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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 110年度重訴字第46號 原　　　告　大都會國際飯店股份有限公司 法定代理人　曹來春 訴訟代理人　黃齡巧律師 被　　　告　晶禧酒店股份有限公司 法定代理人　鍾亞宸 上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國110年5月11日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣5,290,224元，及自民國110年3月4日起至 清償日止，按週年利率5％計算之利息。 被告應將其址設高雄市○○區○○○路○○○號1樓、6樓、7樓之1- 4、8樓、9樓、10樓之1-3、11樓-21樓營業登記及公司登記遷出 。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣1,763,000元為被告供擔保後得假 執行。 事實及理由 一、被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟 法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論 而為判決。 二、原告主張：原告前於民國107 年11月16日與被告之前身晶澤 酒店股份有限公司籌備處（晶澤酒店股份有限公司成立後， 於108 年1 月18日變更公司名稱為晶禧酒店股份有限公司， 兩者統一編號均為00000000）簽訂房屋租賃契》（下稱系爭 租約），約定將原告所有坐落於高雄市○○○路○○○ 號1 樓 、6 樓、7 樓之1 、7 樓之2 、7 樓之3 、7 樓之4 、8 樓 、9 樓、10樓之1 、10樓之2 、10樓之3 、11樓、12樓、13 樓、14樓、15樓、16樓、17樓、18樓、19樓、20樓、21樓及 地下2 樓之建物（下合稱系爭建物）出租予被告，兩造約定 自108 年3 月起至113 年2 月，每月租金為新臺幣（下同） 1,102,500 元，租金於每月1 日支付，租賃期間10年1 月等 租賃條件。詎被告於109 年4 月起未依約給付租金，經原告 於109 年4 月24日以都會字第01090424001 號函催告4 月租 金，又於109 年5 月15日以都會字第01090515001 號函催告 4 、5 月租金，均未獲給付，原告又於109 年5 月20日以都 會字第01090521001 號函催告4 、5 月租金及自109 年4 月 1 日起每日11,025元之違約金。被告於109 年4 月28日與原 告協商，擬於109 年6 月10日一次性給付繳付109 年4 、5 、6 月租金，且109 年2 月原告發現被告損壞系爭建物10、 19、20樓餐廳及21樓空間，要求被告改善，惟被告亦未改善 。因被告遲付租金及損壞系爭建物，押租金已不足彌補損失 ，原告遂於109 年6 月17日以都會字第01090617001 號函通 知被告補足押金2,100,000 元及給付109 年4 、5 、6 月租 金，均未獲置理。原告遂於109 年7 月1 日以都會字第0109 0701001 號函通知被告終止租約，並請被告文到十日內遷空 並返還系爭建物。從而，被告未依系爭租約約定給付自109 年4 、5 、6 月租金，合計積欠租金3,307,500 元。又依系 爭租約第5 條第2 項約定，租賃期間因使用系爭房屋所產生 之費用，如水費、電費等，均應由承租人負擔。惟被告自10 9 年5 月起積欠電費888,178 元、水費135,271 、垃圾清潔 費5,000 元、租用通訊設備交換機費用96,000元共計1,124, 449 元，上開費用業經原告繳納完畢。再者，原告已於109 年7 月1 日通知被告終止租約，並於109 年7 月3 日送達被 告，被告與原告協商繼續使用系爭建物至109 年7 月11日， 並支付對價250,000 元，然被告至109 年7 月31日始遷出系 爭建物，應給付相當於租金之不當得利，應再給付852,500 元。另依系爭租約第3 條第5 項約定，乙方（承租人）交付 之租金支票，若未經兌現，經甲方（出租人）以書面催告仍 未給付者，則自發票日起，每逾一日應加付當時一個月租金 百分之一作為違約金。而被告未給付109 年4 月、5 月、6 月之租金至109 年7 月3 日契約終止時止，故4 月租金之違 約金1,036,350 元（計算式：11,025×94＝1,036,350 元） 、5 月違約金為705,600 元（計算式：11,025×64＝705,60 0 元）、6 月違約金為363,825 元（計算式：11,025×33＝ 363,825 元），合計2,105,775 元。此外，被告之公司登記 地現仍設於系爭建物，自屬妨害原告就系爭建物之所有權， 原告得依系爭租約第11條第5 項規定，請求被告辦理公司遷 出登記。綜上所述，被告應給付原告7,390,224 元，經扣除 押金2,100,000 元後，應給付5,290,224 元（計算式：3,30 7,500 元＋2,105,775 元＋852,500 元＋1,124,44元9 －2, 100,000 元＝5,290,224 元) 等語，爰聲明求為判決：（一 ）被告應給付原告5,290,224 元，及自起訴狀繕本最後送達 之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。（二） 被告應將其址設高雄市○○區○○○路○○○ 號1 樓、6 樓、 7 樓之1-4 、8 樓、9 樓、10樓之1-3 、11樓-21 樓營業登 記及公司登記遷出。（三）願供擔保請准宣告假執行。 三、被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀 作何聲明或陳述。 四、得心證之理由 （一）按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益 ，他方支付租金之契約。承租人租金支付有遲延者，出租 人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期 限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲 付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定， 終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延 給付逾2 個月時，始得終止契約，民法第421 條第1 項、 第440 條第1 項及第2 項分別定有明文。次按依不當得利 之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益， 致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以 對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。又 無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通 常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。查 原告主張之上開事實，業經其提出系爭租約、109 年4 月 24日都會字第00000000000 函、109 年4 月24日都會字第 00000000000 函、109 年5 月15日都會字第00000000000 函、109 年5 月20日都會字第00000000000 函、109 年6 月17日都會字第00000000000 函、109 年6 月23日都會字 第00000000000 函公證書、109 年7 月1 日都會字第0000 0000000 函、回執、承諾書、電費收據、水費收據、垃圾 清潔費收據、通訊設備交換機費收據等件為證（見本院卷 第37至233 頁），本院依上開資料審核結果，確與原告主 張之事實相符。又被告均於相當時期受合法通知，未於言 詞辯論期日到場爭執，亦未提出書狀作何聲明或陳述，則 原告主張之事實，應可信為真實。從而，原告依系爭租約 之約定，請求被告給付租金3,307,500 元、電費888,178 元、水費135,271 、垃圾清潔費5,000 元、租用通訊設備 交換機費用96,000元，即屬有據。 （二）而被告積欠109 年4 月、5 月租金，原告於109 年5 月20 日以都會字第01090521001 號函催告4 、5 月租金及自10 9 年4 月1 日起每日11,025元之違約金。被告於109 年4 月28日與原告協商，擬於109 年6 月10日一次性給付繳付 109 年4 、5 、6 月租金，且109 年2 月原告發現被告損 壞系爭建物10、19、20樓餐廳及21樓空間，要求被告改善 ，惟被告亦未改善。因被告遲付租金及損壞系爭建物，押 租金已不足彌補損失，原告遂於109 年6 月17日以都會字 第01090617001 號函通知被告補足押金2,100,000 元及給 付4 、5 、6 月租金，均未獲置理。原告遂於109 年7 月 1 日以都會字第01090701001 號函通知被告終止租約。因 此，足認原告已依法限期催告其等履行，因被告猶不為支 付，原告嗣於109 年7 月3 日依法終止系爭租約甚明。從 而，系爭租約已於109 年7 月3 日經原告合法終止，而被 告商請原告使用系爭建物至109 年7 月11日，並支付250, 000 元之對價，而至109 年7 月31日始搬離，在此期間為 無權占有系爭建物，揆諸前揭說明，自應給付相當於租金 之利益。故原告請求被告給付自109 年7 月1 日起至同年 7 月31日止相當於租金之不當得利852,500 元。又系爭租 約第3 條第5 項約定違約金，自催告之日至契約終止日10 9 年7 月3 日，每日按月租約1 ％計算，共計2,105,775 元，亦屬有理，應予准許。 （三）原告已於109 年7 月3 日依法終止兩造間之租賃契約，業 如前述，則被告2 人自該日起自不得再占有使用系爭建物 ，惟被告公司登記地址仍在「高雄市○○區○○○路○○○ 號1 樓、6 樓、7 樓之1-4 、8 樓、9 樓、10樓之1-3 、 11樓-21 樓」，此有原告提出之有限公司變更登記表為憑 （見本院卷第29至35頁），按系爭租約第11條第5 項約定 ，乙方（承租人）無條件同意於本契約終止後三十天內將 登記於租賃標的物之營業登記註銷或遷移並通知甲方（出 租人）請求被告辦理公司遷出登記。故於系爭租約終止後 ，原告請求被告辦理公司遷出登記乙節，洵屬有據，應予 准許。 五、綜上所述，原告請求被告給付5,290,224 元，及自起訴狀繕 本最後送達翌日即110年3月4日（見審重訴卷第259-1頁）起 至清償日止，按週年利率5％計算之利息；且被告應將公司 登記地址自門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號1樓、6樓 、7樓之1-4、8樓、9樓、10樓之1-3、11樓-21樓辦理公司遷 出登記。辦理遷出登記，均有理由，應予准許。 六、原告原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，核無不合，爰酌 定相當之擔保金額宣告之。 七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條 第1項前段、第78條、第390條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 110 年 5 月 28 日 民事第四庭 法 官 郭任昇 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 110 年 5 月 28 日 書記官 林秀敏