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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　110年度訴字第741號 原　　　告　太禾不動產仲介股份有限公司 法定代理人　薛麗雅 訴訟代理人　陳樹村律師 　　　　　　黃政廷律師 被　　　告　祥群開發有限公司 法定代理人　楊芳銘 訴訟代理人　黃泰翔律師 　　　　　　蕭意霖律師 上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國110 年12月7 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣參佰萬元，及自民國一百零八年一月十八 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣壹佰萬元供擔保後，得假執行；但 被告以新臺幣參佰萬元預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告主張：被告於民國107 年11月30日，將其所有坐落高雄 市○○區○○段○ ○○ ○○ ○○ ○○○○號土地，及其上373 建號（門牌號碼：高雄市○○區○○○路○○號）房屋（下合 稱系爭不動產）委託原告銷售，約定在簽立書面買賣契約後 ，因可歸責於買方之事由而解除契約者，被告仍應支付原約 定之服務報酬或沒收已收價金之50％取其低者，給予原告作 為服務報酬（下稱系爭契約），兩造並於107 年12月5 日簽 立服務費確認單，約定應付總服務費為新臺幣（下同）300 萬元，並由履約保證專戶房屋價金中提撥（下稱系爭確認單 ）。嗣被告與訴外人翔譽國際資產股份有限公司（下稱翔譽 公司）經原告居間仲介，而於107 年12月5 日就系爭不動產 簽立書面買賣契約（約定交屋日為108 年1 月15日）後，因 可歸責於買方即翔譽公司之事由而解除契約，被告依系爭契 約及確認單之約定，仍應給付原告報酬300 萬元，或由履約 保證專戶房屋價金中提撥300 萬元予原告，詎被告拒未給付 ，爰依系爭契約及確認單、債務不履行等法律關係提起本訴 ，並先位聲明：㈠被告應給付原告300 萬元，及自107 年12 月6 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；㈡ 願供擔保請准宣告假執行；及備位聲明：㈠被告應同意原告 向合泰建築經理股份有限公司領取履約保證專戶（銀行別： 台新國際商業銀行建北分行、帳號：00000 0000000000 號 ）內之300 萬元；㈡被告應給付原告前項金額自107 年12月 6 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；㈢願 供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以：兩造於系爭確認單上所為「交屋完成時」之註記 ，為給付報酬之停止條件，被告既因解除契約而未交屋，自 無給付報酬之義務。又原告對翔譽公司之銷售內容及解說不 實，有違反不動產經紀業管理條例第21條、第23條之情事， 且兩造既以「交屋完成時」作為給付報酬之停止條件，具有 保護被告履行及固有利益之意，可認被告與翔譽公司之買賣 契約發生爭議時，原告負有協助被告與翔譽公司溝通或訴訟 之附隨義務或後契約義務，原告捨此未由，其請求給付報酬 300 萬元即無理由，況原告付出之勞務甚低、期間亦短，其 報酬為數過鉅失其公平，應予酌減等語，資為抗辯，並聲明 ：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保聲請宣告免 為假執行。 三、兩造不爭執之事實（訴字卷第141 頁、第234 頁）： ㈠兩造間成立系爭契約及確認單。 ㈡被告與翔譽公司簽立書面買賣契約（約定交屋日為108 年1 月15日）後，因可歸責於買方即翔譽公司之事由而解除契約 。 ㈢依系爭契約書第8 條第4 項及系爭確認單之約定，被告應給 付原告報酬300 萬元。 四、本院得心證之理由： ㈠被告應給付原告報酬300 萬元之約定，是否因停止條件尚未 成就而不生效力？ ⒈民法所謂條件，係當事人以將來客觀上不確定事實之成就或 不成就，決定法律行為效力之發生或消滅之一種附款，倘當 事人就既已存在之債務，約定於預期不確定事實發生時履行 ，則為清償期之約定，而非條件，在此情形，若該事實之到 來確定不發生，應認其期限已屆至，最高法院105 年度台上 字第999 號、108 年度台上字第1260號判決可資參照。 ⒉經查，系爭確認單「付款時間」欄固勾選「由履約保證專戶 房屋價金中提撥」之項目，並在其右以手寫註記「交屋完成 時」等內容（審訴字卷第39頁）。然該欄位既為「付款時間 」欄，對照未予勾選之其他項目如「簽訂買賣（租賃）契約 時現金給付」、「繳納完稅款時，匯入履約保證專戶」、「 於年月日匯入永慶不動產新崛江加盟店」等內容，可知兩造 勾選及註記之真意，係在表示：「付款時間：交屋完成時， 由履約保證專戶房屋價金中提撥」之意，即就既已存在之報 酬債務，約定於預期不確定事實發生時履行，而屬清償期之 約定甚明。被告抗辯：該「交屋完成時」之註記為給付報酬 之停止條件云云，既違反系爭確認單之體系解釋，復與系爭 契約書第8 條第4 項約定：「在簽立書面買賣契約後，因可 歸責於買方之事由而解除契約者，甲方（即被告）仍應支付 原約定之服務報酬或沒收已收價金之50％取其低者，給予乙 方（即原告）作為服務報酬」等內容矛盾，自非足採。從而 ，被告與翔譽公司既因可歸責於買方即翔譽公司之事由而於 108 年1 月17日解除契約（前揭兩造不爭執之事實㈡部分、 臺灣高等法院高雄分院109 年度重上字第92號判決四、兩造 不爭執事項㈤部分參照），則於108 年1 月17日時，「交屋 完成」事實之到來確定不發生，揆諸前揭判決意旨，應認其 期限已屆至，被告因而負有給付原告報酬300 萬元之義務。 ㈡原告有無違反不動產經紀業管理條例第21條、第23條、未協 助被告與翔譽公司溝通或訴訟等情事？ ⒈不動產經紀業管理條例第21條、第23條部分： ⑴經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售， 前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱； 經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人 交易之相對人解說，不動產經紀業管理條例第21條第1 項、 第2 項、第23條第1 項固有明文。 ⑵然查，原告店長、員工於翔譽公司簽立買賣契約時在場，並 予以提示不動產說明書，而不動產說明書上就5 之1 地號土 地為道路用地之記載，文義清楚明確，翔譽公司無需另加解 釋即能清楚知悉，且原告員工郭怡君於買賣契約簽立前業已 提供房地地號等相關資訊，翔譽公司自能利用公開網站查知 土地之位置及分區使用情形等節，業據臺灣高等法院高雄分 院109 年度重上字第92號判決認定屬實（該判決書事實及理 由欄貳、五、㈠及㈡部分參照），被告復又不能舉證以實其 說，則其抗辯：原告對翔譽公司之銷售內容及解說不實，有 違反不動產經紀業管理條例第21條、第23條之情事云云，即 難遽信。 ⒉未協助被告與翔譽公司溝通或訴訟部分： 被告雖又抗辯：兩造既以「交屋完成時」作為給付報酬之停 止條件，具有保護被告履行及固有利益之意，可認被告與翔 譽公司之買賣契約發生爭議時，原告負有協助被告與翔譽公 司溝通或訴訟之附隨義務或後契約義務云云。然查，該「交 屋完成時」之註記，係屬清償期之約定，而非給付報酬之停 止條件等節，已如前述，殊難僅以被告空言抗辯，逕認原告 負有協助溝通或訴訟之契約義務。 ㈢原告所得請求之報酬，有無民法第572 條酌減規定之適用？ ⒈約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平 者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第572 條 定有明文。 ⒉經查，被告固抗辯：原告付出之勞務甚低、期間亦短，其報 酬為數過鉅失其公平，應予酌減云云。然兩造係於107 年12 月5 日（即被告與翔譽公司簽立買賣契約之日）始簽立系爭 確認單（審訴字卷第39頁），顯見兩造已就原告於被告與翔 譽公司簽立買賣契約之日前所任勞務之價值為相當之評價， 始約定被告應付總服務費為300 萬元，則被告事後再以原告 付出之勞務甚低、期間亦短為由，主張其報酬為數過鉅失其 公平云云，已嫌速斷。況居間契約約定之報酬有無為數過鉅 失其公平之情事，尚須考量契約標的之價額即委託人所能取 得之利益而定，本件被告與翔譽公司間買賣契約之價金高達 1 億4500萬元，被告因翔譽公司債務不履行所得請求之違約 金，經臺灣高等法院高雄分院109 年度重上字第92號判決酌 減後仍高達725 萬元（該判決書事實及理由欄貳、五、㈢部 分參照），遑論被告尚有系爭不動產之所有權而得再為出售 。從而，被告抗辯：原告報酬為數過鉅失其公平，應予酌減 云云，實非足採。 ㈣原告先位之訴有無理由？ 兩造約定報酬300 萬元之給付方式為「由履約保證專戶房屋 價金中提撥」乙節，固如前述（前揭四、㈠、⒉部分參照） ，然翔譽公司與被告簽立之價金履約保證申請書第5 條記載 ：「若甲乙雙方對於買賣契約之履行……有爭議且已……提 出訴訟……則合泰建經（即合泰建築經理股份有限公司）應 暫停款項之撥付，並俟……確定判決等結果……作為合泰建 經款項撥付……之依據」等內容（訴字卷第219 頁），則兩 造既就被告「應給付之仲介服務報酬」（前揭價金履約保證 申請書第2 條第1 項第4 款參照）有爭議，並由原告提起本 訴，合泰建築經理股份有限公司即應暫停款項之撥付甚明。 從而，兩造約定由履約保證專戶房屋價金中提撥報酬之給付 既已陷於不能，則原告依系爭契約及確認單、債務不履行等 法律關係，先位請求被告給付300 萬元，自屬有據。 五、綜上所述，原告依系爭契約及確認單、債務不履行等法律關 係，先位請求被告給付300 萬元，及自給付期限屆滿翌日即 108 年1 月18日（前揭事實及理由欄四、㈠、⒉部分參照） 起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息（民法第 229 條第1 項、第233 條第1 項前段、第203 條參照），為 有理由，應予准許；其逾此範圍之請求，則無理由，應予駁 回。原告先位之訴既經准許，則其備位請求：㈠被告同意原 告向合泰建築經理股份有限公司領取履約保證專戶（銀行別 ：台新國際商業銀行建北分行、帳號：00000 0000000000 號）內之300 萬元；㈡被告給付原告前項金額自107 年12月 6 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，即無 再予審究之必要，併此敘明。 六、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無不合，爰依民事訴 訟法第390 條第2 項之規定，酌定相當之擔保金額，予以准 許，並依同法第392 條第2 項之規定，職權宣告被告預供擔 保得免為假執行，以期衡平；至原告敗訴部分，其假執行之 聲請失所附麗，應予駁回。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中　　華　　民　　國　 111　　年　　2 　　月　　22　　日 民事第五庭法 官 王耀霆 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　 111　　年　　2 　　月　　22　　日 書記官 陳莉庭