臺灣高雄地方法院民事判決 109年度訴字第909號
原 告 蕭旭勛
訴訟
代理人 王叡齡
律師
複代理人 陳建誌律師
被 告 陳英雄
杜淑芳
陳水哖
共 同
訴訟代理人 趙培宏律師
上列
當事人間因請求
遷讓房屋等事件，本院於民國110 年12月28
日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告陳英雄應於原告給付新臺幣參拾肆萬壹仟零壹拾壹元之同時
，自如附表一所示
不動產遷出及返還予原告。
被告杜淑芳應於原告給付新臺幣肆拾陸萬肆仟參佰捌拾肆元之同
時，自如附表二所示不動產遷出及返還予原告。
原告其餘之訴
駁回。
訴訟費用由被告陳英雄、杜淑芳負擔。
本判決第一、二項所命給付，於原告各以新臺幣玖拾伍萬捌仟肆
佰元、新臺幣玖拾伍萬捌仟柒佰元分別為被告陳英雄、杜淑芳
預
供擔保後，得
假執行。但被告陳英雄、杜淑芳各以新臺幣貳佰捌
拾柒萬伍仟貳佰元、新臺幣貳佰捌拾柒萬陸仟壹佰元為原告預供
擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之
聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、原告於民國108 年4 月10日分別向被告陳英雄、杜淑芳購買
如附表1 、2 所示內部相通連之不動產( 下稱
系爭不動產)
，並分別簽立
買賣契約（下稱系爭契約），而原告依約除須
支付買賣價金外，針對履約過程中所需支付之各項稅費，依
系爭契約第7 條約定本僅需負擔設定規費，至其餘各項稅費
則均應由被告負擔，故原告經由如附表3 各編號所示諸如代
償各項稅費、抵押
債權及給付價金尾款後，業已將系爭契約
買賣價金清償完畢，並於108 年4 月17日辦畢系爭不動產之
所有權移轉登記。然被告陳英雄、杜淑芳
迄今均未辦理點交
，仍與被告陳水哖共同
無權占有系爭不動產，原告自得依系
爭契約第10條、
民法第767 條規定，擇一請求被告等3 人遷
讓返還系爭不動產予原告，並依民法第179 條規定，請求被
告等3 人
按月給付相當於租金之
不當得利新臺幣（下同）56
,923元如附表4 所示。
㈡、
並聲明:
⒈被告應自系爭房地遷出返還予原告。
⒉被告應自
起訴狀繕本送達
翌日起至遷讓之日止，按月給付原
告56,923元之租金。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以:
㈠、被告陳英雄、杜淑芳固尚未依約辦理系爭不動產之點交，而
仍由被告陳英雄、杜淑芳及陳水哖占有系爭不動產，然此係
因原告僅給付部分買賣價金，蓋原告將附表3 所示尾款2 筆
各為1,320 萬元匯予被告陳英雄、杜淑芳後，
旋以其有資金
需求為由，請求被告陳英雄、杜淑芳將該等款項退還，並指
示被告先分別匯入訴外人「金威金屬股份有限公司」( 下稱
金威公司) 、陳暐婷之金融機構帳戶後，再輾轉匯入由原告
設立之訴外人「京賀投資有限公司」( 下稱京賀公司) 金融
機構帳戶，故自無從認定原告業已依約支付
上開價金完畢；
況原告與被告陳英雄、杜淑芳曾於108 年4 月11日就系爭房
屋簽訂附買回協議書，約定被告就系爭房屋過戶日起算2 年
到期後之3 個月內，無條件向原告買回系爭房屋。因之，被
告陳英雄、杜淑芳始依原告要求匯款予京賀公司作為退還買
賣價金用途，俾利將來被告買回時，縱原告未給付買回價金
，雙方仍可經由結算後給付餘額即可。
㈡、被告陳英雄、杜淑芳並未曾收到附表3 所示代償第2 順位抵
押債權、代書設定費、銀行工本費、尾款( 含現金、匯款)
等款項；況依據系爭契約第7 條第1 項約定，銀行工本費本
應由原告負擔。
㈢、並聲明：
⒈
原告之訴及假執行聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、
兩造不爭執事項:
㈠、原告於108 年4 月10日就如附表1 所示之不動產與被告陳英
雄簽立買賣契約；並同時就附表2 所示之不動產與被告杜淑
芳簽立買賣契約。
㈡、系爭不動產2棟內部均屬相通連。
㈢、系爭不動產業於108 年4 月17日移轉登記至原告名下完畢。
㈣、系爭不動產仍由被告等3 人占有使用。
㈤、原告業已分別為被告陳英雄、杜淑芳各代償系爭房屋之第一
順位抵押債權各為9,207,028 元、9,275,967 元（抵押
債權
人均為土地銀行）。
四、
本件爭點：
㈠、被告陳英雄、杜淑芳以原告尚未依系爭契約約定，給付全部
買賣價金完畢為由，而拒絕交付系爭房屋，是否有據?
㈡、原告依據系爭契約第10條、民法第767 條規定，擇一請求被
告等3 人遷讓返還系爭不動產予原告，是否有據?
㈢、原告依據民法第179 條規定，請求被告應給付相當於租金之
不當得利，是否有據?
五、本院得
心證理由:
㈠、關於原告是否業已依系爭契約約定給付全部買賣價金完畢部
分:
⒈依系爭契約第4 條『付款方式』約定：「一、
本約買賣標的
總價款新臺幣叁仟萬元正。二、付款方式如下：【第一期款
簽約款含訂金】新臺幣壹佰貳拾伍萬元正，甲方（即買方）
應於108 年4 月16日前給付，乙方（即賣方）應交付所有權
狀
正本；【第二期款備證用印款】零元，甲方應於108 年4
月10日前給付，乙方應同時備齊一切過戶所需之證件資料並
完成用印手續交付地政士收執；【第三期款完稅款】零元；
【第四期款尾款】貳仟捌佰柒拾伍萬元正。」、第5 條『產
權移轉及貸款作業』約定：「…四、甲方需以本件買賣
標的
物辦理貸款時，應開立與尾款同額
本票交付地政士收執並於
實際核准貸款金額範圍內，撥入賣方指定還款專戶，以清償
標的物原設定
抵押權擔保之貸款，
俟該抵押權塗銷後，由受
託金融機構將剩餘款項悉數撥入賣方指定之帳戶」、第6 條
『原設定抵押權清償方式』約定: 「本買賣標的物原有
抵押
權設定者，其所擔保之未清償債務（包括本金、利息、
遲延
利息及
違約金）依下列約定方式之一處理: 買方貸款時，依
第五條第四項約定授權貸款銀行代為清償並塗銷抵押權。」
、第7 條『費用負擔』約定: 「一、雙方所需負擔之各項費
用: 甲方( 即買方) …【設定規費】…；乙方…【土地增值
稅】、【登記規費】、【印花稅】、【代書業務
執行費用】
、【簽約費】、【履約保證費用】、【其他】」、第8 條『
稅費分算』：「一、…房屋契稅由甲方負擔。…四、本條所
定稅捐或費用如係乙方應負擔而無故拒絕繳納者，得由甲方
墊付，並於點交結算後自應給付乙方之買賣價金內扣除，返
還甲方。」，有卷附系爭契約兩份
可參（見審查卷第15至29
頁）。依此，原告自得以代償賣方依約應負擔之各項稅費、
抵押債權及稅捐欠款之方式，充作支付價金之方法，當無疑
義。
⒉其次，原告主張附表3 「陳英雄部分」、「杜淑芳部分」之
編號1 所示「土地增值稅」、編號3 所示「土地印花稅」、
編號4 所示「建物印花稅」、編號5 所示「房屋稅」、編號
6 所示「各項規費」、編號11所示「銀行工本費」等各項稅
費，依約均應由賣方即被告陳英雄、杜淑芳分別負擔，且已
由原告先代為繳納完畢；另附表3 「陳英雄部分」之編號7
所示「執行署」納稅義務人陳英雄綜合所得稅欠稅款、編號
8 所示「代償第二順位抵押權（張孫寶蓮）」之抵押債務、
編號9 所示「代償第一順位抵押權（土銀）」之抵押債務，
附表3 「杜淑芳部分」之編號7 所示「代償第二順位抵押權
（張孫寶蓮）」之抵押債務、編號8 所示「代償第一順位抵
押權（土銀）」之抵押債務，均由原告代為清償完畢，故均
得抵充系爭契約之買賣價金；又原告另以匯款方式分別支付
如附表3 「陳英雄部分」編號12、「杜淑芳部分」編號11所
示買賣價金之尾款
等情，除與系爭契約第5 條、第6 條、第
7 條約定內容相符外，並據原告提出如附表3 各編號證據欄
內所示證據為憑( 證據出處詳見各證據欄標示) ，故此部分
事實，自
堪採信。
⒊至原告雖另稱: 附表3 「陳英雄部分」、「杜淑芳部分」之
編號2 所示「契稅」原均應由賣方負擔，因原告代為墊付，
故此部分墊款亦得充抵買賣價金
云云。然
觀諸系爭契約第8
條『稅費分算』：「一、…房屋契稅由甲方負擔。」等語，
可知，系爭契約交易過程中所發生之契稅本均應由原告自行
負擔，故縱令原告業已支付上開契稅，亦不得據以充抵買賣
價金，因之，原告此部分主張，自
非可採；又原告雖稱附表
三「陳英雄部分」編號10所示「代書設定費」及「杜淑芳部
分」編號9 所示「代書設定費」各乙筆，原均應由賣方負擔
，因原告代為墊付，故此部分墊款亦得充抵買賣價金云云，
然其並未提出任何相關支付證明文件為憑，而經本院闡明後
，原告雖另提出代書費用明細表為證( 見院卷第389 至391
頁) ，
惟細繹該明細表所示各項目金額，核均與原告所主張
上開已支付數額明顯不符，而原告於本院審理
期間復未能具
體敘明
前揭編號10所示「代書設定費」2 筆各為49,810元，
究竟對應於上開明細表內之何項目款項，故自無從認定原告
業已墊付該部分款項。此外，原告主張業已透過現金給付方
式，分別支付如附表3 「陳英雄部分」編號13、「杜淑芳部
分」編號12所示買賣價金之現金尾款云云，亦未據提出任何
證據為憑，故此部分主張，亦非可採。
⒋綜上，原告固主張業已經由附表三各編號所示方式，分別支
付買賣價金予被告陳英雄共計30,016,000元、支付予被告杜
淑芳共計30,019,891元，然扣除前述附表三「陳英雄部分」
編號2 「契稅」205,794 元、編號10「代書設定費」49,810
元、編號13「尾款( 現金) 」101,407 元後，原告支付予被
告陳英雄之買賣價金應僅為29,658,989元【計算式:30,016,
000 元-205,7 94 元- 49,810元-101,407元＝29,658,989元
】；另扣除前述附表三「杜淑芳部分」編號2 「契稅」205,
848 元、編號9 「代書設定費」49,810元、編號12「尾款(
現金) 」228,617 元後，原告支付予被告杜淑芳之買賣價金
應僅為29,535,616元【計算式:30,019,891 元-205,848元
-49, 810元-228,617元＝29,535,616元】。
⒌又被告雖辯稱: 原告將附表三所示尾款2 筆各為1,320 萬元
匯予被告陳英雄、杜淑芳後，旋以有資金需求為由，請求將
該等款項退還，並指示匯入「金威公司」、陳暐婷之金融機
構帳戶，再輾轉匯入由原告設立之「京賀公司」金融機構帳
戶，故難以認定原告業已支付該等尾款云云，並提出被告陳
英雄、杜淑芳、「金威公司」、陳暐婷之金融機構存摺內頁
明細、匯款申請書及經濟部商工登記公示資料查詢等件為憑
(見院卷第141 至173 頁、第259 至262 頁) 。然觀諸上開
存摺內頁明細及匯款申請書所示內容，固可認定被告所述資
金流向
一節，
尚非虛構，惟僅憑上開資金流向過程，尚無從
認定該等資金流向均係出於原告指示之情，故被告此部分所
辯，能否採信，已待商榷；再者，被告雖另聲請通知證人萬
佳興、陳暐婷到庭，欲證明前揭資金流向均係依原告指示而
為，且最終均係由原告取回該等資金之事實，
參諸證人萬佳
興證述: 我是擔任京賀公司負責人，前揭共計2,640 萬元款
項，分為兩筆各1,000 萬元、1,640 萬元匯入京賀公司帳戶
，因陳水哖向我借了共計1,950 萬元，故其中1,000 萬元是
清償積欠我的債務，另一筆1,640 萬元則是我與陳暐婷之前
討論要過去香港做廢五金買賣，陳暐婷是陳水哖的女兒，所
以陳水哖匯給我做為投資的金額，我並沒有再轉匯給原告等
語( 見院卷第237 、241 頁) ，證人陳暐婷證述: 我是陳水
哖的女兒，我並沒有與萬佳興討論過要去香港做廢五金買賣
或一起做投資，前揭1,000 萬元匯款是陳水哖指示員工以我
的名義進行匯款，我不清楚匯款的原因等語( 見院卷第317
至318 頁) ，經相互
勾稽證人萬佳興、陳暐婷上開證述內容
後，
渠等針對上開資金流向之原因為何一節，固有齟齬，然
仍均無從證明該等資金流向均係依原告指示而為，且最終由
原告取回系爭契約價金尾款之事實；又被告雖再提出附買回
協議書為憑( 見院卷第325 頁) ，然此等協議書至多僅足以
證明兩造間存有買回協議之事實，而被告既未依該協議書約
定內容提出買回價金予原告，則縱令確有該買回協議存在，
仍不影響系爭買賣契約效力。從而，被告上開所辯，仍均不
足以採為有利於其之認定。
㈡、關於原告得否依據系爭契約第10條、民法第767 條規定，擇
一請求被告等3 人遷讓返還系爭不動產予原告部分:
⒈依系爭契約第10條「買賣標的點交」約定: 「一、買賣標的
之點交應以簽約時之現狀或本約之約定為準，除有特別約定
外，甲方依約完成價金給付，且買賣標的完成產權移轉登記
並辦妥相關他項權利登記或塗銷等作業無誤後，甲乙雙方即
應辦理點交手續，乙方應將買賣標的騰空( 雙方另有約定者
除外) 現場點交予甲方，點交時如有未搬離之物件，應視同
廢棄物處理，處理費用由乙方負擔。」；次按因契約互負債
務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。
但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264 條第1
項著有規定。又被告就原告請求履行因雙務契約所負之債務
，在
裁判上援用民法第264 條之
抗辯權時，原告如不能證明
自己已為對待給付或已提出對待給付，法院應為原告提出對
待給付時，被告即向原告為給付之判決，不得僅命被告為給
付，而置原告之對待給付於不顧（參見最高法院39年臺上字
第902 號判決意旨）。查，被告陳英雄、杜淑芳各以3,000
萬元為
對價，分別將如附表1 、2 所示系爭不動產出售予原
告，然原告迄今僅分別給付價金各為29,658,989元、29,535
,616元等情，俱經本院認定如前，又依系爭契約第10條約定
內容，可知，上開價金給付義務與系爭不動產點交義務係互
為對待給付。基此，本件被告陳英雄、杜淑芳既均辯稱原告
未給付價金完畢而為同時履行抗辯，則原告於分別給付價金
餘款各為341,011 元【計算式：30,000,000元-29,658,98 9
元＝341,011 元】、464,384 元【30,000,000元-29,535,
616 元＝464,384 元】予被告陳英雄、杜淑芳後，被告陳英
雄、杜淑芳自應同時履行點交系爭不動產予原告之義務，當
無疑義。
⒉次按所有人對於無權占有者，得請求返還之；對於妨害其所
有權者，得請求除去之，民法第767 條第1 項固定有明文，
惟所謂占有，不僅指直接占有，間接占有亦包括在內。是請
求返還占有物之訴，不僅以現在占有該物之人為被告，尚包
括間接
占有人，如貸與人、出租人等。惟按民法第942 條所
規定之占有
輔助人於受他人指示而為他人管領物品時，應僅
該他人為占有人，其本身對於該物品即非直接占有人，與同
法第941 條所定基於租賃、
借貸關係而對於他人之物為直接
占有者，該他人為間接占有人之情形不同（參見最高法院82
年度臺上字第1178號、87年度臺上字第213 號、90年度臺上
字第2217號、101 年度臺上字第563 號判決意旨）。查，系
爭不動產內部相通連，由被告三人共同占有使用一節，
業據
被告
自承在卷（見院卷第70頁），參諸被告陳水哖、陳英雄
間具有共同生活居住之事實，再佐以原告並無證據足以證明
被告陳水哖係基於自己使用目的而占有系爭不動產，依此，
衡情
堪認被告陳水哖係受被告陳英雄指示而占有系爭不動產
，居於占有輔助人之地位，並非系爭不動產之直接或間接占
有人，故原告依據民法第767 條第1 項規定，請求被告陳水
哖返還系爭不動產，
自屬無據。
㈢、關於原告依據民法第179 條規定，請求被告應給付相當於租
金之不當得利部分:
按無
法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
，民法第179 條前段固定有明文，然出賣人在未交付買賣標
的物前繼續占有該物，僅屬
債務不履行，尚難指為無權占有
或
侵權行為，買受人既無
收益權，亦無利益受損害可言( 參
見最高法院102 年度臺上字第2420號判決意旨) 。查，本件
被告陳英雄、杜淑芳提出前揭同時履行抗辯，得拒絕點交系
爭不動產予原告，故其占有系爭不動產，並非無法律上原因
，而被告陳水哖僅為占有輔助人，並非系爭不動產之占有人
等情，俱經本院認定如前。依此，原告以系爭不動產遭被告
三人占用而受有利益，欠缺法律上原因，並因此造成原告受
有損害為由，依據民法第179 條規定，請求被告應給付相當
於租金之不當得利，核非有據。
六、
綜上所述，原告依系爭契約第10條約定，請求被告陳英雄、
杜淑芳應自系爭房地遷出及返還予原告，為有理由，應予准
許。又被告提出陳英雄、杜淑芳同時履行之抗辯，亦合於民
法第264 條第1 項前段之規定，
爰由本院為命對待給付之判
決如主文第1 項所示。至原告依據民法第767 條規定請求被
告陳水哖應自系爭房地遷出及返還予原告，及依民法第179
條規定請求被告應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓之日止，
按月給付原告56,923元之租金，均為無理由，應予駁回。
七、本件兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，
關於原告勝訴部分，經核尚無不合，爰分別酌定相當之
擔保
金額宣告之。至於原告敗訴部分，其訴既經駁回，則其假執
行之聲請亦
失所附麗，自應併予駁回，
附此敘明。
八、兩造其餘之攻擊或
防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以
影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項前
段。
中 華 民 國 111 年 2 月 11 日
民事第四庭法 官 鄭子文
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出
上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 111 年 2 月 11 日
書 記 官 賴怡靜
附表1：（所有權人陳英雄）
┌─┬───────────────────────────┐
│編│土地坐落 │
│號├───┬────┬──┬───┬──────┬────┤
│ │縣市 ○鄉鎮市區○段 │地號 │面積 │範圍 │
│ │ │ │ │ │（平方公尺）│ │
├─┼───┼────┼──┼───┼──────┼────┤
│1 │高雄市│○○區 │○○│0000 │ 3,479 │萬分之55│
└─┴───┴────┴──┴───┴──────┴────┘
┌──┬──┬─────┬──────┬──────┬───────┬─────┐
│編號│建號│基地坐落 │建物門牌 │建築式樣主要│建物面積（平方│權利範圍 │
│ │ │ │ │建築材料及房│公尺） │ │
│ │ │ │ │屋層數 │ │ │
├──┼──┼─────┼──────┼──────┼───────┼─────┤
│ 1 │0000│高雄市○○│高雄市○○區│鋼筋混凝土造│12層：226.25 │全部 │
○ ○ ○區○○段 │○○○路000 │ │陽台：36.47 │ │
│ │ │0000地號 │號00樓 │ │ │ │
│ ├──┴─────┴──────┴──────┴───────┴─────┤
│ │備註：含停車位編號128、129。 │
└──┴────────────────────────────────────┘
附表2：（所有權人杜淑芳）
┌─┬───────────────────────────┐
│編│土地坐落 │
│號├───┬────┬──┬───┬──────┬────┤
│ │縣市 ○鄉鎮市區○段 │地號 │面積 │範圍 │
│ │ │ │ │ │（平方公尺）│ │
├─┼───┼────┼──┼───┼──────┼────┤
│1 │高雄市│○○區 │○○│0000 │ 3,479 │萬分之55│
└─┴───┴────┴──┴───┴──────┴────┘
┌──┬──┬─────┬──────┬──────┬───────┬─────┐
│編號│建號│基地坐落 │建物門牌 │建築式樣主要│建物面積（平方│權利範圍 │
│ │ │ │ │建築材料及房│公尺） │ │
│ │ │ │ │屋層數 │ │ │
├──┼──┼─────┼──────┼──────┼───────┼─────┤
│ 1 │0000│高雄市○○│高雄市○○區│鋼筋混凝土造│12層：226.34 │全部 │
○ ○ ○區○○段 │○○○路000 │ │陽台：36.05 │ │
│ │ │0000地號 │號00樓 │ │ │ │
│ ├──┴─────┴──────┴──────┴───────┴─────┤
│ │備註：含停車位編號122、123。 │
└──┴────────────────────────────────────┘
附表4：
┌─┬─────┬─────────────────────────┐
│編│項目、金額│ 原告主張相當於租金之不當得利計算方式 │
│號│（新臺幣) │ │
├─┼─────┼─────────────────────────┤
│１│000 號12樓│000 號12樓房屋課稅價值為2,875, 200元，坐落基地即如│
│ │房屋每月租│附表1 編號1 土地申報地價為539,746 元（計算式：申報│
│ │金28,458元│地價28,208元/ 平方公尺×19.1345 平方公尺＝539,746 │
│ │ │元），依土地法第97條第1 項規定，以000 號12樓房地申│
│ │ │報總價年息10﹪為計算，每月租金為28,458元〈計算式：│
│ │ │（2,875,200 元＋539,7 46元）×10% ÷12月＝28,458元│
│ │ │，元以下四捨五入）〉。 │
├─┼─────┼─────────────────────────┤
│２│000 號12樓│000 號12樓房屋課稅價值為2,876, 100元，坐落基地即如│
│ │房屋每月租│附表2 編號1 土地申報地價為539,746 元（計算式：申報│
│ │金28,465元│地價28,208元/ 平方公尺×19.1345 平方公尺＝539,746 │
│ │ │元），依土地法第97條第1 項規定，以000 號12樓房地申│
│ │ │報總價年息10﹪為計算，每月租金為28,465元〈計算式：│
│ │ │（2,876,100 元＋539,7 46元）×10% ÷12月＝28,465元│
│ │ │，元以下四捨五入）〉。 │
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│總│56,923元 │ │
│計│ │ │
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