之公告地價為1 萬3418元，109 年1 月申報地
價1 萬573 元；附表一編號3 之土地，所有權人102 至108
年間未於公告期間申報地價，102 至104 年之公告地價為9,
800 元，105 至108 年之公告地價為1 萬2500元，109 年1
月之申報地價為9760元；附表一編號4 之土地，所有權人於
102 至108 年間未於公告期間申報地價，102 至104 年之公
告地價為1 萬3500元，105 至108 年之公告地價為1 萬9500
元，109 年1 月申報地價1 萬5600元，此有系爭土地之登記
謄本、公告地價查詢結果、系爭房屋102 年契稅繳款書、10
3 年度房屋稅繳款單、109 年度房屋稅籍證明書高雄市稅捐
稽徵處三民分處110 年3 月5 日函文在卷
可按（見審訴卷第
49、53、57頁、訴字卷第41-45 、81、85、95、21頁），據
此計算，原告基於其應有部分5/ 6，得請求被告返還102 年
1 月21日起至109 年3 月20日之不當得利金共23萬2636元（
計算式詳如附表二所示），並自109 年3 月21日起至遷讓返
還系爭房屋之日止，按月給付2,839 元。
四、
綜上所述，原告依民法第767 條第1 項前段，請求被告將系
爭房屋遷讓返還予原告及其他共有人全體，另依民法第179
條規定，請求被告給付原告23萬2636元 ，及自起訴狀繕本送
達翌日即109 年5 月19日（送達證書見審訴卷第109 頁）起
至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2,839 元，
洵屬
有據，應予准許，
逾此範圍之不當得利請求，則無理由，應
予駁回。
五、據上論結，本件
原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民
事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 4 月 8 日
民事第一庭 法 官 陳筱雯
以上
正本係照原本作成。
如對本判決
上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任
律師提起上訴者，應一併繳納上訴審
裁判費。
中 華 民 國 110 年 4 月 8 日
書記官 張宸維
┌───────────────────────────────────────┐
│附表一 │
├──┬───┬────────────┬──────┬────┬───────┤
│編號│性質 │地號/ 建號/ 門牌號碼 │建物坐落土地│權利範圍│陳長流、陳秀美│
│ │ │ │ │ │之應有部分 │
├──┼───┼────────────┼──────┼────┼───────┤
│ 1 │建物 │建號：高雄市○○區○○段│上開編號1 、│全部 │陳長流6/5 │
│ │ │ 851建號 │2、 3 土地 │ │陳秀美1/6 │
│ │ │ │ │ │ │
│ │ │門牌號碼：高雄市三民區大│ │ │ │
│ │ │ 昌一路288 巷3 │ │ │ │
│ │ │ 弄10號 │ │ │ │
├──┼───┼────────────┼──────┼────┼───────┤
│ 2 │土地 │地號：高雄市○○區○○段│ │30/9312 │陳長流25/9312 │
│ │ │ 234 地號 │ │ │陳秀美5/9312 │
├──┼───┼────────────┼──────┼────┼───────┤
│ 3 │土地 │地號：高雄市○○區○○段│ │30/9312 │陳長流25/9312 │
│ │ │ 234-2 地號 │ │ │陳秀美5/9312 │
├──┼───┼────────────┼──────┼────┼───────┤
│ 4 │土地 │地號：高雄市○○區○○段│ │30/9312 │陳長流25/9312 │
│ │ │ 234-3地號 │ │ │陳秀美5/9312 │
└──┴───┴────────────┴──────┴────┴───────┘
┌───────────────────────────────────────────┐
│附表二 │
├──────────┬──────────┬─────┬────┬──────────┤
│受有不當得利之期間 │占用之土地價值（當期│占用之系爭│不當得利│計算式 │
│ │申報地價×土地總面積│房屋價值（│金額 │【（占用土地價值+ 占│
│ │×應有部分30/9312 ）│該年度課稅│ │用房屋價值）×年息10│
│ │ │現值） │ │% ）×不當得利期間（│
│ │ │ │ │年）×原告應有部分 │
│ │ │ │ │5/6 】 │
├──────────┼──────────┼─────┼────┼──────────┤
│102.1.21. -102.12.31│234 地號：24萬8246元│10萬1800元│2 萬7579│（24萬8337元+10 萬 │
│ │元（備註1 ） │ │元 │1800元）×年息10% ×│
│ ├──────────┤ │ │345/365 年×5/6 ＝2 │
│ │234-2 地號：83元（備│ │ │萬7579元 │
│ │註2 ） │ │ │ │
│ ├──────────┤ │ │ │
│ │234-3 地號：8 元（備│ │ │ │
│ │註3 ） │ │ │ │
│ ├──────────┤ │ │ │
│ │合計24萬8337元 │ │ │ │
├──────────┼──────────┼─────┼────┼──────────┤
│103.1.1.-103.12.31. │同上 │10萬200 元│2 萬9045│（24萬8337元+10 萬 │
│ │ │ │元 │200 元）×年息10% ×│
│ │ │ │ │1 年×5/6 ＝2 萬9045│
│ │ │ │ │元 │
├──────────┼──────────┼─────┼────┼──────────┤
│104.1.1.-104.12.31. │同上 │9萬8700元 │2萬8920 │（24萬8337元+9萬8700│
│ │ │ │元 │元）×年息10% ×1 年│
│ │ │ │ │×5/6 ＝2 萬8920元 │
├──────────┼──────────┼─────┼────┼──────────┤
│105.1.1.-105.12.31. │234 地號：32萬3867元│9萬7200元 │3 萬5099│（32萬3985元+9萬7200│
│ │元（備註4 ） │ │元 │元）×年息10% ×1 年│
│ ├──────────┤ │ │×5/6 ＝3 萬5099元 │
│ │234-2 地號：106 元（│ │ │ │
│ │備註5） │ │ │ │
│ ├──────────┤ │ │ │
│ │234-3 地號：12元（備│ │ │ │
│ │註6） │ │ │ │
│ ├──────────┤ │ │ │
│ │合計32萬3985元 │ │ │ │
├──────────┼──────────┼─────┼────┼──────────┤
│106.1.1.-106.12.31. │同上 │9萬5700元 │3 萬4974│（32萬3985元+9萬5700│
│ │ │ │元 │元）×年息10% ×1 年│
│ │ │ │ │×5/6 ＝3 萬4974元 │
├──────────┼──────────┼─────┼────┼──────────┤
│107.1.1.-107.12.31. │同上 │9萬4200元 │3 萬4849│（32萬3985元+9萬4200│
│ │ │ │元 │元）×年息10% ×1 年│
│ │ │ │ │×5/6 ＝3 萬4849元 │
├──────────┼──────────┼─────┼────┼──────────┤
│108.1.1. -108.12.31.│同上 │9萬2700元 │3 萬4724│（32萬3985元+9萬2700│
│ │ │ │元 │元）×年息10% ×1 年│
│ │ │ │ │×5/6 ＝3 萬4724元 │
├──────────┼──────────┼─────┼────┼──────────┤
│109.1.1.-109.3.20. │234 地號：31萬8997元│8萬9700元 │7446元 │（31萬9112元+8萬9700│
│ │（備註7 ） │ │ │元）×年息10% × │
│ ├──────────┤ │ │80/366年×5/6 ＝7446│
│ │234-2 地號：103 元（│ │ │元 │
│ │備註8） │ │ │ │
│ ├──────────┤ │ │ │
│ │234-3 地號：12元（備│ │ │ │
│ │註9） │ │ │ │
│ ├──────────┤ │ │ │
│ │合計31萬9112元 │ │ │ │
├──────────┼──────────┼─────┼────┼──────────┤
│109.5.19.起每月 │同上 │8萬9700元 │2839元 │（31萬9112元+8萬9700│
│ │ │ │ │元）×年息10% ×1/12│
│ │ │ │ │×5/6 ＝2839元 │
├──────────┴──────────┴─────┴────┴──────────┤
│備註1：公告地價10285元/㎡×0.8×土地總面積9365.05㎡ ×應有部分30/9312＝24萬8246元 │
│備註2：公告地價9800元/㎡×0.8×土地總面積3.28㎡ ×應有部分30/9312＝83元 │
│備註3：公告地價13500元/㎡×0.8×土地總面積0.23㎡ ×應有部分30/9312＝8元 │
│備註4 ：公告地價13418 元/ ㎡×0.8 ×土地總面積9365.05 ㎡×應有部分30/9312 ＝32萬3867元│
│備註5：公告地價12500元/㎡×0.8×土地總面積3.28㎡ ×應有部分30/9312＝106元 │
│備註6：公告地價19500元/㎡×0.8×土地總面積0.23㎡ ×應有部分30/9312＝12元 │
│備註7 ：申報地價10573 元/ ㎡×土地總面積9365.05 ㎡×應有部分30/9312 ＝31萬8997元 │
│備註8：申報地價9760元/㎡×土地總面積3.28㎡ ×應有部分30/9312＝103元 │
│備註9：申報地價15600元/㎡×土地總面積0.23㎡ ×應有部分30/9312＝12元 │
│備註10：以上金額均為新台幣，均算至小數點以下四捨五入 │
│備註11：102年1月21日至109年3月20日止之不當得利金額合計23萬2636元 │
└───────────────────────────────────────────┘