裁判書系統

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 110年度簡上字第20號 上　訴　人　建竑有限公司 法定代理人　陳揚智 訴訟代理人　章成驥 被上訴　人　顧健忠 上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於民國109 年12月 2 日本院鳳山簡易庭109 年度鳳簡字第581 號簡易判決提起上訴 ，本院於民國110 年6 月24日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之 聲請暨訴訟費用之裁判均廢棄。 被上訴人應再給付上訴人新臺幣壹拾萬元，及自民國一０九年八 月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 其餘上訴駁回。 第一（除確定部分外）、二審訴訟費用，由被上訴人負擔五分之 四，餘由上訴人負擔。 事實及理由 一、本件被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民 事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其 一造辯論而為判決。 二、上訴人主張：被上訴人於民國109 年2 月29日委託上訴人銷 售其所有坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○ ○號、1449-40 地號土地及其上595 建號即門牌號碼高雄市○○區○○○路 ○○○ 巷○○○ 號房屋（以下合稱系爭不動產），兩造並簽立專 任委託銷售契約書（下稱系爭契約），約定委託銷售金額為 新臺幣（下同）638 萬元，委託期間自109 年2 月29日至10 9 年8 月31日，服務報酬按成交價額3 ％計算。上訴人於簽 約後已刊登廣告及多次帶看，卻發現有多組未經由上訴人預 約之客戶前來看屋，乃多次告知被上訴人違約金罰則，被上 訴人竟告知上訴人已有訴外人謝先生私下接洽被上訴人願以 510 萬元購買系爭不動產，上訴人旋即接洽謝先生並經其同 意提高至520 萬元，惟被上訴人於簽約前晚反悔不賣，並電 話通知不再委託上訴人銷售，片面終止系爭契約。嗣後，兩 造於109 年8 月3 日在本院成立調解，雙方同意延長系爭契 約期限至109 年10月31日。然被上訴人竟於109 年9 月9 日 將系爭不動產以買賣為原因移轉登記予第三人。依系爭契約 第8 條第3 項第1 款「委託期間內，甲方（按被上訴人）自 行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三人居間仲介者 ，視為乙方（按上訴人）已完成居間仲介之義務，甲方仍應 支付第5 條（1 ）項約定之服務報酬」之約定，被上訴人應 給付上訴人按委託銷售金額3 ％計算之服務報酬即191,400 元（計算式：6,380,000 ×3 ％=191,400）。另依系爭契約 第8 條第3 項第2 款「委託期間內，因可歸責於甲方之事由 而片面終止委託契約關係者，視為乙方已完成居間仲介之義 務，甲方應支付原約定服務報酬之半數」之約定，被上訴人 尚應給付按買方同意之銷售價520 萬元2 ％計算之服務報酬 104,000 元（計算式：5,200,000 ×2 ％=104,000），合計 295,400 元。爰依據系爭契約第5 條、第8 條第3 項第1 、 2 款約定提起本件訴訟等語。並於原審聲明：㈠被上訴人應 給付上訴人295,400 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清 償日止，按週年利率5 ％計算之利息；㈡願供擔保請准宣告 假執行。 三、被上訴人則以：被上訴人係因無時間帶人看屋，才委託上訴 人代售，上訴人所指「訴外人買方謝先生」實為該官姓買方 ，其於當日17時45分在被上訴人住處門口表示他姓謝，並想 以520 萬元購買系爭不動產，被上訴人即請其與上訴人業務 人員聯繫。再者，被上訴人原開價738 萬元，上訴人於109 年2 月29日簽立系爭契約時以新冠肺炎疫情為由，要求改以 638 萬元出售，嗣被上訴人因新冠肺炎疫情，要求暫緩帶看 及歸還大門鑰匙，並非不續行系爭契約等語置辯。 四、原審判決被上訴人應依系爭契約第8 條第3 項第1 款約定給 付上訴人5 萬元，其餘之訴駁回。被上訴人部分不服，提起 上訴，並於本院聲明：㈠原判決駁回上訴人第二項之訴部分 ，應予廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人14 1,400 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週 年利率5 ％計算之利息。被上訴人未於言詞辯論期日到場， 亦未提出書狀作何上訴聲明或陳述（上訴人就依系爭契約第 8 條第3 項第2 款約定請求敗訴部分未上訴，已告確定）。 五、本院得心證之理由： ㈠按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違 約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償 總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債 務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違 約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害 之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數 額，民法第250 條及第252 條分別定有明文。又違約金有無 過高，應以債務人若能如期履行債務時，債權人所得享受之 一切利益為準，亦即應以債權人因債務人違約而遭受之損害 及所失利益為準，故約定違約金苟有過高情事，法院即得依 此規定核減至相當之數額，且此項核減，法院得以職權為之 （最高法院79年台上字第1612號裁判意旨參照）。 ㈡經查： 1.上訴人主張被上訴人於109 年2 月29日委託上訴人銷售系爭 不動產，雙方簽立系爭契約，約定委託銷售金額630 萬元， 委託銷售期限自109 年2 月29日至109 年8 月31日，仲介服 務報酬為成交價額3 ％，嗣兩造於109 年8 月3 日在本院成 立調解，同意延長系爭契約期限至109 年10月31日，然被上 訴人卻於109 年9 月9 日以買賣為原因（原因發生日為109 年9 月1 日），將系爭不動產移轉登記予第三人等情，業據 上訴人提出系爭契約、兩造Line訊息紀錄為證（見原審卷第 17-2 5頁），並有卷附兩造109 年度雄司簡調字第1681號調 解紀錄表（見原審卷第45頁），及系爭不動產公務用謄本及 異動索引（見原審卷第149-187 頁）可憑。而系爭契約第5 條約定：「服務報酬：為成交價額之百分之3 …」等語、第 8 條第3 項第1 款約定「委託期間內，甲方（按被上訴人） 自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三人居間仲介 者，視為乙方（按上訴人）已完成居間仲介之義務，甲方仍 應支付第5 條（1 ）項約定之服務報酬，並應立即全額一次 支付予乙方」等語，有系爭契約可參（見原審卷第17-21 頁 ）。是以，被上訴人於系爭契約存續期間內，在109 年9 月 9 日將系爭不動產以買賣為原因移轉登記予第三人，已符合 系爭契約第8 條第3 項第1 款之要件，應視為上訴人已完成 系爭契約之居間仲介之義務。依上開約定，被上訴人應給付 按系爭不動產出售予第三人成交價3 ％計算之服務報酬予上 訴人。 2.又上訴人主張其不知被上訴人出售系爭不動產之實際成交價 格，故依系爭合約之委託銷售價格638 萬元計算之，被上訴 人未予爭執；參以上訴人提出之內政部不動產交易實價登錄 查詢結果顯示，109 年7 月間曾有門牌號碼在高雄市○○區 ○○○路○○○ 巷○○○ 號至150 號之間，且屋齡、各樓層面積 均與系爭不動產相當之2 層樓透天厝暨其基地，以總價649 萬元成交之交易紀錄（見原審卷第95-97 頁），是上訴人主 張系爭不動產之成交價以638 萬元計算，應與市價相當，尚 屬可採。故依系爭契約第8 條第3 項第1 款約定，被上訴人 因出售系爭不動產，應給付上訴人之服務報酬為191,400 元 （計算式：6,380,000 ×3 ％=191,400）。然此所稱「服務 報酬」既係針對被上訴人於專任委託銷售期間「違反」專任 委託銷售，自行或委託第三人出售之違約行為所為之約定， 實際上買賣雙方未因被上訴人之媒介成立買賣契約，故非真 正的服務報酬，應屬債務不履行之違約金性質，且上訴人起 訴時同主張上開約定係屬違約金性質，另兩造就此違約金之 性質並未明定，故依前開規定，系爭契約第8 條第3 項第1 款約定之「服務報酬」，實係損害賠償預定性質之違約金， 應堪認定。 3.本院審酌被上訴人如依約履行時，上訴人可依約取得之服務 報酬為實際成交價額3 ％，亦即上訴人可獲取之利益即為19 1,400 元。而上訴人依系爭契約所負義務，包括：⑴隨時依 被上訴人之查詢，向其報告業務處理及銷售狀況。於簽約前 應據實提供該經紀業近3 個月之成交行情，供被上訴人訂定 售價參考。⑵受託仲介銷售所做市場調查、廣告企劃、買賣 交涉、諮詢服務、差旅出勤等活動與支出，均由上訴人負責 。⑶製作之不動產說明書，應指派不動產經紀人簽章…。⑷ 如買方簽立要約書，應於24小時內轉交被上訴人。⑸應於收 受定金後24小時內送交被上訴人。⑹於仲介買賣成交時，為 維護交易安全，得協助辦理有關過戶及貸款手續。⑺應被上 訴人之請求，有提供相關廣告文書資料予被上訴人參考之義 務等（見原審卷第19頁）。本件上訴人為履行前開義務，已 完成不動產說明書之製作及簽章、刊登廣告及多次帶客戶看 屋等事項，有上訴人提出之不動產說明書、Line對話紀錄等 件為證（見原審卷第21-25 頁），但因被上訴人違約，上訴 人因此省卻替被上訴人與買方磋商價格、收受定金及協助處 有關過戶手續事宜所需付出之勞務費用，故認系爭契約所約 定按實際成交價額3 ％計算之違約金191,400 元，尚屬過高 ，應核減為15萬元，較屬合理。是上訴人於此範圍內請求被 上訴人給付違約金，始屬允當，逾此部分，即非正當。 六、綜上所述，上訴人依系爭契約第5 條及第8 條第3 項第1 款 約定，請求被上訴人給付15萬元，及起訴狀繕本送達翌日即 109 年8 月1 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息 ，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應 准許。從而，原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決 ，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改 判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於 上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並 駁回其假執行之聲請，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決 此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上 訴。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第436 條之1 第3 項、第450 條、第449 條第1 項、第 79條，判決如主文。 中 華 民 國 110 年 6 月 30 日 民事第四庭 審判長法官 鄭子文 法 官 王宗羿 法 官 徐彩芳 以上正本係照原本作成。 本判決不得再上訴。 中 華 民 國 110 年 6 月 30 日 書 記 官 盧瑞芳